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文丨市界，作者丨陶婷，編輯丨韓忠強(qiáng)

“父母眼中的佼佼者，不該是城市的漂泊者。”每到春節(jié)，小城市開發(fā)商打著這樣的賣房廣告，讓溫情來得猝不及防的同時(shí)，也觸動(dòng)了“漂一族”的心。可以說，開發(fā)商們捕捉人心的本領(lǐng)，總是恰如其分的“好”。

“有房才有家，有家即心安”的歸屬感下，一些在外漂著的中青年人，會(huì)在年關(guān)到來之際，順便回老家買套房。這也是小城市開發(fā)商們，每年沖業(yè)績的好時(shí)候。

不過，2月17日，諸葛找房一組新房成交量的數(shù)據(jù)沖上熱搜。數(shù)據(jù)顯示，2022年春節(jié)假期，返鄉(xiāng)置業(yè)的主陣地三四線城市的新房成交量大跌。這讓開發(fā)商看重的返鄉(xiāng)置業(yè)營銷落了個(gè)空。

01、返鄉(xiāng)置業(yè)退潮

除了因疫情就地過年、經(jīng)濟(jì)波動(dòng)使得人們囊中羞澀等原因外，返鄉(xiāng)置業(yè)潮冷卻背后，是三四五線城市人口流失加劇、房地產(chǎn)市場下行的現(xiàn)實(shí)。如此情況下，“大家普通是看跌不看漲。”一名房地產(chǎn)分析人士認(rèn)為。

在深圳工作的宋梓，今年回家過年了。除了與兩地分居的愛人和孩子一起團(tuán)聚外，他還有另外一件重要的事情要處理，那就是在老家江西買套房。然而，幾個(gè)售樓處都冷冷清清的。房價(jià)與前幾年相比，還跌了不少，“想再等等，打算下一個(gè)節(jié)假日再回來看看。”

對(duì)于返鄉(xiāng)置業(yè)，有人是觀望，有人是后悔。北京的江影就是其中一個(gè)。幾年前，江影在老家河北衡水（四線城市）買了一套商住房。這么多年過去了，那套房子她不僅沒住過一天，就連出租很長時(shí)間，都難以租出去。

馮峰是后悔在老家自建房了。幾年前，在外打工的馮峰，回到小縣城的農(nóng)村老家蓋了一棟房。這套房整整花了馮峰60多萬元，這是他的全部積蓄。即便在老家建了房子，在城里打工的馮峰，依然是租房子住，“一個(gè)大院子大門一鎖，房子是很好，但可惜就只住過一晚上。”馮峰后悔極了。

盡管因各種原因，返鄉(xiāng)置業(yè)的熱潮減弱了，且一部分人對(duì)返鄉(xiāng)置業(yè)越來越理性了，但拋開一些不可抗力的因素外，返鄉(xiāng)置業(yè)仍然是中國人年年不曾缺席的盛大活動(dòng)。安居客調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2022年，返鄉(xiāng)置業(yè)的意愿人群占比41.2%。

誰想返鄉(xiāng)置業(yè)？有研究報(bào)告顯示，返鄉(xiāng)置業(yè)人群在年齡、婚姻狀況、收入水平方面，呈現(xiàn)出鮮明特征。從年齡結(jié)構(gòu)看，90后群體購房需求強(qiáng)勁，已經(jīng)成為返鄉(xiāng)置業(yè)的中堅(jiān)力量；其次是經(jīng)濟(jì)實(shí)力整體較強(qiáng)的80后群體。

將年齡和婚姻狀況交叉分析，返鄉(xiāng)置業(yè)客群主要是90后未婚返鄉(xiāng)置業(yè)人群、80后已婚已育家庭兩類。家庭收入方面，返鄉(xiāng)置業(yè)人群主要以中等收入水平，如家庭月收入水平在5000-15000元區(qū)間段為主。

“返鄉(xiāng)置業(yè)客群對(duì)杠桿依賴度較高，全款購房比例較低，且80后、90后群體償債壓力普遍稍高。付款方式來看，80后、90后返鄉(xiāng)置業(yè)者貸款占比較高。”前述房地產(chǎn)分析人士表示。

02、漂一族的煩惱

從小縣城出來的李穎，很多年前懷揣著夢想來到北京。這么多年來，她在北京的“家”是一張床，李穎是租房住的。

這么多年里，李穎不是沒動(dòng)過買房的念頭，但都因種種原因而作罷了。2010年，李穎參加工作兩年后，沙河傳來拆遷的消息。這一年，沙河高教新城樓盤均價(jià)為8000元每平米左右。

即便如此，在畢業(yè)剛兩年的李穎看來，就算只買60平方米的房子，以30%的首付來計(jì)算，要湊夠?qū)⒔?5萬元。巨額費(fèi)用面前，李穎收起了在北京買房的念頭。

