很多人都知道房產(chǎn)過戶要繳稅，但是卻不知道不同形式的過戶，所繳納的稅款并不相同，今天我們總結(jié)了房產(chǎn)過戶比較常見的3種形式，買賣、贈(zèng)與、繼承不同方式下需要繳納的稅款，看一下如果父母要將房產(chǎn)過戶到子女名下，究竟哪種方式更節(jié)稅。

便于理解以下三種不同方式，舉個(gè)例子，下面具體方式下，代入數(shù)據(jù)計(jì)算更加直觀。

張父要將自己名下位于青島的一套100平住房（并非唯一住房）過戶給自己的兒子小張，該房產(chǎn)于2017年購置，購買時(shí)總價(jià)款為150萬，現(xiàn)在市場價(jià)為200萬，小張名下無住房。

一、房產(chǎn)買賣需要繳納的稅款

1、賣房需要繳納的增值稅

根據(jù)增值稅相關(guān)規(guī)定，對于個(gè)人出售住房是有優(yōu)惠政策的，個(gè)人出售購買的不滿2年的住房，需要按照銷售收入的5%繳納增值稅；個(gè)人出售購買滿2年的北上廣深四個(gè)城市的非普通住宅（如別墅）需要按照5%征收率繳納增值稅，應(yīng)交增值稅=（銷售收入-購房成本）*5%；但是如果個(gè)人銷售自建自用的住房或則銷售滿兩年的住房（除北上廣深非普通住房）可以享受免征增值稅優(yōu)惠政策。

2、賣方需要繳納的附加稅

省、自治區(qū)、直轄市人民政府可對小規(guī)模納稅人減按50%征收城市維護(hù)建設(shè)稅，教育費(fèi)附加和地方教育費(fèi)附加。

3、賣方需要繳納的個(gè)人所得稅

對于能夠提供房產(chǎn)原值的，出售房產(chǎn)按照財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得計(jì)征個(gè)稅，需要繳納的個(gè)稅=（銷售收入-房產(chǎn)原值-相關(guān)稅費(fèi)）*20%

如果不能提供房產(chǎn)原值按照銷售收入的1%——3%幅度范圍內(nèi)核定征收。但是如果轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)屬于自用滿5年以上且為家庭生活唯一住房的，可以享受免征政策。

對于賣方而言，不需要繳納契稅（受氣包，接受房屋的一方繳納契稅），個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅和印花稅。

對于上面張父的例子，增值稅方面，購買滿2年不需要繳納，附加稅時(shí)以增值稅為計(jì)稅依據(jù)，也不需要繳納，個(gè)稅方面，轉(zhuǎn)讓給自己的兒子，可以選擇平價(jià)轉(zhuǎn)讓，這樣就不存在房產(chǎn)增值（實(shí)際情況，房產(chǎn)肯定增值了，但是一般情況下，以低于市場價(jià)格出售，個(gè)人直接出售一般不會(huì)涉及到調(diào)整價(jià)格，但是如果通過了中介，以明顯低于市場價(jià)格很可能就會(huì)被核定），個(gè)稅也為0。

4、買方需要繳納的契稅

個(gè)人購買住房，契稅方面是有優(yōu)惠政策的，屬于個(gè)人購買第一套住房的，90平米及以下，稅率為1%；90平以上，稅率為1.5%；屬于個(gè)人購買第二套改善住房的，90平米及以下，稅率為1%；90平米以上稅率為2%；對于個(gè)人購買的第三套及以上住房，各地政策并不相同。

個(gè)人購買住房，印花稅可享受暫免征收優(yōu)惠政策。

對于上面例子，我們以張父平價(jià)轉(zhuǎn)讓為例，小張需要繳納的契稅為150*1.5%=2.25萬

如果張父選擇平價(jià)將房屋出售給兒子，總共需要2.25萬稅款。

二、房產(chǎn)贈(zèng)與需要繳納的稅款

1、贈(zèng)與人增值稅相關(guān)處理

將房屋無償贈(zèng)與其直系親屬以及對其有直接承擔(dān)撫養(yǎng)或贍養(yǎng)義務(wù)人，免征增值稅；個(gè)人向其他單位或者個(gè)人無償轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)需要視同銷售不動(dòng)產(chǎn)，征收增值稅。

