導(dǎo)讀紅羅卜暴，紅羅卜暴完綠蘿卜暴，綠蘿卜暴完大家一起暴。01先聊聊萬達為什么會暴？五年以前，談及萬達，大家腦海里的畫面是什么？爸爸是中國首富、兒子是國民老公。每....

紅羅卜暴，紅羅卜暴完綠蘿卜暴，綠蘿卜暴完大家一起暴。

01

先聊聊萬達為什么會暴？

五年以前，談及萬達，大家腦海里的畫面是什么？

爸爸是中國首富、兒子是國民老公。

每一座萬達廣場，都是城市地標。我們在這里花錢月下，并以擁有一座萬達物業(yè)而自豪。

2013年，王老板以凈資產(chǎn)860億元，問鼎中國首富。

2014年，萬達商業(yè)在港上市。

2015年，收購美國第二大院線AMC、世界鐵人公司等優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，開啟全球化擴張之路。

截至2017年初，王老板已手握200多個萬達廣場、10多個萬達城、80多家五星酒店、1300多家全球影院……

然而，萬達卻暴雷了。

天欲使人滅亡，必先使人瘋狂。

“萬達進入的行業(yè)，無論國企、央企，都沒機會做老大”——當(dāng)王老板公開說出這句話時，因由他也經(jīng)歷了人生中的至暗時刻。

回歸A股叫停，高達4000億的負債，被監(jiān)管機構(gòu)頻頻點名，經(jīng)歷股債雙殺、銀行停貸并回抽的困境，陷入流動性危機。

簡單點說，你拿著中國的錢，到外國投資，還要在大佬面前裝X，不太合適吧。

02

再聊聊萬達為什么救活了？

2017年7月19日，在北京萬達文華酒店，一場世紀交易正在上演——“萬達融創(chuàng)合作簽約儀式”。

然而，現(xiàn)場大屏上意外的閃現(xiàn)著“富力地產(chǎn)”的名號。

隨后，王老板、孫老板以及富力李老板陸續(xù)到場，徑直進入一間小會議室。旋即會議室里傳出了摔杯子、大聲爭吵等激烈的動靜。

最終， “富力地產(chǎn)”定格在背景板上。會后，萬達商業(yè)正式發(fā)布《萬達商業(yè)、融創(chuàng)集團、富力地產(chǎn)聯(lián)合公告》。

重點內(nèi)容是，萬達出售的酒店由76家變?yōu)?7家，總價也由之前的335.95億元降為199.06億元，并且收購方也從融創(chuàng)變成了富力；融創(chuàng)收購萬達十三個文旅項目的91%股權(quán)，價格也從295.75億元變?yōu)?38.44億元。

生猛啊，李老板現(xiàn)剁王老板150億，這就是著名的摔杯事件。

回血637億，僅僅只是開始……

2018年，萬達出讓商業(yè)、電影、體育、地產(chǎn)、保險、百貨等全領(lǐng)域產(chǎn)業(yè)，終于驚駭?shù)亩冗^了債務(wù)和監(jiān)管危機，平安著陸。

