導讀物業經理人伴隨著物業行業的蓬勃發展，逐漸成為一個以房地產開發末端服務為特定性質的職業經理人的階層，這已經不僅僅是個人問題，它變成了一個階層，成為了一個相對穩....

物業經理人伴隨著物業行業的蓬勃發展，逐漸成為一個以房地產開發末端服務為特定性質的職業經理人的階層，這已經不僅僅是個人問題，它變成了一個階層，成為了一個相對穩定的群體，同時物業職業經理人對專業化、市場化的要求也是很高，基于每位職業經理人對物業管理認知的差異性、包括各物業公司文化的特質性、行業職業資質的區域性、物業職業經理人的綜合素質有較為明顯的區分，具體可分為三個差異性：，我來為大家科普一下關于物業人所具備的十種素質?以下內容希望對你有幫助!

物業人所具備的十種素質

物業經理人伴隨著物業行業的蓬勃發展，逐漸成為一個以房地產開發末端服務為特定性質的職業經理人的階層，這已經不僅僅是個人問題，它變成了一個階層，成為了一個相對穩定的群體，同時物業職業經理人對專業化、市場化的要求也是很高，基于每位職業經理人對物業管理認知的差異性、包括各物業公司文化的特質性、行業職業資質的區域性、物業職業經理人的綜合素質有較為明顯的區分，具體可分為三個差異性：

首先是資質水平跨度大，從物業管理員到助理物業管理師，再到（統考）物業管理師，直至最終的注冊物業管理師，每一個檔位的水準都有可能成長為一名職業經理人；

其次是服務理念跟不上，伴隨行業市場化的重組與洗牌，許多物業管理人仍沉浸在樓宇的常規管理漩渦中，整天抱著安全、工程、客服、環境四個模塊做機械式運動，對互聯網、資產管理、價值理念、創意服務等戰略認識嚴重缺失；

最后是職業經理人的個人因素，表現特征是盲目自滿，不愛學習，冷對交流，缺失提升。物業人必備證書、ISO三體系、資質、招投標必備！！

如何成為一名高端的物業職業經理人？

1、殊具遠見且戰略定位的宏觀素養

殊具遠見且戰略定位的宏觀素養是一名高端職業經理人對物業市場、物業環境、物企文化、運營效益等信息綜合判斷后的前瞻性洞察與風險型思維，是風險管理架構層次中的主題內容，也是優化成本資源、構建品質、凝聚品牌的宏觀思路。這種素養居于個體職業豐富認知中的較高層次，是從業大格局觀與宏觀理念的中心，是最終能否科學管理、獨立經營、效益運營的基本定位。它，解決了“為什么要這么做？”這一首問。

A、敏銳且專業的風險洞察意識

這是物管經理人必備的崗位素質。無論是項目運營或物業團隊建設，在日常具體事務推進中都有若隱若現的風險性。風險管控在物管職業經理人職業綜合素質中居重中之重位置。對風險的洞察、鑒別、認知、是其勝任工作崗位的具備。風險最根本的特征是“不確定性”，含類別、時間、地點、性質、危害等方面的不確定。這類不確定又同時源于物業職業經理人對風險認知的有限性和對風險防范的難度，包括內部運營與外部服務二方面。

內部風險管控可依據功能模塊劃分為五個區域：設備設施、工作協調、安全秩序、環境維護、人力資源

安全秩序管理風險：物業項目日常經營過程中，職業經理人一定要站在高角度上去看業主對安居的訴求，一次安全事故能抹殺掉你所做的一百件為提升客戶滿意度的事情。所以一定要做到事前預防、而不是事后補救。如小區下水井蓋是否按月檢修、停車場防盜系統是否有效、樓宇消防設備是否工作正常、有無堵塞消防通道等等日常性的事務，都是物業職業經理人必須站在高度的認知角度必須重視的環節。

設施設備的運營風險，設施設備的安全運營是物管區內品質生活的保障元素。

1 管理人員必須資格上崗（持證上崗），2 日常運營操作標準化 3 評價結合彼此注意 以模擬事故處理營造真實案例發生氛圍 4 要有設備管理五小時認知

環境監管風險，是營造和諧物業社區的氛圍必要條件，業戶對物業的評價都停留在環境和綠化的基本面上。1 作業安全風險 2 品質投訴風險 物業管理經理人杜絕風險要做到四個方面：1 選擇合格資質口碑良好供應商 2 要有專業有效的安全知識培訓 3 卓有遠見的第三方風險轉移 4 三定式過程監管（定人、定崗、定職責）

工作協調風險就是內部風險（客服、安全、財務等等），要關注每個環節的銜接性，具體工作中要明確責任歸屬

人力資源風險：內部風險管控的重中之重，職業經理人可從這三個方面做好把控：1員工招聘要把好測評第一關 2 入職引導培訓與法制教育不可缺失 3 安全危機管控機制不能失效

外部風險：客戶服務風險、事業單位協調風險、與供方的合作風險、政府單位配合風險

客戶服務風險：物業管理的客戶服務是是構建客戶滿意度的，創建客戶忠誠度得力環節，風險管控中要做到想業主所想、急業主之所急、解業戶之所憂的主動服務意識，做好服務品質，關注細節建設，著力構建為客戶解決一切問題，使服務做到超預期滿意感，讓感動贏得贊譽。

