發(fā)布時(shí)間：2024-01-24閱讀(19)
目錄引 言，我來(lái)為大家講解一下關(guān)于房地產(chǎn)門店銷售經(jīng)理工作日常?跟著小編一起來(lái)看一看吧!
房地產(chǎn)門店銷售經(jīng)理工作日常
目錄
引 言
第一節(jié)銷售準(zhǔn)備
一、項(xiàng)目合法的審批資料準(zhǔn)備
二、銷售資料準(zhǔn)備
三、銷售人員準(zhǔn)備
附件：置業(yè)顧問(wèn)培訓(xùn)資料
1）置業(yè)顧問(wèn)培訓(xùn)程序
2）售樓禮儀
3）置業(yè)顧問(wèn)文明用語(yǔ)
4）置業(yè)顧問(wèn)接聽(tīng)電話要?jiǎng)t
5）置業(yè)顧問(wèn)等客要求
6）置業(yè)顧問(wèn)工作程序
7）置業(yè)顧問(wèn)工作方法
8）置業(yè)顧問(wèn)守則
9）置業(yè)顧問(wèn)業(yè)務(wù)守則
10）置業(yè)顧問(wèn)的基本要求
11）置業(yè)顧問(wèn)的義務(wù)
12）置業(yè)顧問(wèn)的心理素質(zhì)
13）物業(yè)優(yōu)點(diǎn)的整理
四、銷售現(xiàn)場(chǎng)準(zhǔn)備
五、影響項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)的其它因素
第二節(jié)銷售實(shí)施與管理
一、銷售實(shí)施階段的劃分
二、銷售實(shí)施階段的市場(chǎng)推廣策略
三、銷售實(shí)施各階段的銷售策略
四、銷售工作流程
五、銷售管理
（一）客戶接待的管理
（二）銷售現(xiàn)場(chǎng)的管理
（三）房號(hào)管理
第三節(jié)促銷方式
一、特定階段的促銷方式
二、特定項(xiàng)目的促銷方式
第四節(jié)銷售參考資料匯編
一、《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》
二、《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》
三、《房地產(chǎn)管理法》
四、《商品房銷售管理辦法
五、《商品房預(yù)售管理辦法》
六、青島市物業(yè)管理?xiàng)l例
七、青島市住宅小區(qū)物業(yè)管理試行辦法
八、青島市物業(yè)管理實(shí)施細(xì)則
九、青島市住宅小區(qū)物業(yè)管理公共性服務(wù)費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)
十、商品房面積計(jì)算辦法
（一）商品房面積計(jì)算辦法
（二）商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則
（三）房地產(chǎn)面積的測(cè)算
第五節(jié)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移實(shí)務(wù)
購(gòu)買商品房
房屋拆遷安置購(gòu)買或保留產(chǎn)權(quán)
購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房
已購(gòu)公房買賣
房地產(chǎn)抵押
初始登記
變更登記
注銷登記
補(bǔ)證登記
房地產(chǎn)贈(zèng)與
持證房屋買賣
房地產(chǎn)繼承
已購(gòu)公房贈(zèng)與
檢驗(yàn)售樓經(jīng)理的三大指標(biāo)
項(xiàng)目經(jīng)理操盤(pán)手冊(cè)
引言
房地產(chǎn)項(xiàng)目在進(jìn)行了準(zhǔn)確的項(xiàng)目定位，確定了價(jià)格策略和市場(chǎng)推廣方案后，緊接著就進(jìn)入了實(shí)戰(zhàn)階段即房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售階段。房地產(chǎn)銷售是方案和價(jià)值實(shí)現(xiàn)的最終環(huán)節(jié)，通過(guò)銷售房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商才能實(shí)現(xiàn)資金回收和利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)，同時(shí)前期所有工作也需要通過(guò)銷售環(huán)節(jié)來(lái)檢驗(yàn)。在房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)入銷售階段時(shí)，我們要明確銷售實(shí)施前哪些工作要做，銷售進(jìn)入各個(gè)階段后要準(zhǔn)確把握其規(guī)律，針對(duì)性地制定方案及實(shí)施，并在銷售過(guò)程中不斷地總結(jié)和調(diào)整營(yíng)銷方案，才能獲得項(xiàng)目銷售的成功。房地產(chǎn)銷售階段一般分為銷售準(zhǔn)備階段和銷售實(shí)施階段。
項(xiàng)目銷售階段
銷售準(zhǔn)備階段 銷售實(shí)施階段
通常房地產(chǎn)銷售有住宅銷售、寫(xiě)字樓銷售、商業(yè)物流銷售等多種形式，其中住宅項(xiàng)目銷售在房地產(chǎn)銷售量中占絕大部分，以下主要以住宅項(xiàng)目的銷售為線索來(lái)介紹。
國(guó)家按照未竣工項(xiàng)目和竣工項(xiàng)目的銷售分別設(shè)定了不同的法律條件。
（一）未竣工房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售
未竣工的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)入市場(chǎng)銷售需要符合預(yù)售條件，才能準(zhǔn)許銷售。目前，全國(guó)各地對(duì)項(xiàng)目預(yù)售的規(guī)定也有所不同。一般來(lái)講，商品房預(yù)售條件及商品房預(yù)售許可證的辦理程序，按照《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》和《城市商品房預(yù)售管理辦法》的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
比如深圳的房地產(chǎn)項(xiàng)的預(yù)售根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《廣東省商品房預(yù)售管理?xiàng)l例》及《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條例》的規(guī)定，預(yù)售房地產(chǎn)必須符合法定條例，并取得房產(chǎn)預(yù)售許可證。
按廣東省的規(guī)定，要求七層以下（含本數(shù)）的商品房項(xiàng)目，已完成結(jié)構(gòu)工程并封頂；七層以下的商品房預(yù)售項(xiàng)目，已完成三分之二結(jié)構(gòu)工程才能進(jìn)行預(yù)售。必要的商品房預(yù)售門檻可以緩解商品房供大于求以及預(yù)售條件過(guò)低導(dǎo)致的購(gòu)銷糾紛等矛盾。
（二）竣工房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售
按建設(shè)部頒布的《商品房管理辦法》規(guī)定，已竣工的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)入市場(chǎng)銷售必須符合以下的條件。
符合法律規(guī)定可以進(jìn)入市場(chǎng)銷售的項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)商可以委托代理銷售公司進(jìn)行銷售。房地產(chǎn)銷售代理公司必須具有承擔(dān)該業(yè)務(wù)的合法資格，并與委托方簽署正式委托銷售合同。
銷售資料的準(zhǔn)備一般包括法律文件、宣傳資料和銷售文件準(zhǔn)備。
（一）必要的法律文件的準(zhǔn)備
1．建設(shè)工程規(guī)劃許可證
根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，在城市規(guī)劃區(qū)新建、擴(kuò)建改建建筑工程和市政工程應(yīng)向市規(guī)劃部門或派出機(jī)構(gòu)領(lǐng)取《建設(shè)工程規(guī)定許可證》方可辦理開(kāi)工手續(xù)。《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》的附圖和附件是該證的配套文件，具有同等法律效力。取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》后超過(guò)一年未開(kāi)工的，《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》自行失效。
建設(shè)工程竣工后，建設(shè)單位或個(gè)人持建筑工程竣工測(cè)繪報(bào)告向原審批部門申請(qǐng)規(guī)劃驗(yàn)收，未經(jīng)驗(yàn)收或驗(yàn)收不合格的，不予發(fā)放《規(guī)劃驗(yàn)收合格證》，不予房地產(chǎn)權(quán)登記，不得投入使用。
土地使用權(quán)了讓合同，由土地管理部門與土地使用者簽定，土地地使用者與土地管理部門簽定或者變更土地使用權(quán)出讓合同時(shí)，必須向土地地管理部門交納土地開(kāi)發(fā)費(fèi)與市政配套設(shè)施費(fèi)。
3．售許可證
符合規(guī)定預(yù)售條件的，經(jīng)主管機(jī)關(guān)核準(zhǔn)后，發(fā)給《房地產(chǎn)預(yù)售許可證》。
當(dāng)?shù)匾?guī)劃國(guó)土房地產(chǎn)主管部門制定的標(biāo)準(zhǔn)合同文本。
（二）宣傳資料的準(zhǔn)備
1．宣傳資料制作的原則
制作宣傳資料應(yīng)注意以下幾點(diǎn)原則：
一般來(lái)說(shuō)房地產(chǎn)銷售的宣傳資料有形象樓書(shū)、功能樓書(shū)、折頁(yè)、置業(yè)錦囊、宣傳單張等形式。在進(jìn)行資料準(zhǔn)備時(shí)，一般要根據(jù)項(xiàng)目具體規(guī)模、檔次、目標(biāo)客戶群來(lái)選擇其中的一種或多種組合使用。
（1）形象樓書(shū)：樓書(shū)是向消費(fèi)者介紹樓盤(pán)產(chǎn)品特性的書(shū)面資料，它包括樓盤(pán)的地理位置、周邊配套、小區(qū)配套、戶型資料、交樓標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)管理等信息。一般樓書(shū)的具體內(nèi)容有位置圖、總體規(guī)劃、樓體形象、代表戶型圖、會(huì)所、物業(yè)管理介紹。
在項(xiàng)目確定產(chǎn)品定位及形象定位后，形象樓書(shū)的風(fēng)格及色調(diào)也同步基本確定，在形象樓書(shū)中一般要用較抽象的手法將項(xiàng)目的品牌、檔次、給目標(biāo)客戶的生活和工作（寫(xiě)字樓）帶來(lái)什么影響、對(duì)未來(lái)生活的憧憬和事業(yè)的發(fā)展（寫(xiě)字樓）等表現(xiàn)出來(lái)，在展現(xiàn)項(xiàng)目賣點(diǎn)的過(guò)程中多采用圖片及較易產(chǎn)生聯(lián)想的語(yǔ)言來(lái)表述。
（2）功能樓書(shū)：功能樓書(shū)一般來(lái)說(shuō)是對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目各方面較全面的說(shuō)明，可以理解為一本簡(jiǎn)單的“產(chǎn)品說(shuō)明書(shū)”。它將樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)商、整體規(guī)劃、交通、建筑特色、各層功能分區(qū)，各種戶型介紹等展現(xiàn)在客戶面前。讓客戶看后應(yīng)對(duì)樓盤(pán)整體素質(zhì)有一個(gè)較全面的了解。
案例：深圳“陽(yáng)光四季”項(xiàng)目形象樓書(shū)
如深圳房地產(chǎn)項(xiàng)目“陽(yáng)光四季”在形象樓書(shū)中除用大幅圖片表達(dá)項(xiàng)目的品牌，較高檔次、未來(lái)生活外，主打語(yǔ)為“陽(yáng)光有多好，你就有多好”；又如“風(fēng)和日麗”，用小主人公在大片綠地上沐浴陽(yáng)光和放風(fēng)箏，表現(xiàn)一種和諧的生活。而主打語(yǔ)為“和諧的民風(fēng)，亮麗的日子”等。另一樓盤(pán)“美廬錦園”則是用大幅圖片表現(xiàn)藍(lán)色大海、綠色高爾夫及華僑城景觀等生活環(huán)境，配以“海風(fēng)輕拂，芳草綠，悠然在我家”等。
看完形象樓書(shū)，應(yīng)該給人很多回味及想象的空間，將項(xiàng)目與自己未來(lái)生活的美好聯(lián)系在一起。
例如，深圳陽(yáng)光四季項(xiàng)目功能樓書(shū)內(nèi)容包括：
·1、2頁(yè)：開(kāi)發(fā)商實(shí)力背景
·3、4頁(yè)：建筑總體設(shè)計(jì)及總體規(guī)劃資料
·5、6頁(yè)：樓盤(pán)地理位置及地段總體規(guī)劃
·7、8頁(yè)：社區(qū)內(nèi)環(huán)境園林介紹
·9、10頁(yè)：物業(yè)管理及服務(wù)介紹
·11、12頁(yè)：樓盤(pán)品質(zhì)及交樓標(biāo)準(zhǔn)介紹
·13、17頁(yè)：各種戶型介紹等
（3）折頁(yè)、置業(yè)錦囊、單張：折頁(yè)主要是形象樓書(shū)和功能樓書(shū)的一種簡(jiǎn)要版本和補(bǔ)充。在折頁(yè)上，外表用來(lái)表現(xiàn)形象包裝的內(nèi)容而里頁(yè)配以各種戶型或樓盤(pán)的介紹。其他方面內(nèi)容的介紹也可以采用插頁(yè)挾在其中。置業(yè)錦囊則主要側(cè)重于生活配套及目標(biāo)客戶關(guān)注問(wèn)題的說(shuō)明，它補(bǔ)充了樓書(shū)沒(méi)有介紹的、有關(guān)產(chǎn)品和配套方面更為詳細(xì)的內(nèi)容。單張一般用于大量派送如展銷會(huì)或街頭派送等。
上述資料不一定每一個(gè)項(xiàng)目者樣樣具備，一般可根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)搭配使用，使其既能達(dá)到房地產(chǎn)項(xiàng)目的宣傳效果，又能控制成本，以下是幾種常見(jiàn)的方案：
（1）功能樓書(shū) 形象樓書(shū) 單頁(yè)
（2）形象樓書(shū) 錦囊 折頁(yè)
（3）形象樓書(shū) 功能樓書(shū)
（4）功能樓書(shū) 錦囊 折頁(yè)等
（三）銷售文件準(zhǔn)備
項(xiàng)目在推向市場(chǎng)時(shí)，不同的面積單位、不同的樓層、不同的朝向，總價(jià)都會(huì)不同。應(yīng)事先制定出完善的客戶置業(yè)計(jì)劃，這樣可以明確地告訴置業(yè)者不同付款方式和金額。
案例：某項(xiàng)目的客戶置業(yè)計(jì)劃參考
下列置業(yè)計(jì)劃是某項(xiàng)目的客戶置業(yè)計(jì)劃
A．一次性付款 折：
B．按揭付款： 折：
首期 成：
貸款 成：
年月供：
年月供：
成 年免息分期：
共分 期，每期付：
C．首期1成 折：
貸款 成：
年月供：
年月供：
成 年免息分期：
共分 期，每期付：
在房地產(chǎn)銷售過(guò)程中，當(dāng)置業(yè)者選中了自己喜歡的單位，需交納一定的定金來(lái)確定其對(duì)該房號(hào)的認(rèn)購(gòu)權(quán)，但此時(shí)還沒(méi)有簽定正式房地產(chǎn)買賣合同，這樣就需簽定認(rèn)購(gòu)合同來(lái)保障置業(yè)者和開(kāi)發(fā)商的雙方的合法權(quán)利。
案例：某花園認(rèn)購(gòu)合同參考文本
花園認(rèn)購(gòu)合同
編號(hào)：001
出售方（下稱甲方）： 有限公司
地址 ： 電話：
甲方指定代理商： 有限公司
地址： 電話：
認(rèn)購(gòu)方（下稱乙方）：
姓名： 身份證號(hào)碼：
地址： 電話：
公司或機(jī)構(gòu)名稱：
法定代表人： 委托代理人：
代理人身份證號(hào)碼： 電話：
公司或機(jī)構(gòu)地址：
甲方之出售物業(yè)“**花園”位于 ，地塊編號(hào)： 使用年限為 年。
乙方認(rèn)購(gòu)住宅為 棟 層 單元，建筑面積 平方米（以政府最后查丈核實(shí)面積為準(zhǔn)）。
乙方認(rèn)購(gòu)住宅總價(jià)為人民幣 元，現(xiàn)優(yōu)惠 ，成交總價(jià)為人民幣 元，大寫(xiě)人民幣 佰 拾 萬(wàn) 仟 佰 拾 元整，并簽署樓宇正式買賣合同。
余款人民幣 元在 年 月 日前付清。
標(biāo)準(zhǔn)銀行按揭
年 月 日前付首期款（總房款的 %）人民幣 元，大寫(xiě)人民幣 佰 拾 萬(wàn) 仟 佰 拾 元整，并簽署樓宇正式買賣合同。
余款人民幣 元，向銀行辦理 成 年按揭。
補(bǔ)充條款：
1：
2：
乙方須按本認(rèn)購(gòu)書(shū)所約定依時(shí)交付各期樓款。逾期未交，視為放棄，所交定金不予退還。
簽定房地產(chǎn)買賣合同后須辦理公證手續(xù)，費(fèi)用由乙方負(fù)擔(dān)。
本認(rèn)購(gòu)書(shū)一式叁份，甲方及甲方指定代理商、乙方簽章即生效，三方各執(zhí)一份，均具同等效力。乙方與甲方簽署正式買賣合同時(shí)，本認(rèn)購(gòu)書(shū)自動(dòng)作廢。
甲方： 乙方：
甲方指定代銷商： 代表：
年 月 日
預(yù)約房協(xié)議
甲方： 房地產(chǎn)有限公司
乙方：
乙方要求預(yù)定甲方開(kāi)發(fā)的房屋，甲、乙雙方經(jīng)友好協(xié)商，就乙方向甲方預(yù)約房屋一事達(dá)成協(xié)議如下：
萬(wàn) 千 百 拾 元（￥ ）；車位 ，價(jià)值6萬(wàn)元/個(gè)。上述面積為暫測(cè)面積，最終以房屋管理局實(shí)際測(cè)量面積為準(zhǔn)。
甲方： 房地產(chǎn)有限公司 乙方：
地址： 地址：
郵編： 郵編：
電話： 電話：
身份證號(hào)碼：
年 月 日
房地產(chǎn)屬于大宗消費(fèi)品，購(gòu)買過(guò)程復(fù)雜，為明晰置業(yè)者的購(gòu)買程序，方便銷售，事前應(yīng)制定書(shū)面的購(gòu)樓須知。購(gòu)樓須知內(nèi)容包括物業(yè)介紹、可購(gòu)買對(duì)象、認(rèn)購(gòu)程序等。
案例：某樓盤(pán)購(gòu)樓須知
花園購(gòu)樓須知
歡迎您認(rèn)購(gòu)花園，請(qǐng)您仔細(xì)閱讀《購(gòu)樓須知》、《價(jià)目表》、《付款方式》等有關(guān)資料，我們將為您提供周到的服務(wù)。
一、 花園，位于 ，為商品房商住樓，其產(chǎn)權(quán)可自由轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、、贈(zèng)與或繼承，使用期限七十年。
二、 花園接受個(gè)人或公司認(rèn)購(gòu)
個(gè)人購(gòu)房者應(yīng)年滿十八周歲，十八周歲以下的簽署購(gòu)房合同須征得其監(jiān)護(hù)人同意；
境內(nèi)人士憑有效居民身份證認(rèn)購(gòu)；
境外人士憑有效護(hù)照或身份證認(rèn)購(gòu)；
以公司名義認(rèn)購(gòu)時(shí)，請(qǐng)備齊公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照、法人代表身份證復(fù)印件、法人代表授權(quán)委托書(shū)和委托人有效身份證件。
三、認(rèn)購(gòu)程序
交付定金，并簽署《 花園認(rèn)購(gòu)書(shū)》；
按認(rèn)購(gòu)書(shū)規(guī)定的時(shí)間及選定的付款方式交付首期或付清全款，并簽署《 市商品房買賣合同》。
等候辦理按揭通知。
四、每單位認(rèn)購(gòu)定金為人民幣貳萬(wàn)元整（￥20,000.00）,定金須有現(xiàn)金或銀行支票支付。
五、花園的單位面積均以政府部門核實(shí)的面積為準(zhǔn)。所認(rèn)購(gòu)的房號(hào)、業(yè)主姓名及付款方式在簽定有效法律文件后，不得隨意更改。
六、購(gòu)樓費(fèi)明細(xì)（見(jiàn)附表）
七、售樓咨詢電話：
價(jià)格策略制定完成后要制作價(jià)目表，價(jià)目表可以按每套的單價(jià)，也可以按每套房的總價(jià)或單價(jià)和總價(jià)同時(shí)編制。
5．付款方式
房地產(chǎn)銷售有不同的付款方式。如一次付款、按揭付款、建筑分期付款等。按揭付款有不同按揭年限、按揭成數(shù)的付款。在項(xiàng)目準(zhǔn)備階段，應(yīng)制定出開(kāi)發(fā)商可接受的不同的付款方式。
案例：某項(xiàng)目付款方式
付款方式 | 折扣率 | 備注 |
一次性付款 | 88折 | 15天內(nèi)付30%，30天內(nèi)付剩余70% |
七成15-20年按揭 | 90折 | 15天內(nèi)付30%，45天內(nèi)辦理剩余70%的按揭手續(xù) |
七成20年按揭 | 95折 | 15天內(nèi)付10%，45天內(nèi)辦理剩余70%的按揭手續(xù)，入住前付20% |
七成20年按揭 | 98折 | 15天內(nèi)付30%，45天內(nèi)辦理剩余70%的按揭手續(xù)，住后一年內(nèi)付20%（三年分期） |
三年免息分期 | 98折 | 15天內(nèi)付30%，剩余70%三年免息36期供完。 |
6、銀行住房按揭貸款所需材料（中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行青島市市北區(qū)第一支行）
注1：復(fù)印件用B5紙復(fù)?。辉谵k理貸款手續(xù)時(shí)需要夫妻雙方持上述材料原件及復(fù)印件到場(chǎng)辦理！如系公積金組合貸款以上材料只需一份即可！
所需費(fèi)用（銀行代收）
1、公證費(fèi)200元（網(wǎng)點(diǎn)房：貸款額×3‰）；
2、保險(xiǎn)費(fèi)：保險(xiǎn)價(jià)值×費(fèi)率
3、抵押手續(xù)費(fèi)：貸款額×1.4‰
4、印花稅：5元
5、登記費(fèi)：80元/宗
注2：以上資料僅供參考
8、收入證明
收 入 證 明
銀行：
茲有我單位員工 ，因需要向貴行申請(qǐng)個(gè)人貸款，現(xiàn)將該職工每月收入情況詳列如下：
合計(jì)： 元。
此致！
證明單位（蓋章）
經(jīng)辦人：
年 月 日
9、律師催告函
律 師 催 告 函
先生/（女士）：
您好！
我們受委托，就你方與 公司簽訂的商品房銷售合同書(shū)項(xiàng)下所欠房款未付事宜，鄭重致函你方：
一、關(guān)于你方應(yīng)付欠款的責(zé)任：
1、根據(jù)你方與 于 年 月 日簽訂之購(gòu)買該公司
號(hào)房之合同（合同號(hào)： ），你方應(yīng)于 年 月 日前付清人民幣 元，現(xiàn)已超過(guò)上述規(guī)定 天。
2、你方應(yīng)于年月日前將所欠房款人民幣 元繳至我公司賬號(hào)：公司名稱： 開(kāi)戶行：
賬號(hào)： 。匯款后請(qǐng)將電匯憑證傳真至公司，傳真號(hào)： 。逾期超過(guò)10天， 方將根據(jù)合同第條約定，解除雙方合同，將房屋出售，并扣除累計(jì)應(yīng)付款的10%作為違約金。
二、本律師所律師之意見(jiàn)
1、根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》和《中華人民共和國(guó)民法通則》的有關(guān)規(guī)定，為保證 經(jīng)營(yíng)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)和債權(quán)人的債權(quán)盡快實(shí)現(xiàn)，為避免你方責(zé)任進(jìn)一步擴(kuò)大，我方誠(chéng)望你方能重視此事并采取積極合作態(tài)度，立即辦理相關(guān)手續(xù)，給付所欠房款。
2、如果你方不主動(dòng)采取積極態(tài)度或仍借故拖延、拒絕，我方將代其通過(guò)法律手段解決此事，向你方追討違約金。
希望你方在收到本函的五個(gè)工作日內(nèi)給予回復(fù)，并就有關(guān)事項(xiàng)做出明確答復(fù)。
謝謝合作！
律師事務(wù)所
年 月 日
10．其他相關(guān)文件
其它應(yīng)準(zhǔn)備文件可根據(jù)項(xiàng)目自身來(lái)確定，如辦理按揭指引、需交稅費(fèi)一覽表、辦理入住指引等相關(guān)文件。
三、銷售人員準(zhǔn)備
（一）確定銷售人員
房地產(chǎn)銷售一般根據(jù)項(xiàng)目銷售量、銷售目標(biāo)、廣告投放等因素決定人數(shù)，然后根據(jù)銷售情況進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)整。
如某樓盤(pán)有500套房屋，按照三個(gè)月銷售30%的目標(biāo)，按8%的平均成交率計(jì)算，總共需要接待1875批客戶，因此正常銷售期間每天必須保證接待21批客戶，如按每個(gè)銷售代表每天接待4-5批客戶，每天大約需要5-6人上班，綜舍考慮調(diào)休等因素，該項(xiàng)目在此銷售階段需安排8-9名銷售代表。
選擇銷售代表時(shí)，應(yīng)注重他們的素質(zhì)。首先要有良好的個(gè)人形象，其次還要有基本的專業(yè)素質(zhì)和溝通能力，能為客戶提供專業(yè)及優(yōu)質(zhì)服務(wù)。根據(jù)不同的房地產(chǎn)項(xiàng)目選擇熟悉該地區(qū)、該類客戶、該房地產(chǎn)類型的銷售人員，為房地產(chǎn)銷售打下良好的基礎(chǔ)。
（二）確定培訓(xùn)內(nèi)容
為了達(dá)到一個(gè)預(yù)期的銷售目標(biāo)，在正式上崗前對(duì)銷售人員的培訓(xùn)是非常重要的。同時(shí)在銷售過(guò)程中也要不斷結(jié)合銷售中出現(xiàn)的新問(wèn)題進(jìn)行后續(xù)培訓(xùn)。對(duì)銷售人員的培訓(xùn)一般有以下內(nèi)容：
1．公司背景和目標(biāo)
（1）公司背景、公眾形象、公司目標(biāo)（項(xiàng)目推廣目標(biāo)及公司發(fā)展目標(biāo)）；
（2）銷售人員的行為準(zhǔn)則、內(nèi)部分工、工作流程、個(gè)人收入目標(biāo)。
2．物業(yè)詳情
——項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)內(nèi)容及特點(diǎn)，包括景觀、立面、建筑組團(tuán)、容積率等
——平面設(shè)計(jì)內(nèi)容及特點(diǎn)，包括總戶數(shù)、總建筑面積、總單元數(shù)、單套面積、戶內(nèi)面積以及戶型優(yōu)缺點(diǎn)、進(jìn)深、面寬、層高等
——項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析
3．銷售技巧
（1）售樓過(guò)程中的洽談技巧：如何以發(fā)問(wèn)探尋客戶需求及購(gòu)買心理；如訪問(wèn)客戶的需求、經(jīng)濟(jì)狀況、期望等來(lái)掌握買家的心理。恰當(dāng)使用電話；
（2）推銷技巧、語(yǔ)言技巧、身體語(yǔ)言技巧。
4．簽訂買賣合同的程序
5．物業(yè)管理課
6．其它內(nèi)容
其他培訓(xùn)還應(yīng)包括銷售人員的禮儀，建筑學(xué)基本常識(shí)、財(cái)務(wù)相關(guān)制度等等。
（三）確定培訓(xùn)方式
人員培訓(xùn)可采用下列方式：
1．課程培訓(xùn)
講解、傳授內(nèi)容包括國(guó)家及地區(qū)相關(guān)房地產(chǎn)業(yè)的政策法規(guī)、稅費(fèi)規(guī)定；房地產(chǎn)基礎(chǔ)術(shù)語(yǔ)、建筑常識(shí)、識(shí)圖、計(jì)算戶型面積；心理學(xué)基礎(chǔ)；銀行的按揭知識(shí)，涉及房地產(chǎn)交易的費(fèi)用；國(guó)家、地區(qū)的宏觀經(jīng)濟(jì)經(jīng)政策、當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)走勢(shì)；公司制度、架構(gòu)和財(cái)務(wù)制度等。
2．銷售模擬
置業(yè)顧問(wèn)培訓(xùn)材料
一、置業(yè)顧問(wèn)培訓(xùn)程序
閱讀對(duì)象：營(yíng)銷總經(jīng)理、售樓經(jīng)理、市場(chǎng)經(jīng)理、策劃經(jīng)理、廣告經(jīng)理
關(guān) 鍵 詞：培訓(xùn)程序、培訓(xùn)內(nèi)容、培訓(xùn)方式
記 憶 點(diǎn)：培訓(xùn)過(guò)后，一定要對(duì)學(xué)員進(jìn)行考試
效 用 點(diǎn)：便于理順培訓(xùn)程序，使培訓(xùn)工作有條不紊的進(jìn)行，將培訓(xùn)真正落到實(shí)處。
培訓(xùn)目的：通過(guò)培訓(xùn)，使銷售人員掌握項(xiàng)目的特點(diǎn)、優(yōu)劣勢(shì)、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手狀況、國(guó)家相關(guān)政策、專業(yè)知識(shí)及銷售技巧，以及了解不同目標(biāo)客戶的心理特點(diǎn)、消費(fèi)習(xí)慣、生活品味、投資習(xí)慣等。
培訓(xùn)程序：人事部門（崗前培訓(xùn)） 售樓部門（崗位培訓(xùn)） 售樓經(jīng)理（專業(yè)培訓(xùn)） 置業(yè)顧問(wèn)上崗。
培訓(xùn)內(nèi)容：通用性培訓(xùn)包括：公司制度、口頭表達(dá)方法、組織方法、堅(jiān)韌性、影響力、靈活度、敏感度、積極性、學(xué)習(xí)方法、判斷方法、分析方法、洽談技巧、服務(wù)態(tài)度等。
專業(yè)性培訓(xùn)包括：公司樓盤(pán)特色（規(guī)劃、戶型、建筑、配套、教育、景觀、功能等區(qū)域樓市概況、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手概況、營(yíng)銷基本知識(shí)、推銷策略與技巧、投訴處理方法、刁蠻顧客應(yīng)對(duì)措施、合同簽訂程序等。
具體培訓(xùn)內(nèi)容如下：
·銷售部工作流程及行為規(guī)范
·產(chǎn)品理解：規(guī)劃、平面、裝修標(biāo)準(zhǔn)、配套等
·發(fā)展商介紹及經(jīng)營(yíng)理念
·項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析
·營(yíng)銷策略思路理解
·市場(chǎng)狀況及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析
·工程知識(shí)
·入住須知及物業(yè)管理
·計(jì)價(jià)及按揭知識(shí)
·投資分析
·合同及法律知識(shí)
·銷售技巧
·客房信息資料的獲取技巧
·買家分析
·各種銷售表格的填寫(xiě)規(guī)范
培訓(xùn)形式：講座式、演講式、觀摩式、案例解剖式、研討式。
培訓(xùn)組織步驟：
·制定培訓(xùn)計(jì)劃
·收集、組織培訓(xùn)資料
·組織銷售講習(xí)
·實(shí)戰(zhàn)指導(dǎo)：以強(qiáng)帶弱、以熟帶新
·培訓(xùn)效果調(diào)查
培訓(xùn)種類：
·輔助性培訓(xùn)
為保障銷售隊(duì)伍專業(yè)化、精英化、公司還應(yīng)提供嚴(yán)格的、規(guī)范的、成熟的多層次培訓(xùn)體系。
·職前培訓(xùn)
重點(diǎn)灌輸員工公司的理念及從業(yè)人員的基本要求，每位新進(jìn)員工在上崗前必須經(jīng)過(guò)筆試考核及口試方能上崗實(shí)習(xí)，保障銷售隊(duì)伍“品質(zhì)”的優(yōu)良。
·專業(yè)培訓(xùn)
定期給銷售人員提供房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)培訓(xùn)，加強(qiáng)銷售人員策劃意識(shí)、銷售意識(shí)、市場(chǎng)意識(shí)、廣告意識(shí)的培養(yǎng)。
