地產商開發樓盤套路（開發商炒作完新盤就跑路）

發布時間：2025-03-25閱讀(25)

導讀我是武漢房姐，資深房產投資專家。你相見恨晚的買房軍師，目前已為5000人提供買房最佳解決方案。房姐不像其他自媒體，遮遮掩掩的讓你摸不清頭腦！房姐屬于實戰派只....

我是武漢房姐，資深房產投資專家。你相見恨晚的買房軍師，目前已為5000人提供買房最佳解決方案。房姐不像其他自媒體，遮遮掩掩的讓你摸不清頭腦！房姐屬于實戰派只說對你最有用的操作和建議

微信搜索公號“武漢房姐”進入知識星球提問，以下精選問答內容來自“武漢房姐”知識星球

提問：房姐你好北京南六環中軸線中海云熙怎樣有投資價值嗎

回答：沒有價值，屬于規劃炒作下的，一手遠郊三無溢價盤。

提問：房姐，我在北京有一套能變現400萬的六環房子，南寧有套貨款房，現在想給兒子在北京買房手上的錢在北京不夠手付，想集中手上的錢在南寧投資一個好地段房，以我的名義在南寧買，本人在南寧已有一套未還完款的品質好的房，本人還能貨出款來，等兩年南寧房漲價后賣了做首付在北京給兒子買房，請問房姐可行嗎？南寧有投資價值嗎？南寧哪個地段有潛力？

回答：南寧放棄，不具備投資條件，漲幅不會如你意，有一套自住就行了。北京6環的房子變現足夠買一套5環內上車盤了，趁現在北京還沒有動靜抓緊淘筍吧。

提問：泛悅城置業說會開70平以內的小戶型. 這個面積，不做兩室一廳，卻做了一室兩廳，應該是想針對單身貴族的. 請問這種戶型，如果單價2.45萬有投資價值嗎？

回答：投資沒有性價比，泛悅城定位高端盤，所以70平做一居并不奇怪，你見過140平的2居嗎？泛悅城的是小開發商，物業也沒有優勢。優先隔壁的琨御府吧，比泛悅城便宜。

提問：房姐，看了很多你的解答，推薦不限購區首選漢口北，漢口北南德離輕軌太近，又是小開發商，清能戶型可選性少，多是140以上的大戶型，其它幾個您推薦的樓盤要么沒房，要么也是大戶型，該如何決定呢？

回答：不限購區出來一個位置很好的盤，地鐵時代云上城，在地鐵金潭路站附近，沒有房票的都可以關注下，單價預計1.2左右。

提問：房姐你好。光谷匯景小戶型。38到60平。均價2.2萬。住宅性質。會不會站崗。

回答：光谷匯景，小開發商，戶型差。投資角度看占房票，且目前價格沒有太大優勢，后期漲不會太多，小戶型升值空間有限。投資追求的是漲幅不是租金，且武漢整體租售比偏低。光谷匯景只適合光谷附近的上班族或者急需學區的暫時過渡。

提問：美麗的房姐，躍進家園還建房75精裝修，出價多少賣比較合適，附近樓盤星悅城大概2萬一平

回答：掛1.3-1.4左右

提問：你好房姐，個人名下有一個去年2月份注冊的注冊資本100w的公司，公司經營范圍主要是軟件開發類，注冊辦公地址是自己名下的一套公寓樓，實際那個公寓已經租給別人住，當時只是為了注冊公眾號需要有營業執照，有代賬公司幫忙打理，實際無經營無流水，名存實亡暫未注銷，請問可以申請經營性貸款嗎？找哪家銀行呢？這方面小白，麻煩了。

回答：大多數銀行目前對公司流水沒有強制要求，可以認可個人流水，即使工資流水也可以認可，甚至不看流水。但是如果有比較好看的公司或者個人流水，會申請到最好的產品。武漢5-20年先息后本，等額本息都有，年化6.3-7.84%，具體看你的資質，銀行各產品要求不同！

提問：房姐，請問遠洋萬和四季怎么樣？價格兩萬一，升值空間大嗎？值得買嗎？

回答：不值得，看看遠洋二手房，不滿二的單價1.6

提問：房姐你好！2個問題，1，我媽媽年齡55歲未滿，sfsd，接力貸最長可以貸多少年？2，2套改1套，新盤可以操作嗎？

回答：55歲可以貸30年，2改1新盤要看銀行能不能做，二手房比較好操作。

提問：房姐，本人目前兩套房，都在貸款中，一套混合貸自住，一套商貸（舊樓梯房）父母住，還余10萬沒還?，F在想將舊樓置換電梯房父母住。 1.是賣房好（舊房評估價100），還是還清貸款抵押好，抵押怎么操作呢？會不會負債盤得太高？ 2.能承受的貸款是60-70（月還款不超過4000）有沒有推薦。新房好還是二手，考慮到父母住宿問題。 3.另外，看了你的文章，決定使用父母的房票，但十年前父親因為征信不好，所以被拒貸。后來就沒逾期過，不知道征信還有沒有記錄，會不會被拒貸。不好意思，問題有點多，請指點迷津。

