時光飛逝，歲月如鴿，又到了一年一度的年終盤點時間。

2021年度，深圳新房住宅成交量約超5.2萬套，2009年至今，銷量首次超過二手房住宅，但是整體呈現“高開低走”的態勢。

前3個月“打新”由不得置業者挑選，幾乎上一盤便“日光”一盤；

4-7月“打新”購買力稍顯疲憊，一個原因是入市新盤少且吸引力小，另一原因是市場并沒有回暖跡象。

8月后，新房樓市兩極分化嚴重，超級網紅盤依舊受歡迎，“日光”或去化率高，但是位置偏或性價比不高的盤去化就比較慘了。

還有一個主要原因是土拍限價地比之前的限價盤價格都要低，

這也導致很多置業者持幣觀望。

總的來說，2021年的新房市場是買家市場逐步轉變到賣家市場的一個過程。

這期間，有的樓盤踩準了時機入場，銷售成績單一片紅；有的自信滿滿，“捂盤上癮”，最終不盡人意；有的兩次開盤，結果卻是大不同。

趁著年終盤點，我們一起來回顧下2021年新盤入市的一些“名場面”吧。

羅湖第一個也是唯一“日光盤”——縉山府

2021年羅湖區共有8盤入市，但是唯一“日光”的就是縉山府一期。

項目分一、二期，一期3月份入市，備案407套住宅，共548批客戶認籌，約6小時清盤。

二期6月底入市，備案404套住宅，共490批客戶認籌。據網友爆料，最終去化70%左右。

二期雖然沒有開盤當日售罄，但是對比后面入市的獨樹陽光里和翠園華府，二期去化率70%左右已經很牛了。

縉山府選擇兩期均在上半年開盤，可以說是入市時機踩得最準的羅湖盤。項目主要賣點是銀湖豪宅、地鐵口以及傳言項目周邊一塊規劃九年制學校用地有可能將由深中接管（具體以官方為準）。

假設縉山府選擇在下半年入市，市場行情下行以及大學區制的出臺，項目的銷售結果勢必與現在截然相反。

花式拒單第一盤——宏發萬悅山

宏發萬悅山作為2021年第一個入市的網紅盤，備案367套住宅，共1070批客戶認籌，認籌比近1:3，入圍最低積分為72.3。

人氣火爆的同時還是“史上最嚴審核”新盤，被網友調侃：沒有最難得打新，只有更難！花式拒單方式高達十幾種，其中最常見的就是“社保繳納明細不足”、“銀行流水不足，嚴查首付款來源”，

最離譜的拒絕方式是“名下有小產權交易”。

據網友爆料，這很有可能和深圳小產權房辦理水電過戶時留下的資料有關。沒想到小產權也成了拒單理由。

宏發萬悅山目前還有二期未開售，

據稱一季度會入市，

不知今年入市的它是否還能像去年一樣，底氣十足呢？

反差最大盤——保利勤誠達譽都

2次入市大不同

保利勤誠達譽都一期去年5月開盤，依靠價格優勢和火熱的新房樓市，成為龍崗第一個開盤當天售罄的新盤。

項目去年分兩次入市，5月推出第一批，共523套房源，實現“日光”。第二次入市時間是去年8月，推出的613套房源，開盤當天公示有355批客戶進行搖號，入圍比不到1:1，連去化率都沒有公布。

去年年末項目還推出了“首付分期”的活動，另外，項目給中介傭金點數高達4%。

看來，譽都是想通過首付分期和高傭金盡快把一些尾盤給處理了，不過，根據中介口吻，“首付分期”活動后還有80套沒有賣出。

兩次開盤之間僅相距3個月，一個“日光”，一個“分期首付”都賣不完，這差距也太大了。

有不少網友稱項目5月開盤是趕上好時候了，8月市場行情不好，置業者清醒過來，才發現這個盤性價比太低。

今年深圳第二次土拍地中，幾宗龍崗地塊的毛坯限價均在4萬/平以下，相比譽都4.25萬/平的均價，確實性價比不高。

“日光之王” 海岸城

2次推盤近2000套，全部賣光

要說“日光”之王還得數海岸城，去年2次入市，加起來共近2000套，全部開盤當日售罄。

第一次入市是去年2月，717套住宅共2114批客戶認籌，不到2個半小時，717套房源全部售罄。最低入圍門檻為：無房類（第一類）客戶+278個月社保/個稅（相當于23年零2個月社保/個稅）。

第二次入市是去年9月，共1025套住宅，入圍客戶2760批。是去年下半年為數不多需要積分的新盤，最低入圍積分58.1，經歷4小時選房，最終完美售罄，棄選率僅在10%左右。

比較明顯的是，二次入市的海岸城沒有第一次這么難打了，入圍積分降低，認籌比不到1:3。

不過，在樓市下行階段，海岸城還能如此高效率售罄也代表了其實力。

土豪最愛盤——龍光前海天境

深圳土豪真的多，去年樓市的特殊性，網紅豪宅盤入市數量相較往年有所上升，但是大部分都可以達到“日光”的效果。

其中龍光前海天境是最受青睞的，入圍人數達到2852批，

要知道這可是動輒上千萬的房子，按照1500萬/套來計算，這里匯聚的資金就有400來億。

龍光前海天境是前海入市的第一個限價盤，均價約11.2萬/平，精裝交付。

前海住宅稀缺，總部云集，又是地鐵口物業，年頭入市可以說是占據了天時地利人和。

反觀年末入市的前海限價盤潤峯府，位于前海天境附近，同樣的均價，認籌人數卻大大減了一千多人。

坂田唯一“日光”盤——華僑城荷棠里

去年，坂田共入市3個盤，分別是華僑城荷棠里、聯發天境雅居和信城縉華府。

這3盤不論是均價還是配套都差不多，都是500米左右的地鐵盤。荷棠里在5號線五和站和坂田站之間；信城縉華府距離5號線楊美站較近；聯發天境雅居距離10號線華為站比較近。

不過只有荷棠里開盤“日光”，其他兩個盤的銷售成績都比較慘淡。荷棠里主要是入市節點踩得好，雖是下半年入市，但當時5萬起的價格，和光明差不多，配套上又比較成熟，所以性價比相當突出。

另外2盤滑鐵盧的原因主要是在深圳土拍之后，

置業者發現光明、沙井的限價盤都在4字頭，頓時坂田的5字頭也就沒那么香了，

這也是坂田由“日光”到滯銷的原因之一。

2021年上半年和下半年的樓市行情大反轉，上半年置業者打新恐慌，就連保利勤誠達譽都這種價格一般但是無配套無交通的東部大盤都可以“日光”，下半年“日光”則只能靠網紅盤撐著，絕大部分位置偏，配套不行的盤都很難賣得好。

這次我們回顧了2021年新盤入市的名場面，下次我們一起看看2021年哪些樓盤滑鐵盧得最厲害。

—— END ——

作者：洵哥