·精英培訓(xùn)
挑選表現(xiàn)的確良的員工，進(jìn)行特訓(xùn)營(yíng)式強(qiáng)化培訓(xùn)，全面提升精英分子的專業(yè)、管理能力。
·其它工作人員的培訓(xùn)
為了實(shí)現(xiàn)客戶滿意戰(zhàn)略，綜合利用人力資源，以達(dá)到“全民皆兵”的效果，以強(qiáng)化其他現(xiàn)場(chǎng)工作人員服務(wù)意識(shí)、銷售意識(shí)、宣傳意識(shí)為目的。
很多開(kāi)發(fā)商或代理商對(duì)置業(yè)顧問(wèn)的培訓(xùn)往往成了一種例行公事式的走過(guò)場(chǎng)。并且培訓(xùn)過(guò)后也不進(jìn)行任何測(cè)評(píng)。這樣培訓(xùn)的目的是否達(dá)到就無(wú)從知曉。培訓(xùn)過(guò)后，一定要對(duì)學(xué)員進(jìn)行考試，對(duì)未及格者，培訓(xùn)導(dǎo)師應(yīng)進(jìn)行再培訓(xùn)。直到及格為止。
二、售樓禮儀
閱讀對(duì)象：售樓經(jīng)理、人事經(jīng)理、市場(chǎng)經(jīng)理、置業(yè)顧問(wèn)
關(guān) 鍵 詞：儀容、儀表、儀態(tài)、禮儀。
記 憶 點(diǎn)：儀容儀表、姿勢(shì)儀態(tài)、言談舉止要文明、保持良好的精神風(fēng)貌。
效 用 點(diǎn)：塑造整體形象，創(chuàng)建良好的企業(yè)（物業(yè)）文化，提高銷售成效及服務(wù)水平。
一、儀容儀表
因售樓人直接與客戶打交道，代表開(kāi)發(fā)商和樓盤(pán)形象，所以儀容儀表顯得十分重要，要求每一位從事售樓工作的員工都要自覺(jué)地使自己的外表保持整齊、清潔和悅目。
工作前應(yīng)做好以下幾點(diǎn)：
二、姿勢(shì)儀態(tài)
姿勢(shì)是人的無(wú)聲語(yǔ)言，也叫肢體語(yǔ)言，能反映出一個(gè)的精神風(fēng)貌，因而售樓人員必須注意姿勢(shì)儀態(tài)。站立時(shí)，雙腳要平衡，肩膀要平直，挺胸收腹。站立或走路時(shí)，手應(yīng)自然垂直，不應(yīng)把手放進(jìn)口袋、叉在腰間或雙手交放在胸前。
以下是一些習(xí)慣性小動(dòng)作，須多加注意：
10．不要在公眾區(qū)域搭肩或挽手；
11．工作時(shí)，以及在公眾區(qū)域不要大聲講話、談笑及追逐；
12．在大堂等公眾場(chǎng)合，不能當(dāng)著客人談及與工作無(wú)關(guān)的事情；
13．與人交談時(shí)，不應(yīng)不時(shí)看及隨意打斷對(duì)方的講話。
三、言談舉止
坐、站、走路和談話都要得當(dāng)，工作要有效率。每一位員工都應(yīng)做到：
1．彬彬有禮
2．笑口常開(kāi)
四、男員工發(fā)式
1．頭發(fā)要前不過(guò)眉，旁不過(guò)耳，后不蓋衣領(lǐng)；
2．頭發(fā)要整齊、清潔，沒(méi)有頭屑
3．不可染發(fā)（黑色除外）。
五、女員工發(fā)式
1．劉海不蓋眉；
2．自然、大方；
3．頭發(fā)過(guò)肩要扎起；
4．頭飾應(yīng)用深顏色，不可夸張或耀眼；
5．發(fā)型不可太夸張；
6．不可染發(fā)（黑色除外）。
六、耳環(huán)
女員工只可佩戴耳環(huán)（無(wú)墜），款式要端莊大方，以淡雅為主。
七、面容
1．面容神采奕奕，保持清潔，無(wú)眼垢及耳垢；
2．男員工不可留胡須。
八、手
1．員工的指甲長(zhǎng)度不超過(guò)手指頭；
2．女員工只可涂透明色指甲油；
3．只可佩戴一只戒指，不可佩戴其它首飾；
4．經(jīng)常保持手部清潔。
九、鞋
1．經(jīng)常保持清潔、光亮、無(wú)破損并符合工作需要；
2．穿著公司統(tǒng)一配發(fā)的工作鞋。
十、襪子
1．女員工須穿著大廈統(tǒng)一配發(fā)的絲襪（穿裙子）；
2．若制服是長(zhǎng)褲，如管家部、公眾區(qū)、洗滌部、制服部的員工，須統(tǒng)一穿白色的襪子（自購(gòu)）。
十一、制服
1．合身、燙平、清潔；
2．鈕扣齊全并扣好；
3．員工證應(yīng)佩戴在上衣的左上角；
4．衣袖、褲管不能卷起；
5．佩戴項(xiàng)鏈或其他飾物不能露出制服外。
三、置業(yè)顧問(wèn)文明用語(yǔ)
閱讀對(duì)象：置業(yè)顧問(wèn)、售樓經(jīng)理、人事經(jīng)理。
關(guān)鍵詞：文明用語(yǔ)。
記憶點(diǎn)：良言一句三冬暖，惡語(yǔ)傷人六月寒。
效用點(diǎn)：規(guī)范文明用語(yǔ)，提升開(kāi)發(fā)商整體形象。
迎賓用語(yǔ)類：您好、請(qǐng)進(jìn)、這是我的名片，請(qǐng)指教、歡迎光臨、請(qǐng)坐。
友好詢問(wèn)類：謝謝、請(qǐng)問(wèn)您怎么稱呼、我能幫您做點(diǎn)什么、請(qǐng)問(wèn)您是第一次來(lái)嗎、是隨便看看還是想買樓、您想看什么樣的樓、我們剛推出一種新戶型，您不妨看看、不耽誤您的時(shí)間的話，我給您介紹一下好嗎、您是自住還是投資？如果自住您不妨看看這套房子、好的，沒(méi)問(wèn)題、我想聽(tīng)聽(tīng)您的意見(jiàn)行嗎。
招待介紹類：請(qǐng)您這邊坐、請(qǐng)喝茶、請(qǐng)您看看我們的資料、有什么不明白的請(qǐng)吩咐、那是我們的模型展示區(qū)、這兒是我們的洽談室、那邊是簽約區(qū)。
請(qǐng)求道歉類：對(duì)不起，這套房子剛賣出去了、不好意思，您的話我還沒(méi)有聽(tīng)明白、請(qǐng)您稍等、麻煩您了、有什么意見(jiàn)，請(qǐng)您多多指教、介紹得不好，請(qǐng)多多原諒。
恭維贊揚(yáng)類：象您這樣的成功人士，選擇我們的樓盤(pán)是最合適的、先生（小姐）有眼光、您不是搞房地產(chǎn)的，居然有如此高見(jiàn)，令我汗顏、您是我見(jiàn)過(guò)對(duì)樓盤(pán)最熟悉的客戶了、真是快人快語(yǔ)、您給人的第一印象就是干脆利落、先生（小姐）真是滿腹經(jīng)綸、您話不多，可真正算得上是字字珠璣啊、您太太（先生）這么漂亮（英俊瀟灑）好讓人羨慕哦、您的小公主（小皇帝）這么聰明，應(yīng)該要有個(gè)書(shū)房。
送客道別類：請(qǐng)您慢走、歡迎下次再來(lái)、多謝惠顧、有什么不明白的地方，請(qǐng)您隨時(shí)給我打電話、不買樓沒(méi)關(guān)系，能認(rèn)識(shí)您我很高興、再見(jiàn)。
俗話說(shuō)，良言一句三冬暖，惡語(yǔ)傷人六月寒。置業(yè)顧問(wèn)是開(kāi)發(fā)商的銷售先鋒部隊(duì)，換句話說(shuō)，是開(kāi)發(fā)商的形象代言人，置業(yè)顧問(wèn)的一言一行都關(guān)系到開(kāi)發(fā)商的聲譽(yù)。所以使用文明禮貌用語(yǔ)時(shí)，對(duì)置業(yè)顧問(wèn)來(lái)說(shuō)顯得十分重要。在接待客戶時(shí)，忌用生硬、冷冰冰的話語(yǔ)。有些語(yǔ)句稀微換一句說(shuō)法，情感的表達(dá)就大相徑庭，請(qǐng)看下面的例子：
生硬類用語(yǔ)：你姓什么？
友好熱情用語(yǔ)：先生，您好！請(qǐng)問(wèn)您貴姓？
生硬類用語(yǔ)：你買什么房？
友好熱情用語(yǔ)：請(qǐng)問(wèn)您想買什么樣的房子？我們這里有一戶一廳式、三戶兩廳式……
生硬類用語(yǔ)：你還想知道什么？
友好熱情用語(yǔ)：請(qǐng)問(wèn)您還有哪些地方不明白？請(qǐng)盡管吩咐。
情感效應(yīng)在銷售過(guò)程中可以起到不可估量的作用。如果置業(yè)顧問(wèn)說(shuō)話僵硬，客戶即使很想買您的樓，最終也會(huì)放棄，因?yàn)槟阋呀?jīng)挫傷了對(duì)方的購(gòu)買信心。相反，如果置業(yè)顧問(wèn)有著良好的素質(zhì)，即使對(duì)方不買樓也會(huì)對(duì)開(kāi)發(fā)商產(chǎn)生良好印象，并且對(duì)方還會(huì)向其親朋好友推介。
售樓必須反復(fù)理解和運(yùn)用一句名言：良言一句三冬暖，惡語(yǔ)傷人六月寒。
四、置業(yè)顧問(wèn)接聽(tīng)客戶電話要?jiǎng)t
閱讀對(duì)象：置業(yè)顧問(wèn)、售樓主管、售樓經(jīng)理
關(guān)鍵詞：接聽(tīng)電話、要?jiǎng)t、親切、簡(jiǎn)潔
記憶點(diǎn)：語(yǔ)氣要親切自然，留下客戶資料、邀請(qǐng)客戶現(xiàn)場(chǎng)參觀。
效用點(diǎn)：幫助置業(yè)顧問(wèn)掌握接聽(tīng)電話技巧，以便更好的留住顧客。
1．接聽(tīng)電話語(yǔ)調(diào)必須親切，吐字清晰易懂，說(shuō)話的速度簡(jiǎn)潔而不冗長(zhǎng)；
2．接聽(tīng)電話人員應(yīng)熟悉樓盤(pán)的詳細(xì)情況及促銷口徑，事先準(zhǔn)備好介紹的順序，做到有條不紊；
3．銷售部人員每人都有義務(wù)和責(zé)任接聽(tīng)電話，外來(lái)的電話響聲不能超過(guò)三下；
4．接聽(tīng)電話時(shí)，必須要親切地說(shuō)：“您好，××廣場(chǎng)（花園），有什么可以幫到您的？”
5．當(dāng)客戶提出問(wèn)題，可以首先告訴客戶，“這條是熱線電話，可不可以留下您的姓名和電話，我換個(gè)電話打給您?！币员阕骱秒娫捵粉櫽涗?；既不影響熱線電話的正常工作，又建立了有效客戶檔案；
6．記錄下客戶的電話之后，向客戶說(shuō)明，可以先簡(jiǎn)單地回答他的一些問(wèn)題，時(shí)間不宜太長(zhǎng)，也不宜太短，通常不超過(guò)三分鐘（在廣告日電話時(shí)間應(yīng)更加縮短）；掌握重點(diǎn)說(shuō)明，吸引對(duì)方前來(lái)現(xiàn)場(chǎng)洽談；
7．在回答問(wèn)題時(shí)應(yīng)做到耐心但又不能太詳細(xì)，以免阻礙其他客戶的電話打進(jìn)來(lái)，回答問(wèn)題最后不要超過(guò)三個(gè)；
8．在回答問(wèn)題時(shí)，盡量強(qiáng)調(diào)現(xiàn)場(chǎng)買樓的人很多，可以邀請(qǐng)客戶到現(xiàn)場(chǎng)售樓部或展銷會(huì)參觀，將會(huì)有專業(yè)的置業(yè)顧問(wèn)為他介紹；
9．在與客戶交談中，盡量問(wèn)到幾個(gè)基本問(wèn)題，即客戶姓名、電話、地址、購(gòu)房意向和信息來(lái)源；
10．在客戶所找人員不在時(shí)，應(yīng)很客氣地詢問(wèn)對(duì)方有何事，可否代為傳話，或者記錄下來(lái)轉(zhuǎn)告被找的人。叫人接聽(tīng)電話時(shí)，不許遠(yuǎn)距離大聲喊叫，而應(yīng)走到被叫人身邊去說(shuō)。放話筒時(shí)動(dòng)作要輕緩；
11．不許對(duì)著話筒咳嗽、打哈欠、嘆氣、浪笑；
12．不許在接聽(tīng)顧客電話時(shí)與其他人搭話。
五、置業(yè)顧問(wèn)待客要求
閱讀對(duì)象：置業(yè)顧問(wèn)、售樓主管、售樓經(jīng)理
關(guān)鍵詞：置業(yè)顧問(wèn)、待客要求。
記憶點(diǎn)：七個(gè)字、六個(gè)勤、五個(gè)請(qǐng)、四步曲、三輕聲、二滿意、一達(dá)到。
效用點(diǎn)：有利于塑造整體形象，創(chuàng)建優(yōu)質(zhì)服務(wù)體系。
一、七個(gè)字：禮（禮貌待人）、勤（勤服務(wù)）、精（精通業(yè)務(wù)）、細(xì)（工作細(xì)心）快（動(dòng)作快捷）、靜（保持環(huán)境安靜）、潔（保持自身和環(huán)境清潔）。
二、六個(gè)勤：手勤（勤幫顧客拿東西）、腳勤（顧客上門立即上前迎接）、眼勤（密切關(guān)注在場(chǎng)顧客動(dòng)靜，顧客有求時(shí)，隨時(shí)提供服務(wù)）、耳勤（注意顧客的呼叫聲）、嘴勤（多向顧客介紹）、腦勤（多思考）。
三、五個(gè)請(qǐng)：請(qǐng)進(jìn)、請(qǐng)坐、請(qǐng)喝茶、請(qǐng)看資料、請(qǐng)指導(dǎo)。
四、四步曲：顧客永遠(yuǎn)是對(duì)的、顧客是開(kāi)發(fā)商的衣食父母、顧客花錢買的是服務(wù)和品質(zhì)、在顧客開(kāi)聲前，置業(yè)顧問(wèn)要先開(kāi)聲向顧客批招呼。
五、三輕聲：走路輕、說(shuō)笑輕、操作輕。
六、二滿意：形象滿意、服務(wù)滿意。
七、一達(dá)到：達(dá)到成交的目的。
六、置業(yè)顧問(wèn)工作程序
閱讀對(duì)象：置業(yè)顧問(wèn)、售樓主管、售樓經(jīng)理、營(yíng)銷副總經(jīng)理
關(guān)鍵詞：置業(yè)顧問(wèn)、工作程序、銷售流程。
記憶點(diǎn)：建立客戶檔案，定時(shí)反饋信息，做好客戶綜合分析。
效用點(diǎn)：理順工作關(guān)系，杜絕混亂現(xiàn)象。
圖示：區(qū)域樓市狀況的整理競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手樓盤(pán)的基本情況（優(yōu)劣勢(shì)分析） 自身樓盤(pán)資料的收集和建立文件和表格的建立 整理吸引買家的優(yōu)越點(diǎn) 拿出自身樓盤(pán)劣勢(shì)應(yīng)對(duì)措施 全面了解樓盤(pán)工程進(jìn)度（搜集客戶信篩選客戶信息訪問(wèn)客戶） 接待來(lái)訪客戶介紹樓盤(pán)情況 解答客戶問(wèn)題 帶客戶參觀樣板房（樓盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)） 為客戶度身訂造買房個(gè)案記錄 與客戶的談話過(guò)程建立客戶檔案信息
反饋給上級(jí) 電話跟蹤客戶（上門拜訪客戶） 再度接待客戶 與客戶簽訂預(yù)購(gòu)書(shū) 提醒客戶交納預(yù)訂樓款 提醒客戶簽定正式認(rèn)購(gòu)合同 售后服務(wù)信息再度反饋 綜合分析與調(diào)研。
一、前期準(zhǔn)備工作
1．熟悉區(qū)域樓市概況、自身樓盤(pán)情況、深刻認(rèn)識(shí)樓盤(pán)自身的素質(zhì)、周邊樓盤(pán)的情況以及所處的環(huán)境等。熟悉及理解銷售資料、確立銷售信心；
（1）熟悉現(xiàn)場(chǎng)特點(diǎn)：熟悉并遵守現(xiàn)場(chǎng)的管理及公司的規(guī)章制度；
（2）銷售資料和工具的準(zhǔn)備，例如：資料夾、計(jì)算器、名片、筆、工裝等；必備的銷售工具以適當(dāng)方式放在適當(dāng)位置，方便取用。如筆不可隨意掛在胸前或衣襟處，可卡在資料夾封面或放于衣袋內(nèi)。計(jì)算器、名片及派發(fā)給客戶的售樓資料放于資料夾內(nèi)。
二、接待規(guī)范
1．站立；
2．迎客；
3．引客；
遠(yuǎn)遠(yuǎn)見(jiàn)到客人向售樓處走來(lái)時(shí)，置業(yè)顧問(wèn)應(yīng)立即手夾準(zhǔn)備好的資料，兩名置業(yè)顧問(wèn)對(duì)稱，分兩側(cè)直立在售樓部門內(nèi)，近門側(cè)而立。當(dāng)客人進(jìn)門，臉帶笑容，主動(dòng)迎上去對(duì)客人說(shuō)：“歡迎光臨”，遞上自己的名片“我是××小姐，先生請(qǐng)過(guò)來(lái)這邊。我?guī)湍鲆幌聵怯罱榻B”等。伸右手指引客人內(nèi)進(jìn)，客在內(nèi)側(cè)走，銷售員在外圍帶動(dòng)。同時(shí)，其他置業(yè)顧問(wèn)應(yīng)及時(shí)補(bǔ)位，保持有人員站立于門口。
請(qǐng)教客戶姓名，然后互相遞換名片，例如接待有頭銜的“經(jīng)理”、“董事長(zhǎng)”、“負(fù)責(zé)人”時(shí)，應(yīng)說(shuō)：“先生這么年輕就是公司的××，實(shí)在不簡(jiǎn)單，哪天有機(jī)會(huì)向您請(qǐng)教成功的秘訣！”如無(wú)頭銜的在介紹到一定的進(jìn)程中你可說(shuō)：“先生儀表出眾，獨(dú)具慧眼能看準(zhǔn)我們的樓盤(pán)，相信不久的將來(lái)一定會(huì)有所作為的！”夫妻同來(lái)參觀或攜帶子女同行的，在先生面前贊美太太，在太太面前贊美她先生，在夫妻面前贊美小孩等。置業(yè)顧問(wèn)要適當(dāng)?shù)墓ЬS客戶，以建立溝通管道，這樣也較容易使客戶形成購(gòu)買意向。
三、介紹樓盤(pán)情況
準(zhǔn)備好樓書(shū)、計(jì)價(jià)表等資料（視聽(tīng)區(qū)）模型、展板介紹示范單位介紹
實(shí)地介紹引客到洽談臺(tái)。
1．模型介紹
·指引客人到模型旁
·介紹外圍情況
·介紹現(xiàn)在所站的位置在那里，方向方位，樓盤(pán)位置、樓盤(pán)配套、路名、附近建筑物、附近配套設(shè)施、公交網(wǎng)絡(luò)、人文景觀等等。
·介紹完后，指引客人到洽談臺(tái)就坐，雙手遞上名片及售樓資料，其他置業(yè)顧問(wèn)及時(shí)遞水、上茶。
2．基本要素介紹
小區(qū)占地規(guī)模、房屋層高、綠化率、小區(qū)配套設(shè)施、發(fā)展商、建筑商、監(jiān)理商、戶型間隔、面積數(shù)、均價(jià)、特價(jià)單位、物業(yè)管理、建筑風(fēng)格、過(guò)往業(yè)績(jī)、目前主力推介單位等等，同時(shí)詢問(wèn)客人需求，了解客人的想法，然后起身帶客到示范單位。
3．參觀樣板間、示范單位
·樣板戶：介紹戶型間隔優(yōu)勢(shì)，實(shí)際的裝修標(biāo)準(zhǔn)，家俱擺設(shè)狀況。
·示范單位：重點(diǎn)突出“示范”性，指引客人如何二次裝修、家私如何布局、間隔開(kāi)間如何改動(dòng)等等。
4．樓盤(pán)實(shí)地介紹（小區(qū)實(shí)景）
·須視各現(xiàn)場(chǎng)的具體特點(diǎn)而定，是否看現(xiàn)場(chǎng)。
·重點(diǎn)是眼見(jiàn)為實(shí)，推介優(yōu)點(diǎn)，結(jié)合現(xiàn)場(chǎng)實(shí)景、人文景觀，揚(yáng)長(zhǎng)避短，強(qiáng)化樓盤(pán)實(shí)景優(yōu)勢(shì)。
·要注意工地現(xiàn)場(chǎng)的安全性。
四、洽談、計(jì)價(jià)過(guò)程
洽談推介詢問(wèn)銷控計(jì)價(jià)求助主管（或經(jīng)理）促進(jìn)成交
1．帶客坐到洽談臺(tái)，推介具體單元，讓客人背對(duì)門，最好能面對(duì)模型效果圖。同時(shí)，其他置業(yè)顧問(wèn)應(yīng)及時(shí)添加茶水。做好配合，營(yíng)造氣氛。
2．根據(jù)客人需求，重點(diǎn)推介一到二個(gè)單元。
3．推薦付款方式。
4．用《計(jì)價(jià)推介表》詳細(xì)計(jì)算樓價(jià)、銀行費(fèi)用及其它費(fèi)用等等。
5．在聲詢問(wèn)銷控，以營(yíng)造銷售氣氛，注意詢問(wèn)銷控的技巧，給銷控人員作提示性詢問(wèn)。
6．關(guān)鍵時(shí)刻應(yīng)主動(dòng)舉手邀請(qǐng)主管促進(jìn)成交，并進(jìn)行互相介紹，對(duì)客人說(shuō)：“這是我們銷售主管，某某經(jīng)理，他對(duì)這個(gè)樓盤(pán)相當(dāng)熟悉，他一定能幫到您及能滿足您的需求”，對(duì)售樓主管說(shuō)：“這是我的客戶某某先生，他是很有誠(chéng)意來(lái)看樓的，我已幫他推介計(jì)算了這個(gè)較好單元”。從而進(jìn)入較實(shí)在的談判、拍板階段。
五、成交進(jìn)程
交臨時(shí)訂金營(yíng)造成交氣氛補(bǔ)足定金簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)跟進(jìn)已購(gòu)客戶（間斷儲(chǔ)備新客戶）
1．當(dāng)客人表示滿意，有購(gòu)買欲望時(shí)，應(yīng)盡快促進(jìn)成交，讓其交足定金，可說(shuō)：“某某先生（小姐），有沒(méi)有帶身份證？”邊說(shuō)邊寫(xiě)認(rèn)購(gòu)書(shū)，即使客人說(shuō)沒(méi)帶也無(wú)妨，可說(shuō)：“簽約時(shí)再補(bǔ)”。
一邊寫(xiě)一邊對(duì)客人說(shuō)：“財(cái)務(wù)在這邊，請(qǐng)過(guò)來(lái)交款”，
“恭喜您成為某某樓盤(pán)的業(yè)主，恭喜您！”
用力握緊客戶的手。
全場(chǎng)報(bào)以熱烈的掌聲，然后大聲對(duì)銷控人員報(bào)告已售出的單元號(hào)。
2．當(dāng)客人要再考慮時(shí)，可利用：
（1）展銷會(huì)優(yōu)惠折扣
（2）展銷時(shí)間性
（3）好單元的珍稀性、唯一性、促使顧客下臨時(shí)訂金，24小時(shí)再補(bǔ)足定金。
3．交定金后，應(yīng)及時(shí)提醒客人下一次繳款時(shí)間、金額、地點(diǎn)及怎樣辦手櫝等等。
4．來(lái)客留電、登記方式
最后必須注意的是，置業(yè)顧問(wèn)要提交原因分析報(bào)告，將該顧客成交的原因進(jìn)行分析，報(bào)告給上級(jí)主管。
七、置業(yè)顧問(wèn)工作方法
閱讀對(duì)象：置業(yè)顧問(wèn)、售樓主管、售樓經(jīng)理、營(yíng)銷副總經(jīng)理
關(guān)鍵詞：工作方法、銷售技巧
記憶點(diǎn)：有條不紊，按照事先設(shè)定的程序工作，靈活掌握售樓技巧。
效用點(diǎn)：掌握工作技巧，促進(jìn)銷售進(jìn)程。
一、接待規(guī)范
1．客戶上門時(shí)，置業(yè)顧問(wèn)必須主動(dòng)面帶笑容上前迎接；
2．須掌握專業(yè)知識(shí)和本樓盤(pán)的所有資料、不準(zhǔn)出現(xiàn)根本性的錯(cuò)誤；
3．所有置業(yè)顧問(wèn)一律站立接待客戶，將樓書(shū)、平面圖等資料和工具放在身前，以便隨時(shí)取用，接待客戶要精神飽滿、面帶笑容，留意客戶的視線和表情，主動(dòng)上前招呼。
4．客戶表明購(gòu)樓之意愿，則請(qǐng)客戶在適當(dāng)?shù)慕徽剠^(qū)入坐，并取出資料為客戶介紹；
A、置業(yè)顧問(wèn)介紹時(shí)，除書(shū)面資料外，若有模型，應(yīng)配合模型加以說(shuō)明；
B、在介紹的過(guò)程中，銷售人員應(yīng)避免拿著資料照本宣科，必須注意客戶的反應(yīng)，以掌握客戶心理及需求，須能判斷客戶是屬于自購(gòu)、代購(gòu)還是咨詢或是競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的探子；
C、隨時(shí)注意自己的形象，因?yàn)槟愦砉荆泊順潜P(pán)，所以必須保持微笑，態(tài)度上要誠(chéng)懇、親切，搏得客戶的好感及信賴；
D、不論成交與否，客戶離去時(shí)，業(yè)務(wù)人員應(yīng)起身相送至大門，并說(shuō)：“謝謝，歡迎再次光臨”；
二、實(shí)地介紹
當(dāng)客戶看完樣板房后，美好的印象還留在腦中，去到實(shí)地因?yàn)闃怯罨蛟诮ㄔO(shè)過(guò)程中或因沒(méi)有裝修，與樣板房大相徑庭，置業(yè)顧問(wèn)要著眼現(xiàn)狀，推介優(yōu)點(diǎn)，結(jié)合現(xiàn)場(chǎng)實(shí)景，人文景觀，強(qiáng)化樓盤(pán)實(shí)景優(yōu)勢(shì)，指引客人如何間隔，如何裝修，再提示出樣板房的布置，讓客戶有一個(gè)美好想象，而下決心購(gòu)買。
三、留客方式
當(dāng)整個(gè)推介過(guò)程完畢時(shí)，而客人確實(shí)需要再三考慮時(shí)，可說(shuō)：“×先生或小姐，請(qǐng)留下電話，如果公司有其它特別優(yōu)惠的單位推出時(shí)，我好通知您。”有很多客戶是不愿意留電話的，所以也可以在參觀樣板房前請(qǐng)他留下記錄：“先生/小姐，麻煩您留個(gè)聯(lián)系電話，我公司只是例外做個(gè)來(lái)方登記”等。留下客戶聯(lián)系方式及咨詢重點(diǎn)，方便日后追蹤洽談。
四、銷售技巧
1．把握“以頭腦行銷，而非以嘴巴行銷”之原則，強(qiáng)調(diào)優(yōu)點(diǎn)，淡化缺點(diǎn)，避免產(chǎn)生類似辯論的場(chǎng)面。
2．避免“我說(shuō)你聽(tīng)”的介紹式，唯有以交談的方式，才容易引起客戶的問(wèn)題，才能有效掌握客戶的需求和想法，了解客戶心理對(duì)產(chǎn)品的喜好度和接受力，然后才能針對(duì)客戶最關(guān)切的因素，予以說(shuō)服。
3．房產(chǎn)銷售屬服務(wù)業(yè)，銷售人員的從業(yè)太太要以“服務(wù)”為宗旨，因此必須加強(qiáng)房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)的吸收，才能以專家的姿態(tài)提供給客戶最好的服務(wù)，從而創(chuàng)造業(yè)績(jī)。
4．在銷售過(guò)程中，可以與客戶交談?shì)p松的話題，但必須把握客戶心理，并注意了解客戶此行的想法及以往的經(jīng)歷，以便吸引客戶，促進(jìn)成交。
五、客戶追蹤
1．置業(yè)顧問(wèn)要主動(dòng)出擊，不可守株待兔，對(duì)于來(lái)過(guò)公司而未成交的客戶（從客戶資料調(diào)查表中查尋），必須主動(dòng)跟蹤聯(lián)系，繼續(xù)了解說(shuō)服；
2．所有售樓人員必須每天做客戶登記，并上交上級(jí)主管，必要時(shí)提出個(gè)人分析匯報(bào)；
3．原則上在客戶上門后3天內(nèi)要第一次追蹤，可用電話或其他方式，并將談話內(nèi)容及結(jié)論加以記錄，以免混淆；
4．追蹤客戶時(shí)，應(yīng)促使對(duì)方回頭，須事前了解客戶前次交談內(nèi)容及答復(fù)，并準(zhǔn)備好幾個(gè)適當(dāng)?shù)恼T因。
六、工作日志
1．每人每天應(yīng)按規(guī)定等繕寫(xiě)工作日志，以利于了解第一線人員的狀況，從而做出適當(dāng)?shù)姆磻?yīng)、調(diào)整或支援；
2．工作日志內(nèi)容必須包括日期、廣告媒體、客戶來(lái)電數(shù)、客戶來(lái)訪數(shù)、成交數(shù)、來(lái)訪客戶資料、提出需求等。
七、收據(jù)、認(rèn)購(gòu)書(shū)
1．收據(jù)、認(rèn)購(gòu)書(shū)由該樓盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)銷售主管領(lǐng)用后，統(tǒng)一使用；
2．銷售人員在收取客人定金前，必須先核對(duì)銷控，確認(rèn)該套間未售出方可讓客人定購(gòu)，并立即通知總銷控；
3．收取定金后，開(kāi)出指定收據(jù)，并與客人簽署一式兩份的認(rèn)購(gòu)書(shū)，雙方各執(zhí)一份；
4．認(rèn)購(gòu)書(shū)上不能擅自涂改，特別是余額一定要細(xì)心填寫(xiě)，聯(lián)系地址應(yīng)填寫(xiě)現(xiàn)在可通高訊地址、郵政編碼及電話；
5．銷售人員根據(jù)認(rèn)購(gòu)書(shū)上資料詳細(xì)填寫(xiě)“客戶資料明細(xì)表”然后按規(guī)定裝好，方便日后查找。
八、銷售報(bào)表及銷售會(huì)議
1．現(xiàn)場(chǎng)銷售主任每天按當(dāng)天銷售填寫(xiě)（日?qǐng)?bào)表）并對(duì)好銷控，做到清晰、明了；
2．每周銷售會(huì)議日，各銷售主管于該日交考勤、報(bào)表、班表、周報(bào)表和銷售報(bào)告各一份，內(nèi)容是：本周該樓盤(pán)銷售情況、客流量存在問(wèn)題等；
3．每月底，各售樓部銷售主管交回該樓盤(pán)“銷售報(bào)表”（根據(jù)“日?qǐng)?bào)表”資料填寫(xiě)）并負(fù)責(zé)對(duì)數(shù)及核算傭金。
八、置業(yè)顧問(wèn)守則
閱讀對(duì)象：置業(yè)顧問(wèn)、售樓主管、售樓經(jīng)理、人事部、營(yíng)銷部監(jiān)、營(yíng)銷副總經(jīng)理、總經(jīng)理
關(guān)鍵詞：守則、合作、行為規(guī)范。
記憶點(diǎn)：素質(zhì)、操作、紀(jì)律。
效用點(diǎn)：幫助置業(yè)顧問(wèn)熟悉開(kāi)發(fā)企業(yè)的基本規(guī)章制度，建立一支遵章守紀(jì)的高效售樓團(tuán)隊(duì)。
一、基本素質(zhì)要求
1．良好的形象 誠(chéng)懇的態(tài)度 熱誠(chéng)的服務(wù) 機(jī)敏的反應(yīng) 堅(jiān)定的信心 流暢的表達(dá) 積極的進(jìn)取=TOPSALES；
2．員工工作應(yīng)積極主動(dòng)，要勇于負(fù)責(zé)。做好自己的職能工作，同時(shí)應(yīng)主動(dòng)協(xié)助其他同事的工作，任何事情應(yīng)做到有始有終；
3．員工應(yīng)追求團(tuán)隊(duì)精神，部門之間、同事之間提倡團(tuán)結(jié)協(xié)作，溝通情況，相互信任，注重整體利益；
4．公司職員應(yīng)主動(dòng)提高、完善自身的專業(yè)水平，關(guān)注市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，捕捉市場(chǎng)信息，對(duì)外注意身形象，不得向外透露有關(guān)公司業(yè)務(wù)的商業(yè)機(jī)密；
5．員工工作要追求效率，遇到問(wèn)題應(yīng)盡快處理，能不過(guò)夜的事情不要拖到第二天。
二、基本操作要求
1．按公司規(guī)定時(shí)間正?？记冢３止菊麧嵭蜗螅?/p>
2．虛心誠(chéng)懇，認(rèn)真負(fù)責(zé)，勤快謹(jǐn)慎，絕對(duì)忠誠(chéng)；
3．嚴(yán)守公司業(yè)務(wù)機(jī)密，愛(ài)護(hù)公司一切工具及設(shè)施；
4．主動(dòng)收集競(jìng)爭(zhēng)者的售樓資料，并及時(shí)向主管匯報(bào)；
5．業(yè)績(jī)不靠運(yùn)氣而來(lái)，唯有充實(shí)自我，努力不懈，才能成為成功者；
6．經(jīng)驗(yàn)是從實(shí)踐中積累而來(lái)，對(duì)任何上門顧客均應(yīng)視為可能成交之客戶而予以熱情接待；
7．同事間的協(xié)調(diào)和睦與互相幫助，能營(yíng)造一個(gè)良好的工作環(huán)境、并提高工作效率；
三、基本紀(jì)律
1．所有員工應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家各項(xiàng)法律、法規(guī)。做一個(gè)合格的公民；
2．所有員工應(yīng)熱愛(ài)公司、熱愛(ài)公司的事業(yè)。并珍惜公司的財(cái)產(chǎn)、聲譽(yù)、形象；
3．員工除正常休假外，必須準(zhǔn)時(shí)上下班，不得遲到、早退；
4．員工要嚴(yán)守公司紀(jì)律，遵守公司規(guī)章制度，保守公司機(jī)密，維護(hù)公司的責(zé)任與義務(wù)；
5．尊重別人、尊重別人的勞動(dòng)，尊重別人的選擇、尊重別人的隱私；
6．員工要注重自己的外表形象，要以整齊端莊的儀表、溫文爾雅的舉止，贏得合作伙伴的信任；
7．員工在工作時(shí)要有分明的上下級(jí)關(guān)系，欣然接受上級(jí)的指示并努力付諸實(shí)施。嚴(yán)格遵守公司各部門的規(guī)章制度，須準(zhǔn)時(shí)參加所屬的名種例會(huì)，按時(shí)向所屬的主管人員遞交各類工作報(bào)表；
8．職員應(yīng)自覺(jué)維護(hù)公司形象，注意保持售樓部的安靜整潔，嚴(yán)禁喧嘩、嬉戲、吃零食等所有破壞銷售部整體形象的行為，不準(zhǔn)在公共場(chǎng)所化妝、換裝，不能擅入其它部門，以免影響其它部門工作。不允許在上班時(shí)間隨便外了，如遇特殊事情必須由主管級(jí)以上領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)；
9．工作時(shí)間內(nèi)不允許打私人電話，確實(shí)有事打電話應(yīng)做到長(zhǎng)話短說(shuō)，不能超過(guò)三分鐘；
10．不許有冷淡客戶、對(duì)來(lái)訪客戶視而不見(jiàn)或出言粗魯與客戶爭(zhēng)吵事件（現(xiàn)象）發(fā)生；
