導(dǎo)讀文|《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者丹華今年以來(lái)，全國(guó)多個(gè)城市熱點(diǎn)樓盤(pán)出現(xiàn)亂象，小區(qū)業(yè)主“抱團(tuán)”漲價(jià)、中介炒家結(jié)成“攻守同盟”、抵制打折等事件層出不窮。以深圳為例，一些....

文 | 《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者 丹華

今年以來(lái)，全國(guó)多個(gè)城市熱點(diǎn)樓盤(pán)出現(xiàn)亂象，小區(qū)業(yè)主“抱團(tuán)”漲價(jià)、中介炒家結(jié)成“攻守同盟”、抵制打折等事件層出不窮。

以深圳為例，一些小區(qū)業(yè)主甚至祭出“資產(chǎn)保衛(wèi)戰(zhàn)”的大旗，倡議小區(qū)上下“擰成一股繩”，把房?jī)r(jià)硬生生“拉”上去，還有人寫(xiě)出“漲價(jià)檄文”，對(duì)降價(jià)業(yè)主進(jìn)行聲討，勒令其提高價(jià)格，保護(hù)集體權(quán)益等等。

部分業(yè)主在微信微博上倡議集體漲價(jià)。微信群、微博截圖

種種行為引起了地方政府管理機(jī)構(gòu)的高度重視，有關(guān)部門(mén)第一時(shí)間發(fā)布了風(fēng)險(xiǎn)提示，對(duì)情節(jié)嚴(yán)重的小區(qū)一度停止二手房網(wǎng)簽，部分鬧事業(yè)主也被警告，情節(jié)嚴(yán)重者不乏移交公安、市監(jiān)、司法等部門(mén)處理等。

以上現(xiàn)象并非偶然。多年以來(lái)，我國(guó)的房地產(chǎn)調(diào)控多在新房市場(chǎng)發(fā)力，限貸、限售、限價(jià)等政策頻頻出臺(tái)，而受到種種因素的影響，對(duì)存量房市場(chǎng)、中介環(huán)節(jié)的管控較少，導(dǎo)致一二手房政策環(huán)境殊為不同，價(jià)格差異較大，讓投機(jī)者鉆了空子。

“也因此，如深圳、上海、西安、成都等多個(gè)城市，當(dāng)前都在出臺(tái)二手房參考價(jià)制度，打擊虛高掛牌，控制中介、業(yè)主、媒體合伙控盤(pán)，侵害購(gòu)房者的合法權(quán)益。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對(duì)《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者表示。

已經(jīng)出售的二手房，為何仍要納入政府嚴(yán)格監(jiān)管？既然只是“參考”價(jià)，政府調(diào)控機(jī)制要如何發(fā)揮實(shí)效？而作為一名業(yè)主，是否就擁有了隨意報(bào)價(jià)，甚至抱團(tuán)漲價(jià)的權(quán)利？

遏制小范圍壟斷，二手房必須嚴(yán)加管控

“不把二手房控制住，新房?jī)r(jià)格也很難管控。”李宇嘉告訴《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者，目前一二手房?jī)r(jià)格的倒掛，倒逼了新房搶購(gòu)和集體漲價(jià)等行為，也助長(zhǎng)了社會(huì)打新和投機(jī)炒作風(fēng)氣。

更為關(guān)鍵的是，許多二手房漲價(jià)都不完全是市場(chǎng)行為，尤其深圳、杭州、寧波、上海等地的重點(diǎn)樓盤(pán)，受人為操控的影響較大，且有不斷強(qiáng)化的趨勢(shì)。

以深圳為例，去年深圳的二手房?jī)r(jià)格暴漲，其信號(hào)就非完全“中性”，而是可以形成“自循環(huán)”的，其機(jī)制是怎樣的呢？

首先，深圳絕大多數(shù)片區(qū)均是存量房市場(chǎng)，二手房供應(yīng)占絕對(duì)主導(dǎo)，拋開(kāi)自住的和限售的房子不談，實(shí)際掛牌銷售的房源非常有限，只要中介與業(yè)主聯(lián)合起來(lái)，就可以輕松掌控小區(qū)的掛牌價(jià)。