回答：不太清楚這2套房子的具體情況，建議明盤。如果樓梯房的房齡已經超過20年，建議直接出手。如果房子各方面條件還不錯，那就先留著做截斷抵押。能貸多少需要根據房子和你的征信資質來選擇對應的產品。

征信5年一更新，10年前的逾期不影響，做接力貸你的流水足夠覆蓋就沒問題。

提問：美麗的房姐，我是畢業快兩年，現在大概只能湊三十萬首付，想在武漢買個房子(剛需)，現在面臨兩種選擇: 1.只考慮自住，買好地段的公寓(畢竟女生，家里不太支持買貴的住宅) 2.錢不多，只能買漢南蔡甸新洲或者江夏五里界的房但公寓后面脫手很困難，而遠城區房子又太遠，自住可能都實現不了，目前也不可能租不出去

回答：30萬首付，建議買小戶型的住宅，優先在你公司附近找單價2W以下，50平左右的，自住過渡一下?；蛘呖纯幢P龍城，江夏，花山單價1W左右的盤。

提問：請問房姐，漢口派偏投資值的入手嗎，主要覺得地理位置比較不錯。

回答：不值得，很一般的盤。

提問：房姐你好，想買房投資，環境好可能自住，但不會去住白沙洲。今天搶到東原啟城中層125的房，首付55，6.37利率純商貸每月還近9千，錢不夠?，F在想問:1能不能高負債買東原，自有資金42，向親友可以借到35，但是有20要一年后還，明年這時只有5萬確定可用，目前每月可動4千還貸都不夠，還能堅持買嗎？ 2如果買該怎么付錢，是把只能貸十年的裝修部分付全款，全力還毛胚部分，減輕月供壓力，還是組合貸拿公積金貸三四十萬每月少還點，還是只付最低首付，借的錢先付前幾年月供，或者有其他辦法撐過前3年。 3如果不買東原，想去買碧桂園東境和花山郡，但是花山要茶水不想給。請問以我的資金和收入哪條路更好，懇請解惑。

回答：東原首付越低越好，如果壓力大，建議買花山了，實在買不到，5W茶水可以接受。如果花山的單價超過1.2就沒必要入了。

提問：房姐，投資的話，買二手房同小區毛坯好還是裝修好，價格差多少可以入？

回答：優先毛坯，一般裝修報價在10-30萬左右。毛坯好壓價，價格越低越好。

提問：房姐你好，現在關山大道已有三套房，想將一套較老的換置到光谷東純投資，換兩套小戶型，貌似只有朗詩里程了，不知道多少入可以，謝謝

回答：朗詩1.5可入

提問：房姐，我名下兩套房，一套不欠貸款，一套組合貸款100萬，現在準備用父母名字再買一套，父母兩人一個月流水6000左右，我流水一年12萬，老婆現在沒上班，再貸款80-100萬流水不夠怎么辦??？？？中介跟售樓部說可以幫忙操作，可行嗎！？

回答：售樓部的意思是可以幫你做JLS，有些銀行對流水的要求并不高。

提問：房姐好，之前問題好像失敗了。

1.買房之前消費貸抵押貸，是否會影響按揭；

2.行用卡輸出多少，長期接龍不被查，不降額；

3.房貸和消費貸是在一個銀行好，還是分開好；

回答：消費貸剩余尾款不多，流水能覆蓋不影響，一般是需要先還上的。

空當接龍要多核才行，現在風控越來越嚴，每次刷卡額度最多不要超過80%，詳見知識星球文章《信用卡年賺100萬——賺錢全靠雕蟲小道》

分開

提問：房姐，您好，在重慶投資選擇哪個區有投資價值，目前重慶有點往西和南區發展了，北區的房價這兩年漲得太多。目前考慮西永和巴南，大渡口釣魚嘴附近。請房姐給個投資建議，謝謝！