11．職員不能進(jìn)行有損公司的私人交易活動(dòng)，不能以公司名義進(jìn)行任何損公利已的私人行為及進(jìn)行任何超出公司所指定范圍之外的業(yè)務(wù)，如有此類行為，須承擔(dān)因此引起的一切法律責(zé)任，公司有權(quán)終止聘任合同，并追究客其法律責(zé)任戶轉(zhuǎn)讓樓盤(pán)；
·未經(jīng)公司許可，不得私自代已購(gòu)客戶轉(zhuǎn)讓樓盤(pán)；
·不得私自接受他人委托代售樓盤(pán)；
·對(duì)于未經(jīng)授權(quán)之事，不得擅自答應(yīng)客戶之要求；
·未經(jīng)公司許可，任何人不得修改合同條款。
12．員工要愛(ài)護(hù)公司財(cái)產(chǎn)，凡屬人為損壞公司財(cái)產(chǎn)的，公司有權(quán)要求賠償，公司所配備使用的貴重財(cái)產(chǎn)，在離退職時(shí)應(yīng)交還公司；
13．在辦公室內(nèi)嚴(yán)禁吸煙，保持清新的工作環(huán)境。
員工違反公司管理制度，公司視情況給予如下處分：
有如下行為，給予警告、扣發(fā)部分至全部工資或獎(jiǎng)金；
1．無(wú)正當(dāng)理由拒絕執(zhí)行上司的指令；
2．未經(jīng)允許擅離工作崗位，影響工作；
3．因工作責(zé)任心不強(qiáng)造成工作重大失誤；
4．對(duì)上司有不禮貌的言行舉止；
5．工作時(shí)間不專心本職工作，隨便串崗聊天說(shuō)笑；
6．一個(gè)月遲到多次者；
7．一個(gè)月曠工兩天者；
有如下行為者，公司給予開(kāi)除并不予任何經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償：
1．向客戶索要回扣；
2．挪用、盜竊公司的資金、財(cái)產(chǎn)；
3．刑事犯罪；
4．蓄意破壞公司財(cái)產(chǎn)；
5．一個(gè)月內(nèi)無(wú)故曠工三次以上；
6．泄露公司商業(yè)情報(bào)，以公司名義私自拓展業(yè)務(wù)，進(jìn)行私下交易；
7．在同行業(yè)中兼職。
九、置業(yè)顧問(wèn)業(yè)務(wù)守則
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關(guān)鍵詞：業(yè)務(wù)守則、貼心建議。
記憶點(diǎn)：團(tuán)隊(duì)協(xié)作精神、職業(yè)道德、進(jìn)取心。
效用點(diǎn)：通過(guò)訂立業(yè)務(wù)守則，約束規(guī)范置業(yè)顧問(wèn)行為，建立高效的銷售隊(duì)伍。
一、良好的團(tuán)隊(duì)協(xié)作精神：任何一個(gè)置業(yè)顧問(wèn)，都是售樓部這個(gè)團(tuán)隊(duì)中的一員，因而要求每位置業(yè)顧問(wèn)必須具備團(tuán)隊(duì)協(xié)同作戰(zhàn)的精神，不允許出現(xiàn)互相排斥的現(xiàn)象。
給售樓領(lǐng)導(dǎo)的貼心建議：一旦出現(xiàn)互斥現(xiàn)象，領(lǐng)導(dǎo)不可掉以輕心，因?yàn)檫@會(huì)對(duì)售樓部這個(gè)整體造成毀滅性破壞，應(yīng)該立即著手解決勾心斗角的現(xiàn)象，杜絕此類現(xiàn)象的發(fā)生。
給置業(yè)顧問(wèn)的貼心建議：如果你不重視培養(yǎng)自己的團(tuán)隊(duì)協(xié)作精神，那么你就會(huì)失去許多東西：包括同事友情、和諧的人際關(guān)系、被上級(jí)提拔的機(jī)會(huì)等等。那么你就會(huì)孤立的存在于這個(gè)團(tuán)隊(duì)，當(dāng)你需要人家?guī)椭臅r(shí)候，就沒(méi)有人會(huì)向你援手，并且久而久之，上級(jí)發(fā)現(xiàn)你缺乏團(tuán)隊(duì)精神，完全可能炒你的魷魚(yú)。記住，只有協(xié)作才能創(chuàng)造花贏的局面。
二、良好的職業(yè)道德：用人先用品德。----個(gè)人，即使其能力再?gòu)?qiáng)，如果品質(zhì)不好，也堅(jiān)決不能用。一些置業(yè)顧問(wèn)常常假公濟(jì)私（私自拿回扣）、搶同事客戶、泄露公司機(jī)密、誹謗同事和公司、損壞公司財(cái)物。
給售樓領(lǐng)導(dǎo)的貼心建議：對(duì)這類型人員，上級(jí)主管應(yīng)對(duì)其進(jìn)行教育，如果教育無(wú)效，無(wú)論其業(yè)績(jī)多么輝煌，都要毫不惋惜地辭退，因?yàn)槠焚|(zhì)不好的人，就象一個(gè)毒瘤，不予以割除，就可能危及整個(gè)生命。
給置業(yè)顧問(wèn)的貼心建議：任何企業(yè)和個(gè)人都不喜歡品質(zhì)不好的人，因?yàn)槠焚|(zhì)不好的人只會(huì)給集體給他人造成負(fù)面影響。俗話說(shuō)：若要人不知，除非已莫為。世界上沒(méi)有不透風(fēng)的墻。千萬(wàn)不可有僥幸心理，事情往往就壞在僥幸心理上，有些人總是僥幸的認(rèn)為，我就做這一次，下次不會(huì)再做了?？赡闶欠裰?，也許就這一次，就影響了你整個(gè)的人生，與同事相處，切不可打同事的小報(bào)告。打同事小報(bào)告的人，等于換了一種方式打自己的小報(bào)告，明天人家就會(huì)打你的小報(bào)告。有話就當(dāng)面說(shuō)清楚，不可背后放言。如果你工作在一個(gè)和諧的工作環(huán)境中，心情也是暢快的。如果你缺乏良好的職業(yè)道德，你就會(huì)成為同事眼中的污點(diǎn)，同事之間不和，你的心情就會(huì)受到影響而變得抑郁，這又是何苦呢？請(qǐng)記?。浩焚|(zhì)是金。
三、良好的進(jìn)取心：如果置業(yè)顧問(wèn)缺乏進(jìn)取心，是不可能精通業(yè)務(wù)技能的，也就不可能干出不凡業(yè)績(jī)，并且還會(huì)影響其他人，削弱同事的進(jìn)取心。
給售樓領(lǐng)導(dǎo)的帖心建議：對(duì)缺乏進(jìn)取的置業(yè)顧問(wèn)，領(lǐng)導(dǎo)不要輕易采取辭退的做法，因?yàn)槠浔举|(zhì)上并不壞，只是惰性強(qiáng)點(diǎn)而已。而應(yīng)對(duì)其教育，最好是先做他的朋友，以朋友而不是以上司的身份去開(kāi)導(dǎo)他，要用拉家常的方式，這樣人家比較容易接受，如果你擺出一副領(lǐng)導(dǎo)的姿態(tài)，效果往往適得其反，他會(huì)認(rèn)為你在說(shuō)教，對(duì)你的話充耳不聞。如果開(kāi)導(dǎo)一次不行，再來(lái)第二次、第三次，不要放棄，記住，人都是通情的。如果你的開(kāi)導(dǎo)沒(méi)有見(jiàn)效，并不是對(duì)方孺子不教也，而是你的方法不得當(dāng)，再選取另一條道路吧，只要你不達(dá)目的不罷休，你會(huì)成功的。越是難教育的職員，如果你能開(kāi)導(dǎo)成功，越能顯示出你的非凡才能，也說(shuō)明你是適合當(dāng)領(lǐng)導(dǎo)的。如果你放棄，你就不是一個(gè)好領(lǐng)導(dǎo)。
給置業(yè)顧問(wèn)的貼心建議：現(xiàn)時(shí)有一個(gè)流行的話：今天不努力工作，明天就要努力找工作。這話是很有道理的，一個(gè)人，工作的目的無(wú)非是為了掙錢，你就會(huì)碌碌無(wú)為，就會(huì)在看到別人取得成績(jī)時(shí)而心中酸酸的不是滋味，與其如此，何不培養(yǎng)自己積極的進(jìn)取心呢？工作著是快樂(lè)的，當(dāng)你的惰性“起床”的時(shí)候，你就趕快想想失業(yè)的失落和艱難，這樣你就會(huì)戰(zhàn)勝自己。人生最大的快樂(lè)，就是在工作中取得成績(jī)?？鞓?lè)的事，你為休不做呢？別再得過(guò)且過(guò)了，趕快行動(dòng)吧，成績(jī)和快樂(lè)在等你呢，你的家人也在等頭著分享你的成績(jī)和快樂(lè)呢。
十、置業(yè)顧問(wèn)的基本要求
閱讀對(duì)象：置業(yè)顧問(wèn)、售樓主管、售樓經(jīng)理、人事部、營(yíng)銷部監(jiān)、營(yíng)銷副總經(jīng)理、總經(jīng)理
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記憶點(diǎn)：形象、服務(wù)、語(yǔ)言表達(dá)、職業(yè)道德、專業(yè)素質(zhì)、團(tuán)隊(duì)精神、公關(guān)、穩(wěn)重。
效用點(diǎn)：制定置業(yè)顧問(wèn)的基本要求，培訓(xùn)置業(yè)顧問(wèn)，以便建立一支高素質(zhì)、高效率、協(xié)同作戰(zhàn)的售樓隊(duì)伍
一、良好的形象儀表：置業(yè)顧問(wèn)是開(kāi)發(fā)商銷售第一線的排頭兵，擔(dān)負(fù)著直接與顧客接觸的重任，因而要求置業(yè)顧問(wèn)有良好的形象儀表，但這并不是說(shuō)，一定要長(zhǎng)得漂亮英俊，只要五官端莊就行，但一定要空戴整齊清潔，儀態(tài)端莊大方，禮貌待人。
二、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)態(tài)度：在接待來(lái)訪顧客時(shí)，要做到三個(gè)“主動(dòng)”，即主動(dòng)向顧客打招呼、主動(dòng)安排顧客入座、主動(dòng)拿售樓資料給顧客看。一切以顧客為中心，在與顧客的接觸中，一定要彬彬有禮，不允許有任何對(duì)顧客不滿的情緒發(fā)生，要具有很強(qiáng)的親和力，堅(jiān)持“顧客是上帝”的原則。
三、流暢的表達(dá)能力：在語(yǔ)言表達(dá)上，一定要達(dá)到流暢的程度，說(shuō)理發(fā)性強(qiáng)、邏輯思維謹(jǐn)密。
四、良好的職業(yè)道德：不損公肥私、損人利已，不在背后說(shuō)長(zhǎng)道短，嚴(yán)守公司機(jī)密，離職后不到公司的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手企業(yè)去任職，不說(shuō)公司壞話，善于團(tuán)結(jié)同事、樂(lè)于助人，不打小報(bào)告、不打擊報(bào)復(fù)，嚴(yán)格遵守公司的規(guī)章制度，積極進(jìn)取，努力學(xué)習(xí)業(yè)務(wù)知識(shí)。
五、良好的專業(yè)素質(zhì)：具有一定的專業(yè)知識(shí)，對(duì)營(yíng)銷和房地產(chǎn)有一定的了解，熟悉當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)政策法規(guī)。如果是新手，要求具有好學(xué)精神，在很短時(shí)間里全面熟悉專業(yè)知識(shí)，提升自已的專業(yè)素質(zhì)。
六、良好團(tuán)隊(duì)協(xié)作精神：善于處理同事之間、部門之間、上下級(jí)之間的關(guān)系，一切以公司整體利益為重，在工作上相互協(xié)作，不拖后腿。
七、較強(qiáng)的公關(guān)能力：銷售與公關(guān)是一脈相承的，銷售隸屬于公關(guān)范疇，對(duì)顧客要善于公關(guān)，變潛在顧客為目標(biāo)顧客，努力達(dá)成交易。
八、穩(wěn)重扎實(shí)處變不驚：要求置業(yè)顧問(wèn)辦事沉穩(wěn)，具有應(yīng)付各種復(fù)雜事情和突發(fā)性事件的能力。
十一、置業(yè)顧問(wèn)的義務(wù)
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記憶點(diǎn)：不忘自己的義務(wù)，多為公司集體著想。
效用點(diǎn)：制訂出置業(yè)顧問(wèn)的義務(wù)，進(jìn)行義務(wù)教育，能增強(qiáng)企業(yè)的向心力。
一、積極維護(hù)開(kāi)發(fā)商的形象：不做任何有損于開(kāi)發(fā)商形象的事情、不說(shuō)任何有損于開(kāi)發(fā)商形象的話，將開(kāi)發(fā)商形象放在自身形象之上。破到有損于開(kāi)發(fā)商形象的事情，要及時(shí)予以制止，不能熟視無(wú)睹、聽(tīng)之任之。
二、維護(hù)公司財(cái)產(chǎn)安全：有義務(wù)對(duì)公司的任何財(cái)產(chǎn)安全負(fù)責(zé)。
三、同事之間互相監(jiān)督：無(wú)論下級(jí)、上級(jí)還是同級(jí)，都有義務(wù)監(jiān)督權(quán)，發(fā)現(xiàn)同事中有損公司或他人形象和利益、拒不執(zhí)行公司指令、違反公司規(guī)章制度等等不良行為者，應(yīng)予以制止，制止不果時(shí)，應(yīng)及時(shí)向上級(jí)主管匯報(bào)。
四、尊重領(lǐng)導(dǎo)團(tuán)結(jié)同事：對(duì)上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)要尊重，不向上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)討價(jià)還價(jià)，對(duì)同事要團(tuán)結(jié)。
五、高風(fēng)亮節(jié)寬宏大度：不斤計(jì)較，在集體利益與個(gè)人利益發(fā)生沖突時(shí)，要先從集體角度考慮，積極維護(hù)集體利益，先集體后個(gè)人，先人后已。
六、發(fā)揚(yáng)主人翁精神：在干好本職工作的同時(shí)，要積極為公司整體發(fā)展著想，多向公司提出理化建議，為公司建設(shè)竭盡全力。
十二、置業(yè)顧問(wèn)心理素質(zhì)
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記憶點(diǎn)：控制心態(tài)、保持樂(lè)觀精神
效用點(diǎn)：淡化矛盾、融洽關(guān)系
置業(yè)顧問(wèn)使終出現(xiàn)在營(yíng)銷第一線，要面對(duì)面與顧客打交道，而顧客又來(lái)自社會(huì)各領(lǐng)域各階層，其性格也千差萬(wàn)別。如果置業(yè)顧問(wèn)缺乏良好的心理素質(zhì)，就會(huì)嚴(yán)重制約銷售業(yè)績(jī)，因而要求置業(yè)顧問(wèn)必須具備良好的心理素質(zhì)，在與顧客打交道時(shí)，無(wú)論顧客做了什么事，說(shuō)了什么話，都要笑臉相待，一笑泯恩仇，置業(yè)顧問(wèn)要提高自身心理素質(zhì)，可以從以下幾占點(diǎn)入手：
一、控制水平心態(tài)：不要讓自已易怒，易躁，要將心態(tài)控制在一條水平線上，保持心態(tài)起伏的幅度不要太大，碰上喜事不要過(guò)于激動(dòng)，遇上壞事不要過(guò)于悲傷，使終保持一份平靜的恬淡心情。
二、培養(yǎng)樂(lè)觀精神：凡事都往好的方面想，當(dāng)顧客提出異常舉動(dòng)時(shí)，不防試著往好的方面去思考，這樣容易將自己與顧客在同一情感線上。也就容易理解客戶的言行。
三、保持一份童心：孩童是天真浪漫的，培養(yǎng)一份童心，會(huì)有助于融洽主客關(guān)系。
四、洞明世事：平明多學(xué)點(diǎn)心理、哲學(xué)、佛學(xué)方面的知識(shí)，研究一下人性，掌握人的一些本質(zhì)特征，當(dāng)你能夠深刻領(lǐng)悟人性和世事時(shí)你就能做到遇事不亂、不躁、不驚不努。
五、移花接木：碰上不順心的事情時(shí)，不防采用移花接木的方法，在你情緒激動(dòng)時(shí)，趕快想想人生美好的事情，在這一方面有且于淡化你目前的惡劣心情，比如想想這個(gè)月的輝煌業(yè)績(jī)，什么事情讓你最欣慰就想什么。
六、來(lái)點(diǎn)阿Q精神：當(dāng)碰上刁蠻、粗暴顧客時(shí)，來(lái)點(diǎn)阿Q精神勝利法，能幫助你平靜自己。比如換種思考方式；對(duì)方這么無(wú)禮，不是更能反襯出自己的優(yōu)秀嗎？
十三、物業(yè)優(yōu)點(diǎn)的整理
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關(guān)鍵詞：物業(yè)優(yōu)點(diǎn)、整理、位置、環(huán)境
記憶點(diǎn)：物業(yè)優(yōu)點(diǎn)的十六大項(xiàng)目
效用點(diǎn)：整理物業(yè)優(yōu)點(diǎn)，強(qiáng)化洽談效果
一、地理位置：離市區(qū)的距離、附近居民的層次定位、附近市政重要設(shè)施、政策對(duì)所在地的行下定位、所在地未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)等。
二、環(huán)境：區(qū)域環(huán)境（大環(huán)境）、小區(qū)環(huán)境（小環(huán)境）、樓盤(pán)周圍的知名建筑、附近的景區(qū)、小區(qū)內(nèi)的人工景觀等。
三、規(guī)劃：附近行政規(guī)劃、小區(qū)內(nèi)規(guī)劃、未來(lái)發(fā)展規(guī)劃。
四、交通：附近公交線路、小區(qū)內(nèi)開(kāi)通的巴士。
五、文化：小區(qū)文化的定位、周邊文化設(shè)施（公共文化、教育、體育場(chǎng)所、書(shū)城等）、小區(qū)內(nèi)文化設(shè)施（學(xué)校、文化場(chǎng)所、體育設(shè)施、小區(qū)報(bào)刊、講座等）。
六、配套：與樓盤(pán)相關(guān)的配套設(shè)施，如飲食、文化、體育、娛樂(lè)、休閑、教育、銀行、商場(chǎng)、消防、智能化系統(tǒng)等。
七、開(kāi)發(fā)商實(shí)力：開(kāi)發(fā)商信譽(yù)、過(guò)往開(kāi)發(fā)情況、開(kāi)發(fā)商的資金實(shí)力情況等。
八、樓盤(pán)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)：其它樓盤(pán)所不具備的或優(yōu)天其它樓盤(pán)的各項(xiàng)優(yōu)點(diǎn)。
九、樓盤(pán)區(qū)域優(yōu)勢(shì)：樓盤(pán)在所在區(qū)域的各項(xiàng)優(yōu)勢(shì)。
十、戶型設(shè)計(jì)：在戶型設(shè)計(jì)上的優(yōu)點(diǎn)，，如通風(fēng)性能好、無(wú)暗房、隱梁隱柱等
十一、用材：建筑用材、裝修裝飾用材。
十二、價(jià)格：樓盤(pán)價(jià)格的高低（高，高得有理；低，低得心動(dòng)）
十三、價(jià)值：保值情況、升值潛力。
十四、物業(yè)管理：管理公司資質(zhì)及知名度、管理方法、保安隊(duì)伍、服務(wù)等
十五、歷史記錄：樓盤(pán)自開(kāi)發(fā)以來(lái)有哪些業(yè)績(jī)？
十六：市場(chǎng)關(guān)注度：樓盤(pán)在市場(chǎng)上受到公眾關(guān)注程度。
將以上十六個(gè)項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)整理出來(lái)了，在與顧客洽談時(shí)就能有的放矢。以上優(yōu)勢(shì)整理出來(lái)后，一定要打印在一張紙上，與售樓書(shū)一起，放在文件夾中。并且一定要將這些優(yōu)點(diǎn)料熟于心，在顧客問(wèn)到時(shí)，要對(duì)答流。
四、銷售現(xiàn)場(chǎng)的準(zhǔn)備
房地產(chǎn)銷售現(xiàn)場(chǎng)的準(zhǔn)備是銷售前準(zhǔn)備的非常重要的一環(huán)。誠(chéng)意客戶在接收到樓盤(pán)銷售的信息后，決定來(lái)到現(xiàn)場(chǎng)參觀，現(xiàn)場(chǎng)狀況將直接影響其購(gòu)買行為。一般來(lái)說(shuō)現(xiàn)場(chǎng)工作包括售樓處（模型）、看樓通道、樣板房、形象墻、戶外廣告牌、燈箱、大型廣告牌、導(dǎo)示牌、彩旗、示范環(huán)境、施工環(huán)境等。
（一）售樓處
售樓處又稱為售樓中心，主要是向顧客介紹樓盤(pán)和展示樓盤(pán)形象的地方，同時(shí)也是客戶作出購(gòu)買決定并辦理相關(guān)手續(xù)的地方。因此，其地點(diǎn)的選擇和裝修設(shè)計(jì)風(fēng)格都要精心安排。
1．售樓處位置選擇應(yīng)遵循以下原則：
2．售樓處的設(shè)計(jì)布置原則
（1）功能分區(qū)明確，一般設(shè)有：門前廣場(chǎng)、停車場(chǎng)、接待區(qū)、洽談區(qū)、展示區(qū)、放像區(qū)、辦公區(qū)、客戶休息室、兒童游戲室、衛(wèi)生間、儲(chǔ)藏室、更衣室等；
（2）進(jìn)入銷售中心前要有明確的導(dǎo)示，如掛旗、燈桿旗、彩旗、指示牌燈等；
（3）入口廣場(chǎng)上要有渲染氛圍的彩旗、花籃、氣球、綠化等，在空間夠大時(shí)，還可以布置水體、假山石、花架、休閑椅等；
（4）銷售中心的內(nèi)外空間要盡可能通透；
（5）接待區(qū)要布置在離入口處較近，且方便業(yè)務(wù)員看到來(lái)往客戶的位置；
（6）在接待區(qū)要通過(guò)背景板營(yíng)造視覺(jué)焦點(diǎn)，背景板可以展示樓盤(pán)的LOGO（標(biāo)志）、名稱，也可以用圖片展示一種氛圍；接待區(qū)的燈光要經(jīng)特別處理，做到整體和局部的結(jié)合，天花的造型要特別；
（7）室內(nèi)燈光要明亮，重點(diǎn)的地方要有燈光配合作為強(qiáng)調(diào)，如展板、燈箱、背景板等；
（8）要配合樓盤(pán)性質(zhì)營(yíng)造氛圍，如普通住宅的溫馨，高檔住宅的尊貴豪華，寫(xiě)字樓的莊重等；
（9）主賣點(diǎn)要有明確的展示，如：展板、圖片及實(shí)體展示；
（10）展示區(qū)要與洽談區(qū)相臨或溶為一體；
（11）內(nèi)部空間要盡可能通透，其凈高度一般不得低于3.6m，如果整體空間的尺度較小，或有特殊要求時(shí)，高度可另外考慮；
（12）在必要的地方布置小飾品和綠植；
（13）接待臺(tái)的尺寸一般是：長(zhǎng)不得小于3.0m，寬為65～5cm，高度在68～75cm之間；
（14）洽談桌的尺寸D≤80cm.
(二)看樓通道
看樓通道是連接售樓處和樣板房（或現(xiàn)場(chǎng)實(shí)景單位）之間的交通通道?？礃峭ǖ缿?yīng)注意以下幾點(diǎn)：
1．看樓通道的選擇以保證線路盡可能短和安全通暢為原則；
2．要保證通道充足的采光或照明；
3．最好要有利于施工組織，盡可能不要形成地盤(pán)分割；
4．對(duì)于有轉(zhuǎn)折的地方或不符合人的行為功能的地方要有提示，如高低不平、頂梁過(guò)低等地方；
（三）樣板房
房地產(chǎn)項(xiàng)目在預(yù)售時(shí)，由于置業(yè)者在產(chǎn)生購(gòu)買行為時(shí)看不到完整的房屋狀況，因此，樣板房的制作主要是讓客戶在此之前對(duì)所購(gòu)買物業(yè)有一個(gè)直觀的感覺(jué)和印象。樣板房裝修布置應(yīng)表現(xiàn)真實(shí)，同時(shí)在具體選擇和裝修上要注意以下原則：
1．樣板房選擇的基本原則
（1）選擇主力戶型、主推戶型；
（2）設(shè)在朝向、視野和環(huán)境較好的位置；
（3）設(shè)在可方便由售樓處到達(dá)的位置；
（4）（多層樓花）盡可能設(shè)在一樓或低樓層；
（5）（高層現(xiàn)樓）一般設(shè)在較高樓層；
（6）（高層樓花）一般布置在4～6層。如果小區(qū)環(huán)境已做好，或周邊景觀好，也可以利用施工吊籠或臨時(shí)電梯作垂直交通工具，布置在盡可能高的樓層。
2．樣板房裝修原則
（1）裝修應(yīng)充分展示戶型空間的優(yōu)勢(shì)；
（2）要有統(tǒng)一的標(biāo)識(shí)系統(tǒng)（如門前戶型說(shuō)明、所送家私電器的標(biāo)識(shí)）；
（3）針對(duì)空間的使用要給客戶進(jìn)行引導(dǎo)（特別是難點(diǎn)戶型和大面積戶型）；
（4）裝修的風(fēng)格和檔次要符合項(xiàng)目定位和目標(biāo)客戶定位。如：經(jīng)濟(jì)型用房要著力展示空間的實(shí)際使用功能即展示空間的實(shí)用性，小戶型住宅可從空間的有效性和生活的情調(diào)兩方面展示，高檔物業(yè)著力表現(xiàn)其尊貴豪華和突出品位；內(nèi)部展示的電器、家私、小飾品都應(yīng)協(xié)調(diào)；但裝修風(fēng)格也可新潮別致，風(fēng)格獨(dú)特；
（5）色彩明快溫馨，能煽情；
（6）家私的整體風(fēng)格要統(tǒng)一，不可零亂；
（7）做工要精細(xì)；
（8）光線要充足；
（9）對(duì)于周邊有安全網(wǎng)的樣板房，其窗、陽(yáng)臺(tái)與圍板間保留約30cm的間隔，用以綠化；
（10）樣板房門前要設(shè)置鞋架或發(fā)放鞋套，最好可以讓客戶直接進(jìn)入；
（11）在樣板房上兩層陽(yáng)臺(tái)等入口處設(shè)擋板，以防施工掉物，給客戶造成安全性不強(qiáng)的印象。
（四）形象墻、圍墻裝修原則
(五)環(huán)境示范
室外空間要進(jìn)行專項(xiàng)環(huán)境設(shè)計(jì)，根據(jù)空間的大小可設(shè)置水體造型，如噴泉、疊泉等。游泳池要與環(huán)境結(jié)合緊密，也可結(jié)合假山石休閑坐椅花架也可考慮；綠植和草花類一般都是必需；在住宅開(kāi)盤(pán)時(shí)最好選擇多些時(shí)令花卉，以渲染氣氛。
（六）施工環(huán)境
施工現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)保持干凈、整潔有條理。施工現(xiàn)場(chǎng)的組織與管理水平直接代表著建筑施工公司的水平及實(shí)力，而建筑施工公司的水平及實(shí)力又直接影響著房地產(chǎn)產(chǎn)品的質(zhì)量，因此在選擇合格的施工公司后，對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境的維護(hù)和有序的管理，將直接影響到項(xiàng)目的形象和市場(chǎng)中的口碑；從而影響到消費(fèi)者的購(gòu)買信心。
（七）模型
模型主要用于在無(wú)法完整直接地看到樓盤(pán)實(shí)際效果時(shí)，用來(lái)告之客戶完成后樓盤(pán)的完整形象；同時(shí)，也方便業(yè)務(wù)員給客戶講解時(shí)指明具體戶型的位置，方位；模型一般包括社區(qū)整體規(guī)劃大模型、分戶模型、局部模型、環(huán)境模型和區(qū)域模型。
整體規(guī)劃模型用于表現(xiàn)項(xiàng)目的具體位置、周邊的景觀、配套和小區(qū)布局以及中心庭院等，整體樓盤(pán)模型的常規(guī)比例為：1：150。
分戶模型主要用在實(shí)體樣板房和交樓標(biāo)準(zhǔn)不能展示全部戶型時(shí)，方便客戶對(duì)戶型的實(shí)際布局和戶內(nèi)空間大小尺寸進(jìn)行了解，常規(guī)比例1：25。
局部模型主要用于樓盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)及其它模型都不能充分表現(xiàn)的局部，可以是建筑的陽(yáng)臺(tái)、建筑的空中花園、建筑的屋項(xiàng)或屋頂會(huì)所，也可以是建筑的一段外墻、建筑內(nèi)墻、小區(qū)或戶外的環(huán)境局部、會(huì)所的局部等；但這些往往是樓盤(pán)的主買點(diǎn)或主要需要展示的地方；比例可以根據(jù)實(shí)際任意確定。
環(huán)境模型主要用在樓盤(pán)的環(huán)境面積較大或特色明顯但通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)又無(wú)法展示的情況下采用。
區(qū)域模型主要用在樓盤(pán)所在區(qū)域主要為規(guī)劃中或建設(shè)中，而實(shí)際看到的現(xiàn)狀相對(duì)零亂時(shí)采用。
（八）廣告牌、燈箱、導(dǎo)示牌、彩旗等
當(dāng)項(xiàng)目位置處于非主干道或是銷售中心位置不便發(fā)現(xiàn)時(shí)，廣告牌、燈箱、導(dǎo)示牌、彩旗的作用就非常明顯。一方面他們可以將項(xiàng)目的重要信息（如位置、咨詢電話等）在更廣闊的地域向外發(fā)布，更重要的是它們可以將客戶從主干道或是其熟悉的地方引導(dǎo)至項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)，同時(shí)對(duì)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)氣氛起到烘托的作用。
五、影響項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)的其他因素
受市場(chǎng)供求關(guān)系的影響，房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售推出時(shí)機(jī)至關(guān)重要，周邊市場(chǎng)項(xiàng)目推售和工程進(jìn)度是決定項(xiàng)目進(jìn)入市場(chǎng)銷售的重要因素之一。其他相應(yīng)工作有：價(jià)格制定；樓書(shū)、單張等樓盤(pán)資料印刷完畢；樣板房、商場(chǎng)會(huì)所外裝修完工；樓梯條幅、形象墻等現(xiàn)場(chǎng)包裝到位；開(kāi)通銷售熱線；制定認(rèn)購(gòu)期的推出單位和優(yōu)惠措施等。
案例：某項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)其他影響因素
如深圳某項(xiàng)目，可進(jìn)入市場(chǎng)銷售的前提條件有：
1．工程進(jìn)度：部分項(xiàng)目封頂，形象可向購(gòu)樓者展示；
2．商場(chǎng)會(huì)所封頂，外裝修完畢并對(duì)外進(jìn)行形象展示；
3．庭院部分綠化完成，部分配套設(shè)施，如游泳池可投入使用；
4．售樓現(xiàn)場(chǎng)裝修完畢。可充分展示賣點(diǎn)：
——售樓處氣派大方、井然有序，著意營(yíng)造認(rèn)購(gòu)氣氛；
——實(shí)體樣板房，豪華高檔，充分煸情；
——看樓通道整潔，導(dǎo)示清晰明確。
第二節(jié) 銷售實(shí)施與管理
一、銷售實(shí)施階段的劃分
銷售實(shí)施階段的劃分是根據(jù)市場(chǎng)銷售規(guī)律、工程進(jìn)度及形象配合等因素進(jìn)行。由于實(shí)實(shí)情況的不可預(yù)見(jiàn)性，后期的策略應(yīng)根據(jù)本項(xiàng)目的實(shí)際銷售情況、工程進(jìn)度以及同期市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況再進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。
按項(xiàng)目銷售時(shí)間及進(jìn)度，可將房地產(chǎn)銷售分為以下幾個(gè)階段：
預(yù)熱期、強(qiáng)銷期、持續(xù)銷售期、尾盤(pán)期，如下表（一個(gè)銷售期為12個(gè)月的項(xiàng)目劃分）
階段 | 時(shí)間 | 累計(jì)銷售量大約 |
預(yù)熱期 | 開(kāi)盤(pán)前1~2個(gè)月 | 5~10% |
強(qiáng)銷期 | 開(kāi)盤(pán)后1~2個(gè)月（2個(gè)月） | 40~50% |
持續(xù)銷售期 | 開(kāi)盤(pán)后1~2個(gè)月（4個(gè)月） | 70~80% |
尾盤(pán)期 | 開(kāi)盤(pán)后1~2個(gè)月（4個(gè)月） | 90~95% |
二、銷售實(shí)施各階段的市場(chǎng)推廣策略
房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售能否成功是建立在成功的推廣策略的基礎(chǔ)之上，因此房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售階段往往是由發(fā)展商、代理商和廣告公司共同完成。由于房地產(chǎn)銷售的特殊性，房地產(chǎn)推廣策略往往前置于各個(gè)銷售期1~2個(gè)月。結(jié)合實(shí)際的案例，我們總結(jié)出不同銷售階段的推廣策略：
（一）預(yù)熱期的推廣策略
