如果您已經(jīng)還了三年的房貸并打算出售房產(chǎn)，那么專賣怎么計(jì)算收益：

1、市場(chǎng)價(jià)值：首先，您需要了解您的房產(chǎn)在當(dāng)前市場(chǎng)上的價(jià)值。您可以通過請(qǐng)當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)人進(jìn)行估價(jià)，或者查看類似房產(chǎn)在您所在區(qū)域的成交價(jià)。

2、剩余貸款：您還需要知道您當(dāng)前的房屋貸款余額，即您需要還給銀行的貸款本金和利息。您可以向貸款機(jī)構(gòu)查詢您的貸款余額。

3、贖樓費(fèi)用：如果您的貸款處于贖樓期，那么您需要支付相應(yīng)的贖樓費(fèi)用才能徹底解除抵押權(quán)。這些費(fèi)用可能包括違約金、手續(xù)費(fèi)和利息等。

4、賣房成本：出售房產(chǎn)還需要支付相關(guān)的成本，例如中介費(fèi)、稅費(fèi)、律師費(fèi)等。

一旦您了解了以上信息，就可以計(jì)算您的收益了。您的收益等于房屋的市場(chǎng)價(jià)值減去貸款余額、贖樓費(fèi)用和賣房成本。如果這個(gè)數(shù)字是正數(shù)，那么您就會(huì)從出售房產(chǎn)中獲得收益。如果這個(gè)數(shù)字是負(fù)數(shù)，那么您將需要額外的資金來支付貸款余額、贖樓費(fèi)用和賣房成本。

如果您計(jì)算出的收益是正數(shù)，那么您可以選擇出售房產(chǎn)并獲得收益，這個(gè)收益可以用來償還其他債務(wù)、投資或購(gòu)買新的房產(chǎn)。請(qǐng)注意，如果您在房屋持有期間進(jìn)行了大量的裝修和改造，那么這些費(fèi)用也應(yīng)該計(jì)入成本中，以便更準(zhǔn)確地計(jì)算收益。

另外，還需要考慮一些稅收和法律問題。出售房產(chǎn)可能需要支付一些稅費(fèi)，例如不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅、個(gè)人所得稅等，您需要了解當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)稅收規(guī)定。同時(shí)，您也需要咨詢專業(yè)律師以確保您的交易合法且符合當(dāng)?shù)胤梢蟆?br />

總之，出售房產(chǎn)需要綜合考慮多個(gè)因素，并進(jìn)行詳細(xì)的計(jì)算和規(guī)劃。建議您在做出決定前，充分了解自己的財(cái)務(wù)狀況和當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)規(guī)定，并尋求專業(yè)的意見和建議。