導讀大家好，我是一休，北京地產行業的一名深耕者，擅長多盤硬杠深度測評硬核爆料，堅持原創輸出，只想說點實話。本文首發于【一休侃房】公眾號。今天一休聊聊熙悅宸著，還....

大家好，我是一休，北京地產行業的一名深耕者，擅長多盤硬杠 深度測評 硬核爆料，堅持原創輸出，只想說點實話。

本文首發于【一休侃房】公眾號。

今天一休聊聊熙悅宸著，還是老規矩，一休將從八個方面分析優缺點，慢慢說來。

8大問題，靈魂拷問

1

地鐵交通，咋樣？

現有地鐵線4號線（大興線），這是北京最早的南北主線路之一，途經海淀、西城、豐臺。穿越了北京高校鄙視鏈最頂端的“清北人”，也穿過“中國硅谷”中關村，還有繁華商圈西單。

海淀IT產業的剛需碼農朋友們，有很多都關注大興的房子，4號線直達，上班方便，生活環境也成熟，房價相對北城便宜不少。

最近的地鐵站是西紅門站，有很多文章說只有1.8km，但實際距離其實要2.3km，這個距離確實不能算近了，但還好是夠得著的。

另一個地鐵站是新宮站，這其實是豐臺的地界。嚴謹的講，這里是大興線的始發站，開車過去實際距離要4.5km左右。

為什么要提新宮站呢，不是更遠嗎？

因為新宮站是板上釘釘的換乘站，除了4號線（大興線）以外，還有19號線，是在建的地鐵。2015年就開工了，同樣經過豐臺、西城、海淀，預計2021年就開始運行了。

而且19號線還有繼續延長的計劃，比較靠譜的說法是北至昌平沙河高教園，南至大興海子角。

也會穿過西紅門，設西紅門東站，目前已經初步選定了位置。如此一來，龍湖熙悅宸著項目的地鐵便利性會得到不小提升。

公路方面，熙悅宸著西邊挨著京開高速，南北方向主干路，南邊2km是南五環。守著這兩條主路，也算是方便。

項目東側附近的槐房西路其實也較為常用，這條路上分布著幾個豪宅級的新盤，去新宮萬達、北京南站也可以走這條路。

大實話：

19號線南延能帶來利好不假，但靠譜一休負責任的說，這其實算是遠期規劃，5年之內是不可能建成的。只不過爭議比較小，落地概率較高而已。

但有中介竟然說今年會通車，我也真是醉了，毫無調查，為了賺傭金，啥都敢說。

大興機場線雖然臨近，但其實目前還真沒實質性的作用，可以期盼以后在西紅門加站，那區域價值立馬再上一臺階。

開車去大興機場的話挺方便的，上大興機場高速很快，30分鐘就差不多能到，適合經常出差的朋友。

一休仍然要說點細節：

有很多項目，所謂緊鄰XX高速，交通便利，其實是虛的，是那種“看著近實際遠”。

哪怕您不開車，也一定要考慮到實際車程，對于高速這種配套，一定要考慮到入口收費站的問題。

熙悅宸著如果是往北奔城里去，上京開高速實在是太方便了，到中關村的話，不堵車30分鐘也差不多能到。

一般來說，高速的存在，會對區域的交通產生一定的割裂，比如南北的高速，那肯定多少會阻隔很多東西的交通，尤其對走路步行，影響很大，經常要繞遠。

但熙悅宸著項目西側，就有人行天橋，過馬路方便多了，不存在這個問題。

小總結：

軌道交通現有情況不算差也不算特好，對地鐵一族不是很理想，未來可期。開車的話，還是相當不錯的。住這里的話，建議配輛車，幸福感穩穩提升。

2

區域地段，咋樣？

熙悅宸著直線距離天安門13km，其實算挺近的。

按照環線論來說，這是5環內的項目，算是內城，出身和土地價值遠超起碼80%的限競房，穩穩壓制。

一提起來大興，大多數人的印象都是：南邊，還挺遠。

但熙悅宸著是在大興最北側，沒比城六區的豐臺遠多點，西北方向就是豐臺總部基地，比大興最成熟的黃村版塊著實近了一大塊呢。西紅門是大興，剛提到的新宮站卻是豐臺，差一站而已。