這個(gè)階段的推廣策略主要是整個(gè)項(xiàng)目的形象推廣，不需要涉及具體的情況，主要是讓目標(biāo)客戶知道整個(gè)項(xiàng)目的主題概念和倡導(dǎo)生活方式等。這是整個(gè)樓盤(pán)的檔次、定位的最重要的階段。這個(gè)階段需要進(jìn)行售樓處、樓書(shū)的設(shè)計(jì)及樣板的制作，并包括適量的廣告推廣，如有必要還可以進(jìn)行電子樓書(shū)的準(zhǔn)備工作，此階段的推廣工作是各階段中相當(dāng)重要的。
這個(gè)階段廣告公司的工作顯得特別重要，他不是簡(jiǎn)單地將發(fā)展商和代理商所創(chuàng)意的主題通過(guò)平面方式表現(xiàn)出來(lái)，更重要的是如何讓消費(fèi)者能夠接受項(xiàng)目的主題。
（二）強(qiáng)銷期的推廣策略
這個(gè)階段的推廣策略主要是預(yù)熱期的形象推廣與實(shí)際樓盤(pán)的品質(zhì)相結(jié)合，來(lái)進(jìn)一步深化項(xiàng)目主題，并讓消費(fèi)者切身感受到我們的宣傳是實(shí)實(shí)在在的。例如，對(duì)于居住環(huán)境的宣傳可結(jié)合園林的規(guī)劃設(shè)計(jì)，生活空間的暢想可結(jié)合戶型，生活的方便快捷可結(jié)合社區(qū)內(nèi)外的配套等不同的方式進(jìn)行。這個(gè)階段的推廣主要是以廣告推廣和活動(dòng)推廣為主，廣告推廣主要是積聚大量的人氣，而活動(dòng)推廣可以豐富項(xiàng)目的主題，獲得目標(biāo)客戶的認(rèn)同感.。
在這個(gè)階段廣告推廣一般由廣告公司和代理商共同完成，活動(dòng)推廣則主要由發(fā)展商和代理商配合完成。
（三）持續(xù)銷售期的推廣策略
在持續(xù)銷售階段，由于該階段時(shí)間較長(zhǎng)，銷售相對(duì)較為困難，對(duì)整個(gè)項(xiàng)目是否能夠?qū)崿F(xiàn)成功銷售尤為關(guān)鍵，因此在這個(gè)階段除了平面廣告以外，還要有大量的促銷活動(dòng)來(lái)支持。在這個(gè)階段，平面廣告需要根據(jù)前一階段的銷售總結(jié)，針對(duì)已成交客戶某些需求特征，變化推廣主題來(lái)吸引客戶。而活動(dòng)推廣主要是為了在較長(zhǎng)的持續(xù)銷售中保持人氣，并吸引前一階段的準(zhǔn)客戶成交。
對(duì)于平面廣告主要是由代理商和廣告公司共同來(lái)確定并推行，而促銷則需要發(fā)展商和代理商配合來(lái)完成。
（四）尾盤(pán)期的推廣策略
在尾盤(pán)期，一般不以華麗廣告，而主要以裝修、配套等工程不斷竣工的形象廣告為主，并輔助以適量的價(jià)格策略。
該階段的工作主要是以代理商和廣告公司為主。
三、銷售實(shí)施各階段的銷售策略
房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)入銷售階段，通過(guò)前期項(xiàng)目定位及各銷售階段的總結(jié)，可得出下一階段的銷售策略。
（一）預(yù)熱期的銷售策略
房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展越來(lái)越理性，置業(yè)者在購(gòu)房時(shí)都會(huì)反復(fù)比較和挑選，尋求性價(jià)比最高的物業(yè)，多注重眼見(jiàn)為實(shí)；對(duì)比于現(xiàn)樓，置業(yè)者對(duì)樓花的信心相對(duì)不足，因此，入市的時(shí)機(jī)一方面取決于當(dāng)時(shí)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)狀況，更重要地取決于入市時(shí)的工程形象和展示是否到位。
一般來(lái)說(shuō)，項(xiàng)目在正式進(jìn)入市場(chǎng)前都要有一個(gè)預(yù)熱及提前亮相的階段，一般說(shuō)來(lái)，有以下幾種作用：
1．不具備銷售條件，但需要提前發(fā)布將要銷售的信息以及吸引客戶等待；
2．面對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，提前預(yù)銷，可分流競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的部分客戶；
3．為了在開(kāi)盤(pán)時(shí)能達(dá)到開(kāi)門紅，先行在市場(chǎng)中建立一定知名度和客戶基礎(chǔ)；
4．對(duì)目標(biāo)客戶及市場(chǎng)進(jìn)行測(cè)試，為正式開(kāi)盤(pán)時(shí)的銷售策略提供準(zhǔn)確依據(jù)。
（二）強(qiáng)銷期的銷售策略
此階段一般為項(xiàng)目正式進(jìn)入市場(chǎng)開(kāi)始銷售，在此階段項(xiàng)目會(huì)投入大量的廣告、推廣費(fèi)用，一般還配合有開(kāi)盤(pán)儀式以及其它各種促銷活動(dòng)等。相應(yīng)此階段的銷售數(shù)量及能力需求也較高。
強(qiáng)銷期內(nèi)需注意以下問(wèn)題：
1．順應(yīng)銷售勢(shì)頭，保持較充足的房源供應(yīng)量，否則有可能造成客戶資源的浪費(fèi)，如需要保留房號(hào)，數(shù)量不宜超過(guò)總量的15%；
2．此階段現(xiàn)場(chǎng)熱銷氣氛非常重要，困此應(yīng)加強(qiáng)促銷，不要輕易停止，可根據(jù)實(shí)際情況變換不同方式，以保持熱銷場(chǎng)面；
3．價(jià)格調(diào)整一定不能一次太多，一般每次不應(yīng)超過(guò)1%，但在客戶可接受的前提下，可采用小步慢跑式（即提價(jià)可多次，但每次較少）。
4．此階段為項(xiàng)目的最關(guān)鍵階段，如在市場(chǎng)中成功建立入市形象及市場(chǎng)認(rèn)同感，則為持續(xù)期奠定了較好基礎(chǔ)。
（三）持續(xù)銷售期的策略
當(dāng)項(xiàng)目通過(guò)大規(guī)模廣告及促銷后，逐漸進(jìn)入平穩(wěn)的銷售期，此階段即為持續(xù)銷售期。此期間上門客戶量逐漸趨于平穩(wěn)，廣告量也不如前段那么大，因此此階段應(yīng)多根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)和剩余房源挖掘個(gè)性進(jìn)行銷售。
如深圳某項(xiàng)目，因其緊靠山景公園，樓盤(pán)最大賣點(diǎn)為山景高尚住宅，因此，朝向山景的單位在前期銷售較好。銷售在進(jìn)入持續(xù)銷售期后，剩余大量房源為無(wú)山景的住宅，此時(shí)及時(shí)發(fā)掘這部分房的價(jià)值，發(fā)現(xiàn)住宅背山面水在風(fēng)水上是大吉，故對(duì)此部分單位主推此賣點(diǎn)，吸引大量重風(fēng)水的客戶成交，很快起到效果。
（四）尾盤(pán)期的策略
項(xiàng)目進(jìn)入尾盤(pán)，尾盤(pán)銷售速度明顯減緩，項(xiàng)目入伙臨近，銷售問(wèn)題尤其突出。一是剩余房號(hào)可供客戶選擇的范圍小，剩余戶型集中中戶型設(shè)計(jì)相對(duì)不合理或總價(jià)高無(wú)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力；二是部分戶型定位與區(qū)位環(huán)境不符合。
進(jìn)入尾期后，一般剩下的銷售額即為開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)，因此解決此部分的銷售對(duì)開(kāi)發(fā)商特別關(guān)鍵，解決尾盤(pán)應(yīng)注意：
1．即考慮售價(jià)，也要考慮時(shí)間。即尾盤(pán)不能追求高價(jià)格，因追求高價(jià)而不能變現(xiàn)，反而增加風(fēng)險(xiǎn)；
2．可多考慮現(xiàn)樓因素多做促銷。
四、銷售工作流程
為了確保銷售工作有序、快捷、準(zhǔn)確地進(jìn)行，通常銷售工作依如下程序開(kāi)展：
程序一：客戶接待與談判
該項(xiàng)工作由銷售人員負(fù)責(zé)，此項(xiàng)工作銷售人員必須按照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行。其它財(cái)務(wù)、工程及物業(yè)管理方面的專業(yè)人員可在銷售經(jīng)理指示及銷售人員的請(qǐng)求下協(xié)同下工作。
程序二：定金收取及認(rèn)購(gòu)合同簽訂
該項(xiàng)工作由銷售人員與財(cái)務(wù)人員配合完成，認(rèn)購(gòu)合同由財(cái)務(wù)人員統(tǒng)一保管，在使用前由銷售人員按順序號(hào)領(lǐng)用，由銷售人員與客戶共同簽定。在簽定認(rèn)購(gòu)合同前必須與銷售經(jīng)理核定房號(hào)，然后才能通知收取定金。
定金必須由財(cái)務(wù)人員直接收取并開(kāi)具收據(jù)，財(cái)務(wù)人員在收取定金時(shí)，必須做好房號(hào)的再次核實(shí)，以及認(rèn)購(gòu)合同的核查工作，然后即刻做好賬目記錄，這些記錄包括房號(hào)、收取金額、合同編號(hào)、業(yè)主姓名、聯(lián)系地址及電話等。
程序三：交納首期房款、簽訂正式樓宇買賣合同
認(rèn)購(gòu)合同中一般都約定有著期房款交納的具體時(shí)間（一般為簽定認(rèn)購(gòu)合同后7~15日內(nèi)，具體天數(shù)因不同城市不同項(xiàng)目而定），約定時(shí)間到達(dá)前2日，由銷售人員負(fù)責(zé)提醒客戶預(yù)備首付款，并將反饋情況向財(cái)務(wù)人員通報(bào)，并在到期日配合財(cái)務(wù)人員做好收取工作。
首期款直接由財(cái)務(wù)人員收取，同時(shí)向客戶開(kāi)具收據(jù)及付清首期證明。若客戶選擇首期分期付款的，同時(shí)還要簽訂《首期分期付款協(xié)議》，完成后須做好賬目記錄。
憑《付清首期證明》，工作人員原則上應(yīng)即刻與客戶簽訂正式樓宇買賣合同，并收回認(rèn)購(gòu)合同，并向客戶說(shuō)明余款交納期限及銀行按揭事宜。
在此過(guò)程中銷售人員應(yīng)做好客戶接待、指引工作，并協(xié)助做好有關(guān)事宜解釋工作。
程序四：交納余款或辦理按揭
該項(xiàng)工作由財(cái)務(wù)人員及專職人員（開(kāi)發(fā)公司、銀行、公證機(jī)關(guān)、保險(xiǎn)公司等）負(fù)責(zé)完成，銷售人員須做好客戶接待、指引工作，在銷售經(jīng)理指示及有關(guān)專職人員要求下配合完成有關(guān)工作。
程序五：其它售后服務(wù)工作
其它售后服務(wù)包括在已購(gòu)房客戶的回訪、客戶提出有關(guān)申請(qǐng)的跟進(jìn)與落實(shí)、項(xiàng)目入住手續(xù)的協(xié)助辦理等。在這些服務(wù)過(guò)程中，銷售人員必須樹(shù)立一次生意、終生客戶的宗旨，一方面將客戶發(fā)展成為忠袂客戶以創(chuàng)造新的銷售機(jī)會(huì)，同時(shí)在市場(chǎng)中還可以為企業(yè)樹(shù)立一個(gè)良好的行業(yè)形象。
五、銷售管理
（一）客戶接待的管理
銷售中心銷售人員的客戶接待可參考以下要求：
第一步：客戶推開(kāi)售樓處大門服務(wù)即開(kāi)始。
1．客戶推開(kāi)大門是我們服務(wù)的開(kāi)始；
2．從此他就是我們的終身客戶。
第二步：攜帶資料離座迎客、問(wèn)好、自我介紹。
1．第一時(shí)間起身迎接，同時(shí)問(wèn)好、自我介紹；
2．問(wèn)候、自我介紹語(yǔ)一定使用規(guī)范：您好！歡迎看房。我是某某某（講清自己的名字）。
第三步：介紹展板內(nèi)容。
1．按次序進(jìn)行介紹，盡量突出賣點(diǎn)；
2．聲音柔和，音調(diào)不宜過(guò)高；
3．用語(yǔ)文明；
4．介紹簡(jiǎn)單、專業(yè)。
第四步：請(qǐng)客入座，講解樓書(shū)。
1．一定使用規(guī)范用語(yǔ)：請(qǐng)那邊入座，讓我們給您詳細(xì)介紹好嗎？
2．介紹屬實(shí)、詳細(xì)、專業(yè)；
3．不得詆毀別的樓盤(pán)。
第五步：帶客戶看房。
1．一定要親自帶客戶看房；
2．使用規(guī)范用語(yǔ)：請(qǐng)隨我來(lái)或請(qǐng)往這邊走；
3．走在客戶前，替客戶開(kāi)門、操作電梯；
4．在樣板房重點(diǎn)把握最大限度突出賣點(diǎn)；
5．不得詆毀別的樓盤(pán)。
第六步：替客戶設(shè)計(jì)購(gòu)買方案。
1．在尊重客戶的前提下，才可作消費(fèi)引導(dǎo)；
2．方案設(shè)計(jì)合理可行，且不能出錯(cuò)；
3．房號(hào)提供一定準(zhǔn)確。
第七步：作好客戶登記。
1．在尊重客戶的前提下，要求客戶填寫(xiě)登記表；
2．客戶執(zhí)意不留電話，不得勉強(qiáng)；
3．將客戶特征及購(gòu)買意向及時(shí)記錄，以方便后續(xù)跟進(jìn)。
第八步：禮貌送客至銷售中心大門口。
1．面帶微笑，主動(dòng)替客戶開(kāi)門；
2．使用規(guī)范用語(yǔ)：再見(jiàn)，歡迎再來(lái)！
3．目送客戶走出五十米外。
第九步：如客戶表達(dá)認(rèn)購(gòu)意向，則可以收取定金開(kāi)據(jù)收據(jù)。
1．定金一定由銷售經(jīng)理（或銷售經(jīng)理指定的銷售人員）收??；
2．定金一定要有二人以上核數(shù)；
3．開(kāi)出的收據(jù)一定注明房號(hào)、金額（大小寫(xiě)）、交款方式；
第十步：簽署認(rèn)購(gòu)合同。
1．認(rèn)購(gòu)合同一般由銷售代表填寫(xiě)；
2．認(rèn)購(gòu)合同不得填寫(xiě)錯(cuò)誤；
3．填寫(xiě)完的認(rèn)購(gòu)合同一定要在其他工作人員審核無(wú)誤后才能與客戶簽署。
第十一步：提醒客戶交首期款（房款）。
到達(dá)約定時(shí)間前，一般需要提前幾天提醒客戶預(yù)備首期房款，提醒時(shí)注意方式和語(yǔ)氣。
第十二步：簽署商品房買賣合同。
1．合同一定先用鉛筆填寫(xiě)，在客戶和同事確認(rèn)后，用簽字筆謄寫(xiě)，注意擦掉鉛筆印跡；
2．買方簽名一定是本人或有買方書(shū)面委托（必須是公證后的）的代理人；
3．客戶領(lǐng)取合同一定要簽名登記。
第十三步：通知辦理按揭。
1．提前七天第一次通知客戶，講清客戶必須攜帶的資料，辦理的地方、時(shí)間；
2．提前三天第二次提醒客戶；
3．提前一天第三次通知客戶；
第十四步：協(xié)助辦理入住手續(xù)。
1．態(tài)度更加主動(dòng)，必要時(shí)親自帶往管理處；
2．一定向客戶表示祝賀。
第十五步：隨時(shí)向客戶提供房地產(chǎn)市場(chǎng)信息。
1．客戶入住以后，了解他們的居住情況；
2．有了新的房地產(chǎn)信息后，在客戶不拒絕的前提下，可以向客戶繼續(xù)提供，保持長(zhǎng)期聯(lián)系。
（二）銷售現(xiàn)場(chǎng)的管理
銷售現(xiàn)場(chǎng)的管理可以遵循以下原則進(jìn)行
1．樓盤(pán)客戶資源共享
如遇上兩個(gè)以上客戶對(duì)同一物業(yè)有意向，應(yīng)遵循成交優(yōu)先原則，先交定金者先得。
2．客戶登記，隨時(shí)跟進(jìn)
銷售人員每人應(yīng)有各自客戶登記本，簡(jiǎn)要記錄自己接待客戶及每次跟進(jìn)情況。每個(gè)客戶記一頁(yè)，連續(xù)登記，不留空頁(yè)或撕頁(yè)；銷售經(jīng)理有權(quán)隨時(shí)抽查跟蹤及記錄情況。
3．現(xiàn)場(chǎng)接待輪序
銷售經(jīng)理負(fù)責(zé)具體項(xiàng)目的值班安排，現(xiàn)場(chǎng)（含公司）接待遵循以下原則：
現(xiàn)場(chǎng)接待客戶須問(wèn)詢已經(jīng)接受公司其他同事服務(wù)；詢問(wèn)方式必須自然、貼近，尊重客戶，語(yǔ)氣和緩親切，如：“您好！”、“以前來(lái)過(guò)嗎？”、“拿到過(guò)我們的資料嗎？”、“了解我們的資料嗎？”
4．業(yè)務(wù)交叉情況處理
確定前后順序以上門客戶登記本/進(jìn)線電話登記本為準(zhǔn)，誰(shuí)接待時(shí)間在前，另一銷售人員自動(dòng)退出。
5．實(shí)習(xí)銷售人員進(jìn)入售樓處
現(xiàn)場(chǎng)觀摩滿一周后方可參與接電話和輪序接待，沒(méi)有其它銷售人員在場(chǎng)時(shí)可接待客戶；處理客戶如遇困難應(yīng)及時(shí)向銷售經(jīng)理反映，由銷售經(jīng)理或指定的其他銷售人員輔導(dǎo)銷售。
6．權(quán)限控制
銷售經(jīng)理負(fù)責(zé)具體樓盤(pán)銷售組織，嚴(yán)格控制優(yōu)惠折扣，業(yè)務(wù)人員一概不得承諾各種額外折扣和優(yōu)惠條件，據(jù)實(shí)推介。如遇特殊情況，須向銷售經(jīng)理請(qǐng)示后確定。
7．發(fā)揚(yáng)團(tuán)隊(duì)作戰(zhàn)精神，互諒互讓，尊重同事勞動(dòng)。
（三）房號(hào)管理
售前一定統(tǒng)一安排房號(hào)（經(jīng)書(shū)面確認(rèn)），對(duì)整層保留、交叉保留、自然保留進(jìn)行計(jì)劃。對(duì)外有統(tǒng)一的售價(jià)和房源結(jié)合的資料，每天關(guān)注房號(hào)的變動(dòng)。
房號(hào)管理應(yīng)遵循以下原則：
1．房號(hào)管理必須由專人負(fù)責(zé)，銷售人員在收取定金前必須通知房號(hào)管理者，確定房號(hào)允許銷售后，方可辦理收取定金手續(xù)。
2．房號(hào)管理者必須以客戶辦理定房手續(xù)作為銷控房號(hào)的標(biāo)準(zhǔn)，任何咨詢或誠(chéng)意表示均不視同成交，其他客戶如有交付定金行為，以辦理定房手續(xù)時(shí)間先后為準(zhǔn)。
3．發(fā)生交易（即客戶辦理定房手續(xù)）后，房號(hào)管理者必須立即做好書(shū)面記錄，并通知其他銷售人員停止向客戶推薦此房號(hào)。
第三節(jié) 促銷方式
市場(chǎng)環(huán)境中，促銷逐漸成為整個(gè)銷售過(guò)程中不可或缺的一環(huán)。不同的促銷方式的組合對(duì)銷售有很大的幫助。在房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售中，各種媒體包括報(bào)紙、雜志、電視、網(wǎng)絡(luò)，對(duì)項(xiàng)目的目標(biāo)客戶到底有多大影響力？如何讓客戶真正了解開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品，如何讓一個(gè)項(xiàng)目得到市場(chǎng)的認(rèn)同，建立起客戶對(duì)項(xiàng)目的信心和關(guān)注度？這些問(wèn)題，在促銷過(guò)程中都需要仔細(xì)考慮。
一、特定階段的促銷方式
（一）預(yù)熱期普遍優(yōu)惠折扣
項(xiàng)目銷售的預(yù)熱階段，整體價(jià)格策略一般采用“低開(kāi)高走，超值價(jià)入市，集聚人氣，步步走高”的方式，預(yù)熱期可以普遍以較高價(jià)目表付款方式低1~2%的優(yōu)惠折扣。
（二）配合活動(dòng)營(yíng)銷的優(yōu)惠
活動(dòng)營(yíng)銷在銷售過(guò)程是一種重要的促銷方式，一般采取“抽折扣”的優(yōu)惠方式；各次活動(dòng)中的優(yōu)勝者或抽獎(jiǎng)幸運(yùn)兒購(gòu)房可獲得比價(jià)目表低1~2%的優(yōu)惠或一年物業(yè)管理費(fèi)、相近價(jià)格的家用電器、會(huì)所金卡等。
（三）老業(yè)主帶新客戶的優(yōu)惠
房地產(chǎn)銷售，置業(yè)者之間口碑相傳已成為促銷方式的一種，因此老業(yè)主帶新客戶成了相當(dāng)重要的促銷模式。為鼓勵(lì)老業(yè)主帶新客戶，促進(jìn)成交實(shí)現(xiàn)，在實(shí)際操作過(guò)程中常給予一定的優(yōu)惠，比如雙方均可參加抽獎(jiǎng)。優(yōu)惠的方式可以多種多樣，例如，一年物業(yè)管理費(fèi)、會(huì)所金卡、一年停車費(fèi)、家用電器、廚衛(wèi)裝修套餐等。
（四）特別節(jié)日優(yōu)惠
一些特別節(jié)日也是開(kāi)展促銷活動(dòng)時(shí)機(jī)，如公開(kāi)發(fā)售當(dāng)天、封頂日、入住日、會(huì)所開(kāi)放日等項(xiàng)目工程重大階段性紀(jì)念日，優(yōu)惠方可采取對(duì)銷售有比較大沖擊的方式。例如，發(fā)放一套特價(jià)房，參加抽此大獎(jiǎng)的必須是自公布此優(yōu)惠條件起至抽獎(jiǎng)日已下正式定金的準(zhǔn)業(yè)主，抽中者已下定的單元可獲一定的折扣。
（五）尾盤(pán)期難點(diǎn)戶型優(yōu)惠
尾盤(pán)通常剩余的是一些難點(diǎn)單元，可采取每日一套特價(jià)房推出，較當(dāng)日價(jià)目表有較大的優(yōu)惠方式。
二、特定項(xiàng)目的促銷方式
（一）高檔住宅的促銷
根據(jù)以往對(duì)高檔住宅客戶的一般分析，這個(gè)群體了解項(xiàng)目信息的主要途徑并不是廣告，促使其購(gòu)買的因素更不是廣告。他們更注重對(duì)產(chǎn)品本身的認(rèn)同，更注重產(chǎn)品在業(yè)界的口碑和形象，他們是相當(dāng)理性和自我的。
對(duì)這樣一個(gè)客戶群，應(yīng)該以什么樣的形式將信息傳遞給他們？活動(dòng)營(yíng)銷是可選擇的方式之一。
由知名專家將項(xiàng)目展示給客戶，這本身就體現(xiàn)了開(kāi)發(fā)商對(duì)自己產(chǎn)品強(qiáng)大的信心，這種信心通過(guò)一種誠(chéng)實(shí)、客觀的方式傳遞給客戶，建立起企業(yè)務(wù)實(shí)、不張揚(yáng)的良好形象，較之直接的平面廣告，更易打消客戶的懷疑和戒備心理。
（二）普通住宅的促銷
工薪階層通常屬于實(shí)惠型買家，促銷方式多采用讓利的方式。讓利的形式可以有許多種。在實(shí)際操作中，針對(duì)工薪階層的促銷方式，多采用卡、折、送、獎(jiǎng)等多種付款方式形式促銷。
1．卡
在預(yù)熱期應(yīng)為開(kāi)盤(pán)蓄積人氣，留住誠(chéng)意客戶，開(kāi)盤(pán)開(kāi)出氣勢(shì)。發(fā)送制作精美的卡，成為置業(yè)者身份標(biāo)志，可以強(qiáng)化開(kāi)發(fā)商和樓盤(pán)的品牌。
卡一般為不拋棄型卡，制作工藝精美，本身具有收藏價(jià)值，同時(shí)成為VIP。讓持卡者優(yōu)先選房號(hào)、享受額外優(yōu)惠折扣、免費(fèi)入托、免費(fèi)使用會(huì)所、免費(fèi)贈(zèng)閱；也可以讓持卡者在指定時(shí)間內(nèi)無(wú)條件退房等優(yōu)惠。
2．折
針對(duì)工薪階層，折扣是非常實(shí)惠且有用的方式。折扣點(diǎn)可以劃分不同檔次，可選擇開(kāi)盤(pán)一星期內(nèi)、促銷活動(dòng)當(dāng)日、封頂一星期內(nèi)購(gòu)房，按先后順序享受不同優(yōu)惠。
3．送
配合促銷活動(dòng)以及戶型推廣策略，可采用送家電、送裝修、送會(huì)員卡、物業(yè)管理費(fèi)的方式。根據(jù)不同的促銷目的，選擇不同的贈(zèng)送等。如為消化朝向、景觀不好、戶型不好的單位，可采取送裝修、車位等高價(jià)值、實(shí)用的贈(zèng)品方式。
4．獎(jiǎng)
促銷活動(dòng)期間，誠(chéng)意客房戶，采取抽獎(jiǎng)方式，獎(jiǎng)品及數(shù)量可根據(jù)誠(chéng)意客戶數(shù)量靈活調(diào)整。
5．多種形式付款
可選擇提供多種付款形式。如一次性付款在一定時(shí)間內(nèi)享受少量的折扣等方式。
（三）寫(xiě)字樓項(xiàng)目及商用物業(yè)的促銷
寫(xiě)字樓項(xiàng)目和商業(yè)物業(yè)的促銷除借鑒以上方式外，由于其具有辦公性質(zhì)，客戶又主要是企業(yè)（商家、連鎖店等）、個(gè)人創(chuàng)業(yè)者、商界人士、辦事機(jī)構(gòu)和代辦處、自由職業(yè)者、居家辦公一體的SOHO一族等，針對(duì)這些客戶還可以降低公司運(yùn)營(yíng)成本，提供商務(wù)配套服務(wù)等角度來(lái)考慮，如送裝修期物業(yè)管理費(fèi)，每個(gè)公司提供若干固定車位等。
第四節(jié) 銷售參考資料匯編
一、《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》第一條 發(fā)布房地產(chǎn)廣告，應(yīng)當(dāng)遵守《中華人民共和國(guó)廣告法》、《中華人民共和國(guó)城市房地
產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國(guó)土地管理法》及國(guó)家有關(guān)廣告監(jiān)督管理和房地產(chǎn)管理
的規(guī)定。第二條 本規(guī)定所稱房地產(chǎn)廣告，指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)權(quán)利人、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)
發(fā)布的房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)售、預(yù)租、出售、出租、項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓以及其它房地產(chǎn)項(xiàng)目介紹的
廣告。居民私人及非經(jīng)營(yíng)性售房、租房、換房廣告，不適用本規(guī)定。
第三條 房地產(chǎn)廣告必須真實(shí)、合法、科學(xué)、準(zhǔn)確，符合社會(huì)主義精神文明建設(shè)要求，不得
欺騙和誤導(dǎo)公眾。第四條 凡下列情況的房地產(chǎn)，不得發(fā)布廣告：（一）在未經(jīng)依法取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地上開(kāi)發(fā)建設(shè)的；（二）在未經(jīng)國(guó)家征用的集體所有的土地上建設(shè)的；（三）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的； （四）預(yù)售房地產(chǎn)，但未取得該項(xiàng)目預(yù)售許可證的；（五）權(quán)屬有爭(zhēng)議的；（六）違反國(guó)家有關(guān)規(guī)定建設(shè)的；（七）不符合工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)驗(yàn)收不合格的；（八）法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止的其它情形。第五條 發(fā)布房地產(chǎn)廣告，應(yīng)當(dāng)具有或者提供下列相應(yīng)真實(shí)、合法、有效的證明文件：（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)權(quán)利人、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照或者其它主體資
格證明；（二）建設(shè)主管部門頒發(fā)的項(xiàng)目土地使用權(quán)證明；（三）土地主管部門頒的項(xiàng)目土地使用權(quán)證明；（四）工程竣工驗(yàn)收合格證明；（五）發(fā)布房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)售、出售廣告，應(yīng)當(dāng)具有地方政府建設(shè)主管部門頒發(fā)的預(yù)售、銷售許可證明；出租、項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓廣告，應(yīng)當(dāng)具有相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)證明；（六）中介機(jī)構(gòu)發(fā)布所代理的房地產(chǎn)項(xiàng)目廣告，應(yīng)當(dāng)提供業(yè)主委托證明；（七）工商行政管理機(jī)關(guān)規(guī)定的其它證明。第六條 房地產(chǎn)預(yù)售、銷售廣告，必須載明以下事項(xiàng)：（一）開(kāi)發(fā)企業(yè)名稱； （二）中介服務(wù)機(jī)構(gòu)代理銷售的，載明該機(jī)構(gòu)名稱；（三）預(yù)售或者銷售許可證書(shū)號(hào)。廣告中僅介紹房地產(chǎn)項(xiàng)目名稱的，可以不必載明上述事項(xiàng)。第七條 房地產(chǎn)廣告不得含有風(fēng)水、占卜等封建迷信內(nèi)容，對(duì)項(xiàng)目情況進(jìn)行的說(shuō)明、渲染，
不得有悖社會(huì)良好風(fēng)尚。第八條 房地產(chǎn)廣告中涉及所在權(quán)或者使用權(quán)的，所有或者使用的基本單位應(yīng)當(dāng)是有實(shí)際
意義的完整的生產(chǎn)、生活空間。第九條 房地產(chǎn)廣告中對(duì)價(jià)格有表示的，應(yīng)當(dāng)清楚表示為實(shí)際的銷售價(jià)格，明示價(jià)格的有
效期限。 第十條 房地產(chǎn)中表現(xiàn)項(xiàng)目位置，應(yīng)以從該項(xiàng)目到達(dá)某一具體參照物的現(xiàn)有交通干道的實(shí)
際距離表示，不得以所需時(shí)間來(lái)表示距離。房地產(chǎn)廣告中的項(xiàng)目位置示意圖，應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確、清楚，比例恰當(dāng)。第十一條 房地產(chǎn)廣告中涉及的交通、商業(yè)、文化教育設(shè)施及其他市政條件等，如在規(guī)劃
或者建設(shè)中，應(yīng)當(dāng)在廣告中注明。第十二條 房地產(chǎn)廣告中涉及面積的，應(yīng)當(dāng)表明是建筑面積或者使用面積。第十三條 房地產(chǎn)廣告涉及內(nèi)部結(jié)構(gòu)、裝修裝飾的，應(yīng)當(dāng)真實(shí)、準(zhǔn)確。預(yù)售、預(yù)租商品房廣告，不得涉及裝修裝飾內(nèi)容。第十四條 房地產(chǎn)廣告中不得利用其他項(xiàng)目的形象、環(huán)境作為本項(xiàng)目的效果。第十五條 房地產(chǎn)廣告中使用建筑設(shè)計(jì)效果圖或者模型照片的，應(yīng)當(dāng)在廣告中注明。第十六條 房地產(chǎn)廣告中不得出現(xiàn)融資或者變相融資的內(nèi)容，不得含有升值或者投資回報(bào)
的承諾。第十七條 房地產(chǎn)廣告中涉及貸款服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)載明提供貸款的銀行名稱及貸款額度、年
期。第十八條 房地產(chǎn)廣告中不得含有廣告主能夠?yàn)槿胱≌咿k理戶口、就業(yè)、升學(xué)等事項(xiàng)的承
諾。第十九條 房地產(chǎn)廣告中涉及物業(yè)管理內(nèi)容的，應(yīng)當(dāng)符合國(guó)家有關(guān)規(guī)定；涉及尚未實(shí)現(xiàn)的
物業(yè)管理內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)在廣告中注明。第二十條 房地產(chǎn)廣告中涉及資產(chǎn)評(píng)估的，應(yīng)當(dāng)表明評(píng)估單位、估價(jià)師和評(píng)估時(shí)間；使用
其他數(shù)據(jù)、統(tǒng)計(jì)資料、文摘、引用語(yǔ)的，應(yīng)當(dāng)真實(shí)、準(zhǔn)確，表明出處。第二十一條 違反本規(guī)定發(fā)布廣告，依照《廣告法》有關(guān)條款處罰，《廣告法》無(wú)具體處罰
條款的，由廣告監(jiān)督管理機(jī)關(guān)責(zé)令停止發(fā)布，并可對(duì)違法行為人處以三萬(wàn)元以下的
罰款。第二十二條 本規(guī)定自一九九七年二月一日起施行。
二、《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》
第一章 總則
