高開低走峰回路轉廣州2021年土拍終于收官落定全年出讓78宗涉宅地總成交金額超1777億元

串聯起這一年羊城的土拍脈絡正是4月9月12月三場集中供地

4月首輪集中供地中市場與房企對這種新奇的土拍規則還有著極大的熱情熱門地塊甚至引來32家房企組成的上百個馬甲報名光是保證金就收了1300億元

火爆競拍中首輪廣州土拍收金906億不少外地房企譬如正榮上坤借此實現首入廣州

9月仍舊高溫的廣州卻迎來與首輪土拍完全反轉的局面與第一輪高溢價高配建轉搖號的景象不同在細則調整與房企資金量考慮下底價及流拍成了主旋律最終收金569億元流拍25宗成交率為48平均溢價率15大體量地塊的主力軍為越秀粵海中海珠實等央企國企

12月與前兩輪相比此次供地數量金額甚至拍地天數都有所縮減僅在12月2日早中午兩場后便落下帷幕

在意料之中符合預期的聲音中廣州最后一場集中供地以收金302億成交率76的成績單收官

意料之中

掃描第三輪參拍土地情況整體供地數量縮小至17宗前兩輪供地則拿出了48宗地塊

此次供地地塊覆蓋海珠白云番禺黃埔南沙以及少數位于從化增城整體來看相比上輪集中供地扎堆增城的情況有所改變不過一些年初供地計劃中頗為吸引開發商的地塊例如燕塘地塊三梅花鋁廠南廠區地塊荔灣廣鋼新城等并沒有如期出現

頗有意思的是在17宗地塊中有多達7宗都是此前流拍地塊包括番禺飄峰地塊一二以及利豐北側地塊白云上官苑及太和鎮地塊增城朱村地塊等

同時這些地塊中有4宗相比之前都有所折價例如白云沙亭北路南側地塊起拍價從第二批掛牌的2528億元降至20億元降幅超過20折算樓面價下降1234元平方米

另外此前第二輪土拍中新增的諸多限制要求包括嚴查資金限制馬甲限15上限溢價限售價及限銷售對象等規則仍在持續不過部分區域和地塊有細微調整放松例如南沙不再設置對銷售對象的限制條件番禺白云回爐地塊地價支付調整為分兩期支付此前則是為一個月內一次性付清

可以看出經過第二輪遇冷之后鼓勵房企拿地的意愿有所加大不過截至起拍前一晚12月1日17宗地僅有13宗獲得企業報名4宗無人問津即便是13宗報名地塊也只有一個房企報名

從最終拍地成果看13宗地塊底價成交4宗流拍總攬金302億溢價率0

流拍地塊中稍顯意外的是黃埔黃陂地塊即廣汕路以北惠聯路以東HBPQD12地塊該宗地塊性質為二類居住用地出讓面積平方米計容建筑面積4平方米成交樓面價元平方米位于融創祥龍廣府壹號附近

前兩輪集中供地中黃陂地塊都是爭搶十分激烈的區域如第一次土拍中同樣位于廣汕公路以北的黃陂HBPQA6在未競價前便有萬科中海平安保利龍湖越秀雅居樂華發中交時代金茂等34家房企報名若算上各馬甲該宗地有超過320組競買人報名

最終該地塊則僅用了30秒時間就封頂轉為搖號樓面價為元平方米為黃埔地價天花板

第二輪普遍底價成交的供地中黃陂地塊仍較為突出最終溢價率10

因此此次流拍略有些令人意外對此廣州中原地產項目部總經理黃韜表示流拍地塊主要還是有一些土地自身問題此輪供地的黃陂地塊本身質素一般周圍缺乏配套同時周邊在售項目有一定回落導致開發商預期改變

此外流拍地塊中的兩宗番禺大石飄峰地塊除了地塊周邊環境原因也反映了當前土拍市場遇冷的背后原因即開發商錢袋子緊張

據悉兩宗大石回爐地塊此前要求開發商需要在一個月內一次性付清地塊總價這次雖然總價分別下調了55億和79個億且付款方式也可以采取兩次分期門檻降低但單塊40億以上的起拍價還是扛不住房企們緊張的現金預算

廣州目前市場比較理性務實房企即便有信心也不會隨便拿地而是實事求是地做判斷不像以前一味追高黃韜說道

保利星河回歸

沒有驚喜意料之中大概是對第三輪廣州土拍的精準概括

不過回到房企層面除了廣州市屬區屬國企譬如知識城集團廣州南投南沙開建外傳統房企里面仍是有些驚喜面孔

最大手筆的是廣州本地房企保利

此輪土拍中保利以底價3836億得海珠區華洲路地塊樓面價元平方米為目前廣州地塊成交價第八這也是此前競拍地塊中最受關注的城區地塊

此外以底價3835億元奪得番禺利豐北回爐地樓面價元平方米以底價2054元落子增城朱村街朱村大道西A號樓面價9060元平方米

按此計算保利此次共以9725億元摘得三宗地塊實現大本營補倉

除了今年1月確認成為廣州海珠紅衛村合作企業外若回想今年前兩次供地情況保利幾乎可以說是缺席了

在全國首輪集中供地中雖然保利是最積極的房企之一拿地總量達24宗但其中歸屬廣州的卻一宗都沒有

當然這也有一些運氣與區域選擇原因

廣州首輪集中供地保利參與報名的地塊達9塊但基本都是熱門地塊如白云金沙洲地塊黃埔知識城黃埔黃陂地塊番禺創新城地塊南沙慶盛地塊等這些地塊毫無意外都引來了數十家房企爭搶且多數都因競拍到達上限價轉為搖號

相比競爭選手越秀有些遜色廣州首輪集中供地越秀地產拿地6宗總金額達10775億元二輪集中供地中雖比不上逆勢回歸的中海但同樣拿下番禺創新城兩宗宅地成交總價接近103億元

保利在大本營廣州扎根超過28年截至去年已經連續十年蟬聯廣州銷冠而越秀地產過去兩年借助第二大股東廣州地鐵獲得數個TOD軌交項目并迅速推出市場反響良好可以說如今廣州頭部市場就看保利越秀如何表現了

從今年監測的銷售情況看保利與越秀十分接近

值得一提的是11月30日保利發展公告稱提升公司自持物業的運營效率探索創新型資產運作保利發展擬發行租賃住房資產支持證券化產品擬發行規模不超過100億元

就在一周前保利發展宣布擬發行的公司債券規模為不超過98億元僅11月保利披露的新增融資金額包括額度共計443億元

除了保利拿地房企里還出現了星河

上一次星河在廣州公開市場奪地是一年前以2434億元拿下廣州荔灣金橋地塊折合樓面價約元平方米溢價率約26

星河對廣州這座城市并不陌生自2006年就已進軍圍繞南沙先后開發了星河丹堤星河山海灣星河盛世星河壹號公館等項目更為重要的是星河自2013年起開始通過舊改接觸更廣闊的廣州市場

2015年星河在廣州的城市更新公司掛牌成立2019年12月星河正式拿下南沙東涌鎮珠寶文化旅游小鎮連片更新改造項目南涌村魚窩頭村體量約832公頃面積為13倍珠江新城改造總成本約10282億元在當時也是廣州舊改公開招商以來少有的大體量舊改項目

今年星河已拿下廣州三個舊村最新于10月19日正式拿下廣州南沙珠寶文旅小鎮二期天益村大穩村舊改該項目為南沙有史以來最貴的舊改項目改造投資額高達11028億元

截至目前星河已經在廣州拿下了7個舊村改造項目改造面積超2100公頃改造投資額超488億元

本文源自觀點地產網