同時(shí)，互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代的溝通成本較低，一個(gè)簡(jiǎn)單的微信群就能達(dá)成聯(lián)盟，為實(shí)現(xiàn)小范圍的二手房壟斷提供了便利。在這種情況下，A小區(qū)掛牌價(jià)上漲，B小區(qū)也這么干，互相攀比、不甘落后，最終帶動(dòng)整個(gè)片區(qū)一起漲價(jià)，再向其他片區(qū)傳導(dǎo)，成為二手房螺旋式漲價(jià)的起點(diǎn)。

不難理解，房產(chǎn)升值對(duì)于業(yè)主、中介和投資客來(lái)說(shuō)，都是“多贏”的好事，大家互相配合、舉雙手贊成，但是硬幣還有另一面，“抱團(tuán)漲價(jià)”對(duì)于剛需買(mǎi)房人、對(duì)于整個(gè)地產(chǎn)市場(chǎng)和社會(huì)生態(tài)，并不是一件有利和公平的事情。

二手房市場(chǎng)的信息是高度不對(duì)稱的，正是這個(gè)“不對(duì)稱”，讓中介、投資客、業(yè)主與買(mǎi)家之間構(gòu)建了“攻守聯(lián)盟”，無(wú)論在真實(shí)信息的掌握，還是在談判地位上，買(mǎi)家的地位都是極其弱勢(shì)的，分散四處的他們也無(wú)法通過(guò)結(jié)盟迅速增加自己的話語(yǔ)權(quán)。

更不用說(shuō)，一些中介公司、投資者和業(yè)主還通過(guò)虛構(gòu)交易，增加看房批次、做軟文，或者干脆“對(duì)敲”即內(nèi)部人群相互接盤(pán)，憑空令小區(qū)價(jià)格“拔地而起”。

種種操作之下，終于爆出了深房理的“殺豬盤(pán)”事件，中介公司、小貸公司、網(wǎng)紅專家、銀行“內(nèi)鬼”等諸多機(jī)構(gòu)個(gè)人促成了這一欺詐商業(yè)鏈，導(dǎo)致部分小區(qū)房?jī)r(jià)泡沫不斷膨脹，部分投機(jī)客提前獲利離場(chǎng)，如監(jiān)管不出手，就會(huì)走向破裂，最終留給社會(huì)一地雞毛。

“管不住二手房市場(chǎng)，那么（政府）剛剛布好的資金防控線，可能就會(huì)變成馬其諾了。”李宇嘉告訴《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者，畢竟房?jī)r(jià)上漲的誘惑實(shí)在太大了，“如果有50%的利潤(rùn)，資本就會(huì)鋌而走險(xiǎn)，如果有100%的利潤(rùn)，就有人敢踐踏一切人間法律。”

深圳率先下猛藥，成交銳減一半

2021年2月8日，為了打擊樓市投機(jī)炒作，深圳率先推出二手房參考價(jià)制度，被市場(chǎng)簡(jiǎn)稱為“208”新政，正式打響了地方政府二手房?jī)r(jià)格管控的發(fā)令槍。

“深圳以往的限價(jià)只是針對(duì)新房，對(duì)二手房的調(diào)控政策主要是打擊投機(jī)、約束交易行為等，這次以‘參考’的名義推行二手房限價(jià)，實(shí)現(xiàn)了限價(jià)政策在深圳樓市的全覆蓋。”中國(guó)城市經(jīng)濟(jì)專家委員會(huì)副主任宋丁表示。

為何二手房參考價(jià)對(duì)市場(chǎng)影響那么大？畢竟買(mǎi)賣(mài)雙方可以自行決定真實(shí)交易價(jià)格？政府的參考價(jià)，是否能真正起到作用？

