除一二線熱點城市外，大部分城市解除限購、限價、限售政策，完全可以期待和預期。文/巴九靈“春節回老家看房，售樓處冷冷清清，各樓盤的優惠力度倒是很大，其中一個樓盤全款能打8.6折，280萬的房子直接砍掉40萬。”開工后，小巴同事講起了他的春節看房記。大年初三，他和家人前往老家（浙江某縣城）的幾個售樓處看房。先是來到A樓盤，現場僅有一個銷售，對方正在接待另一組客戶，于是門口保安帶他們看了樣板房。轉頭來到B樓盤，去之前，銷售員稱“這個樓盤很火，搶的人很多，要趕緊下手”，結果到了售樓處發現僅有兩三個買房者在看房。這次小巴同事看的是B樓盤的二期，2021年元旦該樓盤的一期開售時，他也去過，“當時售樓處擠滿了人，銷售員壓根沒時間招待我。短短一年時間，差別如此之大。”他感慨道。此外，令這位同事印象深刻的，還有力度非常大的優惠：最夸張的樓盤就是開頭說到的，全款直接打8.6折，一次性砍掉40萬，即使是組合貸（商業貸+公積金貸款）也能打9折，砍掉近30萬。房子賣得更優惠，但買房者似乎更迷茫。“現在是買房好時機嗎？”“房子還會跌嗎？”王璐（化名）是浙江諸暨的一名房地產從業者，這個春節她被問到最多的便是這類問題，但大多數人在問后便沒了下文。“這個春節格外冷清，售樓處只留了值班的同事。”王璐說，往年春節不管是除夕還是初一初二，都有很多人跑來看房。她的親戚朋友返鄉后也會很快聯系她，詢問“哪幾個樓盤比較好”“有沒有現房能買”等問題，這些親戚朋友的購房意愿很強烈，有看中的直接就買了。根據中指監測數據，2022年春節期間，重點監測城市新建商品住宅成交面積與去年春節相比下降51%。諸葛找房數據研究中心監測數據顯示，2022年春節假期重點15城新房成交959套，創近五年春節成交新低，同比去年春節下跌42.1%。注：重點15城市包括上海、重慶、深圳、廣州、武漢、蘇州、大連、寧波、福州、青島、濟南、溫州、莆田、泰安、淮安，春節假期一律依據法定節假日計算從不同城市來看，一線城市新房成交量增長近100%，其余城市成交均回落，而返鄉置業潮主要發生地——三四線城市，同比跌幅超九成。其中，一線城市的漲幅基本是被上海拉動，2022年春節假期上海新房成交505套，同比上漲超300%。深圳、廣州春節期間新房分別成交98套和9套，同比下跌20.3%和84.5%。二線城市中，蘇州新房成交94套，同比上漲27%，武漢前兩年因為疫情導致春節期間零成交，今年武漢新房成交了81套。其他城市都出現回落，寧波、濟南零成交，大連同比跌幅超8成。這或許也是近一個月來，政策和銀行方面比較積極的原因。1月20日，與房貸緊密掛鉤的5年期以上LPR下調5個基點，隨后，包括北上廣深、蘇州、珠海、惠州等多地的銀行紛紛下調房貸利率，直接利好購房者。房貸利好的同時，不少城市還出臺了各種公積金貸款條件放寬、人才補貼等政策。只是，目前看來這些利好政策并沒有見效，未能在春節樓市激起什么浪花。那么，春節樓市慘淡行情背后，原因何在？2022年的樓市又會有哪些變化？想買房或想賣房的朋友，又該注意些什么？小巴采訪了兩位大頭，他們認為：1.房地產稅即將出臺，對購房者決策心理影響大。2.小城市的房地產市場正在失去流動性。3.除少數城市外，大部分城市解除限購、限價、限售政策，完全可以期待和預期。下面來看看他們的具體分析。虎年春節沒有返鄉置業潮的原因有：1.疫情是直接原因，“就地過年”導致返鄉人數減少。雖然沒有禁止返鄉，但不少城市鼓勵大家就地過年，尤其對于國企、機關事業單位的人員來說，約束會更多一些，而他們恰好是返鄉置業的主要人群之一。2.房地產稅對購房者決策心理影響大。房地產稅正在推進中，但具體細則還不清楚，是按套收還是按面積收？