撰文 《財(cái)經(jīng)天下》周刊作者 陳萬山

編輯 董雨晴

沿著首都機(jī)場(chǎng)高速一路向城中心進(jìn)發(fā)，在四元橋出口駛上北四環(huán)東路時(shí)，會(huì)看到一排十分顯眼的歐式外立面建筑。這是一排住宅區(qū)，所有戶型均在450㎡以上。北鄰燕莎使館區(qū)、東臨朝陽公園，這幾幢建筑在最初定位為頂級(jí)豪宅，當(dāng)?shù)厝怂追Q其為“霄云路8號(hào)”。2019年時(shí)，其對(duì)外售價(jià)就超過了18萬元/平方米。

相傳其頂層還有一個(gè)“空中四合院”，一直未入市，但幾年前坊間就流傳著3億元一套的天價(jià)。

把時(shí)間回?fù)艿?009年，當(dāng)時(shí)同樣定位豪宅商圈的“泛海國際”與“棕櫚泉”也才剛剛嶄露頭角。“霄云路8號(hào)”在這一年首次開盤，但其背后的開發(fā)商——合生創(chuàng)展，卻在這幾年逐漸式微。之所以說式微，是它的確曾經(jīng)輝煌過。最鼎盛時(shí)，作為第一家銷售規(guī)模破百億的企業(yè)，合生創(chuàng)展被萬科王石稱為“隱形航母”，它和恒大、碧桂園、富力、雅居樂并稱為“華南五虎”。

霄云路8號(hào)開盤這一年，合生創(chuàng)展當(dāng)家人朱孟依就已經(jīng)開始培養(yǎng)自己的接班人。跟其他潮汕商人選擇子承父業(yè)不同，他任命小女兒朱桔榕在2009年12月開始擔(dān)任合生創(chuàng)展集團(tuán)總裁助理一職，分管公司財(cái)務(wù)、人力行政管理等工作。到2012年時(shí)，朱桔榕還接手了合生創(chuàng)展常務(wù)副總裁一職。由于合生霄云路8號(hào)是合生創(chuàng)展旗下的豪宅標(biāo)桿式項(xiàng)目，由合生創(chuàng)展親抓。所以，朱桔榕很快就接過霄云路8號(hào)的管理權(quán)。不過自那之后，霄云路豪宅項(xiàng)目的關(guān)注度就遠(yuǎn)不如北京其他豪宅圈，更相傳里面空置了大片，一年也賣不出去幾套。

許多年過去，合生創(chuàng)展再次重回視野，卻是在2021年以一種更加不同以往的形象，那便是朱孟依的大兒子朱一航一手扶持的電子競(jìng)技俱樂部EDG，在英雄聯(lián)盟全球總決賽賽場(chǎng)上爆冷奪冠。老板決定給參賽選手們一人發(fā)一套房。

有趣的是，盡管合生創(chuàng)展在地產(chǎn)行業(yè)野蠻發(fā)展的這些年，一直在百億規(guī)模徘徊，似乎是失去了很多。但在房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷陣痛調(diào)整的當(dāng)下，它也“幸運(yùn)”地躲過了許多災(zāi)難。甚至當(dāng)昔日老朋友恒大面臨困境時(shí)，它還試圖插手，想要以“蛇吞象”的姿態(tài)接下恒大物業(yè)。盡管這事后來也作罷，但多少體現(xiàn)出了它身為地產(chǎn)企業(yè)的從容。

2021年，朱孟依的財(cái)富達(dá)到710億，位列2021年胡潤(rùn)百富榜的第73位，是胡潤(rùn)富豪榜前一百名里除新增的房地產(chǎn)企業(yè)家外，唯一排名上升的房地產(chǎn)企業(yè)家。人們也不禁開始好奇，作為合生創(chuàng)展真正的創(chuàng)造者，潮汕商人朱孟依是個(gè)什么樣的人？

沉默的潮汕地產(chǎn)商

20世紀(jì)60年代，潮汕豐順一個(gè)姓朱的農(nóng)戶人家接連迎來了他們的三個(gè)兒子。許多年后，這座小城里一度盛傳著“豐順十六王”的佳話，它所指的是16位豐順富豪。這家農(nóng)戶的二兒子朱孟依，就是豐順十六王中的地產(chǎn)大王，他一手創(chuàng)辦的房地產(chǎn)企業(yè)合生創(chuàng)展，是業(yè)內(nèi)首個(gè)銷售額邁進(jìn)百億的房地產(chǎn)企業(yè)。

