個人購買住房，主要涉及繳納契稅，個人轉讓住房主要涉及繳納增值稅稅、附加稅費以及個人所得稅。那么父母將名下住房過戶給子女，選擇買賣方式、贈與方式、還是由子女以后直接繼承更節稅呢？

個人出售住房涉及繳納的稅款

增值稅

根據《財政部 國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅2016年36號）附加3的規定，個人轉讓自購買之日起不足兩年的住房，按照5%的征收率全額計算繳納增值稅；若購房時間超過兩年的，北京、上海、廣東、深圳以外城市的住房可以享受免征增值稅的優惠政策；北京、上海、廣東、深圳的非普通住房，需要以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%征收率計算繳納增值稅，北、上、廣、深轉讓購買時間超過兩年的普通住房，可以享受免征增值稅的優惠。

部分地區，已經將個人轉讓住房免征增值稅的年限提高到5年，比如深圳、成都、廣東等地區均已經提高到5年，具體需要咨詢當地稅務機關。

附加稅費

若納稅人轉讓住房購買時間低于免征期限的，則需要按照5%稅率計算繳納增值稅，同時需要繳納附加稅費。附加稅費以實際繳納的增值稅稅額為計稅依據，城市維護稅稅率根據住房所在地區分為3檔：7%（市區）、5%（縣城、建制鎮）以及1%（市區、縣城、建制鎮以外的其他地區）；教育費附加費率為3%；地方教育費附加費率費2%。

增值稅納稅人身份分為一般納稅人和小規模納稅人，其他個人（自然人）年應稅銷售額超過小規模納稅人標準的按小規模納稅人納稅（依據《增值稅暫行條例實施細則》），即自然人個人銷售住房若涉及繳納增值稅的，其附加稅費可以享受《財政部 國家稅務總局2022年10號》規定的“六稅兩費”減半征收的優惠政策，即附加稅費=實際繳納的增值稅稅額×綜合附加稅（費）率×50%。

個人所得稅

個人轉讓住房滿足“滿5且唯一”（個人購房至轉讓房屋期限滿5年，且屬于家庭唯一住房）的，可以享受免征個人所得稅優惠。不滿足“滿5且唯一”，需要按照“財產轉讓所得”計算繳納個人所得稅，稅率為20%。即應交個人所得稅=（轉讓價格-財產原值-合理費用）×20%

財產原值包含購買該住房時支付的價款以及繳納的相關稅費，比如契稅；合理費用包括轉讓住房時繳納的相關稅費、手續費、公證費、評估費等。

個人購買住房涉及繳納的稅款

根據《財政部 國家稅務總局關于調整房地產交易環節契稅 營業稅優惠政策的通知》（財稅2016年23號）文規定，個人購買住房，屬于家庭唯一住房的，90平方米以下的契稅稅率減按1%征收，90平方米以上的，契稅稅率按照1.5%征收；個人購買第二套改善型住房的，90平方米以下的，契稅稅率為1%，90平方米以上的，契稅稅率為2%；個人購買家庭第三套及以上住房，稅率為3%。

應納契稅稅額=成交價格（不含稅）×適用稅率

舉例：

父母將“滿5且唯一”住房以轉讓的方式將房產過戶給子女，需要繳納契稅，以300萬90平方米以下（最低稅率檔）房產為例，需要繳納3萬的契稅。此項舉例是轉讓方式下最理想的狀態，增值稅、附加稅費、個人所得稅均享受免稅的前提下，契稅稅率也適用最低優惠稅率，即這是父母以轉讓方式將房產過戶給子女繳納稅款最少的情況。

房產贈與方式涉及繳納稅款

房產贈與對于贈與方而言涉及繳納增值稅。附加稅費。根據《財稅2016年36號》文規定，無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹，無償贈與對其承擔直接撫養義務或贍養義務的撫養人或贍養人，以及贈與其他單位或個人用于公益事業或以社會公眾為對象的，免征增值稅，相應的附加稅費也免征了。除了以上情況下的無償贈與均需要視同銷售繳納增值稅，無轉讓對價的，由稅務機關核定征收。

對于受贈方涉及繳納契稅以及個人所得稅，根據《契稅法》規定，贈與方式取得的不動產，以市場評估價格作為計稅依據，契稅稅率為3%。

個人所得稅方面，與贈與人屬于配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹以及屬于直接撫養人或贍養人的，享受免征個人所得稅的優惠，其他形式接受贈與，均需要按照“偶然所得”計算繳納個人所得稅（稅率為20%）。

根據《印花稅暫行條例》及《印花稅法》（2022年7月1日開始按照印花稅法實施，原印花稅暫行條例失效）受贈方與贈與方均需要按照“產權轉移書據”繳納印花稅，適用稅率為萬分之五。

即父母將住房將住房以贈與方式過戶給子女，父母和子女僅需要繳納印花稅，以房產市場評估價格為300萬為例，雙方需要繳納的印花稅為300×10000×0.05%×2=3000元。

住房繼承方式涉及繳納的稅款

對于繼承人而言，增值稅、個人所得稅均享受免征增值稅的優惠，契稅方面，根據《契稅法》的規定，屬于法定繼承的，免征契稅；非法定繼承，以繼承房屋的市場評估價格為計稅依據，適用稅率為3%。(www.wS46.com)

印花稅方面，需要按照產權轉移書據繳納萬分之五的印花稅。

即，對于法定繼承而言，住房過戶，僅需要繳納一項印花稅，以住房市場評估價格為300萬而言，需要繳納的稅款為1500元。