公司在承租房產的時候，很多情況下，個人房東不愿意承擔相關稅費以及開具發票，這種情況下，就需要公司來承擔這些稅費，那么問題來了，公司代為承擔的原屬于個人房東需要繳納的稅費，可以企業所得稅前扣除嗎，怎樣調整租金可以享受稅前扣除呢？

在回答以上問題之前，首先需要了解個人出租房產需要繳納哪些稅費，畢竟在公司承擔的情況下，是實實在在付出去的成本。

個人出租住房以及非住房（比如辦公樓）涉及的稅費以及具體稅率是有差別的。

個人出租住房相關稅費

增值稅方面，月租金在15萬以下，可以享受免征增值稅的優惠政策，但是需要開具普票，如果開具增值稅專用發票需要繳納增值稅，按照5%征收率減按1.5%征收；月租金超過15萬，不管開具的是專票還是普票，均按照5%減按1.5%計算繳納增值稅。

應納增值稅稅額=含稅租金÷（1 5%）×1.5%

城市維護建設方面，如果月租金在15萬以下，且開具的是普票，增值稅方面享受免征政策，城市維護建設稅也享受免征；如果開具的是專票，或月租金超過15萬的，則需要繳納城市維護建設稅，根據房產所處位置的不同，以應納增值稅稅額為計稅依據，適用7%、5%和1%的差別稅率，同時根據《財稅2019年13號》文的規定，各地區可以在50%范圍內自行減免。

教育費附加方面，開具普票月租金不超過10萬，可以享有免征優惠，開具專票或月租金超過10萬，需要繳納教育費附加，以應納增值稅稅額為計稅依據，適用3%的稅率，各地區可以在50%范圍自行減免。

地方教育費附加方面，同教育費附加的規定，只是稅率為2%。

房產稅方面，根據《財政部 國家稅務總局關于廉租住房、經濟適用住房和住房租賃有關稅收政策的通知》（財稅2008年24號）文以及《財政部 稅務總局關于實施小微企業普惠性稅收減免政策的通知》（財稅2019年13號文）的規定，自然人房東對外出租住房可以按照4%的稅率繳納房產稅，并可以享受50%的減免政策。(www.wS46.com)

應納房產稅=不含稅租金×4%×50%

城鎮土地使用稅以及印花稅，個人出租住房可以享受免征優惠政策。

個人所得稅方面，按照財產租賃所得繳納個人所得稅，根據財稅2008年24號文規定，個人多外出租住房，減按10%稅率計繳個人所得稅。

個人出租非住房

公司出租房產，會涉及到出租非住房，比如商鋪、辦公樓等，這種情況下，涉及哪些稅種呢？

增值稅方面，月租金在15萬以下且開具普票的情況下，是可以享受免征政策，但是如果開具的是增值稅專用發票或租金超過15萬，則按照5%的征收率計算繳納增值稅。

城市維護建設稅以及教育費附加和地方教育費附加的計繳情況，同個人出租住房相同，這里不再重復描述。

房產稅方面，個人出租非住房，適用的稅率為12%，按照《財政部 稅務總局關于實施小微企業普惠性稅收減免政策的通知》（財稅2019年13號文）規定，可以享受減半征收的優惠政策。

應納房產稅=不含稅租金×12%×5%

城鎮土地使用稅方面，以占地面積作為計稅依據，按照不同的適用稅率計繳，同時根據2019年13號文的規定，各地區可以享受50%范圍內的減免。

印花稅方面，個人出租非住房，需要按照萬分之十計繳，同時可以享受50%范圍內的減免。

個人所得稅方面，個人出租非住房，按照財產租賃所得，適用20%的稅率計算繳納個人所得稅。

舉例：

甲公司向張某租賃一辦公樓，約定的月租金為10萬（便于計算，假設不含稅），開具普票，那么張某需要繳納的稅款為：10×12%×5% 10×0.01%×50% 10×20%=2.6006萬

可見在享受了稅收優惠政策之后，稅負還是比較重的，實務中，部分地區對于個人出租房產是約定一個綜合稅負，比如當地稅務局約定個人出租非租房綜合稅負為10%，那么這種情況下，月租金10萬，僅需要繳納1萬的稅款。需要注意各個地區具體如何規定并不相同，需要咨詢當期稅務局，在當地稅務局沒有具體規定的情況下，就適用以上計繳方法，按照不同的稅種，分別計算再加總。

承租企業承擔相關稅費，可以稅前扣除嗎？

不管是附加稅還是房產稅、個人所得稅均是出租方個人需要承擔的稅費，雖然雙方約定由承租企業承擔，但是不屬于其根據生產經營需要承擔的稅費，所以在企業所得稅前不得扣除。

但是企業如果想要稅前扣除，可以將相關稅費作為租金，即在知道或計算出相關稅費綜合稅負的情況下，反算租金，以含相關稅費的租金為簽訂合同的租金。

比如某企業租賃林某的辦公樓，雙方約定的租金為9萬，由該企業承擔相關稅費，當地稅務機關規定個人出租非租房綜合稅負為10%。

該企業可以將稅費約定為租金，此時就可以享受稅前扣除，那么在個人房東收入不變的情況下，應約定多少的租金呢？

9÷（1-10%）=10萬，即雙方在簽合同的時候，按照10萬的不含稅月租金簽訂，這樣企業需要代為繳納10×10%=1萬的稅費，10萬的合計租金就可以在企業所得稅前扣除。同時企業可以到稅務機關代開5%稅率的增值稅專用發票，實際代為繳納0.5萬元的增值稅，同時作為進項又抵扣了企業0.5萬元的增值稅。