1980年代，還是包工頭的朱孟依目睹了潮汕當(dāng)?shù)亓鲃?dòng)商販越來越多的現(xiàn)象，商販們到處流竄，影響治安，朱孟依倒覺得這是一個(gè)商機(jī)，于是就計(jì)劃著和鎮(zhèn)政府一起建設(shè)商業(yè)街，把商販們歸攏到一條街上。最后，政府出地，朱孟依出錢，租金由政府收取，而朱孟依只拿提成。二十余歲的朱孟依就這樣拿到了人生的第一桶金。

之后，朱孟依和許多潮汕商人一樣，奔向了香港。1992年，朱孟依就和合伙人共同創(chuàng)立了合生創(chuàng)展集團(tuán)有限公司，正式進(jìn)軍房地產(chǎn)。

1993年，內(nèi)地樓市達(dá)到了頂峰，泡沫破裂的前夕顯得無比繁榮，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如雨后春筍般冒了出來。有人曾統(tǒng)計(jì)，1993年房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司數(shù)量從1992年末時(shí)的一萬余家極速攀升到了三萬余家。在這樣的背景下，朱孟依以港商身份回到了廣州，而他這次回來，是要做另一個(gè)大膽的嘗試。

這一年，朱孟依在廣州成立珠江投資。同年，朱孟依拿下了廣州天河區(qū)的大塊農(nóng)田。對(duì)于當(dāng)時(shí)市中心還在越秀區(qū)的廣州來說，天河區(qū)并不屬于廣州的中心地帶，拿地的價(jià)格自然十分劃算。

萬科曾經(jīng)在一份研究報(bào)告中這樣評(píng)價(jià)合生創(chuàng)展：“合生創(chuàng)展在土地儲(chǔ)備上以超前的眼光，緊扣城市未來發(fā)展熱點(diǎn)大量購買地皮，有效降低土地成本，獲取豐厚的投資回報(bào)。”

這樣的模式也成為合生創(chuàng)展為人所知的“大盤模式”，即效仿香港房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)模式，采取多囤地、慢周轉(zhuǎn)的策略。有業(yè)內(nèi)人士指出，這一模式認(rèn)為土地是有價(jià)值的，并且隨著時(shí)間的推移，溢價(jià)也會(huì)越來越高。在這樣的模式下，朱孟依似乎總愛和未來“打賭約”，而合生創(chuàng)展對(duì)大規(guī)模開發(fā)和廉價(jià)土地的鐘愛，讓這個(gè)賭約的成本顯得并不高。業(yè)內(nèi)人也時(shí)常調(diào)侃，在廣東做地產(chǎn)項(xiàng)目，很難有人能做到成本比朱孟依還低。

前合生創(chuàng)展行政總裁謝世東曾在媒體采訪中透露：“在大型發(fā)展商中，我們的建筑成本是最低的。以高層塔樓為例，一般發(fā)展商每平方米的建筑成本是3500元，但合生的成本只有2500元。而十幾層的小高層，合生每平方米的建筑成本僅為1700元，但其他發(fā)展商卻需要2300元。”那是在2000年前后。

1998年5月，合生創(chuàng)展在香港上市。在港股籌集了大量資金的合生創(chuàng)展，開始了其更大規(guī)模的擴(kuò)張，據(jù)媒體統(tǒng)計(jì)，自1998年到1999年短短一年間，合生創(chuàng)展相繼建成110多棟樓宇，到了2000年，合生創(chuàng)展旗下樓盤銷售額已經(jīng)占到了全廣州市場(chǎng)份額的5%。

2004年，合生創(chuàng)展銷售額突破100億元，成為國內(nèi)第一家邁入百億俱樂部的房企。同年，王石說出了那句如今已廣為流傳的話：“萬科不是地產(chǎn)航母，合生創(chuàng)展才是中國房地產(chǎn)界真正的航空母艦”。

即便合生創(chuàng)展狂飆突進(jìn)，但業(yè)內(nèi)人對(duì)朱孟依的評(píng)價(jià)卻是沉默與低調(diào)的，又因?yàn)槠鋵?shí)干的風(fēng)格，有人甚至稱他為“朱老農(nóng)”。但這不妨礙朱孟依多次在胡潤(rùn)富豪榜上留下成績(jī)，2008年，朱孟依登上胡潤(rùn)百富榜第10名，2009年胡潤(rùn)慈善榜第3名。