第一條 為了加強(qiáng)房地產(chǎn)中介服務(wù)管理，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，保障房地產(chǎn)活動(dòng)當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》，制定本規(guī)定。第二條 凡從事城市房地產(chǎn)中介服務(wù)的，應(yīng)遵守本規(guī)定。 本規(guī)定所稱房地產(chǎn)中介服務(wù)，是指房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等活動(dòng)的總稱。 本規(guī)定所稱房地產(chǎn)咨詢，是指為房地產(chǎn)活動(dòng)當(dāng)事人提供法律法規(guī)、政策、信息、技術(shù)等方面服務(wù)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。 本規(guī)定所稱房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，是指對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行測(cè)算，評(píng)定其經(jīng)濟(jì)價(jià)值和價(jià)格的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。 本規(guī)定所稱房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)，是指為委托人提供房地產(chǎn)信息和居間代理業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。 第三條 國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門歸口管理全國(guó)房地產(chǎn)中介服務(wù)工作。 省、自治區(qū)、直轄市建設(shè)行政主管部門歸口管理本行政區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)中介服務(wù)工作。 直轄市、市、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門（以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)管理部門）管理本行政區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)中介服務(wù)工作。
第二章 中介服務(wù)人員資格管理
第四條 從事房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)的人員，必須是具有房地產(chǎn)及相關(guān)專業(yè)中等以上學(xué)歷，有與房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)相關(guān)的初級(jí)以上專業(yè)技術(shù)職稱并取得考試合格證書(shū)的專業(yè)技術(shù)人員。 房地產(chǎn)咨詢?nèi)藛T的考試辦法，由省、自治區(qū)人民政府建設(shè)行政主管部門和直轄市房地產(chǎn)管理部門制訂。 第五條 國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員資格認(rèn)證制度。 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員分為房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)員。 第六條 房地產(chǎn)估價(jià)師必須是經(jīng)國(guó)家統(tǒng)一考試、執(zhí)業(yè)資格認(rèn)證，取得《房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格證書(shū)》，并經(jīng)注冊(cè)登記取得《房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)證》的人員。未取得《房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)證》的人員，不得以房地產(chǎn)估價(jià)師的名義從事房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)。 房地產(chǎn)估價(jià)師的考試辦法，由國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門和人事主管部門共同制定。 第七條 房地產(chǎn)估價(jià)員必須是經(jīng)過(guò)考試并取得《房地產(chǎn)估價(jià)員崗位合格證》的人員。未取得《房地產(chǎn)估價(jià)員崗位合格證》的人員，不得從事房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)。 房地產(chǎn)估價(jià)員的考試辦法，由省、自治區(qū)人民政府建設(shè)行政主管部門和直轄市房地產(chǎn)管理部門制訂。 第八條 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人必須是經(jīng)過(guò)考試、注冊(cè)并取得《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證》的人員。未取得《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證》的人員，不得從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的考試和注冊(cè)辦法，由省、自治區(qū)人民政府建設(shè)行政主管部門和直轄市房地產(chǎn)管理部門制訂。 第九條 房地產(chǎn)中介服務(wù)人員的資格考試，由國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門統(tǒng)一制定考試大綱，指定培訓(xùn)教材。省、自治區(qū)人民政府建設(shè)行政主管部門和直轄市房地產(chǎn)管理部門制訂的考試辦法和試題，報(bào)建設(shè)部核準(zhǔn)后，方可實(shí)施。 第十條 嚴(yán)禁偽造、涂改、轉(zhuǎn)讓《房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格證書(shū)》、《房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)證》、《房地產(chǎn)估價(jià)員崗位合格證》、《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證》。 遺失《房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格證書(shū)》、《房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)證》、《房地產(chǎn)估價(jià)員崗位合格證》、《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證》的，應(yīng)當(dāng)向原發(fā)證機(jī)關(guān)申請(qǐng)補(bǔ)發(fā)。
第三章 中介服務(wù)機(jī)構(gòu)管理
第十一條 從事房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)設(shè)立相應(yīng)的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)。 房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，應(yīng)是具有獨(dú)立法人資格的經(jīng)濟(jì)組織。 第十二條 設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)具備下列條件： （一）有自己的名稱、組織機(jī)構(gòu)； （二）有固定的服務(wù)場(chǎng)所； （三）有規(guī)定數(shù)量的財(cái)產(chǎn)和經(jīng)費(fèi)； （四）從事房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)的，具有房地產(chǎn)及相關(guān)專業(yè)中等以上學(xué)歷、初級(jí)以上專業(yè)技術(shù)職稱人員須占總?cè)藬?shù)的５０％以上；從事房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的，須有規(guī)定數(shù)量的房地產(chǎn)估價(jià)師；從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的，須有規(guī)定數(shù)量的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人。 設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的資金和人員條件，應(yīng)由當(dāng)?shù)乜h級(jí)以上房地產(chǎn)管理部門進(jìn)行審查，經(jīng)審查合格后，再行辦理工商登記。 需要跨省、自治區(qū)、直轄市從事房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)，應(yīng)報(bào)國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門審查。經(jīng)審查合格后，再行辦理工商登記。 第十三條 設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)向當(dāng)?shù)氐墓ど绦姓芾聿块T申請(qǐng)?jiān)O(shè)立登記。房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)在領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照后的一個(gè)月內(nèi)，應(yīng)當(dāng)?shù)降怯洐C(jī)關(guān)所在地的縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門備案。 設(shè)立有限責(zé)任公司、股份有限公司從事房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)的，還應(yīng)當(dāng)執(zhí)行《中華人民共和國(guó)公司法》的有關(guān)規(guī)定。 第十四條 房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)每年對(duì)房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的專業(yè)人員條件進(jìn)行一次檢查，并于每年年初公布檢查合格的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)名單。檢查不合格的，不得從事房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)。 第十五條 房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)必須履行下列義務(wù)： （一）遵守有關(guān)的法律、法規(guī)和政策； （二）遵守自愿、公平、誠(chéng)實(shí)信用的原則； （三）按照核準(zhǔn)的業(yè)務(wù)范圍從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)； （四）按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)收取費(fèi)用； （五）依法交納稅費(fèi)； （六）接受行業(yè)主管部門及其他有關(guān)部門的指導(dǎo)、監(jiān)督和檢查。
第四章 中介業(yè)務(wù)管理
第十六條 房地產(chǎn)中介服務(wù)人員承辦業(yè)務(wù)，由其所在中介機(jī)構(gòu)統(tǒng)一受理并與委托人簽訂書(shū)面中介服務(wù)合同。第十七條 經(jīng)委托人同意，房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)可以將委托的房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)讓委托給具有相應(yīng)資格的中介服務(wù)機(jī)構(gòu)代理，但不得增加傭金。 第十八條 房地產(chǎn)中介服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)包括下列主要內(nèi)容： （一）當(dāng)事人姓名或者名稱、住所； （二）中介服務(wù)項(xiàng)目的名稱、內(nèi)容、要求和標(biāo)準(zhǔn)； （三）合同履行期限； （四）收費(fèi)金額和支付方式、時(shí)間； （五）違約責(zé)任和糾紛解決方式； （六）當(dāng)事人約定的其他內(nèi)容。 第十九條 房地產(chǎn)中介服務(wù)費(fèi)用由房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)一收取，房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)收取費(fèi)用應(yīng)當(dāng)開(kāi)具發(fā)票，依法納稅。 第二十條 房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)開(kāi)展業(yè)務(wù)應(yīng)當(dāng)建立業(yè)務(wù)記錄，設(shè)立業(yè)務(wù)臺(tái)帳。業(yè)務(wù)記錄和業(yè)務(wù)臺(tái)帳應(yīng)當(dāng)載明業(yè)務(wù)活動(dòng)中的收入、支出等費(fèi)用，以及省、自治區(qū)建設(shè)行政主管部門和直轄市房地產(chǎn)管理部門要求的其他內(nèi)容。 第二十一條 房地產(chǎn)中介服務(wù)人員執(zhí)行業(yè)務(wù)，可以根據(jù)需要查閱委托人的有關(guān)資料和文件，查看現(xiàn)場(chǎng)。委托人應(yīng)當(dāng)協(xié)助。 第二十二條 房地產(chǎn)中介服務(wù)人員在房地產(chǎn)中介活動(dòng)中不得有下列行為： （一）索取、收受委托合同以外的酬金或其他財(cái)物，或者利用工作之便，牟取其他不正當(dāng)?shù)睦妫?（二）允許他人以自己的名義從事房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)； （三）同時(shí)在兩個(gè)或兩個(gè)以上中介服務(wù)機(jī)構(gòu)執(zhí)行業(yè)務(wù)； （四）與一方當(dāng)事人串通損害另一方當(dāng)事人利益； （五）法律、法規(guī)禁止的其他行為。 第二十三條 房地產(chǎn)中介服務(wù)人員與委托人有利害關(guān)系的，應(yīng)當(dāng)回避。委托人有權(quán)要求其回避。 第二十四條 因房地產(chǎn)中介服務(wù)人員過(guò)失，給當(dāng)事人造成經(jīng)濟(jì)損失的，由所在中介服務(wù)機(jī)構(gòu)承擔(dān)賠償責(zé)任。所在中介服務(wù)機(jī)構(gòu)可以對(duì)有關(guān)人員追償。
第五章 罰則
第二十五條 違反本規(guī)定，有下列行為之一的，由直轄市、市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門會(huì)同有關(guān)部門對(duì)責(zé)任者給予處罰： （一）未取得房地產(chǎn)中介資格擅自從事房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)的，責(zé)令停止房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)，沒(méi)收非法所得，并可處以罰款； （二）違反本規(guī)定第十條第一款規(guī)定的，吊銷資格證書(shū)，并可處以罰款； （三）違反本規(guī)定第二十二條規(guī)定的，吊銷資格證書(shū)，沒(méi)收非法所得，并可處以罰款； （四）超過(guò)營(yíng)業(yè)范圍從事房地產(chǎn)中介活動(dòng)的，沒(méi)收非法所得，并可處以罰款。 第二十六條 因委托人的原因，給房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)或人員造成經(jīng)濟(jì)損失的，委托人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。 第二十七條 房地產(chǎn)中介服務(wù)人員違反本規(guī)定，情節(jié)嚴(yán)重、構(gòu)成犯罪的，由司法機(jī)關(guān)依法追究刑事責(zé)任。 第二十八條 房地產(chǎn)管理部門工作人員在房地產(chǎn)中介服務(wù)管理中以權(quán)謀私、貪污受賄的，由所在單位或其上級(jí)主管部門給予行政處分；情節(jié)嚴(yán)重、構(gòu)成犯罪的，由司法機(jī)關(guān)依法追究刑事責(zé)任。
第六章 附則
第二十九條 省、自治區(qū)、直轄市建設(shè)行政主管部門可以根據(jù)本規(guī)定制定實(shí)施細(xì)則。 第三十條 本規(guī)定由國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)解釋。 第三十一條 本規(guī)定自１９９６年２月１日起施行。 本規(guī)定發(fā)布前從事房地產(chǎn)中介服務(wù)的機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)按本規(guī)定補(bǔ)辦手續(xù)，經(jīng)審查合格后，方可繼續(xù)營(yíng)業(yè)。
三、《房地產(chǎn)管理法》
１９９４年７月５日 第八屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第八次會(huì)議通過(guò) 1994年7月5日中華人民共和國(guó)主席令第29號(hào)公布 自1995年1月1日起施行） 目錄 第一章 總則 第二章 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地 第一節(jié) 土地使用權(quán)出讓 第二節(jié) 土地使用權(quán)劃撥 第三章 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 第四章 房地產(chǎn)交易 第一節(jié) 一般規(guī)定 第二節(jié) 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 第三節(jié) 房地產(chǎn)抵押 第四節(jié) 房屋租賃 第五節(jié) 中介服務(wù)機(jī)構(gòu) 第五章 房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理 第六章 法律責(zé)任 第七章 附則 第一章 總則
第一條 為了加強(qiáng)對(duì)城市房地產(chǎn)的管理，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，保障房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，制定本法。 第二條 在中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃區(qū)國(guó)有土地（以下簡(jiǎn)稱國(guó)有土地）范圍內(nèi)取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的土地使用權(quán)，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)交易，實(shí)施房地產(chǎn)管理，應(yīng)當(dāng)遵守本法。 本法所稱房屋，是指土地上的房屋等建筑物及構(gòu)筑物。 本法所稱房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，是指在依據(jù)本法取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。 本法所稱房地產(chǎn)交易，包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃。 第三條 國(guó)家依法實(shí)行國(guó)有土地有償、有限期使用制度。但是，國(guó)家在本法規(guī)定的范圍內(nèi)劃撥國(guó)有土地使用權(quán)的除外。 第四條 國(guó)家根據(jù)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，扶持發(fā)展居民住宅建設(shè)，逐步改善居民的居住條件。 第五條 房地產(chǎn)權(quán)利人應(yīng)當(dāng)遵守法律和行政法規(guī)，依法納稅。房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益受法律保護(hù)，任何單位和個(gè)人不得侵犯。 第六條 國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門、土地管理部門依照國(guó)務(wù)院規(guī)定的職權(quán)劃分，各司其職，密切配合，管理全國(guó)房地產(chǎn)工作。 縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理、土地管理部門的機(jī)構(gòu)設(shè)置及其職權(quán)由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。 第二章 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地
第一節(jié) 土地使用權(quán)出讓
第七條 土地使用權(quán)出讓，是指國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)（以下簡(jiǎn)稱土地使用權(quán)）在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。 第八條 城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所有的土地，經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國(guó)有土地后，該幅國(guó)有土地的使用權(quán)方可有償出讓。 第九條 土地使用權(quán)出讓，必須符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和年度建設(shè)用地計(jì)劃。 第十條 縣級(jí)以上地方人民政府出讓土地使用權(quán)用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，須根據(jù)省級(jí)以上人民政府下達(dá)的控制指標(biāo)擬訂年度出讓土地使用權(quán)總面積方案，按照國(guó)務(wù)院規(guī)定，報(bào)國(guó)務(wù)院或者省級(jí)人民政府批準(zhǔn)。第十一條 土地使用權(quán)出讓，由市、縣人民政府有計(jì)劃、有步驟地進(jìn)行。出讓的每幅地塊、用途、年限和其他條件，由市、縣人民政府土地管理部門會(huì)同城市規(guī)劃、建設(shè)、房產(chǎn)管理部門共同擬定方案，按照國(guó)務(wù)院規(guī)定，報(bào)經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)后，由市、縣人民政府土地管理部門實(shí)施。 直轄市的縣人民政府及其有關(guān)部門行使前款規(guī)定的權(quán)限，由直轄市人民政府規(guī)定。 第十二條 土地使用權(quán)出讓，可以采取拍賣、招標(biāo)或者雙方協(xié)議的方式。 商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和豪華住宅用地，有條件的，必須采取拍賣、招標(biāo)方式；沒(méi)有條件，不能采取拍賣、招標(biāo)方式的，可以采取雙方協(xié)議的方式。 采取雙方協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)的出讓金不得低于按國(guó)家規(guī)定所確定的最低價(jià)。 第十三條 土地使用權(quán)出讓最高年限由國(guó)務(wù)院規(guī)定。 第十四條 土地使用權(quán)出讓，應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面出讓合同。 土地使用權(quán)出讓合同由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂。 第十五條 土地使用者必須按照出讓合同約定，支付土地使用權(quán)出讓金；未按照出讓合同約定支付土地使用權(quán)出讓金的，土地管理部門有權(quán)解除合同，并可以請(qǐng)求違約賠償。 第十六條 土地使用者按照出讓合同約定支付土地使用權(quán)出讓金的，市、縣人民政府土地管理部門必須按照出讓合同約定，提供出讓的土地；未按照出讓合同約定提供出讓的土地的，土地使用者有權(quán)解除合同，由土地管理部門返還土地使用權(quán)出讓金，土地使用者并可以請(qǐng)求違約賠償。 第十七條 土地使用者需要改變土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途的，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金。 第十八條 土地使用權(quán)出讓金應(yīng)當(dāng)全部上繳財(cái)政，列入預(yù)算，用于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和土地開(kāi)發(fā)。土地使用權(quán)出讓金上繳和使用的具體辦法由國(guó)務(wù)院規(guī)定。 第十九條 國(guó)家對(duì)土地使用者依法取得的土地使用權(quán)，在出讓合同約定的使用年限屆滿前不收回；在特殊情況下，根據(jù)社會(huì)公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根據(jù)土地使用者使用土地的實(shí)際年限和開(kāi)發(fā)土地的實(shí)際情況給予相應(yīng)的補(bǔ)償。 第二十條 土地使用權(quán)因土地滅失而終止。 第二十一條 土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前一年申請(qǐng)續(xù)期，除根據(jù)社會(huì)公共利益需要收回該幅土地的，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)予續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。 土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期或者雖申請(qǐng)續(xù)期但依照前款規(guī)定未獲批準(zhǔn)的，土地使用權(quán)由國(guó)家無(wú)償收回。 第二節(jié) 土地使用權(quán)劃撥