與供方的合作風險： 內部管理著代表，代表公司去進行博弈，共贏合作法，以務實的作風確保各方利益

事業單位協調風險：物業職業經理人要合法合理規避合同風險，使項目安全運營

政府單位配合風險：政府單位對物管公司具有監管作用，重點在于配合好政府單位開展工作，而不能作為主導。

B、特色而富具標準的品質效應

如何構建品質？如何營造品牌？物管職業經理人必須用的生存意識來考量這一問題，把對品質和品牌的認知提升到生死悠關的層次，首先，思想要活；其次，觀念要新；再次，定位要高；最后，標準要嚴。

? 提升專業素質，提高管理水平

? 重視與業戶互動關系的維護

? 導入標準化體系優化內部運營資源

C、科學且規范的成本管控理念

成本管控的精湛在于“把應該花出去的錢一定要花出去，把需要省下來的錢務必省下來”。“應該”是必須性責任和義務，“需要”則是因地制宜的可變量因素，并推崇一整套科學化的管理體系，使“精品項目”與“資源富集”相配套、相適應、相匹敵，而非一味的為了“節省成本”這一目標去消減“預算支出”。

成本管控：職業經理人從五方面做好成本管控，

預算管控，事前目標要清晰，有總量控制；事中有序量知，事后審計考核，責任追蹤

規模經營，職業經理人需有低成本拓展經營規模的生存意思，讓管理資源充分利用。低成本擴張有兩點：1 科學編崗定責；2適時 適宜 適情，用科學手段改變人海戰術

節能改造 ：1 建立節能獎勵機制，關注現代節能技術；2 定責定崗定量，杜絕浪費，預防管理 ；3 節能獎勵基金。

規范內部運作機制，杜絕不合理開支和邊際開支： 任何人在成本管控的鏈條上都是不可或缺的，需全員樹立成本管控意識，才能取得可喜成績。

居家過日子的掌柜心態：開元和節流是項目運營效益的支點。1 著力展開多種經營，通過業委會合理分配收益補貼市場運營支出；2用主婦過日子的心態，對支出運營作出合理規劃

2、承上啟下且繼往開來的中觀結構

職業經理人的中觀素養是管理智慧與結構籌建的綜合體，其框架是解決“做什么？”的問題，即具體的管理思路、規則導向、結構梳理、溝通激勵等等，職業經理人要落實“做什么”的問題，必須圍繞二條方面展開具體工作，其一是團隊建設；其二是項目管理。

①團隊怎么建設問題？說到底就是怎么帶隊伍的問題？一個物管團隊的成員均來自不同的工作背景和歷史經歷，或多或少都會有從前工作單位的經驗印跡，職業經理人不但需要尊重這份可貴的經驗資源，更要懂得如何運用其中的積極因素。首先，要引導員工有意識的去敲碎那些固有的經驗主義；其次，要引導員工溶入一個全新的體制環境；最后，要引導員重塑自我。

職業經理人如何帶好隊伍？：

2 構建下的公司體制與運營平臺；

2 建立績效反饋機制；

2 創新組織建設；

2 質量目標的分解與集合；

2 注重人文關懷（開放、理解、包容）；

2 打造學習團隊（組織讀書演講大賽、創建公司內刊等員工喜聞樂見的形式）

②項目怎么管理的問題？是職業經理人以“客戶感受”為關注焦點，以“效益經營”為工作思路的切入點，說到底就是如何規范管理物業和品質服務客戶的問題？首先，需要打造標準化的運營體系、制度體系、危機管控體系；其次，落實執行力第一的過程式管理；再次，關注細節和品質的力量；最后，營造富具親情感的服務氛圍。

u 標準化（構建標準化路徑體系）

u 預案化（構建危機管理快速反應機制）、

u 經營化（要有資產管理經營和市場營銷的新視野）

3、富有特質而靈活有余的微觀思路

微觀素養是職業經理人展開具體工作的操作平臺，必須呈現一種富具特質而又靈活有余的風格。 主觀上，通過對既定目標原則性的堅持讓團隊每一名成員充滿信心、期待、鼓舞；客觀上，通過對環境資源的靈活協調與運用往往使事物能以結果為導向直線前進；每一個職業經理人的做事風格都是不盡相同的，但對解決“如何做？”的問題均有曲徑通幽之睿智 。

2 先完成、在完善、后完美（小步快跑高姿態提升品質）

2 縱向執行力，橫向配合性（要有高層次認知，全局意識的統籌理念）

2 開放溝通，專業做事，專注做人（要關注對上對下對左對右的溝通，注重引導式溝通）

2 各項服從共性、激情附合理性（要抓團隊共性價值，求同存異）

2 結構性問題，非結構性問題（關注量變與質變，認真對待過程控制、品質把關、風險預防）

小結一

精益求精的專業精神，體現在物管專業知識一定要扎實、豐富、精益，因為這是我們做好本職工作，勝任崗位要求的強制性前提 。

小結二

富具睿智的管理遠見，體現在管理架構與溝通層次上的智慧，應具備嫻熟的人力資源整合、優化、激勵、開拓等技能，因為現代商戰不是一個人的戰斗，而是團隊競爭力的拼搏。

小結三

務實高效的法治意識，高級職業經理人一定類似于一個法律專家，因為企業成長、市場拓展、項目運營等都必須有知法、用法、守法的規則保障，否則，無法洞察那些潛在或顯現的風險將是極端可怕的。

最后把馮侖三句話送給大家共勉：

第一句：看別人看不見的地方

第二句：算別人算不清的賬目

第三局：做別人做不了的事情