在北京南郊大興區(qū)，距離地鐵8號(hào)線終點(diǎn)瀛海站1.2公里，有一片20棟新建住宅樓組成的封閉式社區(qū)——潤(rùn)棠·瀛海。這是北京迄今規(guī)模最大的集體土地租賃住房項(xiàng)目，目前項(xiàng)目已經(jīng)取得竣工備案，預(yù)計(jì)運(yùn)營(yíng)后可為近7000名“北漂”和京津冀通勤人員提供容身之所。

房租收入比超30％、流動(dòng)人口規(guī)模占比近四成、住房租賃市場(chǎng)長(zhǎng)期供不應(yīng)求，城市邊緣地帶存在大量處于低效利用狀態(tài)的集體建設(shè)用地……這些因素疊加，讓集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地成為北京大力推進(jìn)保障性租賃住房建設(shè)的重要抓手。

去年7月，國(guó)家層面關(guān)于保障性租賃住房發(fā)展的頂層設(shè)計(jì)出臺(tái)，明確各地“充分發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制作用”“主要利用集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地等”發(fā)展保障性租賃住房，并“由政府給予土地、財(cái)稅、金融等政策支持”。

隨后，土地成本相對(duì)較低的集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地成為多個(gè)省份籌集保障性租賃住房的重點(diǎn)。除北京外，在上海、廣州等一線城市和浙江等人口流入大省，“探索利用集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市建設(shè)保障性租賃住房”的試點(diǎn)工作正在緊鑼密鼓地開展中。

2月初，住建部公布了第二批“發(fā)展保障性租賃住房可復(fù)制可推廣經(jīng)驗(yàn)清單”（下稱“清單”），上述由華潤(rùn)有巢和愿景集團(tuán)聯(lián)合投資開發(fā)的北京潤(rùn)棠·瀛海項(xiàng)目被列入其中。

除此之外，該清單中還囊括了上海、廣州、廈門、西安、成都、合肥和浙江、廣東等多個(gè)省市的政府經(jīng)驗(yàn)做法，涉及萬科、龍湖等多家頭部房企，國(guó)開行、建行等政策性和商業(yè)銀行以及多家地方城投平臺(tái)、國(guó)有企業(yè)等其他保障性租賃住房的建設(shè)方和相關(guān)利益方。

住建部披露，2022年全年將建設(shè)籌集保障性租賃住房240萬套(間)。伴隨地方層面各類利好性政策頻出，保障性租賃住房是否會(huì)成為房企戰(zhàn)略投資的新風(fēng)口？利用集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地籌建有何優(yōu)勢(shì)？保障性租賃住房項(xiàng)目如何走出“微利可持續(xù)”的發(fā)展路徑？

集體土地“入市”迎來機(jī)遇期

保障性租賃住房具有小戶型、低租金、無收入門檻限制等特點(diǎn)，有利于流動(dòng)人口規(guī)模大、房租高的大城市解決新市民、青年人階段性住房困難問題，控制城市租金漲幅，是“十四五”期間住房制度建設(shè)的重中之重。

為實(shí)現(xiàn)低成本開發(fā)，集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地成為各地加快發(fā)展保障性租賃住房的重要籌建渠道。

根據(jù)克而瑞地產(chǎn)研究，對(duì)于保障性租賃住房來說，如果要獲得不低于4%的凈現(xiàn)金流分派率，那么地價(jià)只能等于周邊普通住宅地價(jià)的5%~8%。

2020年起實(shí)施的新修訂的《土地管理法》為集體經(jīng)營(yíng)性用地入市掃除法律障礙。2021年7月，國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》，明確進(jìn)一步完善土地支持政策，可探索利用集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地建設(shè)保障性租賃住房。

與此同時(shí)，集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地“入市”也被視為促進(jìn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展、增加農(nóng)民財(cái)產(chǎn)收入的重要途徑。例如，正在建設(shè)共同富裕示范區(qū)的浙江，在2021年12月發(fā)布的《關(guān)于穩(wěn)妥有序推進(jìn)集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市試點(diǎn)的指導(dǎo)意見（征求意見稿）》中提到，“可探索利用集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市建設(shè)保障性租賃住房以及營(yíng)利性的養(yǎng)老、教育、科研、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育等項(xiàng)目。”