第二十二條 土地使用權(quán)劃撥，是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無(wú)償交付給土地使用者使用的行為。 依照本法規(guī)定以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外，沒(méi)有使用期限的限制。 第二十三條 下列建設(shè)用地的土地使用權(quán)，確屬必需的，可以由縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)劃撥： （一）國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地； （二）城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地； （三）國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地； （四）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。 第三章 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 第二十四條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)必須嚴(yán)格執(zhí)行城市規(guī)劃，按照經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實(shí)行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開(kāi)發(fā)、配套建設(shè)。 第二十五條 以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動(dòng)工開(kāi)發(fā)期限開(kāi)發(fā)土地。超過(guò)出讓合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期滿一年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金百分之二十以下的土地閑置費(fèi)；滿二年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可以無(wú)償收回土地使用權(quán)；但是，因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門的行為或者動(dòng)工開(kāi)發(fā)必需的前期工作造成動(dòng)工開(kāi)發(fā)遲延的除外。 第二十六條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、施工，必須符合國(guó)家的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用。 第二十七條 依法取得的土地使用權(quán)，可以依照本法和有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，作價(jià)入股，合資、合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)。第二十八條 國(guó)家采取稅收等方面的優(yōu)惠措施鼓勵(lì)和扶持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)居民住宅。 第二十九條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是以營(yíng)利為目的，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的企業(yè)。設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)具備下列條件：（一）有自己的名稱和組織機(jī)構(gòu)； （二）有固定的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所； （三）有符合國(guó)務(wù)院規(guī)定的注冊(cè)資本； （四）有足夠的專業(yè)技術(shù)人員； （五）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。 設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)向工商行政管理部門申請(qǐng)?jiān)O(shè)立登記。工商行政管理部門對(duì)符合本法規(guī)定條件的，應(yīng)當(dāng)予以登記，發(fā)給營(yíng)業(yè)執(zhí)照；對(duì)不符合本法規(guī)定條件的，不予登記。 設(shè)立有限責(zé)任公司、股份有限公司，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的，還應(yīng)當(dāng)執(zhí)行公司法的有關(guān)規(guī)定。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照后的一個(gè)月內(nèi)，應(yīng)當(dāng)?shù)降怯洐C(jī)關(guān)所在地的縣級(jí)以上地方人民政府規(guī)定的部門備案。 第三十條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的注冊(cè)資本與投資總額的比例應(yīng)當(dāng)符合國(guó)家有關(guān)規(guī)定。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)分期開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的，分期投資額應(yīng)當(dāng)與項(xiàng)目規(guī)模相適應(yīng)，并按照土地使用權(quán)出讓合同的約定，按期投入資金，用于項(xiàng)目建設(shè)。 第四章 房地產(chǎn)交易 第一節(jié) 一般規(guī)定 第三十一條 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時(shí)，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓、抵押。 第三十二條 基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和各類房屋的重置價(jià)格應(yīng)當(dāng)定期確定并公布。具體辦法由國(guó)務(wù)院規(guī)定。 第三十三條 國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度。 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，應(yīng)當(dāng)遵循公正、公平、公開(kāi)的原則，按照國(guó)家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)估程序，以基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和各類房屋的重置價(jià)格為基礎(chǔ)，參照當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。 第三十四條 國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)成交價(jià)格申報(bào)制度。 房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府規(guī)定的部門如實(shí)申報(bào)成交價(jià)，不得瞞報(bào)或者作不實(shí)的申報(bào)。 第三十五條 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照本法第五章的規(guī)定辦理權(quán)屬登記。 第二節(jié) 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 第三十六條 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過(guò)買賣、贈(zèng)與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。第三十七條 下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓： （一）以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合本法第三十八條規(guī)定的條件的； （二）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；（三）依法收回土地使用權(quán)的； （四）共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書(shū)面同意的； （五）權(quán)屬有爭(zhēng)議的； （六）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的； （七）法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。第三十八條 以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合下列條件： （一）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書(shū)； （二）按照出讓合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開(kāi)發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開(kāi)發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書(shū)。 第三十九條 以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。 以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)報(bào)批時(shí)，有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府按照國(guó)務(wù)院規(guī)定決定可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國(guó)家或者作其他處理。 第四十條 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面轉(zhuǎn)讓合同，合同中應(yīng)當(dāng)載明土地使用權(quán)取得的方式。 第四十一條 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，土地使用權(quán)出讓合同載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。 第四十二條 以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，其土地使用權(quán)的使用年限為原土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已經(jīng)使用年限后的剩余年限。 第四十三條 以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，受讓人改變?cè)恋厥褂脵?quán)出讓合同約定的土地用途的，必須取得原出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金。 第四十四條 商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)符合下列條件： （一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)； （二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證； （三）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期； （四）向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。 商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。 商品房預(yù)售所得款項(xiàng)，必須用于有關(guān)的工程建設(shè)。 第四十五條 商品房預(yù)售的，商品房預(yù)購(gòu)人將購(gòu)買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問(wèn)題，由國(guó)務(wù)院規(guī)定。 第三節(jié) 房地產(chǎn)抵押 第四十六條 房地產(chǎn)抵押，是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價(jià)款優(yōu)先受償。第四十七條 依法取得的房屋所有權(quán)連同該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，可以設(shè)定抵押權(quán)。 以出讓方式取得的土地使用權(quán)，可以設(shè)定抵押權(quán)。 第四十八條 房地產(chǎn)抵押，應(yīng)當(dāng)憑土地使用權(quán)證書(shū)、房屋所有權(quán)證書(shū)辦理。 第四十九條 房地產(chǎn)抵押，抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面抵押合同。 第五十條 設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產(chǎn)后，應(yīng)當(dāng)從拍賣所得的價(jià)款中繳納相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償。 第五十一條 房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押財(cái)產(chǎn)。需要拍賣該抵押的房地產(chǎn)時(shí)，可以依法將土地上新增的房屋與抵押財(cái)產(chǎn)一同拍賣，但對(duì)拍賣新增房屋所得，抵押權(quán)人無(wú)權(quán)優(yōu)先受償。 第四節(jié) 房屋租賃 第五十二條 房屋租賃，是指房屋所有權(quán)人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。 第五十三條房屋租賃，出租人和承租人應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價(jià)格、修繕責(zé)任等條款，以及雙方的其他權(quán)利和義務(wù)，并向房產(chǎn)管理部門登記備案。 第五十四條 住宅用房的租賃，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行國(guó)家和房屋所在城市人民政府規(guī)定的租賃政策。租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，由租賃雙方協(xié)商議定租金和其他租賃條款。 第五十五條 以營(yíng)利為目的，房屋所有權(quán)人將以劃撥方式取得使用權(quán)的國(guó)有土地上建成的房屋出租的，應(yīng)當(dāng)將租金中所含土地收益上繳國(guó)家。具體辦法由國(guó)務(wù)院規(guī)定。 第五節(jié) 中介服務(wù)機(jī)構(gòu) 第五十六條 房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)包括房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)等。 第五十七條 房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)具備下列條件： （一）有自己的名稱和組織機(jī)構(gòu)； （二）有固定的服務(wù)場(chǎng)所； （三）有必要的財(cái)產(chǎn)和經(jīng)費(fèi)； （四）有足夠數(shù)量的專業(yè)人員； （五）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。 設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)向工商行政管理部門申請(qǐng)?jiān)O(shè)立登記，領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照后，方可開(kāi)業(yè)。 第五十八條 國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員資格認(rèn)證制度。 第五章 房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理 第五十九條 國(guó)家實(shí)行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度。 第六十條 以出讓或者劃撥方式取得土地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府土地管理部門申請(qǐng)登記，經(jīng)縣級(jí)以上地方人民政府土地管理部門核實(shí)，由同級(jí)人民政府頒發(fā)土地使用權(quán)證書(shū)。 在依法取得的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地上建成房屋的，應(yīng)當(dāng)憑土地使用權(quán)證書(shū)向縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請(qǐng)登記，由縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門核實(shí)并頒發(fā)房屋所有權(quán)證書(shū)。 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更時(shí)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請(qǐng)房產(chǎn)變更登記，并憑變更后的房屋所有權(quán)證書(shū)向同級(jí)人民政府土地管理部門申請(qǐng)土地使用權(quán)變更登記，經(jīng)同級(jí)人民政府土地管理部門核實(shí)，由同級(jí)人民政府更換或者更改土地使用權(quán)證書(shū)。 法律另有規(guī)定的，依照有關(guān)法律的規(guī)定辦理。 第六十一條 房地產(chǎn)抵押時(shí)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府規(guī)定的部門辦理抵押登記。 因處分抵押房地產(chǎn)而取得土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的，應(yīng)當(dāng)依照本章規(guī)定辦理過(guò)戶登記。 第六十二條 經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定，縣級(jí)以上地方人民政府由一個(gè)部門統(tǒng)一負(fù)責(zé)房產(chǎn)管理和土地管理工作的，可以制作、頒發(fā)統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)，依照本法第六十條的規(guī)定，將房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)的確認(rèn)和變更，分別載入房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)。 第六章 法律責(zé)任 第六十三條 違反本法第十條、第十一條的規(guī)定，擅自批準(zhǔn)出讓或者擅自出讓土地使用權(quán)用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，由上級(jí)機(jī)關(guān)或者所在單位給予有關(guān)責(zé)任人員行政處分。 第六十四條 違反本法第二十九條的規(guī)定，未取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照擅自從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的，由縣級(jí)以上人民政府工商行政管理部門責(zé)令停止房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)活動(dòng)，沒(méi)收違法所得，可以并處罰款。 第六十五條 違反本法第三十八條第一款的規(guī)定轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，由縣級(jí)以上人民政府土地管理部門沒(méi)收違法所得，可以并處罰款。第六十六條 違反本法第三十九條第一款的規(guī)定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，由縣級(jí)以上人民政府土地管理部門責(zé)令繳納土地使用權(quán)出讓金，沒(méi)收違法所得，可以并處罰款。 第六十七條 違反本法第四十四條第一款的規(guī)定預(yù)售商品房的，由縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門責(zé)令停止預(yù)售活動(dòng)，沒(méi)收違法所得，可以并處罰款。 第六十八條 違反本法第五十七條的規(guī)定，未取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照擅自從事房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)務(wù)的，由縣級(jí)以上人民政府工商行政管理部門責(zé)令停止房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)務(wù)活動(dòng)，沒(méi)收違法所得，可以并處罰款。 第六十九條 沒(méi)有法律、法規(guī)的依據(jù)，向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)收費(fèi)的，上級(jí)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)責(zé)令退回所收取的錢款；情節(jié)嚴(yán)重的，由上級(jí)機(jī)關(guān)或者所在單位給予直接責(zé)任人員行政處分。 第七十條 房產(chǎn)管理部門、土地管理部門工作人員玩忽職守、濫用職權(quán)，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；不構(gòu)成犯罪的，給予行政處分。 房產(chǎn)管理部門、土地管理部門工作人員利用職務(wù)上的便利，索取他人財(cái)物，或者非法收受他人財(cái)物為他人謀取利益，構(gòu)成犯罪的，依照懲治貪污罪賄賂罪的補(bǔ)充規(guī)定追究刑事責(zé)任；不構(gòu)成犯罪的，給予行政處分。 第七章 附則
第七十一條 在城市規(guī)劃區(qū)外的國(guó)有土地范圍內(nèi)取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的土地使用權(quán)，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、交易活動(dòng)以及實(shí)施房地產(chǎn)管理，參照本法執(zhí)行。
四、《商品房銷售管理辦法》 (2001年3月14日經(jīng)建設(shè)部第38次部常務(wù)會(huì)議審議通過(guò)，建設(shè)部部長(zhǎng)俞正聲4月4日簽署88號(hào)部令發(fā)布，自2001年6月1日起施行。)第一章 總則
第一條 為了規(guī)范商品房銷售行為，保障商品房交易雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》，制定本辦法。 第二條 商品房銷售及商品房銷售管理應(yīng)當(dāng)遵守本辦法?！ 〉谌龡l 商品房銷售包括商品房現(xiàn)售和商品房預(yù)售?！ ”巨k法所稱商品房現(xiàn)售，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房?jī)r(jià)款的行為。 本辦法所稱商品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房?jī)r(jià)款的行為?！ 〉谒臈l 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以自行銷售商品房，也可以委托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售商品房?！ 〉谖鍡l 國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全國(guó)商品房的銷售管理工作。省、自治區(qū)人民政府建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)商品房的銷售管理工作。 直轄市、市、縣人民政府建設(shè)行政主管部門、房地產(chǎn)行政主管部門（以下統(tǒng)稱房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門）按照職責(zé)分工，負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)商品房的銷售管理工作。第二章 銷售條件 第六條 商品房預(yù)售實(shí)行預(yù)售許可制度。 商品房預(yù)售條件及商品房預(yù)售許可證明的辦理程序，按照《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》和《城市商品房預(yù)售管理辦法》的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行?！ 〉谄邨l 商品房現(xiàn)售,應(yīng)當(dāng)符合以下條件： ?。ㄒ唬┈F(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)； ?。ǘ┤〉猛恋厥褂脵?quán)證書(shū)或者使用土地的批準(zhǔn)文件； （三）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證； ?。ㄋ模┮淹ㄟ^(guò)竣工驗(yàn)收； ?。ㄎ澹┎疬w安置已經(jīng)落實(shí)； ?。┕┧⒐╇?、供熱、燃?xì)?、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期； ?。ㄆ撸┪飿I(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)?！ 〉诎藯l 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房現(xiàn)售前將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)及符合商品房現(xiàn)售條件的有關(guān)證明文件報(bào)送房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門備案?！ 〉诰艞l 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售設(shè)有抵押權(quán)的商品房，其抵押權(quán)的處理按照《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行?！ 〉谑畻l 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標(biāo)的物的商品房再行銷售給他人?！ 〉谑粭l 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房?！ 》康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房?！ 〉谑l 商品住宅按套銷售，不得分割拆零銷售?！ 〉谑龡l 商品房銷售時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)選聘了物業(yè)管理企業(yè)的，買受人應(yīng)當(dāng)在訂立商品房買賣合同時(shí)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立有關(guān)物業(yè)管理的協(xié)議。
第三章 廣告與合同 第十四條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)布商品房銷售宣傳廣告，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行《中華人民共和國(guó)廣告法》、《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》等有關(guān)規(guī)定，廣告內(nèi)容必須真實(shí)、合法、科學(xué)、準(zhǔn)確。 第十五條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)布的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項(xiàng)， 當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在商品房買賣合同中約定?！ 〉谑鶙l 商品房銷售時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和買受人應(yīng)當(dāng)訂立書(shū)面商品房買賣合同?！ ∩唐贩抠I賣合同應(yīng)當(dāng)明確以下主要內(nèi)容： ?。ㄒ唬┊?dāng)事人名稱或者姓名和住所； （二）商品房基本狀況； ?。ㄈ┥唐贩康匿N售方式； （四）商品房?jī)r(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間； （五）交付使用條件及日期； ?。┭b飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾； （七）供水、供電、供熱、燃?xì)狻⑼ㄓ?、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任； ?。ò耍┕才涮捉ㄖ漠a(chǎn)權(quán)歸屬； （九）面積差異的處理方式； ?。ㄊ┺k理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜； ?。ㄊ唬┙鉀Q爭(zhēng)議的方法； （十二）違約責(zé)任； ?。ㄊ╇p方約定的其他事項(xiàng)?！ 〉谑邨l 商品房銷售價(jià)格由當(dāng)事人協(xié)商議定，國(guó)家另有規(guī)定的除外?！ 〉谑藯l 商品房銷售可以按套（單元）計(jì)價(jià)，也可以按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)?！ ∩唐贩拷ㄖ娣e由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成，套內(nèi)建筑面積部分為獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e部分為共有產(chǎn)權(quán)，買受人按照法律、法規(guī)的規(guī)定對(duì)其享有權(quán)利，承擔(dān)責(zé)任?！ “刺祝▎卧┯?jì)價(jià)或者按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的，商品房買賣合同中應(yīng)當(dāng)注明建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e?！ 〉谑艞l 按套（單元）計(jì)價(jià)的現(xiàn)售房屋，當(dāng)事人對(duì)現(xiàn)售房屋實(shí)地勘察后可以在合同中直接約定總價(jià)款?！ “刺祝▎卧┯?jì)價(jià)的預(yù)售房屋，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在合同中附所售房屋的平面圖。平面圖應(yīng)當(dāng)標(biāo)明詳細(xì)尺寸，并約定誤差范圍。房屋交付時(shí)， 套型與設(shè)計(jì)圖紙一致，相關(guān)尺寸也在約定的誤差范圍內(nèi)，維持總價(jià)款不變；套型與設(shè)計(jì)圖紙不一致或者相關(guān)尺寸超出約定的誤差范圍，合同中未約定處理方式的，買受人可以退房或者與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)重新約定總價(jià)款。買受人退房的，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任?！ 〉诙畻l 按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中載明合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式。合同未作約定的，按以下原則處理： ?。ㄒ唬┟娣e誤差比絕對(duì)值在3％以內(nèi)（含3％）的，據(jù)實(shí)結(jié)算房?jī)r(jià)款； ?。ǘ┟娣e誤差比絕對(duì)值超出3％時(shí)，買受人有權(quán)退房。買受人退房的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在買受人提出退房之日起30日內(nèi)將買受人已付房?jī)r(jià)款退還給買受人，同時(shí)支付已付房?jī)r(jià)款利息。買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時(shí)，面積誤差比在3％以內(nèi)（含3％）部分的房?jī)r(jià)款由買受人補(bǔ)足；超出3％部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時(shí)，面積誤差比絕對(duì)值在3％以內(nèi)（含3％）部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)返還買受人；絕對(duì)值超出3％部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人?！ ‘a(chǎn)權(quán)登記面積－合同約定面積 面積誤差比＝───────────── ×100% 合同約定面積 因本辦法第二十四條規(guī)定的規(guī)劃設(shè)計(jì)變更造成面積差異，當(dāng)事人不解除合同的，應(yīng)當(dāng)簽署補(bǔ)充協(xié)議?！ 〉诙粭l 按建筑面積計(jì)價(jià)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中約定套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e，并約定建筑面積不變而套內(nèi)建筑面積發(fā)生誤差以及建筑面積與套內(nèi)建筑面積均發(fā)生誤差時(shí)的處理方式。 第二十二條 不符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用。 符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在訂立商品房買賣合同之前向買受人收取預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用的，訂立商品房買賣合同時(shí)，所收費(fèi)用應(yīng)當(dāng)?shù)肿鞣績(jī)r(jià)款；當(dāng)事人未能訂立商品房買賣合同的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向買受人返還所收費(fèi)用；當(dāng)事人之間另有約定的，從其約定?！ 