東莞住有所居之數讀

今年以來，東莞先后出臺“莞六條”“莞八條”，發布公證搖號選房新規、商品住房價格地圖、二手房參考價，并嚴格住宅用地競買，調控力度空前。南都記者注意到，在一系列調控組合拳作用下，此前“高燒”的東莞樓市已明顯“降溫”。與此同時，記者梳理東莞市住房和城鄉建設局發布的今年前三季度東莞樓市“成績單”發現，無論是新房還是二手房，整體成交都十分低迷。尤其是到了三季度，成交明顯“轉冷”，市場觀望情緒異常濃厚。

新房

調控升級加碼，政策顯威樓市明顯降溫

數據顯示，今年前三季度東莞全市新建商品住房共網簽32352套，其中地面建筑層數超過4層的新建商品住宅有31209套。與此同時，記者還注意到，隨著樓市調控不斷升級，今年東莞新房市場“降溫”明顯。

前三季度東莞地面建筑層數超過4層的新建商品住宅網簽價格雖有所波動，但整體波動幅度不大，網簽價格最高的是1月份，為29242元/m2；最低的是3月份，為22873元/m2。而在隨后的4、5月份，網簽價格依然持續低迷，直到6月才有所起色，網簽價格漲至26937元/m2。

究其原因不難發現，在今年2月東莞樓市新政“莞六條”出臺后，市場觀望情緒越發濃厚。“莞六條”對商品住房限購年限進行了調整，投資投機型購房行為得到抑制，殺傷力非常強。具體到鎮街，東莞樓市熱點鎮街南城街道地面建筑層數超過4層的新建商品住宅網簽價格，從2月份的45548元/m2直接降至3月份的33080元/m2

記者還發現，今年1、2月份東莞地面建筑層數超過4層的新建商品住宅網簽價格居于高位，隨后明顯回落，到5月份更是降至24800元/m2。而到了三季度，受8月“莞八條”新政疊加“莞六條”政策影響，有效需求大幅減少，市場明顯“轉冷”。反映到數據上，東莞地面建筑層數超過4層的新建商品住宅網簽價格明顯更加穩定，環比變動較小。由此可見，新政籠罩下的東莞樓市，越發理性之余，價格也更趨穩定。

在網簽量方面，今年1月份東莞地面建筑層數超過4層的新建商品住宅網簽量遙遙領先，高達7478套；其次是6月份，達4883套，環比上漲37.86%。另外，記者對比前三季度東莞地面建筑層數超過4層的新建商品住宅網簽量發現，今年1月份受年前開發商積極推貨、多個熱銷品牌項目認購逐步進入網簽市場影響，拉動住宅成交走高。另外，在今年二季度，東莞地面建筑層數超過4層的新建商品住宅網簽量逐月攀升，并在6月份達到峰值4883套。

值得注意的是，進入三季度，東莞地面建筑層數超過4層的新建商品住宅網簽量明顯回落，8月環比下降近四成，僅成交2483套，原因顯而易見。另外，據中原地產研究院監測數據顯示，三季度東莞商品住宅供需齊跌，供應約137萬m2，環比下跌7%，同比大跌37%；成交約104萬m2，創2011年以來同期新低，環比下跌17%，同比大跌58%，整個供求比為1.3，明顯供過于求。

鎮街

南城新房價格持續高企，沙田成交數據亮眼

南都記者梳理數據發現，今年1月東莞地面建筑層數超過4層的新建商品住宅成交最為突出的鎮街是萬江，成交量1125套，成交均價39457元/m2。在價格方面，南城成交價格為45081元/m2，排在全市首位。

在隨后的2月份里，東莞地面建筑層數超過4層的新建商品住宅成交量雖然普遍慘淡，但南城街道成交價格依然高達45548元/m2。記者還了解到，在今年5月到9月，東莞南城街道地面建筑層數超過4層的新建商品住宅價格始終堅挺，8月成交價格甚至高達47439元/m2。不難看出，東莞中心城區作為樓市熱點區域，盡管價格高企，但依然備受購房者關注。

