煙臺城建的商圈規劃，有話要說

城市商圈，是一個城市發展的臉面，代表了這個城市的市容，經濟，文化，甚至于市民幸福指數的優良發展，而煙臺，在城市商圈發展的重視程度上，一直屬于遲滯的狀態。

前些日子煙臺市自然資源和規劃局公布了煙臺市區商圈規劃方案，著實振奮了一些關心市區未來商業發展的市民

但是細思一下，公布的規劃方案，基本是按照現有已具備規模化商業體，或者商業集群的區域，來“復制粘貼”的，像商圈發展定位，特色商業打造等實際問題，并沒有作出相應描述。

以下，就是我個人，根據其他城市商圈規劃發展，結合煙臺的發展特色，給出的建議，望廣大市民多多留言，提出寶貴意見，如果有可能的話，相關部門可以適當采納！

芝罘區：

作為煙臺的老城區，中心商務區，定位能輻射整個煙臺地區，甚至威海等周邊地區的中高端商圈，非常順理成章！何謂中高端，即像青島萬象城、濟南恒隆廣場（去掉香奈兒，LV等一線奢侈品牌，保留二線奢侈品以及輕奢品牌）那樣定位的國內一線知名度商場，可以在大悅城-萬達商業帶附近選擇落地（時代廣場那里就不錯）。

在這很多人可能會提振華商廈一樓GUCCI，Burberry等奢侈品牌撤柜，我只能說第一奢侈品牌講求集群性，不是三五個奢侈品開一家商場，這個區域的消費者就會認可買單；第二振華幾十年的發展一直是煙臺地區民營商場，價位親民（振華商廈的高端定位也是這幾年才提升上來的），其影響力相比萬象城，恒隆，太古里，甚至海信廣場無法比擬，所以“振華里面買奢侈品”，一直不被市民所認可；第三當然也有關于振華奢侈品專柜續約條件未談妥等運營因素，這里不多做說明。

總之芝罘區缺少一個強有力的一線商業體落地，真正激活煙臺人對于中高端消費的需求和追求！

打造特色文旅商業結合體的商圈，是芝罘區另一個商業打造的趨勢，結合文化古跡，鼓勵煙臺山-朝陽街片區精致餐飲，酒吧文化，文創產業，個性小店的落地打造（參考天津五大道、意式風情區），將所城里定位在連鎖品牌，大眾品牌，知名品牌的匯集地，同時結合小吃快餐網紅食品等餐飲配套，提升商業功能，而非現在“逛逛就行”“沒地吃飯，沒啥能買”的尷尬（參考濟南寬厚里，青島臺東）。

關于芝罘區現有商圈規劃的強烈建議，就是將三站外遷！三站的形成有它特定的歷史原因，而后逐漸演變成了“煙臺雜貨鋪”，可以說只要你想買，三站都能有；但是現階段三站的低端定位，所占據的地理位置，以及造成的復雜交通問題，已經不適合長期存在于此地了，三站更多的是要滿足煙臺及其周邊地區關于小商品的批發集散需求，而不要再讓它占據有利位置，分流廣大的零售需求消費者了，強烈建議三站南遷至黃務片區，一方面交通上既能靠近高鐵、高速，便于商品流通，另一方面市區五區抵達交通更便捷，緩解市區壓力，是有百利的規劃。

至于芝罘區其他的單體商業體的發展，我認為存在即合理，只要維持中端或中低端業態運營或整頓就好（比如南洪街在保持現有煙火氣的基礎上進行規范經營的整頓等），讀者對現階段哪個商業體有看法，咱們可以評論區具體討論。

萊山區：

今年萊山區將要迎來煙臺第一座萬象匯，個人認為開業火爆、長久穩定運營的可能性很高，不會像之前的萊山銀座、振華、寶龍廣場一樣不瘟不火甚至瀕臨關門，這其實就是上面說的品牌效應，萊山作為煙臺的高端居住區，并不是人們習慣了進市區逛商場，而是現階段的大多數商業體，根本與萊山大部分區域的居住層級不相匹配，也直接導致了佳世客的異軍突起，而與之相應的萊山商圈劃分也呼之欲出。

政府規劃上將迎春大街作為一個整體來進行商圈規劃，我不敢茍同，反而覺得觀海路-迎春大街路口區域商圈定位萊山中高端商業集群，幫助祥隆找個國內有實力的步行街運營商接盤上市里，打造成既有萬象匯大型室內商業綜合體，又有煙臺當地特色的戶外商業步行街，同時還有佳世客作為精品商業的補充，輻射萊山區、高新區、牟平區等煙臺東部地區人群消費。

而現階段銀座-振華-寶龍商圈，依據現有基礎作為中端中低端消費層級的補充，滿足萊山及其周邊區域的大眾消費需求就好；另外還有新世界百貨-保利MALL商圈，因為緊鄰大學，針對年輕化市場，作為網紅品牌集群地，甚至將市區的五房韓國城模式復制，做一些格子鋪經營，不失為一個應對萬象匯商圈分流的好出路。

開發區：

作為煙臺最有活力發展的片區，開發區的商業的確是異軍突起，不管是衡山路萬達，還是永旺夢樂城，都交出了相對令人滿意的商業運營答卷，當然這其中也是有人歡欣有人憂，星頤廣場的一直消沉，愛琴海的不瘟不火，德勝-彩云城的混亂不堪，也時刻說明著開發區人的消費并不是饑不擇食，個人覺得開發區現階段商圈規劃是比較合理的，只是需要時間發展和人群的消費習慣養成，衡山路承載一線商業綜合體品牌，輻射福山區和芝罘區西部居民，長江路老城區商圈承載精品單體店鋪，說白了可以做個開發區版的南大街，滿足開發區居民的日常消費，泰山路周邊做地區特色餐飲集合地（比如韓餐、西餐、東北菜館等）可以很大程度上吸引非本區居民前來消費。

至于最近公示規劃的華僑城·古現里文旅小鎮，個人覺得還要配合周邊商業辦公、住宅項目推進落地才能看到發展潛力，總之開發區的確有無限可能，我在這里不敢主觀臆斷[呲牙]，但是開發區取代福山作為魯菜文化的推廣、歷史事跡的宣傳，的確是一個正確的選擇，畢竟福山沉寂已久，從屬關系上開發區作為門戶對外，福山區作為配套主內的格局，已然形成！

至于其他區域，其中牟平區和蓬萊區因為遠離中心區域，個人覺得本質上和縣市沒有區別，自主發展商業就好，福山區因為有開發區作為商業輻射，且距離芝罘區距離較近，基于現階段福海路商圈，繼續發展一些基礎商業體作為配套就可，高新區剛規劃了吾悅廣場，且現階段居民較少，未來的定位發展也是城市高精尖科技學校等產業集群地，居住功能相對體現不明顯，說白了只要有綜合商業體作為配套就好，想要提商圈的話，還為時過早。