在隨后的六年時(shí)間里，李穎記不清自己搬了多少次家。但所幸的是，由于她掙得越來越多，其租住地從昌平的民房搬到海淀的電梯房，從跟人合租，到自己單獨(dú)居住。

一切都在向好，但唯獨(dú)不變的是，李穎在北京的“家”，仍然是一張床。

在北京的第十個(gè)年頭，2014年，李穎動(dòng)了回老家的念頭。一來年紀(jì)不小的她，在北京沒房沒戶口地漂著，這種日子看起來沒有盡頭；二是她牽掛著家中的父母，她希望離媽媽更近一些。

（北京，高鐵載著北漂的人們回家）

左思右想下，李穎打包好行李，就這樣回到了老家。她的老家，是位于湖北省的一個(gè)小縣城。這座小城并不大，只需花 30分鐘的車程就能逛遍，大多數(shù)人工資水平也就一兩千元。

似乎是“曾經(jīng)滄海難為水”，在北京打拼多年，有過萬元級(jí)別月薪的經(jīng)歷后，李穎沒想過在小縣城找一兩千元的工作。于是，她選擇在湖北的省會(huì)城市武漢（當(dāng)時(shí)還是二線城市）工作了。彼時(shí)的武漢，平均薪酬僅為4863元。

李穎更適應(yīng)不了的，是新環(huán)境里充斥著各種攀比。她無比懷念那個(gè)包羅萬象的北京。2015年，在回到武漢不到一年的時(shí)間，李穎再次打好包袱殺回了北京。在北京，衣著隨性；在北京，單身無罪。

這一年，李穎又動(dòng)起在北京買房的心思了。她心想，既然老家回不去，那還不如就在北京買一套房子。然而，不過短短5年時(shí)間，北京房子均價(jià)已從2010年的一萬元出頭，漲到2015年的39437元每平米。

創(chuàng)新高的商品房價(jià)格，讓李穎再次望洋興嘆。無奈之下，她將目標(biāo)放在了小產(chǎn)權(quán)房上。李穎看中了房山大學(xué)城附近的一套小產(chǎn)權(quán)房，面積為29平方米，總價(jià)32萬元。在商品房動(dòng)輒幾萬元的均價(jià)面前，小產(chǎn)權(quán)房一萬出頭的均價(jià)并不算貴。然而，當(dāng)?shù)弥‘a(chǎn)權(quán)房暗藏著不少風(fēng)險(xiǎn)后，李穎又一次中止了她的買房計(jì)劃。

隨后的幾年里，北京房價(jià)又一波上漲后，于2017年開始橫盤幾年。即便如此，2020年，北京房子均價(jià)仍高達(dá)6萬元每平方米。這一年，是李穎重新回到北京后的第五年，面對(duì)又刷新歷史記錄的房價(jià)，李穎將自己的北京買房夢掐斷了。

這一次，李穎想回老家買房了，“不想再漂了。”

03、小城一套房

湖北省會(huì)城市武漢，是李穎返鄉(xiāng)置業(yè)的首選地。時(shí)隔多年后，武漢發(fā)展勢頭不錯(cuò)。

2021年年初，李穎買下了位于武漢市洪山區(qū)二環(huán)內(nèi)的一套二手房，68平方米的兩居室，總價(jià)86萬元。李穎選擇這套房的原因在于，位于中心城區(qū)。

吸引李穎返鄉(xiāng)置業(yè)的，還有武漢的買房落戶政策。按照正常的購房條件，李穎需繳納一定年限的社保，才有資格在武漢買房。但2021年，武漢有出臺(tái)這樣的購房政策：在中心城區(qū)購買商品房的，本人及配偶可以申請(qǐng)落戶。

不過，盡管買房一年了，李穎想回武漢，但又回不去。

李穎自己剛轉(zhuǎn)到海外投放的崗位，這樣的工作機(jī)會(huì)，在武漢比較少，“我邊提升英語水平，邊留意武漢的機(jī)會(huì)。但至少，得找到能還得起大幾千月供的工作。”

李穎的故事仍未完待續(xù)，回到紹興已經(jīng)四年多的張豪，他的故事則是另一番光景。張豪是一名房地產(chǎn)從業(yè)者。2017年11月，為了與愛人團(tuán)聚，張豪放棄了房產(chǎn)中介門店經(jīng)理的職位，以及將近30萬的年收入，從杭州來到紹興這座三線城市。

紹興市地處浙江省的中北部，面積8000平方公里，2017年末的常住人口在500萬人左右。這一年，紹興以5108億元的GDP，在全國排名第36位，在浙江省排名第四名。

