契稅是以境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房產(chǎn)權(quán)屬為征稅對(duì)象，向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅，土地指的的土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移，房產(chǎn)指房產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移。所以契稅的納稅義務(wù)人是土地或房產(chǎn)的承受方而不是轉(zhuǎn)讓方。那么契稅具體如何計(jì)算呢？

契稅的計(jì)算公式：

應(yīng)納稅額=計(jì)稅依據(jù)×稅率

計(jì)稅依據(jù)的確定

1、土地所有權(quán)出售、房屋買(mǎi)賣(mài)

土地所有權(quán)出售或房屋買(mǎi)賣(mài)是以轉(zhuǎn)移合同確認(rèn)的成交價(jià)格為計(jì)稅依據(jù)。這里的成交價(jià)格包括交付的貨幣、實(shí)物或其他經(jīng)濟(jì)利益對(duì)應(yīng)的價(jià)款。比如從開(kāi)發(fā)商手中購(gòu)買(mǎi)住宅，以商品房買(mǎi)賣(mài)合同中注明的價(jià)款總額（單價(jià)×購(gòu)房面積）作為計(jì)稅依據(jù)，繳納契稅。

2、國(guó)有土地使用權(quán)的出讓

承受?chē)?guó)有土地的使用權(quán)，承受方以支付的全部經(jīng)濟(jì)利益為計(jì)稅依據(jù)。以協(xié)議方式出讓的，為出讓合同中確定的成交價(jià)格，包括：土地出讓金、土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、市政配套設(shè)施費(fèi)等支付的貨幣、實(shí)物、無(wú)形資產(chǎn)以及其他經(jīng)濟(jì)利益。

如果沒(méi)有成交價(jià)格或成交價(jià)格明顯偏低，則由征稅機(jī)關(guān)按照評(píng)估價(jià)格和土地基準(zhǔn)地價(jià)依次確定。

劃撥方式取得土地使用權(quán)之后，又經(jīng)過(guò)批準(zhǔn)改為出讓方式的，土地承受方需要依法補(bǔ)交契稅，補(bǔ)繳稅款的計(jì)稅依據(jù)為應(yīng)補(bǔ)繳的土地出讓金以及其他出讓費(fèi)用。

國(guó)家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體、軍事單位承受土地、房屋用于辦公、教學(xué)、醫(yī)療、科研和軍事設(shè)施的，享受免征優(yōu)惠。

3、土地使用權(quán)贈(zèng)與、房屋贈(zèng)與以及其他沒(méi)有價(jià)格轉(zhuǎn)移土地、房屋

土地、房屋無(wú)償贈(zèng)與，以獲獎(jiǎng)方式承受土地等沒(méi)有成交價(jià)格的轉(zhuǎn)移行為，稅務(wù)機(jī)關(guān)參照土地使用權(quán)、房屋買(mǎi)賣(mài)的市場(chǎng)價(jià)格來(lái)核定價(jià)格，注意法定繼承可以享受免稅優(yōu)惠。婚姻關(guān)系存續(xù)期間夫妻之間變更土地、房產(chǎn)權(quán)屬可以享受免征優(yōu)惠。

4、房屋互換

房屋互換支付差價(jià)一方繳納契稅（互換之后，誰(shuí)手中房屋價(jià)格高，誰(shuí)繳納契稅），那么等價(jià)房屋的互換無(wú)需繳納契稅。

可以看出契稅的計(jì)稅依據(jù)大致可以分為兩類，一是有成交價(jià)格的，按照成交價(jià)格；二是沒(méi)有價(jià)格或價(jià)格不明的，稅務(wù)機(jī)關(guān)參照市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行核定。但是如果納稅人申報(bào)的成交價(jià)格、互換價(jià)格明顯偏低且無(wú)正當(dāng)理由，稅務(wù)機(jī)關(guān)可依法核定。(www.ws46.com)

契稅實(shí)行的稅率是3%——5%的幅度比例稅率，省、自治區(qū)、直轄市可以按照規(guī)定對(duì)不同的主體、不同地區(qū)、不同類型的住房權(quán)屬轉(zhuǎn)移確定差別比例稅率。