其中關(guān)鍵在于，當(dāng)政府的參考價(jià)低于市場(chǎng)成交價(jià)，銀行貸款要以政府參考價(jià)為評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)，這就意味著，買(mǎi)房者的實(shí)際首付比例會(huì)大大提高，社會(huì)杠桿比例也會(huì)有所下降，這對(duì)于融資炒房的投機(jī)客來(lái)說(shuō)打擊巨大。

例如，2020年10月初，深圳南山區(qū)紅樹(shù)西岸小區(qū)的成交單價(jià)達(dá)到16.2萬(wàn)元，而政府給出的參考價(jià)為11.1萬(wàn)元，折扣高達(dá)三分之一，銀行的二手房貸款額度自然會(huì)大幅下降。

深圳部分小區(qū)的價(jià)格變化。圖/中達(dá)證券

北上廣深等大城市、特大城市的核心樓盤(pán)價(jià)格，已經(jīng)不能簡(jiǎn)單從“居住”的角度判斷，它在某些程度上類似一種金融產(chǎn)品，代表著的是一類社會(huì)資金避險(xiǎn)或者保值增值的需要，而二手房參考政策制定的初衷，也是大力打擊投機(jī)炒作，降低系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)盡可能保護(hù)真實(shí)的居住需求。

目前來(lái)看，深圳市場(chǎng)的“打新潮”正在退去，量產(chǎn)“日光盤(pán)”的神話不再，多個(gè)“網(wǎng)紅盤(pán)”認(rèn)籌遇冷，例如6月20日，萬(wàn)科都會(huì)四季的856套住宅開(kāi)啟線上選房，直至結(jié)束還剩300套未認(rèn)購(gòu)，棄購(gòu)率達(dá)到35%。

與新房市場(chǎng)相比，二手房市場(chǎng)更為冷清。今年6月，深圳的二手房住宅成交僅2575套，創(chuàng)了十年新低，2021年上半年深圳合計(jì)成交二手房住宅28442套，同比下降35.4%。“目前來(lái)看，二手房新政對(duì)此前燥熱的樓市開(kāi)始修正，效應(yīng)已經(jīng)發(fā)揮。”深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)發(fā)展研究部華洪表示。

同時(shí)，業(yè)績(jī)掛零已成部分深圳房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的常態(tài)，在今年5、6月之間，深圳僅貝殼系就有近百家門(mén)店關(guān)閉。

“水退去之后，裸泳者就要出局。”深圳寶安區(qū)一名中介店主對(duì)《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者表示，之前市場(chǎng)火熱之際，許多經(jīng)紀(jì)人出來(lái)自立門(mén)戶，行業(yè)迅速飽和，現(xiàn)在有些人已改行。

“上政府官網(wǎng)，做二手房交易”

在深圳的系列二手房政策包中，近期有一項(xiàng)舉措格外值得關(guān)注，堪稱開(kāi)創(chuàng)了歷史先河。

6月24日，細(xì)心群眾在深圳市房地產(chǎn)信息平臺(tái)的“便民服務(wù)”一欄，發(fā)現(xiàn)上架了“二手房交易系統(tǒng)”模塊，其功能主要有三項(xiàng)：找中介買(mǎi)房、找中介賣(mài)房以及自助賣(mài)房。

深圳市房地產(chǎn)信息平臺(tái)官網(wǎng)

在買(mǎi)房選項(xiàng)里，買(mǎi)方可填寫(xiě)購(gòu)房需求、發(fā)起委托選擇中介機(jī)構(gòu)，可選的中介機(jī)構(gòu)有近2000家，而在賣(mài)房選項(xiàng)里，賣(mài)方可以選擇找中介或自助賣(mài)房，通過(guò)填寫(xiě)房屋產(chǎn)權(quán)校驗(yàn)、房屋狀況說(shuō)明書(shū)、選擇中介、填寫(xiě)賣(mài)房信息來(lái)完成交易。

“這個(gè)系統(tǒng)應(yīng)該稱為新版的網(wǎng)簽系統(tǒng)，目前僅在測(cè)試階段。”深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)相關(guān)人士表示，系統(tǒng)的目標(biāo)在嚴(yán)控業(yè)主的掛牌價(jià)，讓二手房交易更加透明以及協(xié)助監(jiān)管中介市場(chǎng)亂象。

