境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受土地、房屋的單位和個(gè)人需要繳納契稅，不同情形下的轉(zhuǎn)移，在計(jì)算繳納契稅時(shí)，契稅的計(jì)稅依據(jù)具體是什么呢？

契稅納稅義務(wù)發(fā)生的前提是產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，具體可以分為土地使用權(quán)的出讓、土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、房屋買賣、房屋贈(zèng)與、土地使用權(quán)及房屋互換、土地或房屋作價(jià)入股、償還債務(wù)、獲獎(jiǎng)等其他方式轉(zhuǎn)移土地或房屋權(quán)屬的行為。

1、土地使用權(quán)出讓

國(guó)有土地使用權(quán)出讓給其他單位或個(gè)人，以協(xié)議方式出讓的，其計(jì)稅依據(jù)為出讓合同中確定的成交價(jià)格，先以劃撥方式取得土地使用權(quán)，后批準(zhǔn)改為出讓方式的，受讓方需要補(bǔ)交契稅，其計(jì)稅依據(jù)為應(yīng)補(bǔ)繳的土地出讓金及其他出讓費(fèi)用。

2、土地使用權(quán)的出售

受讓方需要以土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同中注明的成交價(jià)格為計(jì)稅依據(jù)計(jì)算繳納契稅。

3、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移

有合同成交價(jià)款的，按照合同成交價(jià)款，沒(méi)有合同成交價(jià)款的以稅務(wù)機(jī)關(guān)參照市場(chǎng)價(jià)格核定的價(jià)格為計(jì)稅依據(jù)計(jì)算繳納契稅。

4、土地使用權(quán)互換或房屋互換

互換以互換的土地使用權(quán)或房屋價(jià)格的差額為計(jì)稅依據(jù)，由互換之后手中房屋或土地增值的一方繳納契稅。比如A以300萬(wàn)的商鋪換B 400萬(wàn)的別墅，另外A向B支付100萬(wàn)的差價(jià)，則A需要以100萬(wàn)的差額繳納契稅。

5、以土地使用權(quán)或房屋投資入股

按照入股協(xié)議上約定的土地使用權(quán)或房屋價(jià)值為計(jì)稅依據(jù)，由受讓財(cái)產(chǎn)的企業(yè)繳納契稅，如果合同協(xié)議價(jià)格明顯偏低且無(wú)理由，由稅務(wù)機(jī)關(guān)依照《稅收征收管理法》的規(guī)定核定計(jì)稅依據(jù)。

6、土地使用權(quán)贈(zèng)與或房屋贈(zèng)與

土地使用權(quán)贈(zèng)與、房屋贈(zèng)與以及其他沒(méi)有價(jià)格的轉(zhuǎn)移土地、房屋，以稅務(wù)機(jī)關(guān)參照市場(chǎng)價(jià)格依法核定的價(jià)格作為計(jì)稅依據(jù)。注意法定繼承以及夫妻存續(xù)期間變更土地房屋權(quán)屬的免征契稅。

綜上所述，土地使用權(quán)及房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移，受讓方計(jì)算繳納契稅的計(jì)稅依據(jù)，有合同或協(xié)議成交價(jià)格的按照合同協(xié)議成交價(jià)格，但是成交價(jià)格明顯偏低且無(wú)理由的，稅務(wù)機(jī)關(guān)核定；沒(méi)有成交價(jià)格的，按照稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)市場(chǎng)價(jià)格核定的價(jià)格為計(jì)稅依據(jù)。

應(yīng)納契稅稅額=計(jì)稅依據(jù)×適用稅率（3%——5%比率稅率），個(gè)人購(gòu)買家庭唯一90平米及以下的普通住房稅率減按1%征收，面積在90平米以上的，減按1.5%稅率征收；對(duì)家庭購(gòu)買的第二套改善性住房，面積在90平米及以下的，減按1%稅率征收，面積在90平米以上的，減按2%稅率征收。