懂行的朋友應該會知道，大興北側現在的供地基本都是在京開高速的東側，因為西側基本飽和成熟，無地可用。也就是說，熙悅宸著和新城的熙紅印其實都是在京開東邊。

熙悅宸著項目的西側是京開高速，中間約有100米的市政綠化帶相隔。新城熙紅印在其東側，還有中紀委給副處級以上干部準備的家屬樓。

南側是二手房小區，福星花園。北側有空地，也有一個公園。

大實話：

一休調查發現，購買人群除了在總部基地工作的以外，還有金融街、麗澤金融區工作的。開車的話，通勤舒適性還是很好的，12-30分鐘即可。

玩金融的比較多，眼光還都挺“穩準狠”的，他們大多對品質比較挑剔。也確實有不少海淀的碼農兄弟購買，一步到位稍微改善一下的挺多。

西紅門是下一個望京？

望京其實也很煩，經常被拿來比較，這兩年XX望京都有點爛大街了。龐各莊、魏善莊、瀛海也曾這樣包裝過，相比而言，西紅門還算是更靠譜一點的了。

相對臨近機場、主打“國門”牌、購物中心多、都有一個宜家。但產業方面，西紅門相對于望京還是明顯缺乏的。

西紅門不是望京，也沒必要成為望京，把自己的優勢發揮好，主打生態環境＋商業購物，也未嘗不是另一種成功的方式。

3

價格，值嗎？

限競房，均價限價為64400元/平米，最高限價為70800元/平米。

均價基本是貼著限價賣，最高價會低很多，戶型之間價差不是太大。最低入手門檻是81平米，500萬起。

三居81㎡，520萬左右。

三居89㎡，560萬左右。

四居128㎡，860萬左右。

四居136㎡，900萬左右。

區域二手房分化差異較大，差一些的那種無物業管理的無品牌老破小最低不到4W的單價。

次新盤以開發商鴻坤做的項目為主，商品房大多單價5W多一點點，好房源單價也要6W了。鴻坤地產也算是國內100強房企了，在西紅門布局了商業辦公、住宅、別墅、購物中心等等，占據西紅門近乎半壁江山，算是一個小城中城，生活便利。

鴻坤的集團總部也在西紅門，除此之外，他們的其他項目都是較為偏遠的額，甚至很多盤都出了北京，比如香河、廊坊等等。

住宅建設設計水平、品牌口碑、物業服務等等都是和Top 10的龍湖無法相比的，但如果兜里預算有限，就想買西紅門，也不在意升值前景的話，那也可以去看看老破小。五環外的老破小和東西城那種帶學區的老破小是兩碼事，一休要提醒各位。

熙悅宸著的上車門檻確實不低，定位是改善。想買新盤的也可以看看新城的熙紅印，有很多小戶型，都在#1號樓。

周圍其他新盤，一目了然，豐臺那倆都要8W多了，而且最小戶型基本都是150㎡。

北京房產市場對剛需不友好，限競房的出現，這兩年已經好多了。

但五環內一直是不太友好，因為基本都是商品房，現如今限競房時代馬上也要結束了，北京又要回歸到商品房時代了，豪宅化我倒是不完全認同，但戶型面積整體提高是必然的，即使單價不漲，總價也會水漲船高。