伴隨支持政策迭出，一些房地產(chǎn)開發(fā)和資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)企業(yè)嗅到了利用集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地建設(shè)租賃住房（下稱“集租房”）的商機(jī)。

“潤(rùn)棠·瀛海項(xiàng)目采用土地流轉(zhuǎn)開發(fā)模式，獲得了政府土地、金融等一系列支持政策，并在合作模式、經(jīng)營(yíng)模式、產(chǎn)品設(shè)計(jì)和融資形式等方面形成了可以復(fù)制的模型。”潤(rùn)棠·瀛海項(xiàng)目負(fù)責(zé)人凌瀾雨告訴第一財(cái)經(jīng)。

作為2017年國(guó)內(nèi)最早開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)的13個(gè)城市之一，北京集租房建設(shè)的主要模式為村集體出租集體建設(shè)用地的經(jīng)營(yíng)權(quán)。2020年7月，全國(guó)首個(gè)集體用地長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目——北京萬科泊寓成壽寺項(xiàng)目正式營(yíng)業(yè)。該項(xiàng)目是農(nóng)村集體以土地經(jīng)營(yíng)權(quán)與萬科合作開發(fā)的項(xiàng)目，萬科負(fù)責(zé)所有建設(shè)成本投入，獲得項(xiàng)目45年經(jīng)營(yíng)權(quán)，村集體享受保底收益以及經(jīng)營(yíng)分紅。

與之不同的是，潤(rùn)棠·瀛海項(xiàng)目拿到的土地完成了流轉(zhuǎn)。

流轉(zhuǎn)前，該地塊已完成一級(jí)開發(fā)，是政府整理后的“凈地”，即土地及地上附著物、建(構(gòu))筑權(quán)屬清楚，補(bǔ)償安置落實(shí)到位，沒有法律經(jīng)濟(jì)糾紛，規(guī)劃條件明確，具備動(dòng)工開發(fā)所必需的基本條件。

由于項(xiàng)目地塊完成“入市”，實(shí)現(xiàn)了土地所有權(quán)和使用權(quán)分離，其中，使用權(quán)100％流轉(zhuǎn)項(xiàng)目公司。“該項(xiàng)目的創(chuàng)新點(diǎn)在于民企愿景集團(tuán)和央企華潤(rùn)有巢作為投資建設(shè)的企業(yè)共同入股該集體地的項(xiàng)目公司，獲得了長(zhǎng)期的土地使用權(quán)，贏得了更穩(wěn)定的運(yùn)營(yíng)周期。” 凌瀾雨稱。

凌瀾雨還表示，雖然在收益分配上，集體土地“入市”后再開發(fā)與合作開發(fā)模式?jīng)]有太大差異，但在融資時(shí)，因?yàn)轫?xiàng)目公司擁有完整的產(chǎn)權(quán)，融資方式上更加靈活，未來也可以通過市場(chǎng)化渠道獲取資金，例如發(fā)行債券。“瀛海項(xiàng)目具備做房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）的條件，未來幾年我們會(huì)繼續(xù)在這方面進(jìn)行探索，力爭(zhēng)讓潤(rùn)棠·瀛海模式得以復(fù)制，取得更多資金來源。”

多名業(yè)界人士告訴第一財(cái)經(jīng)，低成本開發(fā)是房企選擇保障性租賃項(xiàng)目的主要衡量依據(jù)，故此，利用集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地布局保障性租賃住房項(xiàng)目成為多家頭部房企和其他社會(huì)資本的共同選擇。

在上述住建部發(fā)布的第二批清單中，另一個(gè)在“利用集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地建設(shè)”方面被提到的標(biāo)桿性項(xiàng)目，是龍湖冠寓在蘇州市的木瀆項(xiàng)目。該項(xiàng)目由龍湖冠寓整體租賃后開展運(yùn)營(yíng)，龍湖冠寓每年向集體經(jīng)濟(jì)組織支付租金，運(yùn)營(yíng)期15年，村集體經(jīng)濟(jì)組織給予6~ 8個(gè)月裝修免租期。