張豪在紹興買下的第一套房子，是一個(gè)90平方米的學(xué)區(qū)房，算上稅費(fèi)總價(jià)150萬元左右，均價(jià)2萬元每平方米。隨后幾年，隨著棚改政策的推進(jìn)，紹興的房價(jià)不斷攀升，張豪也吃了一波房地產(chǎn)的紅利。

2020年10月，紹興成為二線城市的第二年，張豪以287萬元賣掉了90平方米的學(xué)區(qū)房，買了一套142平方米的學(xué)區(qū)期房。142平方米的學(xué)區(qū)房帶車位總價(jià)440萬元，均價(jià)2.86萬元每平方米。

在紹興買房張豪是駕輕就熟，讓他為難的是事業(yè)如何在這里重新開始。

前幾個(gè)月，張豪可謂“壓力山大”：月收入過萬極為艱難的同時(shí)，正常的開支并沒有減少。不大適應(yīng)的，還有紹興的工作節(jié)奏。“來面試房產(chǎn)中介職位的人，很多都要求三點(diǎn)半下班，得回家接孩子。回來后，其實(shí)也很難找到有拼勁的團(tuán)隊(duì)，很多事情都只能靠自己摸索。”張豪告訴市界。

但這些不適應(yīng)，在隨后的日子里消散了。時(shí)間一長他發(fā)現(xiàn)，紹興是一個(gè)宜居的城市，生活節(jié)奏沒有那么快，老百姓也比較富有，“總體來看，幸福指數(shù)是比較高的。”

更為重要的是，在紹興，張豪能做到家庭和事業(yè)都兼顧，而這在杭州是難以達(dá)到的，“杭州的客戶，一般晚上才有時(shí)間。八九點(diǎn)下班都很正常，工作結(jié)束回到家也很晚了。但紹興通常五點(diǎn)半就下班了，冬天會(huì)更早一點(diǎn)，五點(diǎn)就下班了。”

如今的張豪，自己創(chuàng)業(yè)加盟了一家中介門店。他的生活日常是：每天8點(diǎn)半上班，中午11點(diǎn)30左右回家吃個(gè)飯，下午1點(diǎn)左右到公司，下午沒什么事5點(diǎn)半下班，偶爾加個(gè)班。

2月9日，張豪還告訴市界，他置換的那套142平方米的學(xué)區(qū)房，在過去的一年時(shí)間已經(jīng)從2020年的2.86萬元每平方米，上漲到2022年2月的3.2萬元每平方米。

無論是馮峰、江影的后悔，還是李穎的在路上，或是張豪的安逸，他們皆是返鄉(xiāng)置業(yè)這個(gè)群體的縮影。以李穎們?yōu)殓R，返鄉(xiāng)置業(yè)的正確姿勢是什么？

如果不是下定決心要安心回老家發(fā)展，且剛需自住，都要考慮房產(chǎn)的保值和增值。否則，外地務(wù)工返回鄉(xiāng)縣小城市，就有可能成為房價(jià)虛高的接盤俠。

2015年以來，在央行加大發(fā)行抵押補(bǔ)充貸款（PSL），推動(dòng)棚改貨幣化等因素共同影響下，造就了三四五線城市樓市的階段繁榮。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2017年，63%的土地成交在三四線城市。

但小縣城的房子（含三四五線城市）升值潛力有限，轉(zhuǎn)手周期較長。尤其是在人口凈流出的小縣城，人口減少意味著需求量下降。當(dāng)你想賣房子時(shí)，不是想賣就立馬能賣出的。這也是返鄉(xiāng)置業(yè)潮，在三四五線城市冷卻下來的主要原因之一。

有人說，買了自己縣的房子，雖然暫時(shí)不住，以后要回去住的。這樣的不能買？答案是：以后要自住不等于現(xiàn)實(shí)的自住需求。如果考慮保值增值，還是得去“動(dòng)能”更大的城市買房。

其實(shí)，房產(chǎn)城市的選擇可以分為兩個(gè)圈：第一個(gè)圈按照產(chǎn)業(yè)發(fā)展、人口需求等，選擇你了解的城市；第二個(gè)圈是投資價(jià)值高的城市以及它們周邊城市圈。一般來說，這兩個(gè)圈的交集，往往是你所在省的省會(huì)城市。

張豪也有自己的返鄉(xiāng)置業(yè)心得，他告訴市界，有條件還是優(yōu)先配置在一線城市，畢竟房產(chǎn)長期還是靠人口增長，“如果不得不返鄉(xiāng)置業(yè)，從微觀層面來看，建議買市區(qū)核心地段的房子，最好帶學(xué)區(qū)。其次，小城市注重上班路程，建議離上班地點(diǎn)稍微近一些。在人口增長緩慢的城市，一套自住房就夠了。”

注：文中王方、宋梓、李穎、張豪、江影、馮峰皆為化名。