北上失利，反轉(zhuǎn)的十年

朱孟依很快就將他的大盤模式帶到了北方。2003年，合生創(chuàng)展在天津?qū)氎嬉慌e拿下2.5萬畝鹽堿地，并創(chuàng)下了78元/平方米的超低拿地價(jià)，試圖復(fù)制當(dāng)年在廣州天河的成功。

在朱孟依的設(shè)想當(dāng)中，這里將林立著8000棟別墅、多個(gè)超大型五星級(jí)酒店、亞洲最大的溫泉城和中英文學(xué)校，近50萬人將生活在地中海或北美風(fēng)格的別墅內(nèi)。

但故事的走向開始出乎朱孟依的預(yù)料，天津發(fā)展的重心東移，朱孟依囤的地也失去了增值的可能性。此后，有媒體曝出京津新城常駐率僅一成，底商經(jīng)營難以為繼。“亞洲最大鬼城”的名號(hào)落在了朱孟依當(dāng)時(shí)設(shè)想的這個(gè)“再造曼哈頓”身上。

京津新城的失利也成了合生創(chuàng)展近十年發(fā)展的一個(gè)縮影。依靠慢周轉(zhuǎn)大量囤地的港系房企模式起家，低調(diào)保守的朱孟依坐上了世紀(jì)之初的房地產(chǎn)行業(yè)王座。可是成也蕭何敗也蕭何，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入高周轉(zhuǎn)時(shí)代，等待合生創(chuàng)展的是一個(gè)掉隊(duì)的十年。

至2010年底時(shí)，萬科當(dāng)年度累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售金額達(dá)到1000.6億元，成為業(yè)內(nèi)新任老大哥。萬科總裁郁亮在提及這一成績(jī)時(shí)無不體現(xiàn)了他對(duì)規(guī)模論的看好，他說，萬科銷售業(yè)績(jī)優(yōu)異的原因之一就是萬科堅(jiān)持快速周轉(zhuǎn)的開發(fā)策略。至此，國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)歷史上第一家千億房企誕生，而當(dāng)時(shí)排名第二的保利地產(chǎn)的銷售規(guī)模不過僅六百億級(jí)別。

這一年，萬科提出了著名的“5986”模式，即5個(gè)月開工、9個(gè)月銷售、第一個(gè)月賣出80%、其中60%是住宅。也正因此，萬科成為了此后影響房地產(chǎn)業(yè)多年的快周轉(zhuǎn)模式的鼻祖，這樣的模式鐘愛小盤，拿地即開工，最短4個(gè)月即可開盤，項(xiàng)目現(xiàn)金流回正最短僅需5個(gè)月。

而此時(shí)，曾經(jīng)的第一家百億房企合生創(chuàng)展，年銷售額僅110.4億元。和那個(gè)瘋狂激進(jìn)的地產(chǎn)時(shí)代形成反差的是，合生創(chuàng)展有多處地塊出現(xiàn)囤地多年不開發(fā)的情況，其中其在廣州的一處地塊囤積了11年——這也恰好是中國房地產(chǎn)頭部企業(yè)從千億級(jí)發(fā)展到六千億級(jí)所用的時(shí)間。

也正是在這一時(shí)間段內(nèi)，邁入千億大關(guān)后的第三年，萬科闖入兩千億的關(guān)口，緊接著，三千億，五千億，六千億。

但自2004年突破百億元大關(guān)以來，合生創(chuàng)展銷售額一直停滯不前，2015年至2018年的數(shù)據(jù)分別為99.87億元、80.89億元、92.28億元和149.75億元。2019年，合生創(chuàng)展全年合約銷售額為212.58億元。這是在百億級(jí)別徘徊了十五年后，合生創(chuàng)展銷售額第一次突破200億元。此時(shí)，排在中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售榜第一的是一家叫做碧桂園的房企，這家房企總部位于廣東省佛山市順德區(qū)，其年銷售額為7715.3億元。

這一時(shí)期，朱孟依的沉穩(wěn)和低調(diào)已經(jīng)不適用了。

2009年時(shí)，朱孟依就已經(jīng)在有意培養(yǎng)接班人。潮汕文化中尤為喜歡子承父業(yè)，但朱孟依卻走了一個(gè)不尋常路。朱孟依有兩子一女：長(zhǎng)子朱一航、次子朱偉航、女兒朱桔榕。接下朱孟依合生創(chuàng)展“商業(yè)帝國”的，實(shí)際是他最寵愛的小女兒朱桔榕，大哥朱一航、二哥朱偉航均未在合生創(chuàng)展任職。