除了在蘇州的集租房項(xiàng)目外，第一財(cái)經(jīng)從龍湖方面了解到，明年，龍湖冠寓的福州秀山項(xiàng)目會(huì)正式開業(yè)，該項(xiàng)目是福建首例成交的集體租賃住房用地，也是福建首次招標(biāo)出讓的集體租賃住房用地，被列入了住建部第一批“發(fā)展保障性租賃住房可復(fù)制可推廣經(jīng)驗(yàn)清單”。

作為萬科旗下長(zhǎng)租公寓品牌，萬科泊寓方面向第一財(cái)經(jīng)提供的資料顯示，目前，泊寓北京已有6家集體用地項(xiàng)目，共計(jì)供應(yīng)租賃住房超過2萬套（間）。其中2家共4000間房源已陸續(xù)開業(yè)，剩余4家約16000間房源預(yù)計(jì)將于2021年~2023年陸續(xù)面向市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)。

值得注意的是，頭部房企參與集租房等保障性租賃住房建設(shè)項(xiàng)目多數(shù)采用或涵蓋重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的模式。“重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)可以保證穩(wěn)定的房源，這是租賃運(yùn)營(yíng)的根本所在。”凌瀾雨稱。

長(zhǎng)期融資渠道逐步打開

住房租賃行業(yè)是微利行業(yè)，對(duì)于租金門檻受政府指導(dǎo)價(jià)約束的保障性租賃住房項(xiàng)目而言，尤是如此。

凌瀾雨告訴第一財(cái)經(jīng)，由于項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)模式穩(wěn)健，目前，潤(rùn)棠·瀛海已主要取得了浦發(fā)銀行為長(zhǎng)租項(xiàng)目設(shè)立的長(zhǎng)期貸款。浦發(fā)在貸款發(fā)放過程中，做了很多突破和創(chuàng)新，為長(zhǎng)租社區(qū)開發(fā)提供了巨大支持。此外，在項(xiàng)目融資階段，還采取抵押經(jīng)營(yíng)權(quán)、股東信用擔(dān)保的形式，取得了貸款。

銀行貸款和公司信用類債券是住房租賃領(lǐng)域房企進(jìn)行債務(wù)融資主要方式。傳統(tǒng)債權(quán)的門檻相對(duì)較高，住房租賃作為新興的行業(yè)，企業(yè)資信一般不足，由于企業(yè)本身缺乏高值擔(dān)保品，銀行貸款的獲取有一定的難度。

上述《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》中也指出，進(jìn)一步加強(qiáng)金融支持。加大對(duì)保障性租賃住房建設(shè)運(yùn)營(yíng)的信貸支持力度，支持銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)以市場(chǎng)化方式向保障性租賃住房自持主體提供長(zhǎng)期貸款；完善與保障性租賃住房相適應(yīng)的貸款統(tǒng)計(jì)，在實(shí)施房地產(chǎn)信貸管理時(shí)予以差別化對(duì)待。

2月8日，央行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于保障性租賃住房有關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理的通知》，明確保租房項(xiàng)目有關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理，鼓勵(lì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)按照依法合規(guī)、風(fēng)險(xiǎn)可控、商業(yè)可持續(xù)的原則，加大對(duì)保租房發(fā)展的支持力度。

人民銀行表示，下一步，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)將加快建立完善住房租賃金融制度，繼續(xù)加大對(duì)保障性住房建設(shè)和長(zhǎng)租房市場(chǎng)發(fā)展的金融支持力度，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

鑒于保障性租賃住房的銀行貸款，目前仍屬于開發(fā)貸款科目，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，按照開發(fā)貸款邏輯投放，最多放貸總投資的80%，20%是項(xiàng)目資本金。具體貸款比例與項(xiàng)目建設(shè)主體、區(qū)位、出租率預(yù)測(cè)等因素有很大關(guān)系。