大實話：

提到價格，那往往就是和價值息息相關。

從供需和稀缺性的角度說，5環內的房子，大部分人都是想要的。可供給數量呢？

今年第一次土拍了42宗地塊，5環內的只有8塊，其中只有兩塊地是限競房。

其一就是熙悅宸著，另一個就是旁邊的新城熙紅印，西紅門雙子星。

而越往后，賣的地皮越遠，這是絕對的。

熙悅宸著以4環為賣點其實也沒毛病，環線鄙視鏈的角度能與之一戰的只有京能電建洺悅灣了。

洺悅灣的限均價在54715，最高60186。從這個角度說，龍湖的熙悅宸著似乎貴了一點。

京能和電建是去年10月拿地的，那時候的定價肯定是比今年要低一點的。龍湖是今年4月拿地的，疫情還沒結束的時候，也不敢定的太高。

限價雖然差1萬，但電建的樓面價3.5萬，龍湖的3.9萬，就因為龍湖這塊是近乎于底價拿地，沒溢價多少，而洺悅灣土地溢價率將近35%了。

另一方面原因，也需考慮到，政府對于兩個版塊定位不同，期待不同，導致有所差異，這也是正常情況。

對于糾結這兩個盤的朋友們，有啥建議？

圖品質和舒心，不想維權，想有更好社區氛圍環境的，相信品牌，看的更長遠，那您開開心心買龍湖，有點像某東買東西。

能接受低水平交房，哪里便宜買哪里，不怕折騰不怕整改，對社區園林和物業都不在乎的，買洺悅灣也行，就有點像早期的某多多用戶，只不過某多多能退貨。

4

生活配套，方便嗎？

大興整體的醫療和教育都相對薄弱，好在西紅門板塊還算是大興中的中上等，而且靠近城六區，延展性好得多。

醫療方面，有兩個思路，往主城區走和往大興老城走。

南四環有天壇醫院、南三環北京中醫藥大學東方醫院、南二環首都醫科大學附屬北京佑安醫院和仁愛醫院。奔西城有中國中醫科學院廣安門醫院、宣武醫院。這些全部都是三甲。

大興老城區黃村板塊有：大興婦幼保健院、廣安門醫院南院區、大興人民醫院。

最近的醫院是北大第一醫院南院區。

教育方面，北京第二實驗小學、育英學校大興分校、西紅門雙語幼兒園、首師大幼兒園、興海學校、北京教育科學研究院(豐臺學校)

私立校有北京金融街潤澤學校，這是北京兩大國企一起辦的，集幼兒園、小學、初中、高中為一體的高端國際化民辦學校。另外一所北京新橋外國語高中學校是中外聯合辦學的國際高中。

熙悅宸著項目的北側也有規劃教育用地，會引入一所小學，因為中紀委家屬樓的存在，預計檔次不會太低。在熙紅印項目的東側，其實還有一個公立幼兒園的規劃。

商業購物方面，優勢極大。最近的是鴻坤廣場，步行范圍內即可到達。直線距離1.7公里，還有樂家購物中心。

最值得一提的還是要屬西紅門的薈聚廣場和宜家，足足有60萬㎡。洺悅灣旁邊的住總萬科廣場廣場其實就挺大了，10萬㎡，大了6倍。

西紅門的宜家是北京繼望京四元橋之后的第二個項目，宜家的亞洲旗艦店。

而薈聚購物中心曾是北京最大的購物中心，一休印象中，好像目前依然是世界最大地下停車場的保持者。

大實話：

醫療和教育并不是熙悅宸著最大的賣點，商業購物環境才是，而且現在就看的見摸得著的，不需要時間去成熟。

西紅門的商業環境已經出現了聚集效應，山姆會員店也確定落子西紅門，預計2023年投入使用，也在地鐵站附近。建成后會成為北京最大沃爾瑪超市，至此家居＋商場＋超市，都是北京最大體量的，三者疊加。

現代化的商場之外，西紅門北側其實離新發地市場挺近的，很多南城的老北京依然還挺愿意去買菜買水果的，算是“土洋結合”，生活便利性非常高。

西紅門是妥妥的南城第一商圈，輻射廣泛，不用去西單，購物需求家門口全部就能搞定。一休預計起碼10年內，整個南城不可能有任何商圈與之抗衡，這個優勢很可能長期保持，也會重新定義區域價值。

一句話：西紅門也早已不是大興的西紅門，而是北京西紅門。

西紅門就只有商業拿得出手嗎？

并不是，只不過還需要點時間，大家才會看的到，那就是濕地公園的加持。

熙悅宸著項目的北側靠近南苑森林濕地公園，號稱是南奧森，1.6萬畝的面積，是奧森的1.5倍，規劃三年內全部落成，南五環的南苑會與北五環奧森南北呼應之勢。

5

戶型，好嗎？

戶型只有4種，全部都是三居和四居，81㎡-136㎡。

81㎡三居，分布在11#和13#；

89㎡三居，分布于4#，7#，10#；

128㎡四居，分布于4#，7#，10#的西邊戶；

136㎡四居，分布于3#，6#，9#；

所有戶型都是精裝交付、新風系統、南北通透、全明設計。

81㎡做成了3居，可見龍湖產品力的強悍，和89㎡結構類似，北向尺寸也差不多，只不過南向面寬少了一點。這么大的戶型，U形廚房很少見。客廳方正，通透性不錯，北向的兩個房間可以打通。缺點是衛生間對著餐廳，好在相隔有點距離。

熙悅宸著小三居的價格與朝陽新盤華樾國際75兩居相同。

89㎡做成了雙衛的三居，有的人喜歡這種，有的喜歡一個衛生間的，見仁見智，無關產品力。儲物空間有所增加，畢竟差著8㎡呢，雙明衛設計，但是廚房是L形。

四居也都是兩衛，整體結構類似。一休重點推薦136的四葉草布局，臥室彼此分離，互不打擾。通透性非常好，廚房餐廳客廳一條線，深U形廚房，操作方便。

大實話：

一共964套房源，戶型設計看似波瀾不驚，甚至有的人說3居產品不是三面寬，因此對戶型評價很低，一休倒不這么認為。

三居在這個項目當中屬于入門級別戶型，更大的采光面一定是要給大戶型留著的。

雖然三居是兩面寬，但是仔細去看看熙悅宸著臥室和客廳朝南尺寸，去對比一下其他市面上的產品，您就會發現，其實龍湖這次給的還是很足的，比一般的兩面寬分量更足。切記，不要只看戶型結構，參數尺寸一定要看啊。