而在剩下的朱氏企業(yè)版圖中，朱孟依更是把媲美合生系的另一重要分支——珠江系，幾乎盡數(shù)交予次子朱偉航。留給朱一航的，僅有文娛電競(jìng)類幾家邊緣企業(yè)，以及在珠江投資任職的董事職位。

2020年1月，1989年生人的朱桔榕從父親朱孟依手里接任，成為“合生珠江系”的上市實(shí)體合生創(chuàng)展董事會(huì)主席。伴隨著她的上任，合生創(chuàng)展也開始給外界傳達(dá)出了重新出發(fā)的信號(hào)。

相比五年前第一次在集團(tuán)任職，下屬們還說“這位25歲的小老板大哭不肯上班”，這一次，正式掌舵的朱桔榕出手穩(wěn)準(zhǔn)狠。從朱桔榕接手合生創(chuàng)展后的風(fēng)格轉(zhuǎn)換也能看出來，她和父親對(duì)于土地?zé)釔鄣某霭l(fā)路徑完全不一樣。她在上任沒多久后就新增了股權(quán)投資業(yè)務(wù)，靠著炒股帶著合生創(chuàng)展走上了一條完全不同的道路。

2020年，地產(chǎn)股全面下挫，合生創(chuàng)展的股價(jià)增長(zhǎng)卻擺脫了“地產(chǎn)曲線”，一年大漲了166.9%，市值從163億上漲到453億港元。

活躍的二代們

朱桔榕正式上任才半年，合生創(chuàng)展就已經(jīng)在地產(chǎn)圈逐漸高調(diào)。因?yàn)樗蛣e的企業(yè)的融資方式不一樣，它的資金來源，很多都是自己炒股賺來的。也就是說在2020年，當(dāng)其它房地產(chǎn)企業(yè)都被去杠桿、降負(fù)債、降規(guī)模的時(shí)候，它可以無懼周期，逆勢(shì)加倉。

2020年6月時(shí)，北京土拍市場(chǎng)成交了3宗居住用地，總成交價(jià)133.9億元。這筆資金中，僅合生創(chuàng)展一家就貢獻(xiàn)了107.4億元。當(dāng)時(shí)成交的地塊樓面價(jià)分別是7.62萬元/平方米、7.39萬元/平方米，溢價(jià)率分別為42.08%、37.86%。在業(yè)內(nèi)看來，這又是北京的一個(gè)豪宅居住區(qū)，售價(jià)或在12萬元/平方米到15萬元/平方米起。

豪宅，本來就是合生創(chuàng)展的另一個(gè)標(biāo)簽。除了前述提及的合生霄云路8號(hào)，過去幾年間，合生創(chuàng)展打造出諸多豪宅項(xiàng)目，林立在一線城市的核心地段，比如合生·珠江帝景、合生·東郊別墅、合生·帝景山莊、合生·國際城等。

2021年1月，合生創(chuàng)展又擊退了中海、華潤(rùn)、金茂等十余家房企，以46.57億元+21%的自持比例競(jìng)得北京大興舊宮地塊，開始重倉北京。同一月份，合生創(chuàng)展拿下廣州海珠區(qū)舊改項(xiàng)目，總投資金額達(dá)346.67億元，為廣州投資金額最大的舊改項(xiàng)目。

除了在土地市場(chǎng)頻繁出擊，2021年國慶期間，一則“合生創(chuàng)展擬以400億港元收購恒大物業(yè)51%”的消息，掀起行業(yè)浪花，一時(shí)間，“今年內(nèi)最大一筆物企并購案就要落地了”的猜測(cè)聲不絕于耳。但僅僅一周之后，這筆交易又在恒大的矢口否認(rèn)下，迅速沉入水底。

而收購恒大物業(yè)的“羅生門”事件還未徹底消散，合生創(chuàng)展又被傳出擬收購?qiáng)W園健康的物業(yè)公司以及雅生活。盡管合生創(chuàng)展一天后予以否認(rèn)，但這顯然又引發(fā)了更多人對(duì)合生創(chuàng)展的好奇。

2021年的合生創(chuàng)展，活躍的不像它自己，好似地產(chǎn)界的寒冬早已過去。相比于朱孟依的沉默與低調(diào)，朱家的“繼承者們”在這一年不斷活躍于大眾視野。

和妹妹在地產(chǎn)行業(yè)頻繁亮相不同，大哥朱一航換了個(gè)亮相方式。2021年11月7日，在2021英雄聯(lián)盟全球總決賽中，EDG戰(zhàn)勝了來自韓國的隊(duì)伍DK，爆冷奪得英雄聯(lián)盟全球總決賽冠軍。這支戰(zhàn)隊(duì)背后的老板，正是朱一航。