張父將房屋無償贈(zèng)送給兒子，免征增值稅。

2、贈(zèng)與人土地增值稅相關(guān)處理

將房屋無償贈(zèng)與其直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人，免征土地增值稅；贈(zèng)與其他單位和個(gè)人需要做視同銷售處理。

張父將房屋無償贈(zèng)送給兒子，免征土地增值稅。

3、贈(zèng)與人印花稅相關(guān)處理

贈(zèng)與人贈(zèng)與房屋需要按照“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”繳納印花稅，稅率為萬分之五。省、自治區(qū)、直轄市可以在50%額度范圍內(nèi)減征。

對于上面張父需要繳納印花稅為200*0.05%*50%=0.05萬元，需要繳納500元印花稅。

4、受贈(zèng)人個(gè)人所得稅處理

對于個(gè)人無償贈(zèng)與其直系親屬或負(fù)有直接贍養(yǎng)義務(wù)人，受贈(zèng)人免征個(gè)人所得稅；無償贈(zèng)送給其他人，受贈(zèng)人需要按照偶然所得，稅率為20%繳納個(gè)人所得稅。

小張接受父親無償贈(zèng)與的房屋，免征個(gè)稅。

5、受贈(zèng)人契稅相關(guān)處理

個(gè)人承受他人贈(zèng)與的房屋需要按規(guī)定繳納契稅，房屋的計(jì)稅價(jià)格由稅務(wù)機(jī)關(guān)參考市場價(jià)格確定。

小張需要繳納的契稅為200*1.5%=3萬元

6、受贈(zèng)人印花稅相關(guān)處理

受贈(zèng)人接受房屋按照“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”，萬分之五繳納印花稅，除此之外，還涉及到房產(chǎn)證，按照5元/本繳納印花稅，省、自治區(qū)、直轄市可以在50%額度范圍內(nèi)減征。

小張需要繳納印花稅：產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)為200*0.05%*0.5=0.05萬元，即500元，房產(chǎn)證：5元，總共需要繳納印花稅505元。

如果張父選擇將房屋無償贈(zèng)送給兒子，共需要繳納稅款3 0.05 0.05 0.0005=3.105萬元。

三、繼承房屋需要繳納的稅費(fèi)

1、增值稅

房屋產(chǎn)權(quán)人死亡，房屋的法定繼承人、遺囑繼承人或則受遺贈(zèng)人依法取得房屋不征收增值稅。

2、個(gè)人所得稅

房屋產(chǎn)權(quán)人死亡，房屋的法定繼承人、遺囑繼承人或則受遺贈(zèng)人依法取得房屋不征收個(gè)人所得稅。

3、契稅

契稅方面如果是法定繼承，不需要繳納，非法定繼承，需要按規(guī)定繳納契稅。

所以如果小張等到父親去世，依法繼承房屋就不需要繳納增值稅、個(gè)稅以及契稅。

4、印花稅

印花稅方面還是兩個(gè)，一是按照“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”萬分之五稅率計(jì)算，另一是拿到不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證需要按照5元/本繳納印花稅。

小張需要繳納印花稅為200*0.05%*50% 0.0005=0.0505萬元，即總共需要繳納505元契稅。

綜上所述，如果父母想把房子過戶給子女，目前來看通過繼承是最劃算的，但是實(shí)際生活中，很對情況是父母生前就想把房子過戶給子女，那么可以看出通過平價(jià)買賣要比贈(zèng)與所繳納的稅款更少（后期房產(chǎn)稅，遺產(chǎn)稅方面是否會(huì)出臺(tái)相關(guān)政策，這個(gè)還要再等）。