萬達被救活的關(guān)鍵詞是什么？

其一，有底子。

高峰期，萬達債務(wù)總規(guī)模約為6000億，但總資產(chǎn)達7000億，債資相當(dāng)。

其二，有態(tài)度。

2018年，《人民日報》點名批評萬達：莫把工具當(dāng)目的。

之后王老板公開表態(tài)，“積極響應(yīng)國家號召，我們決定把主要投資放在國內(nèi)”。

中國人的切磋精妙在于，點到為止。

其三，有價值。

萬達過千億的資產(chǎn)甩賣菜單上，為運營成熟的電影、百貨、體育、商業(yè)廣場、酒店等盈利業(yè)態(tài)。

在不戴口罩的日子里，這些可都是會下金蛋的雞，收益率，并不低。

其四，有貴人。

再來看座上賓的名單，騰訊、阿里、融創(chuàng)、富力，彼時的互聯(lián)網(wǎng)新貴、地產(chǎn)大佬是何等的意氣風(fēng)發(fā)。

無處彰顯的白衣騎士精神，正好邂逅了龍困淺灘的前首富，都想花點錢、秀一把，講兩句，抄個底。

回過頭，才發(fā)現(xiàn)，王老板是有福之人啊。

03

接著聊恒大為什么會暴？

十年之前，在京開會的許老板，人在前面跑、記者在后面追，笑得蕩漾、愛馬仕皮帶扣也閃著金光。

十年不到，皮帶哥竟也黯然失色，為何？

一來，三道紅線。

2021年1月1日，中國房地產(chǎn)行業(yè)嚴格執(zhí)行三道紅線緊箍新政。

剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負債率不得大于70%；

凈負債率不得大于100%；

現(xiàn)金短債比不得小于1倍。

恒大是唯一一家三道紅線全踩的TOP級房企。且有息負債規(guī)模一度達到8700多億元，是其凈資產(chǎn)的1.5倍還多。

后果就是，2021年恒大不得增加有息負債的規(guī)模，必然會陷入流動性枯竭危機。

二來，1.32億元。

2021年7月19日，廣發(fā)銀行宜興支行向法院提起“訴前財產(chǎn)保全”申請，要求凍結(jié)恒大1.32億元財產(chǎn)，已獲得法院準許。

消息傳出后，港股恒大系瞬間暴跌。

截止當(dāng)天收盤，中國恒大跌幅16.22%、恒大汽車跌幅19.10%、恒大物業(yè)跌幅13.38%、恒騰網(wǎng)絡(luò)跌幅11.76%……

