不管是企業(yè)租房租設(shè)備，還是我們個(gè)人租房，不管是作為出租人還是作為承租人，租賃總是和我們的生活息息相關(guān)。今天中睿百科主要從普通租賃和房屋租賃兩個(gè)角度給大家說說經(jīng)常會(huì)遇到的問題。

一、租賃合同的期限

1、 對(duì)于租賃可以分為定期租賃和不定期租賃。定期租賃，約定的期限不能超過20年，超過部分無(wú)效。雙方?jīng)]有約定，或則約定不明確時(shí)視為不定期租賃。

2、 租賃期限超過6個(gè)月的應(yīng)該采用書面形式訂立合同，不然視為不定期租賃。(www.wS46.com)

3、 對(duì)于不定期租賃，租賃雙方都可以隨時(shí)解除合同，但是出租人解除合同應(yīng)該在合理期限內(nèi)通知承租人，以便承租人可以做出相應(yīng)的措施。

4、 如果約定的租賃期屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人又沒有表示不可使用的，租賃合同繼續(xù)有效，只是變成了不定期租賃。若承租人需要繼續(xù)使用原租賃物，為了避免出租人臨時(shí)變卦，影響生產(chǎn)（生活），建議期限屆滿，再重新簽訂一份約定租賃期的合同。

二、承租人和出租人的權(quán)利和義務(wù)

1、 賠償責(zé)任。如果承租人按照約定方法或租賃無(wú)的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損耗的，不承擔(dān)損害賠償責(zé)任；如果承租人未按約定的方法或租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃無(wú)受到損耗，出租人有權(quán)解除合同并要求損害賠償。

2、 維修義務(wù)。出租人應(yīng)當(dāng)履行租賃物的維修義務(wù)，另有約定除外；如果出租人不履行維修義務(wù)，承租人可自行維修，維修費(fèi)用應(yīng)由承租人負(fù)擔(dān)。

3、 增設(shè)或改善。承租人經(jīng)過出租人同意，可以對(duì)租賃物進(jìn)行增設(shè)或改善；未經(jīng)同意，出租人有權(quán)要求承租人恢復(fù)原貌或進(jìn)行損害賠償。

4、 轉(zhuǎn)租。承租人在經(jīng)過出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。但是如果第三人對(duì)租賃物造成損害的，有承租人負(fù)責(zé)；承租人未經(jīng)承租人同意，擅自將租賃物轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。

5、 支付租金。承租人需要按約定支付租金；期限未確定，有約定看約定，沒約定可進(jìn)行協(xié)議補(bǔ)充，又不進(jìn)行協(xié)議補(bǔ)充的可在不定期租賃屆滿時(shí)支付，如果一年以上的，一年支付一次，其他剩余屆滿支付。

承租人無(wú)正當(dāng)理由未付或延付租金的，出租人可以要求其在合理的期限內(nèi)支付，仍不支付的，出租人可以解除合同。

三、買賣不破租賃

租賃物在租賃期內(nèi)發(fā)生所有權(quán)的變動(dòng)，不影響原租賃合同的有效性。即買賣不破租賃。

注意：租賃房屋具有下列情形或當(dāng)事人另有約定的除外：

① 房屋在租賃前已經(jīng)設(shè)立了抵押權(quán)，因抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)導(dǎo)致房屋所有權(quán)發(fā)生變動(dòng)；

② 房屋在租賃前已被法院查封。

也就是說，對(duì)于房屋租賃，先抵后租的情況下，不享有買賣不破租賃，先租后抵可享有。

四、租賃合同的解除

1、 因?yàn)椴豢蓺w咎與承租人的原因，致使租賃物部分或全部損毀，滅失的，承租人可以要求少付租金或不付租金；

2、 租賃物部分或則全部毀損，滅失的，導(dǎo)致承租人無(wú)法實(shí)現(xiàn)其租賃目的的，承租人可以要求解除合同。

3、 租賃物危機(jī)承租人的安全或則健康的，即使承租人租賃時(shí)明知道租賃物不合格，也可以隨時(shí)解除合同。

五、房屋租賃

房屋除滿足上面普通租賃的相關(guān)規(guī)定外，房屋租賃的承租人享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，這是其他租賃所沒有的。

1、承租人享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)

出租人出賣租賃房屋時(shí)，應(yīng)該在出賣前（一般是15日前，如果是被拍賣，應(yīng)在拍賣前5日告知，承租人不參加拍賣，視為自動(dòng)放棄）通知承租人，在同等條件下承租人具有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。

出租人沒有在合理的期限內(nèi)通知承租人，承租人可要求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任，，但是不可主張出租人與第三人之間的買賣合同不成立。

比如王某租了張某的房子，張某在沒有通知王某的情況下，將房屋賣給了李某。王某可以向人民法院要求張某賠償同等條件下沒能購(gòu)買房屋的損失，但是王某如果主張張某和李某的房屋買賣合同無(wú)效，人民法院不予以支持。

2、承租人不享有優(yōu)先權(quán)的情形

①房屋共有人行駛優(yōu)先購(gòu)買權(quán)；

②出租人將房屋賣給近親屬（配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外租父母、孫子女、外孫子女）；

③ 出租人履行通知義務(wù)后，15日內(nèi)未明確表示購(gòu)買；

④ 第三人善意購(gòu)買房屋并辦理了登記手續(xù)。

以上幾個(gè)租賃相關(guān)的問題是比較常見的，如果你還有其他租賃方面的問題，歡迎大家一鍵三連，點(diǎn)贊關(guān)注加評(píng)論區(qū)留言，中睿百科每日干貨不斷，等你！