成本法概述

一、含義

是指假設在價值時點重新開發建設全新狀況的估價對象的必要支出及應得利潤或重新購置全新狀況的估價對象的必要支出。

成本法的本質是以房地產的重新開發建設，成本為導向，以房地產價格各個組成部分之和為基礎來求取房地產的價值價格。

二、成本法的理論依據

賣方：不低于開發建設已付出的代價（含應得利潤）

買方：不高于預計重新開發建設的必要支出以及應得利潤。

買賣雙方可接受的共同點是正常的開發建設代價（或必要支出及應得利潤）。

三、成本法適用的估價對象

新進開發建設完成的房地產（新的房地產）

可假設重新開發建設的既有房地產（舊的房地產）

正在開發建設的房地產（在建工程）

計劃開發建設的房地產（如期房）

成本法適用一是很少發生交易，而限制比較法運用，又沒有現實或潛在的經濟收益，而限制了收益法運用的房地產，如行政辦公樓，學校，醫院，圖書館，體育場館，公園，軍用設施等以公用公益為目的的房地產，二是特殊廠房（如化工廠，鋼鐵廠，發電廠）油田，碼頭，機場之內類有獨特設計或只針對特定使用者的特殊需要而建設的房地產。

四、成本法估價需具備的條件。

一是自由競爭，即友盡出市場的自由

二是該種房地產可以大量重復開發建設。

不具備上述的理想條件。要求運用成本法估價注意“逼近”。

1應采用客觀成本而不是實際成本。

2應在客觀成本的基礎上，根據房地產自身因素，特別是自身缺陷進行適當調整

3應在客觀成本的基礎上根據房地產外部因素，特別是不利因素進行適當調整。

成本法測算出的價值價格在未進行有關調整之前，一般是完全產權價值，估價對象若不一致需要進行相應調整。

成本法還要求估價師具有一定的建筑工程，建筑材料，建筑設備，裝飾裝修，工程造價，財務會計等方面的專業知識。

五、成本法估價的操作步驟

選擇具體估價路徑測算重新構建成本重置成本或重建成本, 測算折舊額或成新率計算成本價值。