去年7月以來，已有不少銀行加大了對(duì)保障性租賃住房建設(shè)運(yùn)營(yíng)的信貸支持力度。

根據(jù)上述住建部發(fā)布的第二批清單，在政策性銀行方面，國(guó)開行提供最長(zhǎng)可達(dá)25年的長(zhǎng)期信貸產(chǎn)品，支持各類住房租賃企業(yè)、擁有閑置土地和房屋的企業(yè)通過新建、改建、改造等方式增加保障性租賃住房供給。同時(shí)，與地方政府做好溝通對(duì)接，已與四川、安徽、廈門、深圳等地政府部門和重點(diǎn)企業(yè)簽署合作備忘錄或戰(zhàn)略合作協(xié)議。截至2021年11月底，開發(fā)銀行已支持了北京、深圳、蘇州等城市的68個(gè)項(xiàng)目，授信430億元、投放108億元，支持籌集房源12萬套（間）。

在商業(yè)開發(fā)銀行方面，建設(shè)銀行是國(guó)內(nèi)最早支持保障性租賃住房建設(shè)的金融機(jī)構(gòu)之一。截至2021年11月底，建設(shè)銀行保障性租賃住房貸款授信938.81億元，投放371.8億元，支持籌集房源30萬套（間）。

“盡管國(guó)家大力鼓勵(lì)保租房貸款，但由于保租房利率低，多數(shù)沒有抵押物或高信用等級(jí)作擔(dān)保，銀行投放的積極性并不高。”李宇嘉稱，在未來，銀行貸款能做到多大規(guī)模，仍有待觀察。在相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間里，銀行仍會(huì)以國(guó)企央企、大型優(yōu)質(zhì)民企以及地方城投平臺(tái)為主。

除了傳統(tǒng)債權(quán)融資外，REITs也被寄予厚望。

日前，國(guó)家發(fā)改委已明確將保障性租賃住房納入公募REITs試點(diǎn)。但有接近某地方政府主管部門人士對(duì)第一財(cái)經(jīng)透露，目前，REITs要求門檻較高，在底層資產(chǎn)規(guī)模、不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估凈值、資產(chǎn)收益率、產(chǎn)權(quán)條件等方面存在嚴(yán)格限制，導(dǎo)致保障性租賃住房難以打通 REITs渠道。

建方長(zhǎng)租是由建行旗下負(fù)責(zé)推動(dòng)廣東省住房租賃業(yè)務(wù)發(fā)展的建信公司聯(lián)合百?gòu)?qiáng)房企方圓集團(tuán)，共同發(fā)起設(shè)立的住房租賃專業(yè)運(yùn)營(yíng)公司。該公司副總經(jīng)理胡斌進(jìn)一步告訴第一財(cái)經(jīng)，資本的核心是追求利益及安全退出。此前5年里，保障性租賃住房的發(fā)展更多是體現(xiàn)為傳統(tǒng)的包租（二房東）模式，單個(gè)項(xiàng)目平均利潤(rùn)率只有10%左右，同時(shí)不具備資本退出的條件，繼而導(dǎo)致傳統(tǒng)資本過往對(duì)保障性租賃住房上并沒有過多的投入。

“上海作為國(guó)際金融城市在這一方面相對(duì)做出了表率。”胡斌稱，在上海，政府將部分土地用較低的價(jià)格出讓給到相關(guān)房企或者住房租賃企業(yè)，指定用于住房租賃。一方面解決了后續(xù)抵押融資、REITs退出的問題，另一方面企業(yè)產(chǎn)權(quán)獲取成本較低，可逐步與住房租賃收益相平衡，大幅提升了社會(huì)資本的投資信心及投資欲望。

制度性“瓶頸”待突破

“即便如此，企業(yè)負(fù)擔(dān)仍然非常重。”

凌瀾雨稱，在集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地中，潤(rùn)棠·瀛海項(xiàng)目地塊的土地成本并不低，疊加前期土地流轉(zhuǎn)過程中產(chǎn)生的稅費(fèi)沒有得到減免，也增加了企業(yè)資金壓力。“該項(xiàng)目投資回收期要在25年以上。”

胡斌在談及廣州的集租房項(xiàng)目時(shí)還表示，當(dāng)?shù)卮寮w流轉(zhuǎn)意愿較低。即便同意流轉(zhuǎn)，對(duì)租賃房企而言，回收資金方式是月租，但一次性流轉(zhuǎn)費(fèi)用高昂，存在資金不匹配現(xiàn)象。

