上周，我國杠桿政策再次發(fā)力，涵蓋了降低首付比例和房貸利率等措施。這一政策動向，再加上北上廣深等一線城市紛紛加入“認房不認貸”的潮流，使得當前的地產(chǎn)寬松政策愈發(fā)引人矚目。從各項政策的綜合效果看，8月可能會成為本輪地產(chǎn)需求端全面寬松的起始點。在這一全面寬松的政策環(huán)境下，地產(chǎn)市場將如何演繹？

從目前市場表現(xiàn)來看，地產(chǎn)板塊持續(xù)活躍。#吳三桂#截至9月1日，中證800地產(chǎn)指數(shù)自近9年低點已反彈8.67%！與之相對應(yīng)，地產(chǎn)ETF（159707）近期成為資金關(guān)注的焦點，一周內(nèi)吸引了超過7000萬元的資金流入。

歷史經(jīng)驗告訴我們，我國A股市場已經(jīng)經(jīng)歷過四輪地產(chǎn)寬松行情，分別發(fā)生在2008年、2012年、2014年和2018年。盡管這四輪行情背后有不同的時代背景，地產(chǎn)股的演繹節(jié)奏也有所不同，但它們都蘊含著相似的演繹邏輯。#廣東隊#

首先，回顧第一輪地產(chǎn)寬松行情，它發(fā)生在2008年9月至2009年6月之間。這一階段的地產(chǎn)股表現(xiàn)出了明顯的超額收益，期間漲幅達到了137.1%。該輪行情分為兩個階段，第一個階段是從2008年9月至2008年12月，隨著美國次貸危機的擴散，央行逐漸放寬了貨幣政策。政策層面的加碼寬松表現(xiàn)為“四萬億計劃”的提出，同時各地紛紛增加購房補貼力度，央行也進行了降息降準。#雷人舞蹈#在這一階段，地產(chǎn)股雖然較大盤早期觸底，但絕對漲幅并不明顯。然而，隨著政策的持續(xù)寬松和基本面的改善，地產(chǎn)股進入了第二階段，即2009年1月至2009年6月，這個階段地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了迅速的復蘇，企業(yè)盈利大幅改善，地產(chǎn)股迎來了明顯的上漲。

第二輪地產(chǎn)寬松行情發(fā)生在2012年1月至2013年1月。這一階段的地產(chǎn)股漲幅為34.4%，超額收益為24.4%。同樣，這一輪行情分為兩個階段，首先是2012年1月至2012年7月上旬，一些城市率先放松了調(diào)控政策，后來中央也明確表示要放松調(diào)控。#乞丐皇帝朱元璋#地產(chǎn)股在這個階段表現(xiàn)出了明顯的絕對和超額收益。#王寬#第二階段發(fā)生在2012年10月中下旬至2013年1月底，雖然政策有所收緊，但由于基本面改善，地產(chǎn)股仍然領(lǐng)先大盤，取得了超額收益。

第三輪地產(chǎn)寬松行情發(fā)生在2014年7月至2016年2月，這一階段地產(chǎn)股漲幅為79.3%，超額收益為31.3%。同樣，這一輪行情分為兩個階段，首先是2014年7月至2015年初，地方和中央政府逐漸放松了調(diào)控政策，尤其是2014年3月之后，“雙向調(diào)控”成為政策關(guān)鍵詞，各地紛紛放松限購政策。這一階段地產(chǎn)板塊漲幅顯著，不同房企中，市場最看好的是“萬保招金”，其漲幅高達95%以上，遠超過國企和民企地產(chǎn)。第二階段發(fā)生在2015年6月中旬至2016年2月底，政策仍然寬松，基本面和企業(yè)盈利持續(xù)改善，地產(chǎn)股表現(xiàn)出了顯著的絕對和相對收益。

最近的一輪地產(chǎn)寬松行情發(fā)生在2018年10月至2019年4月，漲幅為58.9%，超額收益為45.8%。這一階段的行情分為兩個階段，首先是2018年10月中旬至2019年1月，地產(chǎn)調(diào)控有所松動，但中央政策仍然強調(diào)“房住不炒”。地產(chǎn)股在這個階段表現(xiàn)出了明顯的絕對和超額收益。第二階段發(fā)生在2019年2月至2019年4月初，政策持續(xù)寬松，貨幣和信用環(huán)境寬松超預期，國家經(jīng)濟和企業(yè)盈利回升。各地調(diào)控政策放松，樓市觸底反彈，地產(chǎn)企業(yè)盈利改善，地產(chǎn)板塊迎來了顯著的絕對收益。

回顧這四輪地產(chǎn)寬松行情，可以看出它們都有著相似的演繹邏輯。第一階段，政策開始放松，但地產(chǎn)基本面仍然在惡化，行情主要受政策驅(qū)動，具有明顯的絕對和超額收益。第二階段，政策維持寬松，地產(chǎn)基本面改善，這個階段的絕對和相對收益甚至超過了第一階段。

目前，根據(jù)政策和地產(chǎn)基本面，市場可能正在進入第一階段。然而，未來地產(chǎn)市場的表現(xiàn)仍然有待觀察，歷史經(jīng)驗可以提供一些啟示，但并不代表未來一定會重復。此外，對于投資者來說，國企和民企在地產(chǎn)行情中的表現(xiàn)也有一定差異，選擇優(yōu)質(zhì)的房企可能更有利于獲得良好的投資回報。

綜上所述，當前的地產(chǎn)政策全面寬松，但市場走勢仍然充滿不確定性。投資者需要密切關(guān)注政策動向和市場基本面，以制定明智的投資策略。同時，選擇具有穩(wěn)定盈利和現(xiàn)金流的優(yōu)質(zhì)房企可能是一個不錯的選擇，地產(chǎn)ETF（159707）跟蹤中證800地產(chǎn)指數(shù)，匯集了市場上的頭部房企，可能為投資者提供一個相對穩(wěn)定的投資渠道。然而，投資有風險，投資者需要謹慎對待，并根據(jù)自己的風險偏好和投資目標做出決策。