我是滬叔，擁有多年上海房產(chǎn)研究和投資經(jīng)驗(yàn)，長(zhǎng)期持續(xù)關(guān)注上海地區(qū)的樓市信息，熟悉購(gòu)房政策、買房策略和學(xué)區(qū)房信息，歡迎關(guān)注及交流。

以下上海購(gòu)房答疑內(nèi)容，來(lái)自微信公眾號(hào)“滬叔說(shuō)房”的粉絲精選提問(wèn)：

提問(wèn)：滬叔，你好，大虹橋板塊是這幾年來(lái)比較強(qiáng)勢(shì)的板塊，我想抓緊機(jī)會(huì)趕緊上車，可以問(wèn)一下老師，預(yù)算在300-500萬(wàn)，大虹橋板塊哪些地區(qū)是我應(yīng)該重點(diǎn)關(guān)注的？哪些地區(qū)未來(lái)有較大的升值空間比較適合長(zhǎng)期持有呢？

滬叔：你好，隨著長(zhǎng)三角一體化的推進(jìn)及大虹橋概念的深入，虹橋板塊的樓市逐漸火熱，如今可謂是上海樓市里火熱板塊。在大虹橋板塊購(gòu)房，建議可以重點(diǎn)關(guān)注閔行，嘉定，青浦，松江這四大板塊，未來(lái)發(fā)展前景不錯(cuò)，又屬于五大新城區(qū)域。具體的板塊選擇可以根據(jù)自己的預(yù)算進(jìn)行詳細(xì)的選擇，建議預(yù)算在500萬(wàn)以上的購(gòu)房者選擇虹橋地區(qū)的核心板塊，配套設(shè)施完善，發(fā)展前景好；建議預(yù)算在300萬(wàn)左右的購(gòu)房者選擇郊區(qū)的板塊，尤其是可以考慮未來(lái)靠近新城的區(qū)域，有較多的二手房存量。目前虹橋地區(qū)整體一手房的總數(shù)不多，二手房的數(shù)量比較多，對(duì)于板塊的具體選擇，詳見(jiàn)知識(shí)星球內(nèi)部分享。

提問(wèn)：滬叔，你好，積分61分，剛需自住，預(yù)算在300-500萬(wàn)，買新房一直沒(méi)買上，郊區(qū)不要積分的新房，看不上，太遠(yuǎn)了，你覺(jué)得二手房買在寶山怎么樣呢？最好有地鐵，房齡不要太老，怎么買會(huì)比較好呢？

滬叔：你好，雖然說(shuō)現(xiàn)在購(gòu)房者普遍認(rèn)同買新房更劃算，畢竟存在倒掛，但提前是能買上這些有倒掛虹利的新房，久打不中，及時(shí)止損，不失為一種明智的選擇。

寶山這幾年發(fā)展可以的，雖然說(shuō)價(jià)格洼地，樓市有輪動(dòng)效應(yīng)，下一輪周期說(shuō)不定輪到寶山補(bǔ)漲，顧村板塊、上大板塊、楊行板塊都是剛需上車性價(jià)比高的區(qū)域，顧村的馨佳園、上大的豐寶苑、楊行的四季都會(huì)。

提問(wèn)：滬叔，這是咨詢者問(wèn)題:您好滬叔，我女兒在崇明上海外國(guó)語(yǔ)賢達(dá)人文學(xué)院讀書(shū)，以后想留在上海。我老家在徐州，現(xiàn)在想把徐州的一套閑置房產(chǎn)賣掉，先在上海老城區(qū)好點(diǎn)的地段買套公寓房，出租，等到以后孩子在上海落戶有購(gòu)房資格了，再賣掉公寓房，在上海買套正式的房子，不知道我的想法可行嗎

滬叔：你的想法是可行的，但是不建議這么做。因?yàn)楣⒎苛觿?shì)比較多：1.產(chǎn)權(quán)只有40或50年，到期需要付費(fèi)續(xù)土地使用權(quán)。2.商用水電，生活成本高。3.不能落戶，沒(méi)有學(xué)區(qū)，不能讀書(shū)。4.酒店式公寓出手的時(shí)候稅費(fèi)很高20—40%，而且漲幅很慢。5.市面需求量少，多數(shù)客群選擇一手公寓，二手公寓不好出手。公寓雖然租金高，但是因?yàn)橐陨先秉c(diǎn)，很少人會(huì)選擇投資公寓，并不建議你這樣操作。