家庭或個人是否有一定的免征額度？究竟收取多少稅率？細則不清晰使那些有意向買房的人感到疑惑，他們擔心在老家買房會影響交稅情況，因此返鄉置業的熱情被打壓了。3.三四線小城市人口沒有凈增長甚至凈流失，小城市的房子失去流動性。最近五六年，許多小城市呈現的發展態勢是：經濟乏力、產業不振，以及年輕人口比例減少，中老年人口比例增加，這導致大家對小城市發展前景不樂觀，自然對小城市的樓市信心不足。最終導致了許多小城市的房子失去流動性，比如不少人在老家想置換房子，卻發現舊房子很難賣掉，肯定也沒辦法買新房。4.大家越來越認識到，未來中國樓市只有一二線城市的房子才能增值，三四線小城市的房子僅有居住價值，失去了增值潛力。這時候，返鄉人群即使有財力在小城市購房，也會選擇放棄。因此從2022年開始，民間置業資金將會明顯趨向一二線中心城市。這一點從2021年各城市的“金融機構本外幣存款余額”數據中就能看出趨勢，這個數據比GDP更能反映出資金的選擇方向。更形象地說，人們的資金已有流動方向，錢已經長腳跑向大城市。實際上，春節期間不僅是小城市行情差，一二線大城市也同樣冷清。這背后是中國房地產全局性的問題，行業正處于一個痛苦折磨的階段。但預計2022年上半年這種情況會有所緩解。2021年受政策打擊最深的是房地產和教培行業，相對來說，教培行業受影響的是各大企業以及從業者，但房地產行業較特殊，波及面非常大，不僅涉及到開發商和買房人，還涉及到上游的建筑產業供應鏈，下游的家電、裝潢等多個產業。如果把房地產行業比作一個彈簧，之前政策壓得太緊了，接下來政策會“松一松”，行業會有所恢復，但絕對不可能恢復到曾經的盛況。房地產行業的本質已經發生變化，從過去為規模化目標而努力，到未來為老百姓的美好生活而努力。房地產行業也是中國經濟的一個縮影，從過去的高速增長時代邁入到打造品質化的路線。1月19日，李克強總理表示：加強跨周期調節，明顯加大宏觀政策實施力度。這定調了2022年宏觀經濟政策的方向。1月20日，住建部指出：“充分釋放居民住房需求。”這是自2021年9月28日央行提出“兩個維護”（維護房地產市場的健康發展，維護住房消費者的合法權益）以來，中央政府層面對房地產市場政策表述的最大轉向。很多地方政府和部門對這一政策轉向，還沒有充分消化和理解。如何才能讓居民的住房需求充分釋放出來？這是新的一年里，房地產宏觀政策的重大命題。2月1日，國家發改委副主任兼國家統計局局長寧吉喆發表署名文章，警告：“慎重出臺有收縮效應的政策，政策發力適當靠前。”央行已經率先開啟救市模式，降準、降息。新的一年，貨幣和信貸政策對房地產市場較為寬松的政策尺度，幾乎沒有懸念。銀行對個人住房按揭貸款會加大支持，甚至不排除繼續降息、降低首付比例等。“充分釋放居民住房需求”，已經成為中央政府對房地產市場政策的定調。過去幾年中，地方政府所承擔的房價上漲壓力已經大為緩解。況且，除極少數城市以外，絕大多數城市的房價（指真實房價）已很難上漲。與過去幾年地方政府頻繁調控相比，新的一年中，地方政府的責任更多在于穩住房地產市場下行趨勢。除一線和少數熱點二線城市以外，大部分城市解除限購、限價、限售政策，完全可以期待和預期。甚至在同一個城市中，不同物業類型就有可能實行不同的政策，比如，商品房繼續限購的同時，二手房可以松動限購等。另外，各城市為了穩住房地產市場，也為了爭取更多的市場需求，推出各種吸引人才、吸引人口、穩定人口增長等鼓勵性和獎勵性住房政策，也都可以期待。總之，新的一年，隨著房地產市場的重大變化和宏觀經濟政策的轉向，房地產市場的政策也將隨之大幅轉向。作者|李夢清|當值編輯|李夢清責任編輯|何夢飛|主編|鄭媛眉|圖源|VCG