而在剛剛過去的9月，東莞大部分鎮街地面建筑層數超過4層的新建商品住宅成交價格仍以上漲為主。數據顯示，9月全市共有9個鎮街均價超過30000元/m2，其中網簽價格排在前五位的鎮街分別是南城(44895元/m2)、大朗(35517元/m2)、萬江(33437元/m2)、東城(33078元/m2)、大嶺山(31308元/m2)。

與此同時，9月東莞地面建筑層數超過4層的新建商品住宅網簽套數僅2351套，而網簽套數超過100套的鎮街僅10個。記者還注意到，9月莞城街道、高埗鎮、松山湖、道滘鎮、企石鎮這五個鎮街地面建筑層數超過4層的新建商品住宅網簽量僅個位數，成交低迷。

南都記者梳理今年前三季度各鎮街地面建筑層數超過4層的新建商品住宅網簽套數排名發現，寮步鎮(2591套)、厚街鎮(2196套)、沙田鎮(1882套)、萬江街道(1820套)、茶山鎮(1812套)排在全市前五位。仔細分析不難發現，這些鎮街大多屬于城區以及泛城區區域。如網簽量排在首位的寮步鎮，得益于優越的地理區位，處在松山湖與中心城區之間，在松山湖和中心城區新房供不應求的情況下，寮步順理成章成為兩地購房需求外溢的主要承接地。

另外，萬江街道今年前三季度樓市表現同樣十分突出。作為東莞中心城區四大鎮街之一，近年來萬江樓市持續發力，市場關注度非常高。無論是土拍還是新房市場都十分火熱，不少熱門項目陸續浮出水面，成交量自然不低。

在今年前三季度各鎮街地面建筑層數4層以下的新建商品住宅網簽套數排名中，塘廈鎮以163套的網簽套數排名首位，其次是沙田鎮(140套)、大嶺山鎮(125套)、厚街鎮(79套)、企石鎮(72套)。

值得一提的是，今年前三季度東莞樓市數據顯示，沙田鎮新建商品住宅網簽量數據十分亮眼，除個別月份外，沙田鎮長期位于東莞新建商品住宅網簽量前五位。可見，受南沙大橋的開通及濱海新區的各項利好影響，沙田鎮樓市熱度居高不下。另外，位于東南臨深片區的塘廈鎮，受軌道交通利好等影響，樓市表現同樣十分突出。

二手房

網簽量持續下跌，三季度成交最為慘淡

數據顯示，今年1-9月東莞二手房網簽價格始終保持在“1字頭”，相對比較穩定。其中7月份東莞二手房網簽價格最高，為18796元/m2，排在首位。另外，8月份二手房網簽價格最低，為17903元/m2。

1-9月，東莞二手房網簽量最高峰出現在1月份，高達3523套。其次是3、4月份，分別為2760套和2449套。其余月份二手房網簽量均不超過兩千套。尤其是在9月份，二手房成交量跌至1516套，是前三季度二手房網簽量最低的一個月份。

從成交數據不難看出，自5月份以來，東莞二手房網簽量基本都處于下跌的狀態，三季度成交最為慘淡。對于東莞二手房市場明顯“遇冷”，有業內人士分析認為，后續若無重大政策利好刺激，二手房成交量和成交價將會繼續回落，趨于平穩。

從鎮街表現來看，松山湖二手房價格長期遙遙領先，1-9月二手房價格均超過30000元/m2，在6月更是達到42638元/m2，在全市范圍內一騎絕塵。與此同時，記者還發現，東莞二手房價格低洼鎮街大多在東部產業園片區，前三季度僅黃江鎮6月份二手房價格超過20000元/m2。

值得一提的是，10月8日，東莞市住房和城鄉建設局首次發布全市218個成交活躍住宅小區的二手住房交易參考價格。市住建局表示，未來將繼續加強房地產市場監測分析，適時調整二手住房交易參考價格，進一步完善發布機制。雖然東莞二手房參考價對市場的影響仍有待觀察，但毋庸置疑，此次參考價格的發布將進一步抑制投機行為，引導市場理性交易。

回顧今年前三季度東莞樓市，在經歷了上半年的“熱火朝天”之后，下半年又刮起了“陣陣涼風”。東莞樓市已經進入新一輪調控期。