提問(wèn)：滬叔，你好，請(qǐng)問(wèn)嘉定豐莊可這個(gè)板塊未來(lái)如何？

滬叔：豐莊是嘉定最靠近市區(qū)的板塊，豐莊的缺點(diǎn)非常明顯，房子偏老，未來(lái)也很少有新房入市。缺少想象空間，沒(méi)有大型的商業(yè)綜合體，醫(yī)療資源也很貧瘠。而且北邊兩公里就是江橋垃圾焚燒廠，緊靠京滬高速外環(huán)等主干道，有一定的噪音影響，但是豐莊并不缺少生活氣息。并且豐莊還引進(jìn)了普陀區(qū)二梯隊(duì)武寧路實(shí)驗(yàn)小學(xué)的資源，學(xué)區(qū)也算補(bǔ)足了。作為二十年前開(kāi)發(fā)的成熟板塊，豐莊本身沒(méi)有現(xiàn)代化的商業(yè)綜合體也是不爭(zhēng)的事實(shí)，但豐莊也在熱鬧著，上海蔬菜銷量最大的批發(fā)市場(chǎng)江橋批發(fā)市場(chǎng)就在北豐莊，當(dāng)然這些對(duì)板塊自身并不加分，來(lái)往的商販、貨車也在影響著板塊溢價(jià)。豐莊的房子整體偏老，老房子多為綠地，在一九九五年前后建造，作為老房子品質(zhì)可以，還有大量零幾年建造的商品房，豐莊就是如此，區(qū)域開(kāi)發(fā)已經(jīng)飽和，房子也在老去，中意新房的客戶可以繞過(guò)。但是由于這個(gè)地段豐莊還是存在性價(jià)比的，靠近普陀和長(zhǎng)寧的豐莊本質(zhì)還是在享受市區(qū)的外溢客源。在本身空間距離足夠小的情況下，本身預(yù)算就僅剛需客戶，多少人會(huì)因?yàn)槭瞧胀拥漠a(chǎn)權(quán)而買。

雖然豐莊這個(gè)板塊正在老去，但是因?yàn)闆](méi)有人講故事，價(jià)格也更友好，兩百萬(wàn)出頭可以買到二十多年房齡的一房，三百萬(wàn)到四百萬(wàn)可以買到兩房。那對(duì)品質(zhì)要求更高一點(diǎn)的七百萬(wàn)左右可以買到地鐵口的兩房，畢竟往市區(qū)在近一兩個(gè)地鐵站的位置，同樣房齡和戶型的基本上總價(jià)就要高個(gè)三百萬(wàn)了。

提問(wèn)：滬叔，你好，上海工作，有購(gòu)房資格，剛需自住，預(yù)算400-500萬(wàn)以內(nèi)，想買地鐵房，但是最近的積分搖號(hào)，有的看中的地鐵太貴了，買不起，有些就是積分不夠，我該怎么去選擇呢？有哪些可以推薦的呢？

滬叔：你好，對(duì)于剛需群體來(lái)說(shuō)，地鐵房幾乎是首選，但這并不是說(shuō)除了地鐵盤(pán)就找不到其他好的房子。例如，學(xué)區(qū)房，去年上海房?jī)r(jià)結(jié)構(gòu)性很重要的一個(gè)原因就是學(xué)區(qū)房，雖然說(shuō)新房很難確定學(xué)區(qū)，但只要版塊內(nèi)新出現(xiàn)優(yōu)質(zhì)學(xué)校，房?jī)r(jià)絕對(duì)會(huì)變化。除此之外，大型或者中型市政配套旁的品質(zhì)新房也是不錯(cuò)的選擇。當(dāng)然，還要多多注意房子的品質(zhì)。如果自身預(yù)算不夠高，那就可以看看板塊有利好，低總價(jià)的項(xiàng)目。總價(jià)500萬(wàn)以下的房源并不少。金山、崇明這些板塊基本不用考慮，人口流動(dòng)少，房子基本無(wú)人愿意接盤(pán)。如果預(yù)算再低一些，估計(jì)也只能看看二手的老破小或者郊區(qū)的新房了。上海投資回報(bào)率最大的板塊和樓盤(pán)，詳見(jiàn)知識(shí)星球內(nèi)部分享。

以上為”滬叔說(shuō)房”微信公眾號(hào)粉絲提問(wèn)精選

當(dāng)下房產(chǎn)分化越來(lái)越嚴(yán)重，未來(lái)注定只有小部分人能賺錢。

滬叔已經(jīng)總結(jié)了上海未來(lái)最具潛力的小區(qū)和板塊，也包括很多不宜公開(kāi)的房產(chǎn)趨勢(shì)解讀，內(nèi)部資料歡迎關(guān)注獲得。