因?yàn)樵陔姼?jìng)行業(yè)很活躍，人們稱朱一航是一個(gè)“出逃”的二代。

相比于其對(duì)電競(jìng)行業(yè)的重注，在朱氏家族企業(yè)里，朱一航扮演的似乎是一個(gè)不太重要的角色。

早在2007年時(shí)，朱一航就創(chuàng)辦了一家獨(dú)立房地產(chǎn)企業(yè)——遠(yuǎn)富投資有限公司。他拿下的第一個(gè)項(xiàng)目是位于北京市通州區(qū)馬駒鎮(zhèn)一個(gè)總面積13.6萬平方米的地塊。只不過，這個(gè)估值87.5億元的項(xiàng)目最終成了朱一航的唯一一個(gè)項(xiàng)目。

2010年11月3日，合生創(chuàng)展集團(tuán)發(fā)布公告，擬以作價(jià)68.75億元收購遠(yuǎn)富。公告中特別提到，遠(yuǎn)富自成立以來并未進(jìn)行任何業(yè)務(wù)，且自成立以來至2010年6月30日，未經(jīng)審核虧損凈值約為6萬港元，未經(jīng)審核負(fù)債凈值約為6萬港元。

隨著2011年2月，收購遠(yuǎn)富的提案得到了股東大會(huì)的表決通過，這場(chǎng)地產(chǎn)二代出走的大戲以被父親收購而宣告結(jié)束。

2012年3月，在合生創(chuàng)展工作了18年的老將、合生創(chuàng)展執(zhí)行董事兼常務(wù)副總裁薛虎離開合生創(chuàng)展。這引發(fā)了人們對(duì)于合生創(chuàng)展的接班人遐想，有人說朱一航即將上位。但讓這位老父親無奈的是，2012年時(shí)，朱一航萌生了組建電競(jìng)俱樂部的想法。隨后2013年，朱一航就正式創(chuàng)立了EDG電競(jìng)俱樂部，屬于這個(gè)出逃的地產(chǎn)二代的結(jié)局逐漸變得明朗起來。

由于次子朱偉航還掌舵著家族的金融業(yè)務(wù)——擔(dān)任珠江投資控股集團(tuán)董事長(zhǎng)，無奈之下，朱孟依才把年紀(jì)最小的女兒早早安排進(jìn)了企業(yè)里，接手合生創(chuàng)展。

不過，朱桔榕的確有著與朱孟依特別相似的一面。比如朱孟依熱衷于實(shí)業(yè)，崇尚腳踏實(shí)地。朱桔榕雖是金融專業(yè)出身，卻偏愛硬科技。和愛“玩”的哥哥不一樣，朱桔榕是個(gè)實(shí)干型的“資本家”，在行業(yè)內(nèi)有前瞻的投資目光。2020年6月，合生創(chuàng)展正式宣布將股權(quán)投資納入主要業(yè)務(wù)活動(dòng)之一時(shí)曾表示，股權(quán)投資方向主要為高新科技、醫(yī)療科技。朱桔榕先后出手購入了上市公司Sea、平安醫(yī)生、中國移動(dòng)及小米等企業(yè)，并由此收獲了十足的回報(bào)。

反映到公司經(jīng)營層面，2020年，雖然銷售規(guī)模沒有闖進(jìn)前十，但合生創(chuàng)展的凈利潤(rùn)表現(xiàn)卻率先擠入了凈利潤(rùn)榜單TOP10。投資業(yè)務(wù)為合生創(chuàng)展貢獻(xiàn)80.3億港元收入；凈利潤(rùn)貢獻(xiàn)比例更是達(dá)到47.8%，甚至超過了地產(chǎn)板塊。

2020年，有投資者在合生創(chuàng)展股吧留言寫下，“感謝朱桔榕給投資者帶來可觀的盈利。”

毫無疑問，如果說朱孟依代表了上個(gè)世紀(jì)地產(chǎn)行業(yè)杰出企業(yè)家的范本。那么朱桔榕，就是屬于這個(gè)時(shí)代的新秀，她更能代表未來。

巧合的是，創(chuàng)辦合生創(chuàng)展時(shí)，朱孟依剛好邁過32歲。而如今合生創(chuàng)展的真正掌舵人朱桔榕，也將要邁入32歲，和她父親開始創(chuàng)業(yè)時(shí)的年紀(jì)剛好相當(dāng)。現(xiàn)在，屬于二代們的時(shí)代才剛剛開始。

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