公司在承租房產(chǎn)的時候，很多情況下，個人房東不愿意承擔(dān)相關(guān)稅費以及開具發(fā)票，這種情況下，就需要公司來承擔(dān)這些稅費，那么問題來了，公司代為承擔(dān)的原屬于個人房東需要繳納的稅費，可以企業(yè)所得稅前扣除嗎，怎樣調(diào)整租金可以享受稅前扣除呢？

在回答以上問題之前，首先需要了解個人出租房產(chǎn)需要繳納哪些稅費，畢竟在公司承擔(dān)的情況下，是實實在在付出去的成本。

個人出租住房以及非住房（比如辦公樓）涉及的稅費以及具體稅率是有差別的。

個人出租住房相關(guān)稅費

增值稅方面，月租金在15萬以下，可以享受免征增值稅的優(yōu)惠政策，但是需要開具普票，如果開具增值稅專用發(fā)票需要繳納增值稅，按照5%征收率減按1.5%征收；月租金超過15萬，不管開具的是專票還是普票，均按照5%減按1.5%計算繳納增值稅。

應(yīng)納增值稅稅額=含稅租金÷（1 5%）×1.5%

城市維護建設(shè)方面，如果月租金在15萬以下，且開具的是普票，增值稅方面享受免征政策，城市維護建設(shè)稅也享受免征；如果開具的是專票，或月租金超過15萬的，則需要繳納城市維護建設(shè)稅，根據(jù)房產(chǎn)所處位置的不同，以應(yīng)納增值稅稅額為計稅依據(jù)，適用7%、5%和1%的差別稅率，同時根據(jù)《財稅2019年13號》文的規(guī)定，各地區(qū)可以在50%范圍內(nèi)自行減免。

教育費附加方面，開具普票月租金不超過10萬，可以享有免征優(yōu)惠，開具專票或月租金超過10萬，需要繳納教育費附加，以應(yīng)納增值稅稅額為計稅依據(jù)，適用3%的稅率，各地區(qū)可以在50%范圍自行減免。

地方教育費附加方面，同教育費附加的規(guī)定，只是稅率為2%。

房產(chǎn)稅方面，根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于廉租住房、經(jīng)濟適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》（財稅2008年24號）文以及《財政部 稅務(wù)總局關(guān)于實施小微企業(yè)普惠性稅收減免政策的通知》（財稅2019年13號文）的規(guī)定，自然人房東對外出租住房可以按照4%的稅率繳納房產(chǎn)稅，并可以享受50%的減免政策。(www.wS46.com)

應(yīng)納房產(chǎn)稅=不含稅租金×4%×50%

城鎮(zhèn)土地使用稅以及印花稅，個人出租住房可以享受免征優(yōu)惠政策。

個人所得稅方面，按照財產(chǎn)租賃所得繳納個人所得稅，根據(jù)財稅2008年24號文規(guī)定，個人多外出租住房，減按10%稅率計繳個人所得稅。

個人出租非住房

公司出租房產(chǎn)，會涉及到出租非住房，比如商鋪、辦公樓等，這種情況下，涉及哪些稅種呢？

增值稅方面，月租金在15萬以下且開具普票的情況下，是可以享受免征政策，但是如果開具的是增值稅專用發(fā)票或租金超過15萬，則按照5%的征收率計算繳納增值稅。

城市維護建設(shè)稅以及教育費附加和地方教育費附加的計繳情況，同個人出租住房相同，這里不再重復(fù)描述。

房產(chǎn)稅方面，個人出租非住房，適用的稅率為12%，按照《財政部 稅務(wù)總局關(guān)于實施小微企業(yè)普惠性稅收減免政策的通知》（財稅2019年13號文）規(guī)定，可以享受減半征收的優(yōu)惠政策。

應(yīng)納房產(chǎn)稅=不含稅租金×12%×5%

城鎮(zhèn)土地使用稅方面，以占地面積作為計稅依據(jù)，按照不同的適用稅率計繳，同時根據(jù)2019年13號文的規(guī)定，各地區(qū)可以享受50%范圍內(nèi)的減免。

印花稅方面，個人出租非住房，需要按照萬分之十計繳，同時可以享受50%范圍內(nèi)的減免。

個人所得稅方面，個人出租非住房，按照財產(chǎn)租賃所得，適用20%的稅率計算繳納個人所得稅。

舉例：

甲公司向張某租賃一辦公樓，約定的月租金為10萬（便于計算，假設(shè)不含稅），開具普票，那么張某需要繳納的稅款為：10×12%×5% 10×0.01%×50% 10×20%=2.6006萬

可見在享受了稅收優(yōu)惠政策之后，稅負(fù)還是比較重的，實務(wù)中，部分地區(qū)對于個人出租房產(chǎn)是約定一個綜合稅負(fù)，比如當(dāng)?shù)囟悇?wù)局約定個人出租非租房綜合稅負(fù)為10%，那么這種情況下，月租金10萬，僅需要繳納1萬的稅款。需要注意各個地區(qū)具體如何規(guī)定并不相同，需要咨詢當(dāng)期稅務(wù)局，在當(dāng)?shù)囟悇?wù)局沒有具體規(guī)定的情況下，就適用以上計繳方法，按照不同的稅種，分別計算再加總。

承租企業(yè)承擔(dān)相關(guān)稅費，可以稅前扣除嗎？

不管是附加稅還是房產(chǎn)稅、個人所得稅均是出租方個人需要承擔(dān)的稅費，雖然雙方約定由承租企業(yè)承擔(dān)，但是不屬于其根據(jù)生產(chǎn)經(jīng)營需要承擔(dān)的稅費，所以在企業(yè)所得稅前不得扣除。

但是企業(yè)如果想要稅前扣除，可以將相關(guān)稅費作為租金，即在知道或計算出相關(guān)稅費綜合稅負(fù)的情況下，反算租金，以含相關(guān)稅費的租金為簽訂合同的租金。

比如某企業(yè)租賃林某的辦公樓，雙方約定的租金為9萬，由該企業(yè)承擔(dān)相關(guān)稅費，當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)規(guī)定個人出租非租房綜合稅負(fù)為10%。

該企業(yè)可以將稅費約定為租金，此時就可以享受稅前扣除，那么在個人房東收入不變的情況下，應(yīng)約定多少的租金呢？

9÷（1-10%）=10萬，即雙方在簽合同的時候，按照10萬的不含稅月租金簽訂，這樣企業(yè)需要代為繳納10×10%=1萬的稅費，10萬的合計租金就可以在企業(yè)所得稅前扣除。同時企業(yè)可以到稅務(wù)機關(guān)代開5%稅率的增值稅專用發(fā)票，實際代為繳納0.5萬元的增值稅，同時作為進項又抵扣了企業(yè)0.5萬元的增值稅。