導(dǎo)讀經(jīng)理是住宅區(qū)實施物業(yè)綜合管理的責(zé)任人，對業(yè)主和住宅區(qū)業(yè)主委員會負責(zé)，保證住宅的環(huán)境舒適優(yōu)美、房屋及公共設(shè)施完好、機電設(shè)備運轉(zhuǎn)正常、水電供應(yīng)正常、文化娛樂活動....

經(jīng)理是住宅區(qū)實施物業(yè)綜合管理的責(zé)任人，對業(yè)主和住宅區(qū)業(yè)主委員會負責(zé)，保證住宅的環(huán)境舒適優(yōu)美、房屋及公共設(shè)施完好、機電設(shè)備運轉(zhuǎn)正常、水電供應(yīng)正常、文化娛樂活動豐富多彩，住戶生活寧靜。除帶頭遵守各項房管法規(guī)、政策法令及社區(qū)的各種規(guī)章制度外，還必須履行下列職責(zé)：

1、貫徹執(zhí)行國家政策、法令，結(jié)合法律、法規(guī)和股東會決議?維護企業(yè)形象和利益，對公司負全面領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任，確立組織機構(gòu)，為各類工作人員規(guī)定職責(zé)和權(quán)限。

2、熟悉市有關(guān)物業(yè)、市容衛(wèi)生、綠化、治安、消防等管理規(guī)定，并能熟練運用；負責(zé)制訂住宅區(qū)管理服務(wù)工作計劃，監(jiān)督、指導(dǎo)、檢查小區(qū)維修、綠化、治安、清潔、消殺等工作，保證住宅區(qū)內(nèi)各項管理指標達到、市、省、國家文明住宅小區(qū)要求，負責(zé)處理住宅區(qū)內(nèi)重大違章、違法、違紀行為和重大突發(fā)事件；懂得發(fā)生火警、電梯困人、臺風(fēng)、治安案件時的應(yīng)急處理辦法，并能夠有效及時組織、安排處理。

3、負責(zé)檢查、監(jiān)督各項制度的執(zhí)行情況。

4、合理調(diào)配人員，協(xié)調(diào)崗位的分工協(xié)作，責(zé)任到人，同時關(guān)心員工生活，確保物業(yè)管理處員工有良好精神面貌和積極的工作態(tài)度。

5、負責(zé)所管轄物業(yè)的裝修審批，協(xié)調(diào)違章和投訴處理工作，落實安全、防火工作。

6、協(xié)調(diào)公司與供水、供電、工商等和物業(yè)管理有關(guān)部門的關(guān)系

7、以身作則，調(diào)動員工積極性，保質(zhì)、保量地完成各項工作。

8、檢查、監(jiān)督負責(zé)轄區(qū)范圍內(nèi)的道路，綠化等公共區(qū)域地面清潔?。

9、熱情對待客戶，及時處理顧客對服務(wù)投訴，并做好記錄。

10、定期對本項目員工進行培訓(xùn)和考核，不斷提高員工的業(yè)務(wù)水平和服務(wù)質(zhì)量。

11、協(xié)調(diào)本項目各個部門的關(guān)系，合理安排人力和物力資源。

12、負責(zé)清潔用品采購計劃的編制和進貨物品的驗收工作，并控制其合理使用，協(xié)助倉庫管理員合理儲存和使用保管。

13、公司交辦的其他臨時任務(wù)

14、組織制定公司年度計劃及各種專項計劃。

15、根據(jù)物業(yè)公司的?授權(quán)，主持、審查、簽定對外的各項經(jīng)濟合同

16、加強員工隊伍建設(shè)，提高員工隊伍素質(zhì)，組織員工定期學(xué)?習(xí)理論知識、業(yè)務(wù)知識和安全知識。

17、?定期召開工作會議，布置、總結(jié)工作，檢查落實，加強員?工的團結(jié)協(xié)作，定期對員工進行考核，決定員工獎懲事宜。根據(jù)經(jīng)營實際情況，依照公司有關(guān)規(guī)定聘任、辭退員工。

