談及樓市，現在幾乎所有人都能脫口而出一句話：短期看金融，中期看土地，長期看人口。

經濟學家任澤平之前說，這句話是他最先提出的，當然，具體出處我們也沒必要考證，但有一點可以肯定，這句話的影響力越來越大了，不管是專家學者，還是業內人士，抑或是評頭論足的網友，都能說的頭頭是道。

短期看的是房貸利率、公積金門檻、首付比例，中期看的是一個城市的土地規模，供需是否平衡，重點在最后：長期看的是人口。

簡而言之：唯有人口，或者說，唯有大量的即將結婚的年輕人，才能真正意義上長久的提振房地產。

舉個例子，第三輪“嬰兒潮”出現在1981-1991年，2008-2019年房價上漲最猛的這段時期，恰恰就是1981-1991年出生人口的婚期。

再比如，2013年，我國15-64歲的勞動年齡人口達到10.06億的最高點，也正是在2013年，城鎮每千人房地產新開工套數開始“滑坡”。

這也就是為什么最近兩年各大城市紛紛放低身段，用盡各種手段，送房、送錢、送戶口，也一定要把大學生攬入懷中的原因。

不巧的是，現在的樓市，已經進入到了“光棍時間”。

什么叫光棍時間？顧名思義，單身不婚的男性越來越多了，有的是想結婚但找不到對象，有的是懶得結婚，更有不少年輕人恐婚，不敢結婚。

具體數字有多少？目前還沒有定論，我們不妨看看各路專家統計的數字有多大差異。

民政部近期發布的發展統計公報顯示，目前中國有超過2億單身成年人，超過7700萬獨居成年人。另據三方公司預測，到2021年，中國成年獨居人口將達到9200萬。

“一人吃飽，全家不餓”、“沒精力、沒時間談戀愛”“沒房沒車沒存款，拿什么結婚”？這是大部分人的想法。

將近一億的獨居人口中，有多少“光棍”？

中泰證券宏觀分析師梁中華指出，根據國家統計局2015年的抽樣調查數據測算，2015年全國15歲以上的未婚男性比未婚女性多4000萬人，其中農村地區更為嚴重，占到了3000多萬。

“農村多剩男”，確實是客觀存在的問題，如果考慮到婚姻市場匹配、獨身主義等等因素，實際最終的單身數量可能遠遠不止4000萬。

為什么未婚男性持續增多？答案很簡單，性別比例失衡了。

正常情況下，新出生人口男女性別比例是在1.02-1.07之間。但從80年代初開始，我國出生人口性別比例不斷上升，且在1996年之后的10多年時間里維持在1.2附近的高位，直到“二胎”政策全面放開后，新出生人口性別比才迅速回落至合理區間。

也就是說，從1996年開始算起，到開放二胎這段時間出生的人口，每出生120個男孩，對應的只有100個女孩。

隨著時間推移，男多女少的現象會加劇，也難怪打光棍的未婚男性增加了。

上文說了，房價上漲最猛的階段，恰恰是1981-1991年第三波“嬰兒潮”出生人口帶動的，因為正好趕上了他們的婚期，結婚買房，不管是在一二線城市，還是老家的四五線城市，成了每個家庭必須面對的剛性需求。

換位思考一下，打光棍的人數變多了，這部分人群的婚房需求大打折扣，自然會賣不動。

即便買了房子，也不見得能結婚，目前居民杠桿率已經逼近60%的高位，光棍們更沒有能力去加杠桿買房，觀望的購房者越來越多，房地產市場的需求就會“縮水”。

梁中華認為，過去十多年，性別比例失調對我國房地產市場的發展具有一定的推動作用，因為在城市擁有住房可以提高男性在婚姻市場的競爭力。

但是，展望未來，如果結婚率進一步下滑，新出生人口進一步減少，房地產市場價格居高不下，“光棍人數增多”反而會成為房地產市場的一種拖累，尤其是三線以下樓市，面臨的風險更大。

換言之，按專家的觀點，1996年之后出生的購房者，最好別買房，否則極有可能會高位“站崗”。

不過，筆者認為，以出生年限對購房者的行為進行劃分，有不妥之處。

人口因素肯定會對樓市有影響，但是，買房之后“站崗”與否，每個城市的房價表現也會截然不同，畢竟，“打光棍”是個人行為，而樓市上漲或下跌卻是群體行為，未來的樓市，“自住”的屬性必然會凸顯。

舉個例子，假如你的子女在1996年之后出生，已經到了婚期，如果家里的財力允許，孩子的工作、事業、學習生活都在這個城市，人際圈子也非常穩定，不必管他是否打光棍，買房就不會“站崗”。

但是，如果家里的條件本身就捉襟見肘，寧可節衣縮食，也一定要讓孩子在城市里扎根，掏空了“六個錢包”，也不一定能解決婚姻大事，在城市里沒有穩定的收入來源，只是隨波逐流、人云亦云，這種情況下，還是像專家說的那樣，盡量別買房為好。