公司生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，需要辦公場(chǎng)地，那么選擇通過(guò)公司名義購(gòu)買辦公室（非住房）還是以老板個(gè)人名義購(gòu)買之后出租給公司使用更劃算呢？

公司名義購(gòu)買辦公室

抵扣增值稅

以公司名義購(gòu)買辦公室（非住房），若公司屬于增值稅一般納稅人，增值稅計(jì)稅方式為一般計(jì)稅方法，增值稅應(yīng)納稅額為銷項(xiàng)稅額扣除進(jìn)項(xiàng)稅額，那么購(gòu)買辦公室取得的進(jìn)項(xiàng)稅額，可以憑借取得的專用發(fā)票抵扣增值稅。銷售不動(dòng)產(chǎn)適用稅率為9%，即公司可以抵扣九個(gè)點(diǎn)的增值稅。

繳納契稅

購(gòu)置不動(dòng)產(chǎn)，需要繳納契稅，契稅計(jì)稅基礎(chǔ)為房產(chǎn)的成交價(jià)格，契稅稅率為3%——5%（各省、自治區(qū)、直轄市人民政府在該幅度內(nèi)按照本地區(qū)的實(shí)際情況確定）。

繳納印花稅

購(gòu)買商鋪、辦公樓等非住房，需要繳納0.05%的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)印花稅，計(jì)稅依據(jù)為購(gòu)房合同約定的成交價(jià)格。

繳納房產(chǎn)稅

公司購(gòu)買自用辦公樓，按照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅，稅率為1.2%。年應(yīng)交房產(chǎn)稅=房產(chǎn)原值×（1-扣除比例）×1.2%，扣除比例為房產(chǎn)原值的10%——30%。

繳納城鎮(zhèn)土地使用稅

城鎮(zhèn)土地使用稅以占用面積（房產(chǎn)證上的面積）為計(jì)稅依據(jù)，按年計(jì)征，年應(yīng)納稅額為年每平方米定額稅額（實(shí)行幅度差別稅額）與占用面積的乘積。

企業(yè)所得稅稅前扣除

公司購(gòu)置不動(dòng)產(chǎn)，賬務(wù)上計(jì)入固定資產(chǎn)，房產(chǎn)原值，繳納契稅等相關(guān)稅費(fèi)手續(xù)費(fèi)一并計(jì)入固定資產(chǎn)的入賬成本。賬務(wù)上根據(jù)固定資產(chǎn)的使用壽命，采用合理的方式每月計(jì)提折舊，計(jì)提的折舊計(jì)入相關(guān)成本費(fèi)用。

稅法上，房屋的最低折舊年限為20年，企業(yè)按照稅法規(guī)定的期限，計(jì)提的折舊費(fèi)用，稅前扣除，即企業(yè)購(gòu)置的不動(dòng)產(chǎn)，分期進(jìn)行稅前扣除。

舉例：

某公司（一般納稅人）購(gòu)入一辦公室，價(jià)款為1000萬(wàn)（不含稅），面積為300平方米，取得進(jìn)項(xiàng)稅額為90萬(wàn)，購(gòu)置房產(chǎn)時(shí)繳納契稅、印花稅等相關(guān)稅費(fèi)合計(jì)40萬(wàn)，當(dāng)?shù)匾?guī)定的房產(chǎn)稅扣除比例為30%，城鎮(zhèn)土地使用稅為10元/平方米。

企業(yè)購(gòu)置房產(chǎn)當(dāng)年可以抵扣增值稅90萬(wàn)；按照稅法最低折舊年限，每年可以稅前扣除成本費(fèi)用1040÷20=52萬(wàn)，每年需要繳納房產(chǎn)稅為1040×（1-30%）×1.2%=8.74萬(wàn)；每年需要繳納城鎮(zhèn)土地使用稅為300×10=3000元=0.3萬(wàn)。每年可以抵減（52 8.74 0.3）×25%=15.26萬(wàn)企業(yè)所得稅。

與沒(méi)有購(gòu)置房產(chǎn)相比，每年少交企業(yè)所得稅15.26萬(wàn)，多繳納房產(chǎn)稅8.74萬(wàn)，多繳納城鎮(zhèn)土地使用稅0.3萬(wàn)，合計(jì)每年少交稅款為15.6-8.74-0.3=6.56萬(wàn)。(www.ws46.com)

若企業(yè)購(gòu)置辦公室并非全款，而是選擇貸款方式，銀行貸款利息可以據(jù)實(shí)稅前扣除，利息支出同樣降低企業(yè)利潤(rùn)，減少企業(yè)所得稅。

股東個(gè)人名義買辦公室出租給企業(yè)

自然人個(gè)人購(gòu)買非住房（商鋪/廠房/辦公樓等非住房），需要繳納3%——5%的契稅，以及0.05%的印花稅。

自然人將個(gè)人購(gòu)置的不動(dòng)產(chǎn)出租給公司，涉及繳納增值稅、附加稅費(fèi)、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅、以及個(gè)人所得稅。

增值稅

個(gè)人出租不動(dòng)產(chǎn)，按照租金收入的5%征收率計(jì)算繳納增值稅，月租金低于15萬(wàn)元，享受免稅政策。

附加稅費(fèi)

附加稅費(fèi)（城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)附加）以實(shí)際繳納的增值稅稅額為計(jì)稅依據(jù)，涉及繳納增值稅的，則同樣需要繳納附加稅費(fèi)（可以階段性享受減半征收的政策）。

