#房貸要不要提前還#2023年隨著利率的下調，迎來提前還房貸的熱潮，各大銀行也表示提前還房貸需要排隊。那么提前還房貸到底劃不劃算呢？每個貸款人的貸款年限、已經還款年限、貸款還款方式、貸款利率、家庭背景、工作環境以及對未來的預期都不一樣，所以這個問題不能一概而論。

在我們手中有閑錢的情況下，是否提前還房貸需要了解兩個大背景，一是利率，二是通脹。

利率與經濟發展（GDP增速）基本呈正相關，以前我國GDP高速發展，08年至18年維持在7%以上，甚至達到10%以上，19年疫情以來，19年GDP增速5.96%，20年GDP增速2.2%，21年GDP增速8.4%，22年GDP增速3%。從整體趨勢來看，GDP增速是在放緩的，未來期間，由于我國經濟體量已經達到較高水平，預計較高的增速會比較困難，這點從發達國家的發展情況，也能說明。

也就是未來期間，GDP增速將放緩，利率也會基本趨于穩定，甚至小幅度的降低。那么如果前提我們取得的房貸利率在5個點，6個點以上，就可以考慮提前還房貸，若貸款利率與現在差不多，就可以考慮不提前還款，接著分期還款。

很多不鼓勵提前還房貸的觀點，是基于通脹這個大背景，以未來錢越來越不值錢為由。但是未來還是會這樣嗎？還會有那么高的通脹嗎？以前通脹主要是地產推動的貨幣超發，以前房價漲，地價漲，貸款更多，那么房價也更高，但是，現在來看這種情況很難再重演。隨著經濟增速的下滑，印錢的速度也不會那么猛了，貨幣供應量得以控制，貨幣貶值的速度放緩，物價也很難再出現猛漲，整體會相對比較穩健。所以從當下時點來看，錢并不會向以前那樣，由于高通脹導致的越來越不值錢，今天的100萬，在未來期間很長一段時間里還是會很值錢。

分析完大背景，我們就需要從貸款人的貸款年限、已還年限以及貸款還款方式。房貸的還款方式分為等額本金和等額本息。等額本息每月償還的本金和利息之和是不變的，但是本金和利息的比例不斷變化。等額本金是指每月償還的本金是固定的，而利息隨著尚未償還本金數額的減少是不斷減少的。

等額本金方式下，前提還款壓力會比較大，每月償還金額會比較高，但是總的利息會比等額本息少。

以貸款100萬為例，貸款利率為5%，貸款月份為240個月（20年），等額本息方式下，還款總額為1583893.77，約為158萬，利息部分約為58萬，每月還款金額為6599.56元。等額本金方式下，還款總額為1502083.33，約為150萬，利息部分約為50萬（以上計算結果均可以通過房貸計算器進行計算）。

從利息角度考慮，等額本金還了貸款年限的1/3以上了，就沒必要提前還了，等額本息方式下，還了1/2以上了，就沒有必要提前還了。

同時我們需要考慮自己手中有閑錢，有沒有要投資理財的需求，以等額本息下貸款100萬，貸款年限20年為例，若已經償還了一半，即已經還款了120個月，那么尚未償還為本金為61.8萬，如果提前還款，需要一下拿出61.8萬，我們假設手中有61.8萬的閑錢，不去還房貸，而是購買理財產品，假設理財產品的年化收益率為3%（不算高），10年下來，手中本息和61.8×（1 3%）^10=83萬，取得的利息約為83-61.8=21.2萬。假設拿去還房貸，從第121個月累計到240個月的利息約為17萬，這樣計算來，拿去買年華3%的理財產品，比直接還房貸，能多帶來約4.2萬的收益。若有其他更高收益率的投資項目，選擇投資而非一次性還房貸，收益會更高。

同時，從財稅角度分析，首套住房貸款利息支出可以抵扣個稅，每月定額扣除1000元，若貸款人個稅適用稅率為20%，每年可以抵扣2400元個稅，也能沖減一部分利息支出，顯然這種情況下，即使選擇提前還房貸，也不建議一次性還清，不妨留下較少一部分，來抵扣個稅。

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由于每個家庭情況，日常開支，工作變動可能，收入的穩定性，對未來的預期情況等都不同，我們不能一概的說提前還房貸劃算，或不提前還房貸劃算，還是需要結合自身實際情況進行考量，沖長遠來看，同樣的貸款情況，某些人善于投資理財，其選擇按期還房貸的收益可能會更大，而沒有什么投資理財知識或目前也沒有看好的項目，比較最求穩健的，預期未來收入相對比較穩定或穩步提升的，可能一次性還清房貸對其身心收益更大。