整個恒大系的總市值損失，達到1023億港幣，約合847億人民幣。

凍結(jié)1.32億，為何能把市值幾千億的恒大系打趴了？

因為恒大的融資成本高達10%以上，而商票利率更是達到咋舌的36%。

這個恐怖的正反饋一旦循環(huán)起來，再大的企業(yè)都扛不住。

廣發(fā)就是第一個站出來向恒大討債的人，引發(fā)了早已如驚弓之鳥的恒大債權(quán)人情緒，造成了擠兌效應(yīng)，恒大崩盤了。

三來，39億撬動2萬億。

2021年12月，在中國企業(yè)家發(fā)展年會上，曹老板一語道破天機——許老板只有39億資本，貸款居然可以做到兩萬億。

500倍的杠桿，怎么干的？

開發(fā)貸、銷售款、股票質(zhì)押、發(fā)行債券、簽發(fā)商票、高息理財……許老板，厲害啦。

杠桿用到極致的恒大，停貸斷了新錢，還債抽干老錢，愛馬仕皮帶也兜不住了，暴是必然。

04

然后聊恒大為什么救不活？

更正一下，恒大到現(xiàn)在還沒有宣布破產(chǎn)，可能也永遠不會宣布破產(chǎn)。

它會永遠的，以它自己的方式活下去。

準確的說法是，恒大還能大嗎？

我以為，很渺茫。

有人覺得許老板不如王老板有氣魄，當(dāng)斷不斷。

事實也許是，許老板知道自己的斤兩，撐到搞。

萬達廣場是可以喝星巴克的，恒大童世界，卻只能吹西北風(fēng)的。

原來，1.95萬億的債務(wù)，花到了四五線文旅大盤、汽車、冰泉、糧油、體育、營銷……

也就是說，都不值錢。

退一步說，就算恒大值錢，而屬于它的白衣騎士又在哪里？

當(dāng)年接盤萬達的地產(chǎn)大鱷富力、融創(chuàng)，都暴了。

而騰訊、阿里這樣的互聯(lián)網(wǎng)大牛，市值較巔峰期腰斬，分別暴跌超4萬億人民幣。

天，真的變了。

地產(chǎn)再無白衣騎士，而恒大顯然也不具備自救能力，恒大，小了。

05

還得聊大家為什么會一起暴？

萬達、恒大為什么會暴雷？

因為他們失去了金融屬性。

換句話說，任何房企一旦從自身的角度，融不到錢，就會立馬陷入了流動性危機，處于暴雷邊緣。

地產(chǎn)行業(yè)的金融屬性，有多重要？

地產(chǎn)行業(yè)的本質(zhì)，真相是資金的周轉(zhuǎn)和杠桿的管理。

拿地、開工、銷售都是表象，內(nèi)核是對資金和杠桿的推動，是基于地產(chǎn)金融屬性基礎(chǔ)之上構(gòu)建的。

拿地，通過前融甚至前前融；

施工，開發(fā)貸；

銷售，預(yù)售制；

運營，發(fā)債、股權(quán)融資等……

這是微觀，而宏觀層面房地產(chǎn)則承載著更重要的使命——資金蓄水池及信貸投放目標。

2008年的四萬億、2012年的溫和寬信用、2015年的棚改推進，都流向了開發(fā)貸及個人按揭。

房地產(chǎn)是解決外匯對沖、貨幣增發(fā)的重要介質(zhì)。

被剝離金融屬性的房地產(chǎn)，有多艱難？

2020年8月，銀保監(jiān)郭老板首次喊話，房地產(chǎn)泡沫是威脅金融系統(tǒng)安全的灰犀牛。

隨后，就出臺并落地了地產(chǎn)融資322閉環(huán)，三道紅線、貸款兩集中、供地雙集中。

加上2019年23號文對于明股實債的限制，旨在讓地產(chǎn)行業(yè)的資金循環(huán)變得單一。

也就是說，不讓房企借到錢了。

那么，頂層為什么要對房地產(chǎn)動手？

因為房地產(chǎn)及其產(chǎn)業(yè)鏈相關(guān)貸款，占到了整個信貸的約40%。

一個家庭、一個國家，近一半的錢，都放到了房地產(chǎn)身上，這不是泡沫，這就是灰犀牛。

去杠桿，勢在必行。

所以，只有用自有資金開發(fā)的房企，才是安全的。

可惜，國內(nèi)房企，特別是銷售占比達86%的國內(nèi)民營房企，暴雷暗涌。

06

以及聊誰是救不活的倒霉蛋？

再來縷一縷，房企暴雷的故事線——商票違約、債券逾期、引起擠兌、股價暴跌、評級下調(diào)、確認暴雷。

七寸在于，保持現(xiàn)金流對房企來說，性命攸關(guān)。

原來，通過信托、發(fā)債、質(zhì)押等借新還舊的方法，被卡了脖子。

那么，房企通常的做法只剩三種——出售項目、降價促銷、出售資產(chǎn)。

萬達被救活，就是靠的出售資產(chǎn)與項目，但恒大斷氣已經(jīng)說明這條路也走不通了。

唯一的出路，降價促銷。

結(jié)果卻事與愿違。前兩年，降價了，也促銷了，拿預(yù)售的錢，續(xù)上命了。

可是，沒有等來信貸寬松、沒等來市場反轉(zhuǎn)，錢花沒了。

由此，因被挪用預(yù)售款而爛尾、停工的項目，遍地開花。

所以，國家出臺了嚴厲的預(yù)售資金監(jiān)控政策，嚴格執(zhí)行。

2020年以來，與預(yù)售資金監(jiān)管有關(guān)的各地政策達173個。

這么一來，房企預(yù)售資金作為資金池，由集團統(tǒng)一調(diào)配的玩法也被顛覆了。

打折賣房，短期是無法緩解流動性危機了。因為賣房的錢，進了監(jiān)管賬戶，一時半會出不來。

以武漢為例，2022年9月13日，其房管局官網(wǎng)發(fā)布《武漢市新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法（征求意見稿）》。

最大的變化是，監(jiān)管要求由過去根據(jù)項目預(yù)售資金總額的15%-25%，施行重點監(jiān)管，改為依據(jù)項目造價、施工、交標以及房企信用等因素確定，確保賬戶內(nèi)的資金足以完成“保交樓”。

保交樓的壓力有多大？都逼得武漢融創(chuàng)學(xué)會換鎖了。

裸泳的人，大抵會選擇瞞天過海。

商票逾期，不給說法；

得罪金主，信用拉跨；

合同欺詐，套路客戶；

降薪裁員，失去聲譽；

瘋狂粉飾，越辟越謠；

下落不明，一跑了之……

一頓騷操作，自斷了活路。

07

最后聊誰是被救活的幸運鬼？

欠錢的是大爺，要錢的是孫子。

這句中國的老話，用在房地產(chǎn)身上照樣靈驗——逼死問題房企，也會濺債權(quán)人一身血。

金融大佬們，都懂。重點是房企老板的態(tài)度，讓大佬們寒心了，網(wǎng)破也要魚死。

避而不見、轉(zhuǎn)移財產(chǎn)、推卸責(zé)任……

這些破罐子破摔的擺爛行為，哪個債權(quán)人不往死里逼？

其實，相對于定向爆破，行業(yè)里依舊有不少的展期案例。

華夏幸福、當(dāng)代置業(yè)等房企都獲得了債務(wù)展期以及重組機會。

因果在于老板們的態(tài)度。

華夏幸福王老板，于今年2月，面對一千名核心員工，自我批評，主動攬責(zé)；

當(dāng)代置業(yè)兩位張老板，私人為上市公司提供8億元貸款，用來還債……

這個時候，看的是責(zé)任與擔(dān)當(dāng)，不是愛馬仕皮帶了。

今時今日，債權(quán)人最看重房企的什么能力？

造血能力。

造血功能的前提是什么？

是保交付。

只有正常交付，監(jiān)管賬戶里的資金才能釋放，輸送至各個需要的地方，循環(huán)起來。

去年底，花樣年債務(wù)違約63天后，潘老板發(fā)表了一封公開信——

“面對這次危機，我們的策略是保交付、保民生、保穩(wěn)定“。

12月18日，花樣年發(fā)布公告稱，2021年年內(nèi)即將到期的三筆境內(nèi)債，合計本金利息18.74億元，均已獲得展期。

掉隊的房企，在面對難以抉擇的，到底是保交付還是還債務(wù)的十字路口時，請堅定的選擇保交付吧。

當(dāng)然，您會換鎖、另當(dāng)別論。

08

王老板暴，游戲結(jié)束，多美好。

誠然，這全是月度和尚的假如。