因此我說，外行不見得覺得這盤的整體戶型有多好，但是內行會認為還挺不錯，就在于這些細節。

一休再分析幾個細節，大家一起感受一下開發商的用心。

1、戶型少，均一性非常好，最低門檻也高。無邊角料和變異戶型，也沒硬去湊容積率，新城熙紅印就有這個問題，有L形樓棟，但熙悅宸著是徹底的南北社區，每家每戶都是南北通透的，連純南的都沒有。

2、所有戶型，全明設計，能看出龍湖還是有些格調和姿態的。

3、實際得房率高，開發商為了消費者“偷了”不少面積，都贈送給業主了。朝南的全部送飄窗，朝北的次臥送設備平臺，讓得房率達到了87%左右。其實送設備平臺的做法在北京也不能算是很少見，但龍湖的交付標準是設備平臺不僅給打通，還直接給裝修好，真的不多見。

4、裝修標準起碼高于90%限競房，廚房配備的很齊全了，凈水器、洗碗機、蒸箱、烤箱，不僅都送，還都是一線品牌，寫合同的那種。衛生間也是如此，五金配件也都是高端貨，比如德國漢斯格雅。

以上這些，是目前北京的幾個品質房企大多都會選擇的交付標準。但龍湖又做了優化，比如送墻紙、主臥四門衣柜到頂、實木地板、電視背景墻、主臥背景墻，不會發生與樣板間落差大的情況了，都是淘寶前。

你也可以看到不多見的長方形地磚，更加大氣美觀，造假貴了一倍。窗戶不僅是三層雙中空Low-E玻璃，還是充氬氣的那種。講真，有些金茂府、壹號院也達不到這幾點。

5、人性化考慮，細節拿捏的到位。廚房安裝了風冷，衛生間雙面鏡柜，還有側面收納空間。門口有掛鉤，入戶有平板電腦聯網，所有物業服務都可以在平板上完成，真正充滿了智能感，主臥還有SOS一鍵按鈕，物業5分鐘內上門。沒錯，89的戶型竟然也都配了這些。

6

樓盤設計，合理嗎？

一共13棟樓，均為一梯兩戶的設計，車位配比1.2。

樓盤整體西高東低，樓間距53米左右，預計明年年底封頂，封頂開始還貸。

1條景觀內環 4大景觀內核院落 5大宅間功能院落。

約200㎡的水岸方廳，集中式水景。

九樹玖院”新京韻東方院落園林景觀，350米的法桐慢跑跑道。

延續龍湖一貫的風格，這次的熙悅宸著也有“龍小湖”兒童活動區，大量現房業主贊譽的一個小版塊。510㎡，重現北京四合院場景，而且注重體驗感，名字也很生動傳神，言簡意賅，上房揭瓦。

大實話：

龍湖是一休本人非常喜歡的開發商，我心中的產品力、品質的Top4。

這次用的是龍湖物業，非常“能打”的那種。因為龍湖是充滿了豪宅基因的，龍湖的別墅是眾多大佬的終極改善產品，可見一斑。大佬們不光是看品質，也是要看服務的。

雖然對于很多北京朋友，龍湖顯得有點陌生，但龍湖絕不是那種“小眾開發商”，而是地地道道的全國一線房企，開發商規模實力以及物業排名，都是常年Top 10。

有這么一個說法：在杭州一定要住綠城，在重慶一定要住龍湖。這兩者也是在國內房企中，園林做得最好的。

萬科的名頭響亮吧？但是他們做高端豪宅是不太行的，這種項目的園林其實很多也是包給了龍湖來做。龍湖在北京就有7個苗圃，完全自己培育的，既能保持高標準，也能控制成本，還能建立獨家護城河。

