#房貸要不要提前還#2023年隨著利率的下調(diào)，迎來(lái)提前還房貸的熱潮，各大銀行也表示提前還房貸需要排隊(duì)。那么提前還房貸到底劃不劃算呢？每個(gè)貸款人的貸款年限、已經(jīng)還款年限、貸款還款方式、貸款利率、家庭背景、工作環(huán)境以及對(duì)未來(lái)的預(yù)期都不一樣，所以這個(gè)問(wèn)題不能一概而論。

在我們手中有閑錢(qián)的情況下，是否提前還房貸需要了解兩個(gè)大背景，一是利率，二是通脹。

利率與經(jīng)濟(jì)發(fā)展（GDP增速）基本呈正相關(guān)，以前我國(guó)GDP高速發(fā)展，08年至18年維持在7%以上，甚至達(dá)到10%以上，19年疫情以來(lái)，19年GDP增速5.96%，20年GDP增速2.2%，21年GDP增速8.4%，22年GDP增速3%。從整體趨勢(shì)來(lái)看，GDP增速是在放緩的，未來(lái)期間，由于我國(guó)經(jīng)濟(jì)體量已經(jīng)達(dá)到較高水平，預(yù)計(jì)較高的增速會(huì)比較困難，這點(diǎn)從發(fā)達(dá)國(guó)家的發(fā)展情況，也能說(shuō)明。

也就是未來(lái)期間，GDP增速將放緩，利率也會(huì)基本趨于穩(wěn)定，甚至小幅度的降低。那么如果前提我們?nèi)〉玫姆抠J利率在5個(gè)點(diǎn)，6個(gè)點(diǎn)以上，就可以考慮提前還房貸，若貸款利率與現(xiàn)在差不多，就可以考慮不提前還款，接著分期還款。

很多不鼓勵(lì)提前還房貸的觀點(diǎn)，是基于通脹這個(gè)大背景，以未來(lái)錢(qián)越來(lái)越不值錢(qián)為由。但是未來(lái)還是會(huì)這樣嗎？還會(huì)有那么高的通脹嗎？以前通脹主要是地產(chǎn)推動(dòng)的貨幣超發(fā)，以前房?jī)r(jià)漲，地價(jià)漲，貸款更多，那么房?jī)r(jià)也更高，但是，現(xiàn)在來(lái)看這種情況很難再重演。隨著經(jīng)濟(jì)增速的下滑，印錢(qián)的速度也不會(huì)那么猛了，貨幣供應(yīng)量得以控制，貨幣貶值的速度放緩，物價(jià)也很難再出現(xiàn)猛漲，整體會(huì)相對(duì)比較穩(wěn)健。所以從當(dāng)下時(shí)點(diǎn)來(lái)看，錢(qián)并不會(huì)向以前那樣，由于高通脹導(dǎo)致的越來(lái)越不值錢(qián)，今天的100萬(wàn)，在未來(lái)期間很長(zhǎng)一段時(shí)間里還是會(huì)很值錢(qián)。

分析完大背景，我們就需要從貸款人的貸款年限、已還年限以及貸款還款方式。房貸的還款方式分為等額本金和等額本息。等額本息每月償還的本金和利息之和是不變的，但是本金和利息的比例不斷變化。等額本金是指每月償還的本金是固定的，而利息隨著尚未償還本金數(shù)額的減少是不斷減少的。

等額本金方式下，前提還款壓力會(huì)比較大，每月償還金額會(huì)比較高，但是總的利息會(huì)比等額本息少。

以貸款100萬(wàn)為例，貸款利率為5%，貸款月份為240個(gè)月（20年），等額本息方式下，還款總額為1583893.77，約為158萬(wàn)，利息部分約為58萬(wàn)，每月還款金額為6599.56元。等額本金方式下，還款總額為1502083.33，約為150萬(wàn)，利息部分約為50萬(wàn)（以上計(jì)算結(jié)果均可以通過(guò)房貸計(jì)算器進(jìn)行計(jì)算）。

從利息角度考慮，等額本金還了貸款年限的1/3以上了，就沒(méi)必要提前還了，等額本息方式下，還了1/2以上了，就沒(méi)有必要提前還了。

同時(shí)我們需要考慮自己手中有閑錢(qián)，有沒(méi)有要投資理財(cái)?shù)男枨螅缘阮~本息下貸款100萬(wàn)，貸款年限20年為例，若已經(jīng)償還了一半，即已經(jīng)還款了120個(gè)月，那么尚未償還為本金為61.8萬(wàn)，如果提前還款，需要一下拿出61.8萬(wàn)，我們假設(shè)手中有61.8萬(wàn)的閑錢(qián)，不去還房貸，而是購(gòu)買(mǎi)理財(cái)產(chǎn)品，假設(shè)理財(cái)產(chǎn)品的年化收益率為3%（不算高），10年下來(lái)，手中本息和61.8×（1 3%）^10=83萬(wàn)，取得的利息約為83-61.8=21.2萬(wàn)。假設(shè)拿去還房貸，從第121個(gè)月累計(jì)到240個(gè)月的利息約為17萬(wàn)，這樣計(jì)算來(lái)，拿去買(mǎi)年華3%的理財(cái)產(chǎn)品，比直接還房貸，能多帶來(lái)約4.2萬(wàn)的收益。若有其他更高收益率的投資項(xiàng)目，選擇投資而非一次性還房貸，收益會(huì)更高。

同時(shí)，從財(cái)稅角度分析，首套住房貸款利息支出可以抵扣個(gè)稅，每月定額扣除1000元，若貸款人個(gè)稅適用稅率為20%，每年可以抵扣2400元個(gè)稅，也能沖減一部分利息支出，顯然這種情況下，即使選擇提前還房貸，也不建議一次性還清，不妨留下較少一部分，來(lái)抵扣個(gè)稅。

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由于每個(gè)家庭情況，日常開(kāi)支，工作變動(dòng)可能，收入的穩(wěn)定性，對(duì)未來(lái)的預(yù)期情況等都不同，我們不能一概的說(shuō)提前還房貸劃算，或不提前還房貸劃算，還是需要結(jié)合自身實(shí)際情況進(jìn)行考量，沖長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，同樣的貸款情況，某些人善于投資理財(cái)，其選擇按期還房貸的收益可能會(huì)更大，而沒(méi)有什么投資理財(cái)知識(shí)或目前也沒(méi)有看好的項(xiàng)目，比較最求穩(wěn)健的，預(yù)期未來(lái)收入相對(duì)比較穩(wěn)定或穩(wěn)步提升的，可能一次性還清房貸對(duì)其身心收益更大。