“這將徹底打掉二手房市場(chǎng)的信息不對(duì)稱。”李宇嘉說(shuō)，全維度房源信息要在該平臺(tái)備案，中介和買(mǎi)賣(mài)雙方等交易主體信息也要備案，以后再想利用或制造“信息差”賺取不義之財(cái)，“行不通了。”

也有業(yè)內(nèi)專家表示，該系統(tǒng)的面世意味著政府信用背書(shū)正在取代中介背書(shū)。

過(guò)去，我國(guó)的二手房交易完全由中介代理完成，在真房源、贖樓、資金監(jiān)管、按揭等各個(gè)方面，品牌中介同時(shí)也發(fā)揮信用背書(shū)的作用，包括網(wǎng)簽和過(guò)戶都在中介的指導(dǎo)下進(jìn)行，未來(lái)所有交易有望在政府交易平臺(tái)上完成。

“這可能對(duì)中介公司來(lái)說(shuō)有點(diǎn)難以接受。”一位業(yè)內(nèi)人士對(duì)《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者表示，比如，從2003年開(kāi)始就籌劃樓盤(pán)字典、自建真房源系統(tǒng)的鏈家集團(tuán)（以及后來(lái)的貝殼），這套數(shù)據(jù)幾乎算是貝殼的核心資產(chǎn)。“但是二手房市場(chǎng)交易具有公共屬性，算得上行業(yè)的基礎(chǔ)設(shè)施和公共產(chǎn)品，現(xiàn)在二手房交易成本高、權(quán)益保護(hù)不得當(dāng)，交易效率確實(shí)有待提升。”

“當(dāng)市場(chǎng)有空子可鉆，而且獲益非常誘人，就怪不得大中介也參與其中，問(wèn)題在于行業(yè)缺乏健康運(yùn)行的基礎(chǔ)設(shè)施。”李宇嘉說(shuō)，既然市場(chǎng)解決不了，或者說(shuō)市場(chǎng)已經(jīng)失靈，而老百姓又迫切需要公平合理的交易平臺(tái)，政府就應(yīng)該發(fā)揮“補(bǔ)位”的作用。

但同時(shí)也要注意，在該系統(tǒng)啟用的過(guò)程中，也需要“求同存異、謀劃長(zhǎng)遠(yuǎn)、因勢(shì)利導(dǎo)”，應(yīng)該將龍頭中介的合理訴求和基本利益反映進(jìn)來(lái)，更好地整合現(xiàn)有資源，讓市場(chǎng)認(rèn)識(shí)到，建立新的系統(tǒng)，有利于規(guī)避行業(yè)亂象，提高行業(yè)的集中度，讓規(guī)范運(yùn)營(yíng)、追求長(zhǎng)期價(jià)值的大公司脫穎而出。

未來(lái)，隨著深圳居住用地供應(yīng)的加大，以及調(diào)控政策的強(qiáng)化，預(yù)計(jì)今年將一直處于“橫盤(pán)”的狀態(tài)，“從深圳開(kāi)始，樓市調(diào)控重點(diǎn)將轉(zhuǎn)向二手房市場(chǎng)，大家要適應(yīng)這種變化。”李宇嘉說(shuō)。

多個(gè)熱點(diǎn)城市跟進(jìn)，全國(guó)二手房齊降溫

7月15日，統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，6月全國(guó)70個(gè)城市的二手住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比僅上漲了0.3%，同比僅上漲3.5%，調(diào)控效果顯著。

“二手房市場(chǎng)出現(xiàn)了一個(gè)積極的信號(hào)，那就是漲幅明顯停滯，和5月份相比沒(méi)有擴(kuò)大。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者，深圳之后，全國(guó)已經(jīng)有十幾個(gè)城市出臺(tái)了二手房指導(dǎo)價(jià)制度，監(jiān)管措施空前嚴(yán)厲，這促進(jìn)了價(jià)格數(shù)據(jù)的降溫。

