11月中旬，位于北京中關(guān)村的我愛我家門店里，中介人員王超正專注地滑動(dòng)著電腦屏幕上的房源。他的眼神中流露出深深的感慨：國(guó)慶假期后，房?jī)r(jià)的變動(dòng)快如閃電，讓人應(yīng)接不暇。

他特別提到了一套位于中關(guān)村附近的名校學(xué)區(qū)房，原本因?yàn)橐凰W(xué)的附加值，二手房成交價(jià)一直保持在15萬(wàn)元/平方米的高位。然而，令人驚訝的是，不到兩個(gè)月的時(shí)間里，掛牌價(jià)已經(jīng)大幅降至13萬(wàn)元/平方米左右。王超說：“9月，這個(gè)小區(qū)僅成交了兩套房源，之后便再無交易。”

有關(guān)北京學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格松動(dòng)的消息，最早是在萬(wàn)柳蜂鳥家園小區(qū)爆出的。一套52平方米的開間以令人咋舌的11.9萬(wàn)元/平方米的單價(jià)成交，而就在2022年，相同的房源曾經(jīng)以22萬(wàn)元/平方米的高價(jià)成交。這個(gè)巨大的下跌幅度讓整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)為之嘩然，似乎一場(chǎng)房?jī)r(jià)的狂歡即將退去。

王超，一位經(jīng)驗(yàn)豐富的房地產(chǎn)中介人員，見證過市場(chǎng)的繁榮與衰落。然而，當(dāng)前市場(chǎng)的頻繁變化，即使是經(jīng)歷了無數(shù)風(fēng)雨的他，也感到震驚。他無奈地表示：“今天的成交價(jià)，或許就是明天的掛牌價(jià)，價(jià)格一直在穩(wěn)步下滑?！?/p>

在海淀定慧寺的一個(gè)小區(qū)，配套的小學(xué)有人大附小分校，小區(qū)環(huán)境優(yōu)美。此前，這里的成交價(jià)在10萬(wàn)元/平方米左右。

然而，令人意外的是，11月初，該小區(qū)以8.1萬(wàn)元/平方米的單價(jià)成交了一套180平方米的大戶型。這個(gè)價(jià)格已經(jīng)回到了三年前。一位中介人員向經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)透露：“近期，我們隱藏了一部分價(jià)格過低的房源。有些房源只能在后臺(tái)看到，正常交易但不對(duì)外顯示。”從后臺(tái)數(shù)據(jù)來看，6萬(wàn)元/平方米的房源數(shù)量也不容忽視。

學(xué)區(qū)房一直被認(rèn)為是北京房?jī)r(jià)的天花板。海淀區(qū)、西城區(qū)和東城區(qū)因?yàn)閾碛胸S富的中小學(xué)教育資源而成為學(xué)區(qū)房的聚集地。然而近年來，隨著入學(xué)政策的不斷調(diào)整，學(xué)區(qū)房效應(yīng)逐步減弱。尤其是海淀區(qū)，在原有的“多校劃片”、“六年一學(xué)位”等政策基礎(chǔ)上，2022年初進(jìn)一步優(yōu)化了學(xué)區(qū)劃分政策。新政策規(guī)定所有用于九年一貫制學(xué)校入學(xué)的住房，九年內(nèi)只提供一個(gè)入學(xué)學(xué)位（符合國(guó)家生育政策的除外）。

此外，海淀區(qū)還將“2022年1月1日后新遷入戶口”和“2019年1月1日后新購(gòu)房”的全部納入多校劃片范圍，進(jìn)一步擴(kuò)大了多校劃片的范圍。這意味著即使是購(gòu)買了學(xué)區(qū)房，也不一定能保證孩子能進(jìn)入心儀的學(xué)校。

在這個(gè)波詭云譎的市場(chǎng)中，王超深感壓力山大。他每天都要密切關(guān)注市場(chǎng)的動(dòng)態(tài)，從早到晚都忙得不可開交。他不僅要聯(lián)系客戶，還要處理各種突發(fā)事件，比如突然降價(jià)、買家改變主意等等。盡管如此，他仍然對(duì)未來充滿希望。他說：“市場(chǎng)總是有起有落，我們要做的就是適應(yīng)變化。”

與此同時(shí)，海淀區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)也呈現(xiàn)出新的景象。過去幾年里，由于學(xué)區(qū)房的火爆，房?jī)r(jià)一路飆升。而現(xiàn)在，隨著政策的調(diào)整和市場(chǎng)的變化，學(xué)區(qū)房的價(jià)格開始出現(xiàn)下滑。一些原本被視為黃金地段的房源也開始降價(jià)出售。這讓一些投資者開始退出市場(chǎng)，也讓一些剛需購(gòu)房者開始猶豫不決。

然而，對(duì)于一些仍然看好學(xué)區(qū)房的人來說，他們認(rèn)為學(xué)區(qū)房的投資價(jià)值仍然存在。雖然現(xiàn)在政策對(duì)學(xué)區(qū)房有所限制，但隨著時(shí)間的推移和市場(chǎng)的變化，這些限制可能會(huì)逐漸消失。因此，他們?nèi)匀辉敢饷半U(xiǎn)投資學(xué)區(qū)房，期待未來能夠獲得更高的回報(bào)。

在這個(gè)充滿變數(shù)的市場(chǎng)中，無論是投資者還是剛需購(gòu)房者都需要保持冷靜和謹(jǐn)慎。他們需要密切關(guān)注市場(chǎng)的動(dòng)態(tài)和政策的調(diào)整，以便做出正確的決策。同時(shí)，他們也需要做好風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估和資金規(guī)劃，以確保自己的投資和購(gòu)房行為不會(huì)給自己帶來過大的壓力和經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。