〉诙龡l 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在訂立商品房買賣合同之前向買受人明示《商品房銷售管理辦法》和《商品房買賣合同示范文本》；預(yù)售商品房的，還必須明示《城市商品房預(yù)售管理辦法》。 第二十四條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)建設(shè)商品房。商品房銷售后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)?！ 〗?jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)型式戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的， 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起10日內(nèi)，書(shū)面通知買受人。 買受人有權(quán)在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)做出是否退房的書(shū)面答復(fù)。買受人在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)未作書(shū)面答復(fù)的，視同接受規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更以及由此引起的房?jī)r(jià)款的變更。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時(shí)限內(nèi)通知買受人的，買受人有權(quán)退房；買受人退房的，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。第四章 銷售代理 第二十五條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)委托中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售商品房的，受托機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)是依法設(shè)立并取得工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)訂立書(shū)面委托合同，委托合同應(yīng)當(dāng)載明委托期限、委托權(quán)限以及委托人和被委托人的權(quán)利、義務(wù)?！ 〉诙鶙l 受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)向買受人出示商品房的有關(guān)證明文件和商品房銷售委托書(shū)?！ 〉诙邨l 受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)如實(shí)向買受人介紹所代理銷售商品房的有關(guān)情況?！ ∈芡蟹康禺a(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)不得代理銷售不符合銷售條件的商品房。 第二十八條 受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)在代理銷售商品房時(shí)不得收取傭金以外的其他費(fèi)用?！ 〉诙艞l 商品房銷售人員應(yīng)當(dāng)經(jīng)過(guò)專業(yè)培訓(xùn)，方可從事商品房銷售業(yè)務(wù)。第五章 交 付 第三十條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人。未能按期交付的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。 因不可抗力或者當(dāng)事人在合同中約定的其他原因，需延期交付的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知買受人。 第三十一條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售商品房時(shí)設(shè)置樣板房的，應(yīng)當(dāng)說(shuō)明實(shí)際交付的商品房質(zhì)量、設(shè)備及裝修與樣板房是否一致，未作說(shuō)明的，實(shí)際交付的商品房應(yīng)當(dāng)與樣板房一致。 第三十二條 銷售商品住宅時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)《商品住宅實(shí)行質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)制度的規(guī)定》（以下簡(jiǎn)稱《規(guī)定》），向買受人提供《住宅質(zhì)量保證書(shū)》、《住宅使用說(shuō)明書(shū)》?！ 〉谌龡l 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)所售商品房承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中就保修范圍、保修期限、保修責(zé)任等內(nèi)容做出約定。保修期從交付之日起計(jì)算?！ ∩唐纷≌谋Ｐ奁谙薏坏玫陀诮ㄔO(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書(shū)約定保修期的存續(xù)期；存續(xù)期少于《規(guī)定》中確定的最低保修期限的，保修期不得低于《規(guī)定》中確定的最低保修期限?！ 》亲≌唐贩康谋Ｐ奁谙薏坏玫陀诮ㄔO(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書(shū)約定保修期的存續(xù)期?！ ≡诒Ｐ奁谙迌?nèi)發(fā)生的屬于保修范圍的質(zhì)量問(wèn)題，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)，并對(duì)造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。因不可抗力或者使用不當(dāng)造成的損壞，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不承擔(dān)責(zé)任。 第三十四條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用前按項(xiàng)目委托具有房產(chǎn)測(cè)繪資格的單位實(shí)施測(cè)繪，測(cè)繪成果報(bào)房地產(chǎn)行政主管部門審核后用于房屋權(quán)屬登記。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用之日起60日內(nèi)，將需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報(bào)送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門?！ 》康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房買受人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)?！ 〉谌鍡l 商品房交付使用后，買受人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以依照有關(guān)規(guī)定委托工程質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)重新核驗(yàn)。經(jīng)核驗(yàn)，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，買受人有權(quán)退房；給買受人造成損失的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
第六章 法律責(zé)任 第三十六條 未取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照，擅自銷售商品房的，由縣級(jí)以上人民政府工商行政管理部門依照《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》的規(guī)定處罰。 第三十七條 未取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)，擅自銷售商品房的，責(zé)令停止銷售活動(dòng)，處5萬(wàn)元以上10萬(wàn)元以下的罰款?！ 〉谌藯l 違反法律、法規(guī)規(guī)定，擅自預(yù)售商品房的，責(zé)令停止違法行為，沒(méi)收違法所得；收取預(yù)付款的，可以并處已收取的預(yù)付款1％以下的罰款?！ 〉谌艞l 在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標(biāo)的物的商品房再行銷售給他人的，處以警告，責(zé)令限期改正，并處2萬(wàn)元以上3萬(wàn)元以下罰款；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。 第四十條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將未組織竣工驗(yàn)收、驗(yàn)收不合格或者對(duì)不合格按合格驗(yàn)收的商品房擅自交付使用的，按照《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》的規(guī)定處罰。 第四十一條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未按規(guī)定將測(cè)繪成果或者需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報(bào)送房地產(chǎn)行政主管部門的，處以警告，責(zé)令限期改正，并可處以2萬(wàn)元以上3萬(wàn)元以下罰款。 第四十二條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在銷售商品房中有下列行為之一的，處以警告，責(zé)令限期改正，并可處以1萬(wàn)元以上3萬(wàn)元以下罰款?！ 。ㄒ唬┪窗凑找?guī)定的現(xiàn)售條件現(xiàn)售商品房的； （二）未按照規(guī)定在商品房現(xiàn)售前將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)及符合商品房現(xiàn)售條件的有關(guān)證明文件報(bào)送房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門備案的； ?。ㄈ┓当句N售或者變相返本銷售商品房的； ?。ㄋ模┎扇∈酆蟀饣蛘咦兿嗍酆蟀夥绞戒N售未竣工商品房的； ?。ㄎ澹┓指畈鹆沅N售商品住宅的； ?。┎环仙唐贩夸N售條件，向買受人收取預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用的； ?。ㄆ撸┪窗凑找?guī)定向買受人明示《商品房銷售管理辦法》、《商品房買賣合同示范文本》、《城市商品房預(yù)售管理辦法》的； （八）委托沒(méi)有資格的機(jī)構(gòu)代理銷售商品房的?！ 〉谒氖龡l 房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)代理銷售不符合銷售條件的商品房的,處以警告，責(zé)令停止銷售，并可處以2萬(wàn)元以上3萬(wàn)元以下罰款?！ 〉谒氖臈l 國(guó)家機(jī)關(guān)工作人員在商品房銷售管理工作中玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊，依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
第七章 附 則 第四十五條 本辦法所稱返本銷售，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以定期向買受人返還購(gòu)房款的方式銷售商品房的行為。 本辦法所稱售后包租，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以在一定期限內(nèi)承租或者代為出租買受人所購(gòu)該企業(yè)商品房的方式銷售商品房的行為?！ ”巨k法所稱分割拆零銷售，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以將成套的商品住宅分割為數(shù)部分分別出售給買受人的方式銷售商品住宅的行為。 本辦法所稱產(chǎn)權(quán)登記面積，是指房地產(chǎn)行政主管部門確認(rèn)登記的房屋面積?！ 〉谒氖鶙l 省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設(shè)行政主管部門可以根據(jù)本辦法制定實(shí)施細(xì)則?！ 〉谒氖邨l 本辦法由國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)解釋。
五、《城市商品房預(yù)售管理辦法》
第一條 為加強(qiáng)商品房預(yù)售管理，維護(hù)商品房交易雙方的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》，制定本辦法。
第二條 本辦法所稱商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)（以下簡(jiǎn)稱開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)）將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購(gòu)人，由承購(gòu)人支付定金或房?jī)r(jià)款的行為。
第三條 本辦法適用于城市商品房預(yù)售的管理。
第四條 國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門歸口管理全國(guó)城市商品房預(yù)售管理；
省、自治區(qū)建設(shè)行政主管部門歸口管理本行政區(qū)域內(nèi)城市商品房預(yù)售管理；
城市、縣人民政府建設(shè)行政主管部門或房地產(chǎn)行政主管部門（以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)管理部門）負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)城市商品房預(yù)售管理。
第五條 商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件：
?。ㄒ唬┮呀桓度客恋厥褂脵?quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)；
（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；
（三）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的２５％以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。
第六條 商品房預(yù)售實(shí)行許可證制度。開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向城市、縣房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，承得《商品房預(yù)售許可證》。
第七條 開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)申請(qǐng)辦理《商品房預(yù)售許可證》應(yīng)當(dāng)提交下列證件（復(fù)印件）及資料：
（一）開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)的《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》；
?。ǘ┙ㄔO(shè)項(xiàng)目的投資立項(xiàng)、規(guī)劃、用地和施工等批準(zhǔn)文件或證件；
?。ㄈ┕こ淌┕みM(jìn)度計(jì)劃；
（四）投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金已達(dá)工程建設(shè)總投資的２５％以上的證明材料；
?。ㄎ澹┥唐贩款A(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說(shuō)明商品房的位置、裝修標(biāo)準(zhǔn)、交付使用日期、預(yù)售總面積、交付使用后的物業(yè)管理等內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng)附商品房預(yù)售總平面圖；
?。┬柘蚓惩忸A(yù)售商品房的，應(yīng)當(dāng)同時(shí)提交允許向境外銷售的批準(zhǔn)文件。
第八條 房地產(chǎn)管理部門在接到開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)申請(qǐng)后，應(yīng)當(dāng)詳細(xì)查驗(yàn)各項(xiàng)證件和資料，并到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行查勘。經(jīng)審查合格的，應(yīng)在接到申請(qǐng)后的１０日內(nèi)核發(fā)《商品房預(yù)售許可證》。
需向境外預(yù)售的，應(yīng)當(dāng)在《商品房預(yù)售許可證》上注明外銷比例。
第九條 開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向承購(gòu)人出示《商品房預(yù)售許可證》。售樓廣告和說(shuō)明書(shū)必須載明《商品房預(yù)售許可證》的批準(zhǔn)文號(hào)。
未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。
第十條 商品房預(yù)售，開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購(gòu)人簽訂商品房預(yù)售合同。預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在簽約之日起３０日內(nèi)持商品房預(yù)售合同向縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)。
商品房的預(yù)售可以委托代理人辦理，但必須有書(shū)面委托書(shū)。
第十一條 開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售所得的款項(xiàng)必須用于有關(guān)的工程建設(shè)。
第十二條 預(yù)售的商品房使用后，承購(gòu)人應(yīng)及時(shí)持有關(guān)憑證到縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理權(quán)屬登記手續(xù)。
第十三條 開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)在預(yù)售商品房中有下列行為之一的，由房地產(chǎn)管理部門處以警告、責(zé)令停止預(yù)售、責(zé)令補(bǔ)辦手續(xù)、吊銷《商品房預(yù)售許可證》，并可處以罰款。
（一）未按本辦法辦理《商品房預(yù)售許可證》的；
?。ǘ┡灿蒙唐贩款A(yù)售款項(xiàng)，不用于有關(guān)的工程建設(shè)的；
（三）未按規(guī)定辦理備案和登記手續(xù)的。
第十四條 省、自治區(qū)建設(shè)行政主管部門、直轄市建設(shè)行政主管部門或房地產(chǎn)行政管理部門可以根據(jù)本辦法制定實(shí)施細(xì)則。
第十五條 本辦法由建設(shè)部負(fù)責(zé)解釋。
第十六條 本辦法自１９９５年１月１日起施行。
六、青島市物業(yè)管理?xiàng)l例
第一章 總 則 第一條 為規(guī)范本市物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主、非業(yè)主使用人和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，提高城市管理水平，根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際情況，制定本條例。 第二條 本條例所稱物業(yè)，是指已建成并交付使用的城市住宅、公共建筑以及相配套的設(shè)備、設(shè)施和場(chǎng)地。 本條例所稱物業(yè)管理，是指物業(yè)管理企業(yè)依照合同約定對(duì)物業(yè)實(shí)行專業(yè)化管理和為業(yè)主、非業(yè)主使用人提供的綜合性服務(wù)。 本條例所稱業(yè)主，是指物業(yè)的所有權(quán)人。 本條例所稱非業(yè)主使用人，是指物業(yè)的承租人和實(shí)際使用物業(yè)的其他人。 第三條 本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理適用本條例。 第四條 青島市物業(yè)管理行政主管部門(以下簡(jiǎn)稱市物業(yè)行政主管部門)主管全市物業(yè)管理工作。 青島市物業(yè)管理部門和各區(qū)(市)人民政府確定的部門(以下稱物業(yè)行政管理部門)按照本條例規(guī)定具體負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的行政管理工作。 其他有關(guān)部門按照各自的職責(zé)，協(xié)同做好物業(yè)管理的有關(guān)行政管理工作。 街道辦事處對(duì)涉及城市管理的物業(yè)管理工作進(jìn)行監(jiān)督檢查，對(duì)物業(yè)管理與居委會(huì)工作、社區(qū)服務(wù)的相互關(guān)系進(jìn)行協(xié)調(diào)。 第二章 業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì) 第五條 業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成；業(yè)主人數(shù)較多的，應(yīng)當(dāng)按比例推選業(yè)主代表，組成業(yè)主代表大會(huì)。 業(yè)主委員會(huì)是經(jīng)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)選舉產(chǎn)生并經(jīng)物業(yè)行政管理部門登記，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)代表全體業(yè)主對(duì)物業(yè)實(shí)施自治管理的組織。 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主委員會(huì)，物業(yè)管理區(qū)域的范圍由物業(yè)行政管理部門按照實(shí)際情況劃定。 第六條 實(shí)行物業(yè)管理的新建物業(yè)由物業(yè)行政管理部門會(huì)同開(kāi)發(fā)建設(shè)單位組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議或業(yè)主代表大會(huì)會(huì)議；原有物業(yè)由物業(yè)行政管理部門組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議或業(yè)主代表大會(huì)會(huì)議。 第七條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議或業(yè)主代表大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)由過(guò)半數(shù)持有表決權(quán)的業(yè)主或業(yè)主代表出席方可舉行。 表決權(quán)實(shí)行住宅房屋一戶一票；非住宅房屋每一百平方米的建筑面積為一票，一百平方米以下的有房屋所有權(quán)證的每證一票。 第八條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議或業(yè)主代表大會(huì)會(huì)議每年至少召開(kāi)一次。經(jīng)百分之十五的業(yè)主或業(yè)主代表提議，應(yīng)當(dāng)就所提議題召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議或業(yè)主代表大會(huì)會(huì)議。 業(yè)主大會(huì)會(huì)議或業(yè)主代表大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)邀請(qǐng)非業(yè)主使用人和有關(guān)部門及街道辦事處、居委會(huì)代表列席。 第九條 業(yè)主委員會(huì)成員從業(yè)主中選舉產(chǎn)生，由七至十一人組成，設(shè)主任一人、副主任一至二人。 業(yè)主不足七人的物業(yè)，業(yè)主委員會(huì)的組成，由全體業(yè)主協(xié)商確定。 業(yè)主委員會(huì)每屆任期三年，主任、副主任、委員可以連選連任。 第十條 業(yè)主大會(huì)和業(yè)主代表大會(huì)行使下列職權(quán)： (一)選舉、罷免業(yè)主委員會(huì)的組成人員； (二)聽(tīng)取和審議業(yè)主委員會(huì)的工作報(bào)告，監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作； (三)通過(guò)和修訂業(yè)主公約，批準(zhǔn)業(yè)主委員會(huì)章程； (四)改變和撤消業(yè)主委員會(huì)不適當(dāng)?shù)臎Q定； (五)決定聘用或解聘物業(yè)管理企業(yè)； (六)決定物業(yè)管理的其他有關(guān)事項(xiàng)。 第十一條 業(yè)主委員會(huì)履行下列職責(zé)： (一)召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議或業(yè)主代表大會(huì)會(huì)議并報(bào)告工作； (二)負(fù)責(zé)選聘物業(yè)管理企業(yè)的具體工作，與物業(yè)管理企業(yè)訂立、變更或解除物業(yè)管理聘用合同； (三)審議物業(yè)管理企業(yè)提出的年度物業(yè)管理工作計(jì)劃，監(jiān)督和評(píng)價(jià)物業(yè)管理企業(yè)的工作情況； (四)審議物業(yè)管理各項(xiàng)有關(guān)資金的收取與使用計(jì)劃，監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)按年度公布收支情況； (五)聽(tīng)取業(yè)主和非業(yè)主使用人及物業(yè)管理企業(yè)對(duì)物業(yè)管理工作的意見(jiàn)和建議； (六)配合物業(yè)管理企業(yè)落實(shí)各項(xiàng)管理措施，協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)追交欠費(fèi)； (七)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)賦予的其他職責(zé)。 第十二條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)定期召開(kāi)會(huì)議。業(yè)主委員會(huì)作出的決定應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體組成人員過(guò)半數(shù)通過(guò)。 第十三條 實(shí)行物業(yè)管理的，應(yīng)當(dāng)制定業(yè)主公約。業(yè)主公約經(jīng)業(yè)主大會(huì)會(huì)議或業(yè)主代表大會(huì)會(huì)議討論通過(guò)后生效。 第十四條 主公約和業(yè)主大會(huì)、業(yè)主代表大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定，對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主、非業(yè)主使用人均具有約束力。 業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì)、業(yè)主代表大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定，不得與法律、法規(guī)相抵觸。 第三章 企業(yè)與市場(chǎng)管理 第十五條 物業(yè)管理企業(yè)是指依照法定程序設(shè)立，以物業(yè)管理服務(wù)為經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，并具有企業(yè)法人資格的經(jīng)濟(jì)組織。 第十六條 物業(yè)管理企業(yè)成立應(yīng)當(dāng)具備下列條件： (一)有企業(yè)名稱、章程和固定的辦公場(chǎng)所； (二)有健全的組織管理機(jī)構(gòu)和一定數(shù)量的專業(yè)技術(shù)及管理人員； (三)有符合規(guī)定的注冊(cè)資金； (四)法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。 第十七條 申辦物業(yè)管理企業(yè)，在市南區(qū)、市北區(qū)、四方區(qū)、李滄區(qū)范圍內(nèi)的，經(jīng)所在區(qū)物業(yè)行政管理部門審查后，報(bào)市物業(yè)行政主管部門審批；在嶗山區(qū)、黃島區(qū)、城陽(yáng)區(qū)和各縣級(jí)市范圍內(nèi)的，報(bào)所在區(qū)(市)物業(yè)行政管理部門審批。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按規(guī)定辦理工商、稅務(wù)等有關(guān)登記手續(xù)。 非本市物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)入本市從事物業(yè)管理活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)市物業(yè)行政主管部門審查批準(zhǔn)。 第十八條 申辦物業(yè)管理企業(yè)，應(yīng)當(dāng)提交下列文書(shū)資料： (一)企業(yè)法定代表人和專業(yè)技術(shù)及管理人員的職稱證件； (二)資信證明； (三)其他規(guī)定的文書(shū)資料。 第十九條 物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)管理，按國(guó)家、省有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。 第二十條 物業(yè)管理企業(yè)需變更登記事項(xiàng)或撤銷的，應(yīng)當(dāng)?shù)皆瓕徟?、登記部門辦理變更或注銷登記手續(xù)。 第二十一條 業(yè)主委員會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)，應(yīng)當(dāng)與其簽訂物業(yè)管理聘用合同，報(bào)物業(yè)行政管理部門備案。 選聘物業(yè)管理企業(yè)，一般應(yīng)當(dāng)采取公開(kāi)招標(biāo)的方式。 物業(yè)管理聘用合同有效期一般不超過(guò)三年，到期可續(xù)簽或重新簽訂。 第二十二條 物業(yè)管理聘用合同期滿一方不再續(xù)簽的，應(yīng)當(dāng)在合同期滿前兩個(gè)月通知對(duì)方，由業(yè)主委員會(huì)在合同期滿前確定新聘用的物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理聘用合同期滿前，物業(yè)管理企業(yè)破產(chǎn)或被撤銷的，由物業(yè)行政管理部門指定一家物業(yè)管理企業(yè)臨時(shí)實(shí)施該區(qū)域的物業(yè)管理，至業(yè)主委員會(huì)聘用新的物業(yè)管理企業(yè)止。在合同執(zhí)行期間發(fā)生爭(zhēng)議的，在爭(zhēng)議解決之前，合同雙方不得停止履行義務(wù)。 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在合同終止后的一個(gè)月內(nèi)，騰出占用的有關(guān)物業(yè)管理辦公和商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)用房等各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)設(shè)施，交出有關(guān)資料，辦理退租和費(fèi)用結(jié)算等手續(xù)。 第二十三條 物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，采取政府定價(jià)或協(xié)商定價(jià)的方式確定。