房產(chǎn)稅

個(gè)人出租非住房，按照不含稅租金收入為計(jì)稅依據(jù)，適用12%稅率計(jì)征房產(chǎn)稅（可以階段性享受減半征收優(yōu)惠政策）。

城鎮(zhèn)土地使用稅

個(gè)人出租非住房，需要按照非住房占地面積，計(jì)算繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。

印花稅

個(gè)人出租非住房，按照租金收入的0.1%計(jì)算繳納印花稅。

個(gè)人所得稅

個(gè)人出租非住房，按照“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”計(jì)算繳納個(gè)稅，稅率為20%，費(fèi)用扣除標(biāo)準(zhǔn)為月租金低于4000元的，按800元扣除，月租金超過(guò)4000元的，按照租金收入的20%扣除。

假設(shè)張某以貸款方式1000萬(wàn)購(gòu)入一300平方米的辦公室，以年租金100萬(wàn)（市場(chǎng)價(jià)）出租給名下公司使用。

月租金低于15萬(wàn)元，張某增值稅、附加稅費(fèi)享受免稅政策，需要繳納房產(chǎn)稅為100×12%×5%=6萬(wàn)；需要繳納城鎮(zhèn)土地使用稅為10×300×50%=3000元=0.15萬(wàn)；需要繳納印花稅為100×0.1%×50%=0.5萬(wàn)；需要繳納個(gè)人所得稅為：應(yīng)納稅所得額×稅率={收入額-準(zhǔn)予扣除的相關(guān)稅費(fèi)-修繕費(fèi)（每次800元為限，12個(gè)月即0.96萬(wàn)）}×（1-20%）×20%={100×（1-12%）-0.15-0.05-0.08×12}×（1-20%）×20%=13.82萬(wàn)。合計(jì)需要繳納稅款為13.82 6 0.15 0.05=20.02萬(wàn)元。

張某在與公司（一般納稅人）簽訂合同時(shí)，將相關(guān)稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁給公司，由公司去稅局**，在稅前扣除。

公司可以稅前抵扣應(yīng)納稅所得額為100萬(wàn)，抵減企業(yè)所得稅100×25%=25萬(wàn)，股東個(gè)人出租不動(dòng)產(chǎn)的稅負(fù)由公司承擔(dān)的情況下，與不租入房產(chǎn)相比，實(shí)際每年少交25-20.02=4.98萬(wàn)稅。

根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局2016年45號(hào)》規(guī)定，個(gè)人除了不動(dòng)產(chǎn)租賃之外的其他業(yè)務(wù)，不得申請(qǐng)代開增值稅專用發(fā)票，換言之，自然人出租不動(dòng)產(chǎn)可以代開專票，征收率為5%。

至于選擇開具專票還是開具普票，則可以根據(jù)租金進(jìn)行判斷，若月租金低于免稅額度，則選擇開具普通發(fā)票，這樣老板個(gè)人可以享受免稅政策；若月租金高于免稅額度，則選擇代開專票，月租金高于免稅額度，不管開具專票還是普票均需要繳納增值稅，但是選擇開具專票，公司可以抵扣增值稅，相當(dāng)于老板個(gè)人繳納的增值稅，公司又抵扣增值稅了。

公司購(gòu)買方式下，每年繳納的房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅可以稅前列支，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)，公司以折舊費(fèi)用的形式分?jǐn)傇谄髽I(yè)所得稅前扣除；而以股東個(gè)人購(gòu)買房產(chǎn)后出租給公司，個(gè)人作為實(shí)際納稅義務(wù)人應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅以及個(gè)人所得稅，轉(zhuǎn)嫁給公司，公司無(wú)法稅前列支，股東收取的租金可以在企業(yè)所得稅前扣除。

兩種方式下，企業(yè)使用房產(chǎn)期間，涉及少繳納的稅款（出租方式，老板個(gè)人需要繳納的稅款轉(zhuǎn)嫁給公司）合計(jì)實(shí)際相差不多（若當(dāng)?shù)貙?duì)個(gè)人出租非住房可以實(shí)行核定征收方式，一般核定的綜合稅負(fù)率較低，則通過(guò)出租實(shí)際比直接購(gòu)買使用期間更節(jié)稅）。區(qū)別在于，通過(guò)公司名義買辦公室，公司屬于一般納稅人的情況下，涉及進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣的問(wèn)題，可以少交增值稅（若公司屬于增值稅小規(guī)模納稅人，則也不得抵扣進(jìn)項(xiàng)隨額）同時(shí)，貸款購(gòu)買，利息支出可以稅前列支；而個(gè)人名義購(gòu)買，不存在抵扣增值稅的問(wèn)題，繳納的契稅需要自己承擔(dān)，若為貸款購(gòu)買，利息支出也由個(gè)人承擔(dān)，不能抵稅。

同時(shí)，若辦公室日后有增值后出售的打算，則不建議通過(guò)公司購(gòu)買，因?yàn)楣久x出售，涉及到繳納土地增值稅，而土地增值稅的稅率為30%——60%；通過(guò)個(gè)人名下辦公室（非住房）對(duì)外出售，也會(huì)涉及繳納土地增值稅，但可以采用核定征收方式，核定征收方式下（一般按照二手房售價(jià)的1%征收），稅負(fù)明顯會(huì)低于以公司名義出售。