買房投資，賺錢的方式有兩種，一種是靠收租，一種就是靠房價上漲。相比之下，房產投資人會更喜歡靠房價上漲賺錢，因為投資回報高、見效快。那么，如果是貸款買房，每年的房價要漲多少才能賺錢呢？

貸款買房每年房價漲多少才不會虧？

一般專業(yè)的房產投資者，都喜歡動用杠桿，也就是貸款買房。因為這樣就可以利用有限的資金投資更多的房產，讓利潤實現(xiàn)最大化。

當然，貸款買房也有缺點，其中的一個缺點就是會增加買房的成本。如果想要在房產投資上賺到錢，每年的房價漲幅至少要高于買房的成本才行。那么，貸款買房都有哪些成本呢？

首先，就是貸款利息。貸款利息可以說是貸款買房的最主要的成本之一。貸款利息的多少，主要跟貸款利率、貸款金額、貸款時間等因素有關，利率越高、金額越高、時間越長，利息也越多。

比如，目前五年期以上的LPR為4.2%，若是房子準備在5年后賣掉，并且剛好只貸5年的時間，那么100萬的貸款，利息差不多為11萬左右。可如果是貸30年，100萬貸款5年的利息就有20萬元。

假如貸款利息為11萬元，平均每年的貸款利息就是2.2萬元左右。若房子的初始價格為120萬，那么房價每年只要漲1.8%左右，就能覆蓋貸款利息。假如貸款利息為20萬元，每年的房價就需要漲3.2%左右才能覆蓋貸款利息。

其次，就是買賣及持有房產的稅費。買賣房產涉及到的稅費，主要有契稅、增值稅、個稅、中介費、物業(yè)費等等。其中有些稅費可以免交，有些則免不了。

契稅基本上是免不了的，最低稅率為1%，對于房產投資者來說，名下的房子可能有三套以上，此時的契稅稅率就是3%了。

假如契稅稅率為1%，120萬的房子，契稅就是1.2萬元。買三套及以上住房的契稅可達到3.6萬元。

增值稅和個稅在一定條件下可以免交，如果想要減少房產投資成本，最好是在可以免交這兩種稅的情況下買賣房產。

中介費一般是在買賣二手房時才會有，不同中介平臺服務費率不同。若是買的新房，就只需要在賣房時付中介費。中介費率若能達到1%，中介費至少就是1萬多。若是買的就是二手房，中介費恐怕還得翻一倍不止。

物業(yè)費基本也是免不了的。假如物業(yè)費為1.8元/平米，90平米的房子，5年的物業(yè)費大概為1萬元左右。

僅契稅和中介費加起來，成本至少都在3.4萬元以上。120萬的房子，5年時間每年差不多漲個0.6%左右，就能把稅費成本覆蓋。

再次，就是通貨膨脹。在考慮投資賺錢時，通貨膨脹造成的資產貶值的成本，也是需要考慮在內的。

比如100萬的資產，每年的通貨膨脹率為3%，五年后若是資產還是100萬，看似沒虧，實際上卻是虧了，因為五年后100萬的購買力肯定不如現(xiàn)在的100元，實際的資產已縮水。

在過去的一些年里，我國每年的平均通貨膨脹率大概在2%左右，房價只要每年漲2%，就能覆蓋這部分的成本。

以上的幾種成本加起來，如果房子在5年后賣掉，那么房價每年至少得漲4.4%以上，才能有錢可以賺。

那么，大家覺得，未來房產投資還有沒有機會賺到錢呢？