“此外，過往的金融支持政策也無法支持流轉(zhuǎn)獲地費(fèi)用。”胡斌補(bǔ)充稱。

除了現(xiàn)有的稅收減免政策，讓部分社會(huì)投資產(chǎn)生顧慮或觀望心理外，保障性租賃住房社區(qū)配套設(shè)施的租戶需求與現(xiàn)有標(biāo)準(zhǔn)不匹配、存量改造項(xiàng)目處置方式不明、輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)企業(yè)“進(jìn)得來、出不去”等“瓶頸”問題也讓困擾著租賃企業(yè)。

比如，房企在利用集體用地建設(shè)租賃式居住社區(qū)時(shí)，由于國(guó)家層面還沒有完全匹配的公共配套標(biāo)準(zhǔn)，基本沿用普通住宅（《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》）和普通居住區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)。

地下車庫比例的博弈就是一個(gè)因標(biāo)準(zhǔn)錯(cuò)配而導(dǎo)致的難題。凌瀾雨稱，潤(rùn)棠·瀛海項(xiàng)目由于在前期規(guī)劃中采用了成套和非成套相結(jié)合的方式，同時(shí)綜合宿舍指標(biāo)，最終的車位配比是0.3輛/戶。這一比例的縮減，減少了地下空間的浪費(fèi)和成本支持。

根據(jù)1月初北京發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)全市集體土地租賃住房規(guī)劃建設(shè)管理的意見》中，住宅型租賃住房原則按照0.6~0.9輛/戶設(shè)置。此前，按照國(guó)有土地標(biāo)準(zhǔn)，住宅與車位的比例需為1:1。

在存量改造項(xiàng)目中，處置方式不明體現(xiàn)在能否在符合規(guī)劃、權(quán)屬不變的前提下允許拆除原有物業(yè)，新建保障性租賃住房。

“舉個(gè)例子，在某老舊廠房改造的項(xiàng)目中，建設(shè)方出于成本、回報(bào)率或者安全考慮，希望改變?nèi)莘e率，拆除原有物業(yè)。但拆除后，是否會(huì)被視為改變舊城歷史文化風(fēng)貌，現(xiàn)在沒有一個(gè)明確的實(shí)施細(xì)則。”一名熟悉保障性租賃住房建設(shè)的業(yè)界人士告訴第一財(cái)經(jīng)。

對(duì)于輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)方而言，制度性“瓶頸”還體現(xiàn)在退出機(jī)制不明上。上述業(yè)界人士介紹稱，對(duì)相關(guān)企業(yè)而言，如果僅參與運(yùn)營(yíng)而不持有項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)，融資上就會(huì)形成壁壘，而無法獲得持續(xù)、穩(wěn)健的資金來源，就難以盈利，介入造成“進(jìn)得來、出不去”的尷尬局面，讓參與企業(yè)積極性受損。

廣州you+優(yōu)家國(guó)際青年社區(qū)日前參與到廣州市首個(gè)“工改租”項(xiàng)目中。該公司董事長(zhǎng)劉洋在接受第一財(cái)經(jīng)采訪時(shí)稱，在保障性租賃住房發(fā)展初期，無論何種資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式的房企，在政府指導(dǎo)價(jià)低于市場(chǎng)價(jià)的背景下，探索出一條“微利可持續(xù)”的保障性租賃住房業(yè)務(wù)發(fā)展途徑都絕非易事，有賴于政策面和金融面更大力度、更精準(zhǔn)的支持。

除此之外，劉洋表示，各地政府在大力發(fā)展保障性租賃住房的同時(shí)，還應(yīng)注意住房保障體系和住房市場(chǎng)體系的有序銜接問題。

“一方面，市場(chǎng)化租賃企業(yè)應(yīng)當(dāng)側(cè)重于提供個(gè)性化產(chǎn)品，以滿足多元租賃群體的不同需求；另一方面，政府與民營(yíng)企業(yè)應(yīng)該同進(jìn)退。”劉洋稱，如果保障性租賃住房的政府指導(dǎo)價(jià)顯著拉低了市場(chǎng)化租賃價(jià)格，市場(chǎng)化租賃產(chǎn)品的原有服務(wù)質(zhì)量、物業(yè)水平會(huì)受到波及，這也不利于提高租房群體的幸福水平。