18、?審批房屋、公建設(shè)施的維修、養(yǎng)護計劃和住戶裝修申請， 組織維修人員按時保質(zhì)完成各項任務(wù)，督促住戶按規(guī)定裝修。

19、協(xié)調(diào)企業(yè)與主管部門、有關(guān)單位的關(guān)系，認真執(zhí)行公司的決議，維護企業(yè)形象，接受監(jiān)督。

20、監(jiān)督檢查各部門工作執(zhí)行情況，對各部門負責(zé)人進行業(yè)績?考核。

21、努力鉆研和學(xué)習(xí)物業(yè)管理知識，提高自身物業(yè)管理水平，?做到業(yè)主滿意。

22、結(jié)合住宅區(qū)的實際，建立、健全各項規(guī)章制定，檢查、督促員工認真貫徹、執(zhí)行，并督促員工堅持原則，秉公辦事，敬業(yè)守紀，維護集體榮譽。

23、拓寬經(jīng)營渠道，在確保服務(wù)質(zhì)量的基礎(chǔ)上，開展多種經(jīng)營?工作。

24、組織員工學(xué)習(xí)政治、業(yè)務(wù)，嚴格按培訓(xùn)制度培訓(xùn)各類員工，提高管理服務(wù)水平。加強員工的團結(jié)協(xié)作，定期對員工進行考核；公正、公平地評價員工的工作和獎懲員工，關(guān)心員工的生活、福利，調(diào)動員工的積極性。

25、組織開展社區(qū)文體娛樂活動，根據(jù)管理規(guī)章制度的要求舉辦文體娛樂競賽和各種培訓(xùn)班，豐富居民的生活內(nèi)容，搞好精神文明建設(shè)。

26、堅持“取之于民、用之于民”的收費和使用原則，審批資金收支，嚴格按財務(wù)制度辦事，努力增收節(jié)支，合理使用管理費，不得挪作他用或向住戶亂攤派，亂收費。

27、對外來參觀訪問和住戶來信來訪，要熱情接待，接受居民監(jiān)督，提高服務(wù)質(zhì)量，及時處理住戶投訴，堅持定期回訪制度，聽取合理化建議，并根據(jù)住宅區(qū)一體化管理的特點，結(jié)合實際，總結(jié)、推廣管理新經(jīng)驗，提高管理水平。

28、參加物業(yè)管理業(yè)務(wù)培訓(xùn)，不斷提高自身素質(zhì)，完善小區(qū)各項管理規(guī)章制度和崗位責(zé)任制度。

29、積極配合有關(guān)部門做好住宅區(qū)有關(guān)的工作。

30、負責(zé)本公司職責(zé)范圍內(nèi)工作的策劃、指導(dǎo)、監(jiān)督、把關(guān)。

31、積極參加時事政治和業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)，自覺遵守國家和市的法律、法令、政策以及分社區(qū)的各項規(guī)章制度。

32、堅守崗位，按時上下班，著裝整齊，持證上崗，熱情接待住戶和來訪客人，對住戶的投拆要耐心解釋，及時處理(一般在24小時內(nèi)處理完畢)。投訴處理率達100％。

33、熟悉住宅區(qū)樓宇的結(jié)構(gòu)、樓宇的排列、單元數(shù)、戶數(shù)；管線走向；各種設(shè)備操作方法和開頭位置；樓宇和公共設(shè)施的維修養(yǎng)護要領(lǐng)和常見故障、常用維修方法；住戶的種類、數(shù)量、居住人員情況；督促本部門員工及時收繳管理費，?收繳率達99％。

34、堅持定期詳細巡查住宅區(qū)檢查工作，發(fā)現(xiàn)存在及潛在問題，及時安排處理并改進有關(guān)工作。

35、負責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督建立健全員工檔案管理制度，定期查詢檔案情況，如有檔案不全或丟失情況，應(yīng)及時組織補全。

36、督導(dǎo)有關(guān)員工向住戶宣傳國家的方針政策，及時傳達政府和社區(qū)的各項通知、規(guī)定。

37、定期向總公司匯告情況,提交公司有關(guān)小區(qū)綜合開發(fā)物業(yè)管理的計劃建議。認真完成公司交付的各項任務(wù),實現(xiàn)各項目標

38、時刻關(guān)注公司的各項重要指標。

......

