土地增值稅是對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)以及地上建筑物和其他附作物產(chǎn)權(quán)，取得增值收入的單位或個(gè)人征收的一種稅；契稅以境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬為征稅對象，向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。兩者有一個(gè)明顯的共同點(diǎn)，即均是以產(chǎn)權(quán)權(quán)屬發(fā)生變更為基礎(chǔ)。那么兩個(gè)稅種之間有哪些區(qū)別呢？

1、納稅義務(wù)人不同

土地增值稅的納稅義務(wù)人是轉(zhuǎn)讓方，是轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、地上建筑物及其他附作物并取得收入的一方；而契稅的納稅義務(wù)人是產(chǎn)權(quán)承受人，即境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬的承受單位或個(gè)人（受“契”包）。

2、征稅范圍不同

土地增值稅的征稅范圍包括：轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)(不包括出讓，出讓方是國家)、地上建筑物及附著物連同國有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓、存量房地產(chǎn)買賣等土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物的權(quán)屬變更；契稅的征稅范圍包括：土地使用權(quán)的出讓、土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓（包括出售、贈與、互換等形式）、房屋買賣、贈與、互換。

兩者對一些征稅范圍上的細(xì)節(jié)變化也不同：

①國有土地使用權(quán)的出讓，出讓方無需繳納土增，但承受方需要繳納契稅；

②房屋贈與的規(guī)定不同，贈與直系親屬、承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人以及公益性贈與方無需繳納土增；而契稅僅有法定繼承人才無需繳納；

③對于房屋互換的規(guī)定不同，個(gè)人交換居住用房經(jīng)核實(shí)后可享受免征土增；但是契稅方面，只有等價(jià)值房屋的交換才可享受免征，非等價(jià)值交換的，互換之后，承受房屋價(jià)值大一方按照差額繳納契稅。

④個(gè)人銷售住房，土增方面，個(gè)人銷售住房暫免征收；而契稅并沒有此項(xiàng)優(yōu)惠。

3、計(jì)稅依據(jù)不同

契稅的計(jì)稅依據(jù)為有合同成交價(jià)格按照合同成交價(jià)格，沒有成交價(jià)格，稅務(wù)機(jī)關(guān)參照市場價(jià)格核定，是全額繳納契稅。而土增的計(jì)稅依據(jù)是增值額，即轉(zhuǎn)讓收入減去扣除項(xiàng)目之后的增值部分。

4、稅率的形式不同

土增的稅率采用的是四級超率累進(jìn)稅率，累進(jìn)依據(jù)是增值額與扣除項(xiàng)目之間的比率。

而契稅的稅率采用的是3%——5%的幅度比例稅率。

5、應(yīng)納稅額的計(jì)算公式不同

土地增值稅應(yīng)納稅額=增值額×稅率-扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)=（不含稅收入總額-扣除項(xiàng)目金額）-扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)。其中稅率以及速算扣除系數(shù)均是根據(jù)累進(jìn)依據(jù)查表確認(rèn)，不同情況下的轉(zhuǎn)讓，扣除項(xiàng)目也不同。土增稅率從30%——60%。www.ws46.com

而契稅的計(jì)算比較簡單，契稅應(yīng)納稅額=計(jì)稅依據(jù)×稅率，計(jì)稅依據(jù)為成交價(jià)格，或稅局參照市場價(jià)格核定。

土地增值稅和契稅最大的區(qū)別就是納稅義務(wù)的不同，土地增值稅針對轉(zhuǎn)讓方，有收入一方；而契稅針對受讓方。