回答：北邊太熱，嚴重溢價

我倉位集中在南岸區南坪附近，板塊漲幅輪動原理，差距不會太大。

巴南和大渡口太遠了，重慶只能看2江4岸的真內環地鐵沿線盤，我之前有發過重慶投資地鐵，在星球里搜一搜

提問：房姐，裝修部分的貸款必須找開發商指定銀行嗎，6.3的利率感覺有點高

回答：你先把裝修部分全款付了，然后再申請一筆信用貸。目前信用貸有些利率很低的產品，比如建行快貸，如果資質好的話，可以申請30萬，利息4.3%，3年，后息后本

提問：美女房姐，我有一套漢陽興華的房子現在適合出售嗎是裝修了出售還是毛坯出售現在也沒漲了，以后漲幅空間還大不大？

回答：現在賣不合適，如果不急用錢，先持有

3年內賣就控制

3-5年后賣就簡裝出租

提問：房姐好！中介說福星不交茶水的話，需要5成首付的，這樣我預算就不夠了。7個茶水平攤到單價上是500一個平方，現在福星倒掛多少？自己搶能有多大概率能搶到？

回答：福星你交上資料了嗎？如果能交上資料，就直接等搖號，排號靠前的利率挺大。

茶水不建議給

提問：美麗房姐：您好，請問接力貸是得父母jlh且一方戶口遷到武漢來（都是農村名下沒有房子的），是嗎？房子二次抵押貸款利率范圍大概多少??？非常感謝

回答：1. 最好是離婚都遷過來，多2張房票，如果不離婚就只有一張sfsd房票。

2. 目前二抵的產品并不好，建議在資產負債率低于30%的情況下，直接截斷再抵押。

一般情況下，二抵利率控制在7%-10%

提問：房姐，現有一套全款房，原本想抵押貸款再買一套，中介給的方案是：做析產JLH，以我老婆名義做假按揭貸款30年，不用過戶，可貸出總房價70%，貸出的錢直接打到我的卡上；中介費是貸款額度的2.5%，但只要銀行按揭審核過了就要結清中介費用。麻煩解答如下3個問題：1.假按揭貸款方案是否可行？風險大不？ 2. 2.5%中介費高嗎？ 3.這樣操作對我以后買房有影響嗎？問題有點多，麻煩了。

回答：有3種方式：

1.轉按揭，一般全款房在半年內是可以操作的，但是每個銀行的政策不一樣，不確定你辦貸款的銀行是否有這個窗口，可以去咨詢一下。

2.對敲，也就是中介說的方法。首先你們離婚，你老婆去名，然后讓你老婆買你的房子，這樣就可以貸款7成了。全款房不用析產，可以直接去名。對敲里面有一條很關鍵，夫妻之間不能進行。所以必須要先離婚。

詳見知識星球文章《樓市提款機——如何對敲把錢套出來？》關鍵是，對敲你自己就可以完成，不需要中介，也不需要中間商賺差價，正常辦貸款就行

3.全款抵押，這個就不用再多說了。

提問：房姐，感謝回答，請問一下自住的話，漢陽區，首付80，想要比較安靜，小區環境好點的改善型樓盤，有沒有推薦，謝謝！目前看了招商1872和金地，南國明珠，感覺金地有點舊，招商1872新證單價多少入手不虧?。?/p>

回答：直接等招商公園的新盤吧，二手價格高了

提問：我想問問武漢對于剛需盤和改善盤大概怎么定義的，都有哪些特征

回答：價格和面積

2萬以上 140平以上是純改善盤

追問：房姐，北京計劃300萬左右（包括貸款），哪些區域有潛力，比如回龍觀常營宋家莊新宮西紅門，這些怎么樣，或者更好的建議指導。謝謝

回答：如果怕出錯，可以遵循大概方向：

1.便宜的，人口密集的，比如宋家莊

2.特別便宜的，有地鐵承接產業中心的，比如天通苑回龍觀3萬不到的

300萬的，這幾個基本都不匹配，除了宋家莊老破小，但不如東三環的老破小。

提問：房姐你好，我家在關山大道軟件園對面有住宅兩套。目前想拿100萬左右再買一套，因為沒有房票，只能選擇非限購區域。目前的幾個選擇，住宅類:長江新城清能正榮府，江夏五里界，葛店南站中海錦城國際，聯投水鄉小鎮。公寓類：二橋那邊的融僑城公寓，光谷H 酒店式公寓。主要以投資為主，請問房姐該如何選擇？另外房產稅頻頻提及，是否持幣觀望更好？請指教，謝謝！

回答：1.子彈100，優先買不限購區，不知道你的老人票用了沒有，如果老人名下無房無貸，可以用老人的首房首貸購買，然后做接力貸，你來還款。只要老人年紀不超過65歲都可以做?；蛘呤钦掖?，用其他人的名義購買。

2.如果以上情況都行不通，找不到房票的情況下，不限購區優先關注漢口北和蔡甸的地鐵沿線盤，漢口北有長江新城利好，又沿江，所以比其他幾個不限購地區發展的更好。

漢口北關注聯投漢口郡，清能正榮府，目前聯投的單價最低，住宅加裝修才9千多，洋房毛坯8800，價位最低。

蔡甸關注中國核建錦城，中建錦繡龍城，還有中法。中建錦繡龍城目前首付只要2成，作為投資是很棒的選擇。

3.公寓產品不建議購買，因為公寓的漲幅小，且后期交易稅費高達20%，很難找到接盤俠。如果把住宅購房資格全部用完了，只能買公寓的話，就看看低于周邊住宅價格50%的公寓產品。

房產稅影響范圍太大，中國憲法規定不能稅上稅，所以5年內基本不會下來。我重慶的房子每年都交房產稅，但是不影響房價上漲。不用擔心。

房地產注定只有小部分人能賺錢，我們跑在大部分前面，手把手教你從0實現千萬資產積累。

很多人給我留言提問，房姐精力有限，無法一一解答。

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