全國(guó)十多個(gè)城市效仿深圳，出臺(tái)二手房指導(dǎo)價(jià)。圖/中達(dá)證券

公開(kāi)消息顯示，今年2月深圳出臺(tái)了二手房指導(dǎo)價(jià)參考制度后，全國(guó)多個(gè)熱點(diǎn)城市陸續(xù)學(xué)習(xí)跟進(jìn)。比如3月2日，無(wú)錫建立了二手住房?jī)r(jià)格信息發(fā)布機(jī)制，加強(qiáng)對(duì)中介機(jī)構(gòu)及時(shí)、準(zhǔn)確報(bào)送二手住房掛牌和成交數(shù)據(jù)的指導(dǎo)，要求及時(shí)公開(kāi)合理成交價(jià)格區(qū)間，曝光典型炒作案例。5月28日，成都建立二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制，前后分兩批陸續(xù)公布了近500個(gè)住宅小區(qū)的成交參考價(jià)。

7月8日，西安市住建局也發(fā)布通知，要求不得以“學(xué)區(qū)房”等名義炒作房?jī)r(jià)，并且下架了價(jià)格虛高的二手住房房源。“指導(dǎo)價(jià)基本比掛牌價(jià)降30%左右。”當(dāng)?shù)刂薪槿藛T告訴《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者。

上海的跟進(jìn)力度更大。7月9日上午，上海市房管局剛剛召開(kāi)了全市規(guī)范二手住房管理會(huì)議，要求在已實(shí)施房源掛牌核驗(yàn)的基礎(chǔ)上，再次增加價(jià)格信息核驗(yàn)的步驟。

“開(kāi)會(huì)時(shí)整個(gè)會(huì)場(chǎng)非常嚴(yán)肅，上海頭部幾家大中介經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人全部在場(chǎng)，包括鏈家、中原地產(chǎn)、Q房網(wǎng)、易居房友、太平洋房屋等。”一名參會(huì)人士透露說(shuō)，11家上海頭部經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)已經(jīng)接到通知，接下來(lái)要對(duì)全市數(shù)十萬(wàn)套二手房掛牌房源集中清網(wǎng)，價(jià)格虛高的房源立即下架，不管是線下還是線上渠道，都不能再展示。

嚴(yán)躍進(jìn)判斷，從后續(xù)市場(chǎng)的表現(xiàn)看，二手房指導(dǎo)價(jià)制度將呈現(xiàn)三個(gè)特點(diǎn)。第一是全面鋪開(kāi)，預(yù)計(jì)后續(xù)各類一二線城市和重點(diǎn)三四線城市將有各類管控。第二是多方位監(jiān)管，包括房源的掛牌、房?jī)r(jià)的審核、貸款的審批等都會(huì)有所收緊。第三是重點(diǎn)嚴(yán)打?qū)W區(qū)房炒作，二手房領(lǐng)域的學(xué)區(qū)房將面臨嚴(yán)監(jiān)管，盲目炒作學(xué)區(qū)房將面臨風(fēng)險(xiǎn)。

“二手房的監(jiān)管很重要，但政府沒(méi)抓手、沒(méi)工具，連價(jià)格信息也不掌握，市場(chǎng)主體也難以監(jiān)管。”李宇嘉表示，當(dāng)下包括上海在內(nèi)各大城市正在補(bǔ)短板、建立市場(chǎng)監(jiān)測(cè)平臺(tái)和參考價(jià)機(jī)制等等，“這個(gè)工作量很大，首先要做的就是規(guī)范掛牌價(jià)。”

他認(rèn)為，政府的關(guān)鍵是要真正把基礎(chǔ)數(shù)據(jù)完善起來(lái)，包括劃片區(qū)，制定片區(qū)指導(dǎo)價(jià)，進(jìn)行實(shí)時(shí)調(diào)整和建立投訴反饋機(jī)制等等。“開(kāi)弓沒(méi)有回頭箭，（穩(wěn)住市場(chǎng)）是早晚的事情，政府信心很足。”

來(lái)源： 新華社