73、根據(jù)國家、市及公司的決定，制定并批準本項目的管理運作制度，計劃周密安排得體。

如何通過設(shè)計共贏的薪酬機制，激勵物業(yè)經(jīng)理拼命干：

我們用KSF模式：幫助一線員工、管理者加工資激發(fā)員工工作積極性。

我們認為，做企業(yè)不應(yīng)該給員工發(fā)固定工資：

老板：工資 每個月都會給，每年都會漲，可是員工做的產(chǎn)值和價值卻未增加；

員工：干多干少錢都一樣，干嘛多干？xxx他每天那么拼命，不還是和我拿一樣工資？

這就是固定工資的弊端！

當(dāng)然，為了達到目標，企業(yè)制定了考核，做不到就罰，不是以加薪為導(dǎo)向的績效管理，不管制定的目標是否科學(xué)，最終都會打擊員工積極性！

而很多企業(yè)注重 考核 ，嚴抓過程，往往流于形式或者半途中止，忽視了結(jié)果。

如何讓員工做到數(shù)據(jù)說話，結(jié)果導(dǎo)向？看圖

現(xiàn)在我們從總工資里面拿出60%-80%作為彈性工資，分攤到各個K指標上（崗位價值）——薪酬分塊

A.將工資細分模塊，根據(jù)目標完成度，發(fā)放相應(yīng)工資，充分激勵能者多勞，減少企業(yè)閑耗。

B.根據(jù)不同職位，設(shè)置不同比重的薪酬架構(gòu)，最大程度激勵員工積極性。

C.每個職位的績效考核，必須有明確的數(shù)據(jù)指標作為標準，以結(jié)果為導(dǎo)向，員工的激勵與壓力并行。

方案設(shè)計具體操作4步走，看下圖：

第一步，崗位價值分析

列出與生產(chǎn)經(jīng)理相關(guān)的6-8個指標，這些指標直接關(guān)系到公司的利益。

例如毛利、生產(chǎn)工藝總產(chǎn)值、部門費用率、及時交貨率，生產(chǎn)工藝小時產(chǎn)值，人效等等。

第二步，將薪酬與崗位價值相融合

根據(jù)指標的重要性設(shè)定相應(yīng)的權(quán)重。比如，生產(chǎn)經(jīng)理最重要的指標就是訂單交貨期和質(zhì)量和人效，那就給高相關(guān)權(quán)重。

第三步，根據(jù)歷史數(shù)據(jù)選定平衡點

平衡點意味著員工和企業(yè)利益的平衡點，超過平衡點員工即可獲得加薪，企業(yè)可以獲得比過去更高的利潤。

現(xiàn)在我們在每個指標上選定了一個平衡點（老板和員工都認可，提取有很強的專業(yè)性），對生產(chǎn)經(jīng)理來說，這個平衡點是不難達到的，只要他做到了，就能獲得加薪。

對公司來說，達到平衡點就意味著比過去做的好，因此不會增加成本負擔(dān)。

第四步，測算，得出具體加薪方案

在平衡點的基礎(chǔ)上，他的薪酬模式可以是這樣的：

在KSF模式下，他的薪酬分配：固定薪酬（20%） 寬帶薪酬（80%），寬帶薪酬的部分薪酬，被分配到6-8個指標當(dāng)中，每一個指標設(shè)定一個平衡點（平衡點選在過去一年的數(shù)據(jù)平均值，或者是老板和員工達成的共識點），只要達到了平衡點，員工就可以拿到這部分薪酬。

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本文所講的：激勵性薪酬KSF模式、積分式管理實操內(nèi)容及案例，都來自《績效核能》一書，100000老板推薦，內(nèi)含數(shù)十行業(yè)案例。想深入學(xué)習(xí)的，建議點擊“了解更多”鏈接購買！