社區內200平米的水系，也是很多房企根本不敢嘗試的，在單價1300萬以下的項目中，熙悅宸著目前似乎是最大的的水系。

很多房企不敢做的原因，一方面是因為施工和設計基本功不過關，另一方面是運營成本很貴，換一次水要兩萬多，維護起來也麻煩，弄不好就成為笑柄。

一休認為，畢竟還是有幾棟樓是15層，因此不能算是洋房社區，但各方面質感，可能比洋房還要強。

這個項目是集中供暖，相比大興很多自供暖也算是一個小優勢吧。但其實品質開發商的自供暖有時候也是非常好的，不必太擔心。

熙悅宸著算是龍湖回歸北京主城的一個節點項目，能看出來開發商是確實想做好的，甚至從西宸原著這個項目取了兩個字。

那是北京別墅市場的標桿級項目，位于三環，是內城別墅的代名詞級別的項目，龍湖的封神之作。

龍湖對于大興其實也很熟悉，前些年做了龍湖時代天街這項目，就在4號線終點天宮院。

這一次，熟悉大興的龍湖，帶著一些西宸原著的原班人馬，再次操刀熙悅宸著，顯得誠意滿滿。

7

五年后回看，價格會怎么樣？

有點傷感，雖然一休對龍湖的產品很喜愛，但還是得帶著大家面對現實。

一休認為：5年內，未必太多實質性增幅，但長期很不錯，且聽我分析。

首先，大興的基本面，畢竟不能像北城那樣，供需關系并沒有那么緊張。

其次，西紅門東南側其實依然是有空地的，會降低短期的稀缺性。再者，周圍鴻坤的次新盤數量不算少，也會分流一部分接盤俠。

但項目周圍利好確實也還是有的，一休簡單列舉：

1、熙悅宸著項目靠近南中軸，這里有大片的發展預留地，有首都商務新區的規劃，西紅門，這里也是南城計劃的重點。

2、南苑濕地公園，值得再次提及。任何建筑都可以后來者居上，但是超大面積的公園幾乎是不會再有，可稱之為絕版。奧森的存在帶動了周邊地產的行情，而南園濕地公園勢必也會對房產有一定提升。

加之，西紅門已然成熟的購物環境還在繼續吸引更多商業，還夾雜著一些其他規劃，比如五星酒店。西紅門的格調也會在向上，這樣的居住環境，在整個南城也是足夠稀缺的。

總結：利好遠未釋放完畢，只不過要一點時間。

8

還有啥毛病？

樓盤的西南角，有一個殼牌加油站，距離較近，處于安全角度，確實有些人不太喜歡。但也有人認為無所謂，臨近高速口，還能挨著加油站，開車更方便。

新發地這三個字，這次疫情之后，也有一些人是帶著有色眼鏡對待的。一休認為，擔心大規模傳播疾病的，大可不必。真要是類似今年疫情這種級別，您在北京的哪里都是要受到影響的，況且這是一個小概率事件。

新發地確實帶來了大量的人口和商品的流動，人流量大而雜、運輸貨車也會多。但熙悅宸著相距要有2km，中間隔著大量的居民區，也不在交通運輸必經之路上，影響不大。

西側的京開高速，也確實帶來了一定的噪音、空氣污染，好在與樓盤之間有100米的綠化帶，親測噪音不大。睡眠條件要求極高的，可以去工地附近看看。

終極問題，我會買嗎？

如果我是金融從業人士，平時開車上班，熙悅宸著完全可以考慮，而且值得優先考慮。如果收入預期理想，那考慮大戶型，沒毛病，住得長久。

如果我是北京人，住慣了城里老破小，壓根就沒有物業和品質的概念，感覺有點虛，兩口子在亦莊和國貿工作，那其實龍湖這個盤，就不是非常適合。優先考慮亦莊路東、通州臺湖版塊、洺悅灣也可以對比，只不過好房源確實賣的差不多了。

如果我是外地人，辛苦打拼，耗費6個錢包買套房，龍湖的產品，絕對買的踏實。一切求穩，也想圖個好的居住環境，長遠來看升值也是不錯的。

如果我只考慮大興的新盤，兩口子都在城六區工作，生活工作半徑都是往北去，那我不會考慮黃村、義和莊、清源路等大興板塊，即使不考慮升值保值，環線論也是適用的，很簡單，越近越好。西紅門顯然很適合年輕人，也具備90后甚至00后換房的考慮要素，商業齊全，購物極為方便。

如果我只在新城熙紅印和龍湖項目之間糾結，那簡單一句話:錢夠就買龍湖，錢少就買新城得了。熙紅印的很多設計，其實都有點模仿熙悅宸著，新城的規模實力也是很強的，但是一直沒有太拿得出手的產品。兩者的差異其實非常大，很容易決定。競品項目的案場都是會相互攻擊的，但有的有依據，有的信息純粹是詆毀和胡扯，要有分辨能力。

還是那句話：買房是大事，每個家庭情況不同，同一個樓盤適配性也差異很大，要有懂行人的建議才行。一休只為說點實話，不搞批量化敷衍，有問題加關注后點私信即可。