第四章 物業(yè)管理服務(wù) 第二十四條 新建物業(yè)投入使用至業(yè)主委員會(huì)成立并聘用物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理前的前期物業(yè)管理，由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位委托物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施，費(fèi)用由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)。 開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)投入使用前制定物業(yè)使用規(guī)定。開(kāi)發(fā)建設(shè)單位持工程竣工質(zhì)量驗(yàn)收和規(guī)劃管理驗(yàn)收證明、物業(yè)使用規(guī)定、前期物業(yè)管理聘用合同向物業(yè)行政管理部門提出物業(yè)投入使用申請(qǐng)，經(jīng)批準(zhǔn)后方可投入使用。 物業(yè)投入使用且入住率達(dá)到百分之五十的，應(yīng)當(dāng)在業(yè)主委員會(huì)成立后的兩個(gè)月內(nèi)完成物業(yè)管理企業(yè)的選聘、物業(yè)管理聘用合同及入住合同的簽訂、實(shí)施物業(yè)管理審批手續(xù)的辦理以及物業(yè)管理移交手續(xù)等項(xiàng)工作。 第二十五條 原有物業(yè)實(shí)行物業(yè)管理的，須經(jīng)物業(yè)行政管理部門審查同意。 第二十六條 業(yè)主委員會(huì)聘用物業(yè)管理企業(yè)后，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位或原管理單位和部門應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理有關(guān)工作移交給業(yè)主委員會(huì)及物業(yè)管理企業(yè)，并提供涉及物業(yè)管理的有關(guān)檔案資料。 第二十七條 開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按規(guī)定繳納物業(yè)管理公共資金，公共資金實(shí)行專項(xiàng)管理，?？顚Ｓ?。該資金的具體收取、使用和管理辦法，由市人民政府制定。 第二十八條 住宅區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位在物業(yè)管理移交時(shí)，應(yīng)當(dāng)按開(kāi)發(fā)建設(shè)各類房屋總建筑面積百分之零點(diǎn)五的比例向業(yè)主委員會(huì)提供配套的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)用房以及一定面積的物業(yè)管理辦公用房、停車場(chǎng)(庫(kù))、自行車棚(房)等，用于業(yè)主委員會(huì)辦公和物業(yè)管理企業(yè)辦公及經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，經(jīng)營(yíng)所得收入用于該物業(yè)管理區(qū)域管理經(jīng)費(fèi)的支出。 第二十九條 物業(yè)管理辦公用房、配套商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)用房以及停車場(chǎng)(庫(kù))、自行車棚(房)等設(shè)施，其產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主所有，任何單位和個(gè)人不得擅自占用或改作他用，不得抵押、交換、買賣。已經(jīng)占用或改作他用的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)行政管理部門限定的期限內(nèi)騰出并恢復(fù)原使用功能。 第三十條 物業(yè)管理聘用合同應(yīng)包括以下內(nèi)容： (一)物業(yè)管理的項(xiàng)目、范圍、內(nèi)容及費(fèi)用 (二)雙方當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)； (三)管理與服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)； (四)合同期限及違約責(zé)任； (五)其他條款。 第三十一條 業(yè)主和非業(yè)主使用人應(yīng)當(dāng)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂入住合同。入住合同應(yīng)當(dāng)包括下列主要內(nèi)容： (一)物業(yè)名稱； (二)物業(yè)管理企業(yè)名稱； (三)業(yè)主或非業(yè)主使用人情況； (四)所使用房屋情況； (五)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容； (六)雙方的權(quán)利與義務(wù)； (七)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)及交納時(shí)限； (八)違約責(zé)任； (九)其他有關(guān)事項(xiàng)。 第三十二條 物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容一般應(yīng)包括： (一)房屋公共部位及其附屬設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)； (二)電梯、二次供水設(shè)施等的運(yùn)行服務(wù)； (三)生活垃圾收集和環(huán)境清掃保潔； (四)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車輛行駛及停放秩序的管理； (五)協(xié)助當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)和基層治保組織搞好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序及安全巡查工作； (六)庭院綠地及其設(shè)施的養(yǎng)護(hù)管理； (七)通知有關(guān)單位維修有關(guān)市政公用設(shè)施； (八)物業(yè)管理聘用合同確定的其他事項(xiàng)。 第三十三條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的市政公用設(shè)施管理與物業(yè)管理的具體內(nèi)容和界限，由市人民政府確定。原由市政公用設(shè)施管理單位承擔(dān)的管理職責(zé)和服務(wù)事項(xiàng)，不得轉(zhuǎn)稼給物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)。 第三十四條 房屋公共部位及其附屬設(shè)施的維修費(fèi)用，按有關(guān)規(guī)定從建立的公共部位維修金中支出，未建立公共部位維修金或維修金不足的，由業(yè)主依其房屋所占建筑物總面積的比例承擔(dān)。 第三十五條 業(yè)主房屋內(nèi)部的維修，由業(yè)主自行負(fù)責(zé)。 租賃房屋的維修責(zé)任由出租方承擔(dān)，但當(dāng)事人雙方另有約定的除外。 第三十六條 在保修期內(nèi)新建物業(yè)的維修，按國(guó)家規(guī)定或房屋出售合同規(guī)定的期限由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位負(fù)責(zé)維修；委托物業(yè)管理企業(yè)保修的，保修費(fèi)用由雙方另行約定。 第三十七條 物業(yè)管理企業(yè)提供第三十二條(二)、(三)、(五)、(六)項(xiàng)服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)按價(jià)格行政主管部門核定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和范圍或合同約定向業(yè)主、非業(yè)主使用人收取公共性服務(wù)費(fèi)用。 新建物業(yè)尚未售出部分的房屋，應(yīng)由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位交納物業(yè)管理有關(guān)服務(wù)費(fèi)用，交納標(biāo)準(zhǔn)按已入住房屋收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的百分之五十執(zhí)行。雙方另有約定的按合同執(zhí)行。 第三十八條 物業(yè)管理企業(yè)為業(yè)主和非業(yè)主使用人提供的專項(xiàng)服務(wù)事項(xiàng)，應(yīng)明碼標(biāo)價(jià)；提供特約服務(wù)項(xiàng)目，費(fèi)用可由雙方商定。 第三十九條 供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等市政公用設(shè)施的管理單位，可以按規(guī)定將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有關(guān)服務(wù)事項(xiàng)，委托給物業(yè)管理企業(yè)實(shí)行統(tǒng)一服務(wù)，委托服務(wù)費(fèi)用按市有關(guān)規(guī)定或委托合同執(zhí)行。不實(shí)行委托服務(wù)的，應(yīng)由有關(guān)市政公用設(shè)施管理單位服務(wù)到戶。 第四十條 供水、供電、供氣、供熱、道路、排水、通信、有線電視等市政公用設(shè)施在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的新增、維修更新和改造工程，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理企業(yè)通報(bào)，按有關(guān)規(guī)定辦理施工手續(xù)，并做好施工后的恢復(fù)工作。 第四十一條 物業(yè)管理企業(yè)可以開(kāi)展并應(yīng)當(dāng)支持社區(qū)服務(wù)工作。社區(qū)服務(wù)工作應(yīng)當(dāng)遵守物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定。 第五章 法律責(zé)任 第四十二條 對(duì)未經(jīng)批準(zhǔn)從事物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)的，由物業(yè)行政管理部門責(zé)令停止違法行為、沒(méi)收非法所得，并處以一萬(wàn)元以下罰款。 第四十三條 物業(yè)管理企業(yè)違反規(guī)定收取費(fèi)用的，由價(jià)格行政主管部門依法給予處罰；違反工商行政管理規(guī)定的，由工商行政管理部門依法給予處罰。 第四十四條 物業(yè)管理企業(yè)或業(yè)主、非業(yè)主使用人違反入住合同，一方當(dāng)事人有權(quán)要求對(duì)方當(dāng)事人依法承擔(dān)違約責(zé)任。 第四十五條 對(duì)不按規(guī)定交納費(fèi)用的業(yè)主和非業(yè)主使用人，物業(yè)管理企業(yè)可以要求其限期交納，逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可依法追交。 第四十六條 開(kāi)發(fā)建設(shè)單位未辦理審批手續(xù)即將新建物業(yè)投入使用的，由物業(yè)行政管理部門處以五萬(wàn)元以上、十萬(wàn)元以下罰款 。 第四十七條 開(kāi)發(fā)建設(shè)單位不按規(guī)定繳納物業(yè)管理公共資金，或在物業(yè)管理移交時(shí)未按規(guī)定移交物業(yè)管理辦公用房等設(shè)施的，由物業(yè)行政管理部門責(zé)令其繳納或移交，并可處五萬(wàn)元以上、十萬(wàn)元以下罰款。 第四十八條 物業(yè)行政管理部門工作人員濫用職權(quán)、徇私舞弊、失職瀆職的，由有關(guān)部門給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，由司法機(jī)關(guān)依法追究刑事責(zé)任。 第四十九條 業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)因履行物業(yè)管理聘用合同發(fā)生糾紛時(shí)，可由物業(yè)行政管理部門調(diào)解，也可以依法申請(qǐng)仲裁或向人民法院提起訴訟。 第五十條 當(dāng)事人對(duì)行政處罰決定不服的，可依照《中華人民共和國(guó)行政訴訟法》和《行政復(fù)議條例》的規(guī)定申請(qǐng)復(fù)議或提起訴訟。逾期不申請(qǐng)復(fù)議、不提起訴訟，又不履行行政處罰決定的，由作出行政處罰決定的部門申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。 第六章 附 則 第五十一條 本條例自1999年5月1日起施行。
七、青島市住宅小區(qū)物業(yè)管理試行辦法 第一條 為加強(qiáng)城市居民住宅小區(qū)的管理，提高城市整體管理水平，給居民 提供舒適方便、安定整潔、優(yōu)美文明的生活環(huán)境，根據(jù)國(guó)家、省有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市 實(shí)際情況，制定本辦法。 第二條 本辦法所稱住宅小區(qū)，是指經(jīng)過(guò)統(tǒng)一規(guī)劃、綜合開(kāi)發(fā)、配套建設(shè)而 形成的建筑面積在５萬(wàn)平方米以上的城市居民住宅小區(qū)（以下簡(jiǎn)稱住宅小區(qū)）。
第三條 本市行政區(qū)域內(nèi)的住宅小區(qū)實(shí)行物業(yè)管理。 已入住居民、暫不具備條件的住宅小區(qū)，應(yīng)搞好規(guī)劃，創(chuàng)造條件，并在市政府規(guī)定的期限內(nèi)逐步實(shí)行物業(yè)管理?！ 〉谒臈l 成立住宅小區(qū)管理委員會(huì)（以下簡(jiǎn)稱管理委會(huì)），為社團(tuán)法人組 織。管委會(huì)由房屋所有人、承租人代表和街道辦事處等有關(guān)管理部門的代表組成，房 屋所有人、承租人代表應(yīng)不低于管委會(huì)組成人員的70％。管委會(huì)主任由區(qū)（市）人 民政府指定的街道辦事處主任或副主任兼任。 管委會(huì)設(shè)辦公室，負(fù)責(zé)處理日常工作；涉及本住宅小區(qū)物業(yè)管理重大事項(xiàng)的，由管委會(huì)組成人員實(shí)行投票表決制度。 第五條 管委會(huì)的職責(zé)： ?。ㄒ唬┴瀼貒?guó)家、省和市有關(guān)規(guī)定和本辦法； （二）負(fù)責(zé)接收按規(guī)定交付使用的住宅小區(qū)； （三）通過(guò)招標(biāo)、招聘等形式確定住宅小區(qū)物業(yè)管理單位并與其簽訂《住宅小區(qū)管理承包合同》； ?。ㄋ模?duì)住宅小區(qū)物業(yè)管理單位的管理服務(wù)工作進(jìn)行監(jiān)督檢查并接受居民對(duì)物業(yè)管理單位的投訴； （五）負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)小區(qū)物業(yè)管理單位與各有關(guān)管理部門的工作關(guān)系； ?。┐_定住宅小區(qū)內(nèi)管理服務(wù)內(nèi)容。 第六條 住宅小區(qū)的物業(yè)管理由物業(yè)管理單位實(shí)行專業(yè)化統(tǒng)一管理的綜合性服務(wù)。 物業(yè)管理單位須按規(guī)定經(jīng)資質(zhì)審查和經(jīng)工商行政管理部門審查并領(lǐng)取《營(yíng)業(yè) 執(zhí)照》后，方可從事住宅小區(qū)物業(yè)管理。 物業(yè)管理單位是具備相應(yīng)條件的企業(yè)法人。 第七條 有關(guān)管理部門、單位應(yīng)將住宅小區(qū)內(nèi)的下列事項(xiàng)委托物業(yè)管理單位 納 入管理范圍： （一）公有房產(chǎn)、公有房產(chǎn)與私有房產(chǎn)毗連部分的維修管理；
（二）道路及其他公共場(chǎng)所的清掃保潔； ?。ㄈ┚G地和綠地上的花草樹(shù)木及綠化設(shè)施的養(yǎng)護(hù)管理； ?。ㄋ模┘Q(mào)市場(chǎng)和其他商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的經(jīng)營(yíng)管理； （五）部分供水、供熱、供（燃）氣、供電、照明、排水等市政公用設(shè)施的養(yǎng)護(hù)和維修； ?。┢渌?。 第八條 有關(guān)管理部門、單位將前條所列有關(guān)事項(xiàng)委托物業(yè)管理單位管理 的， 應(yīng)與物業(yè)管理單位簽訂托管理合同，明確雙方的管理權(quán)限和責(zé)任，托管理合同期 限 應(yīng)與《住宅小區(qū)管理承包合同》期限一致。對(duì)托管理的事項(xiàng)，有關(guān)管理部門、單 位不再直接進(jìn)行管理，但有權(quán)進(jìn)行監(jiān)督檢查。 物業(yè)管理單位需改變其接受托管理的設(shè)施的現(xiàn)狀或使用性質(zhì)，應(yīng)按規(guī)定經(jīng)有 關(guān)管理部門和單位批準(zhǔn)。 第九條 物業(yè)管理單位對(duì)下列事項(xiàng)實(shí)行有償服務(wù)： ?。ㄒ唬閱挝?、居民代收垃圾，清掃樓道及道路，代收水、電、燃?xì)?、有線、電視、通訊等費(fèi)用，治安保衛(wèi)等公共服務(wù)； ?。ǘ閱挝?、居民看管車輛、粉刷樓宇、維修樓內(nèi)公共照明設(shè)施和水電設(shè)施等專項(xiàng)服務(wù)； （三）為單位、居民代管房屋、車輛及維修室內(nèi)水電設(shè)備、家用電器和提供其他日常生活服務(wù)等待約服務(wù)； （四）單位和居民委托的其他服務(wù)項(xiàng)目。 第十條 經(jīng)有關(guān)部門驗(yàn)收合格的住宅小區(qū)，建設(shè)單位應(yīng)在音樂(lè)會(huì)使用時(shí)，向負(fù)責(zé)接收的管委會(huì)提供以下檔案資料： （一）小區(qū)規(guī)劃圖； ?。ǘ┛⒐た偲矫鎴D； （三）單位建筑及結(jié)構(gòu)設(shè)備竣工圖； （四）地下管網(wǎng)竣工圖； （五）房屋分配方案； ?。┢渌?。 第十一條 住宅小區(qū)自移交之日起一年內(nèi)，由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位負(fù)責(zé)保修；開(kāi)發(fā) 建 設(shè)單位也支付一定比例的保修金，由物業(yè)管理單位養(yǎng)護(hù)修繕。 第十二條 住宅小區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)按住宅小區(qū)建設(shè)投資成本的一定比例， 向 城市建設(shè)主管部門繳納住宅小區(qū)管理基金，用于住宅小區(qū)的公共設(shè)施更新、大型 設(shè)施（項(xiàng)目）的增改以及為其他已建住宅小區(qū)實(shí)行物業(yè)管理提供補(bǔ)助資金。其中管 理 基金的30％，委托金融機(jī)構(gòu)一次性巾息貸款給物業(yè)管理單位作為流動(dòng)資金合理使 用。 第十三條 小區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位按規(guī)劃建設(shè)的專業(yè)管理用房和住宅總建筑面積0.5％的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)房，屬國(guó)有直管房產(chǎn)，應(yīng)按民用住宅房屋租金標(biāo)準(zhǔn)， 由管委會(huì)提供給物業(yè)管理單位使用和經(jīng)營(yíng)。任何單位、個(gè)人不得擅自改變其用途。 第十四條 有關(guān)管理部門或單位將本辦法第七條所列事項(xiàng)委托物業(yè)管理單位進(jìn)行管理的，應(yīng)支付委托管理費(fèi)用；具體數(shù)額，由雙方商定。 對(duì)物業(yè)管理單位托管的房產(chǎn)，屬國(guó)有直管房產(chǎn)的，由房產(chǎn)管理部門定期向物 業(yè) 管理單位劃撥房租中的修繕費(fèi)、管理費(fèi)；屬單位自管房產(chǎn)的，由房租匯繳中心每月將房租中的修繕費(fèi)、管理費(fèi)劃撥小區(qū)物業(yè)管理單位；屬私有房屋的，由小區(qū)物業(yè)管理單位按規(guī)定收取公有部位的修繕管理費(fèi)。 第十五條 物業(yè)管理單位按規(guī)定向步區(qū)內(nèi)的單位和居民收取綜合服務(wù)費(fèi)，用 于小區(qū)內(nèi)的公共服務(wù)項(xiàng)目支出。綜合服務(wù)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)，由管委會(huì)報(bào)物價(jià)部門審查批準(zhǔn)。物業(yè)管理單位為住宅小區(qū)內(nèi)的單位和居民提供專項(xiàng)和特約等服務(wù)項(xiàng)目，收取相應(yīng)的費(fèi)用。 第十六條 住宅小區(qū)管理服務(wù)經(jīng)費(fèi)的收支情況，應(yīng)接受物價(jià)部門和管委會(huì)的監(jiān)督檢查。 第十七條 單位和居民入詮小區(qū)前，須與物業(yè)管理單位簽訂小區(qū)入住合約；已入住小區(qū)未簽訂小區(qū)入住合約的，應(yīng)與物業(yè)管理單位補(bǔ)簽小區(qū)入住合約。 第十八條 入住小區(qū)的單位和居民須遵守以下規(guī)定： ?。ㄒ唬┎坏蒙米愿淖兎课莸氖褂眯再|(zhì)、結(jié)構(gòu)、外形及色調(diào)；不得擅自改裝、拆 除公有房屋原附屬設(shè)施；裝修房屋應(yīng)符合有關(guān)規(guī)定。 ?。ǘ┍３址课菁捌渌ㄖ锏耐旰?、整潔和安全；禁止在公用院落、走廊、屋頂、樓梯內(nèi)堆放雜物、砌煤池、建違法建筑；禁止在陽(yáng)臺(tái)上砌墻和存放超重的物品。 ?。ㄈ┙闺S意接引、拆除和損壞市政公用設(shè)施；不得擅自在住宅小區(qū)內(nèi)占用和挖掘道路；禁止向下水管道中亂扔雜物。 ?。ㄋ模?ài)護(hù)住宅小區(qū)內(nèi)的綠地和花草樹(shù)木及綠化設(shè)施；嚴(yán)禁損壞、占用綠地。 ?。ㄎ澹┌匆?guī)定的時(shí)間、地點(diǎn)存放垃圾；禁止亂倒垃圾、亂潑污水、亂扔瓜果皮核、紙屑；禁止在建筑物和構(gòu)物上涂寫(xiě)、刻劃、張貼；禁止飼養(yǎng)家禽、家畜；二樓以上陽(yáng)臺(tái)圍欄上擺設(shè)花盆，必須采取固定保護(hù)措施，防止附落傷人。 ?。﹪?yán)禁打架斗毆、酗酒滋事、賭博、傳播淫穢物品；禁止使用高音嗽 叭，使用組合音響不得影響相鄰關(guān)系；禁止存放易燃、易爆、劇毒、放射性等危險(xiǎn)物品。 ?。ㄆ撸┎坏迷谛^(qū)內(nèi)隨意停放自行車和機(jī)動(dòng)車輛；非經(jīng)批準(zhǔn)，禁止載重車進(jìn)入住宅小區(qū)（通過(guò)住宅小區(qū)內(nèi)的城市道路除外）。 ?。ò耍┚用駪?yīng)按規(guī)定辦理戶口登記、變更、遷移手續(xù)；暫住人員，應(yīng)按規(guī)定及時(shí)辦理暫住戶口登記手續(xù)。 ?。ň牛┎坏瞄_(kāi)辦污染小區(qū)環(huán)境的生產(chǎn)、加工型企業(yè)。 （十）居民利用家庭住所從事經(jīng)營(yíng)服務(wù)活動(dòng)和單位、個(gè)人在住宅小區(qū)內(nèi)的公共場(chǎng)地設(shè)點(diǎn)從事經(jīng)營(yíng)服務(wù)活動(dòng)的，須征得物業(yè)管理單位的同意，并到有關(guān)管理部門辦理審批手續(xù)。禁止任何單位、個(gè)人在住宅小區(qū)內(nèi)的公共場(chǎng)所和道路兩側(cè)亂設(shè)攤點(diǎn)。 ?。ㄊ唬┢渌嘘P(guān)事項(xiàng)。 第十九條 物業(yè)管理單位應(yīng)根據(jù)小區(qū)管理服務(wù)的實(shí)際內(nèi)容，建立健全小區(qū)管理的規(guī)章制度，制定住宅小區(qū)住戶手冊(cè)、住宅小區(qū)管理項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)等，方便居民，提高管理服務(wù)水平。 第二十條 管委會(huì)和物業(yè)管理單位任何一方違反《住宅小區(qū)管理承包合同》規(guī)定的，對(duì)方均有權(quán)依據(jù)合同規(guī)定，追究對(duì)方違約責(zé)任直至解除合同；造成損失的，責(zé)任方應(yīng)依法予以賠償。 第二十一條 物業(yè)管理單位有違反行政管理法律、法規(guī)、規(guī)章行為，依法應(yīng) 予 以處罰的，由有關(guān)行政管理部門予以處罰。 第二十二條 物業(yè)管理單位違反合約規(guī)定，未給住宅小區(qū)單位或居民提供相應(yīng)服務(wù)或造成損失的，管委會(huì)有權(quán)責(zé)令其改正、履行合同、予以補(bǔ)償或賠償。 小區(qū)內(nèi)的單位和居民違反合約規(guī)定或有其他違法行為，除由物業(yè)管理單位按合約的規(guī)定追究違約責(zé)任外，還可提請(qǐng)相應(yīng)的行政管理部門依法予以處理。
第二十三條 當(dāng)事人對(duì)行政處理決定不服的，可以依照《行政復(fù)議條例》和《 中華人民共和國(guó)行政訴訟法》規(guī)定，申請(qǐng)復(fù)議和提起行政訴訟。 第二十四條 住宅小區(qū)管理的達(dá)標(biāo)考評(píng)按照《全國(guó)文明住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)》、《全 國(guó)文明住宅小區(qū)達(dá)標(biāo)考評(píng)辦法》執(zhí)行。 第二十五條 青島市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)是本市物業(yè)管理的行政請(qǐng)客部門，負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)管理單位進(jìn)行資質(zhì)審查。本辦法具體執(zhí)行中的問(wèn)題，由青島市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)負(fù)責(zé)解釋。 第二十六條 本辦法自發(fā)布之日起施行。本市以前規(guī)定與本辦法規(guī)定不一致的，以本辦法規(guī)定為準(zhǔn)。
八、青島市物業(yè)管理實(shí)施細(xì)則
第一章 總 則 第一條 根據(jù)《青島市住宅小區(qū)物業(yè)管理試行辦法》(以下簡(jiǎn)稱《辦法》)，制定本細(xì)則。 第二條 《辦法》所稱物業(yè)管理，是指物業(yè)管理單位對(duì)住宅小區(qū)實(shí)行的專業(yè)化統(tǒng)一管理和綜合性服務(wù)。包括對(duì)房屋建筑及其設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠地等維護(hù)與修繕和環(huán)境衛(wèi)生、交通、治安保衛(wèi)、環(huán)境容貌等管理和服務(wù)活動(dòng)。 第三條 本市行政區(qū)域內(nèi)的建筑面積在5萬(wàn)平方米以上的新建城市住宅小區(qū)、建筑面積在2萬(wàn)平方米以上的舊城改造區(qū)(片)住宅小區(qū)(以下簡(jiǎn)稱住宅小區(qū))，應(yīng)實(shí)行物業(yè)管理。 《辦法》發(fā)布前，已入住居民、暫不具備條件的住宅小區(qū)，應(yīng)搞好規(guī)劃，創(chuàng)造條件，并在市政府規(guī)定的期限內(nèi)逐步實(shí)行物業(yè)管理。 公寓、商住樓、寫(xiě)字樓、辦公樓、別墅區(qū)及建筑面積在2萬(wàn)平方米以下的居住組團(tuán)等，亦應(yīng)創(chuàng)造條件，實(shí)行物業(yè)管理。 第四條 物業(yè)管理納入住宅小區(qū)建設(shè)規(guī)劃。住宅小區(qū)建設(shè)可行性研究報(bào)告應(yīng)載明實(shí)行物業(yè)管理的意向。 第五條 青島市城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門是本市住宅小區(qū)物業(yè)管理的行政主管部門(以下簡(jiǎn)稱市物業(yè)主管部門)，下設(shè)市物業(yè)管理辦公室(以下簡(jiǎn)稱市物業(yè)管理部門)，按規(guī)定的權(quán)限分工，負(fù)責(zé)物業(yè)管理的具體行政管理工作。 市和各縣級(jí)市(含黃島區(qū)、嶗山區(qū)、城陽(yáng)區(qū)，下同)物業(yè)管理部門的職責(zé)： (一)貫徹執(zhí)行有關(guān)住宅小區(qū)物業(yè)管理的法律、法規(guī)、規(guī)章，制定住宅小區(qū)物業(yè)管理發(fā)展規(guī)劃； (二)負(fù)責(zé)本轄區(qū)物業(yè)管理單位的資質(zhì)審核管理工作； (三)對(duì)住宅小區(qū)物業(yè)管理招標(biāo)、招聘工作進(jìn)行監(jiān)督和管理； (四)負(fù)責(zé)組織轄區(qū)內(nèi)住宅小區(qū)綜合驗(yàn)收和交接工作； (五)按權(quán)限分工負(fù)責(zé)住宅小區(qū)管理基金的管理和使用。 市南區(qū)、市北區(qū)、四方區(qū)、李滄區(qū)(以下簡(jiǎn)稱四區(qū))物業(yè)管理部門的職責(zé)： (一)負(fù)責(zé)本轄區(qū)物業(yè)管理單位的資質(zhì)初審管理工作； (二)參與本轄區(qū)內(nèi)住宅小區(qū)的竣工驗(yàn)收和交接工作； (三)參與本轄區(qū)內(nèi)住宅小區(qū)物業(yè)管理的招標(biāo)、招聘工作的監(jiān)督和管理； (四)負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)住宅小區(qū)物業(yè)管理承包合同，委托管理合同的登記備案工作； (五)協(xié)調(diào)本轄區(qū)內(nèi)有關(guān)管理部門與住宅小區(qū)管委會(huì)、物業(yè)管理單位的工作關(guān)系。 第六條 房管、市政、園林、環(huán)衛(wèi)、公用事業(yè)、公安、交通、工商、物價(jià)等行政主管部門，按照職責(zé)權(quán)限分工，負(fù)責(zé)對(duì)住宅小區(qū)委托物業(yè)管理單位管理事項(xiàng)進(jìn)行監(jiān)督與指導(dǎo)。
第二章 管委會(huì) 第七條 住宅小區(qū)交付使用且入住率達(dá)到50%以上時(shí)，縣級(jí)市、區(qū)物業(yè)管理部門應(yīng)會(huì)同開(kāi)發(fā)建設(shè)單位和縣級(jí)市、區(qū)人民政府指定的街道辦事處，召集首次房屋所有人和使用人(以下稱業(yè)主)代表大會(huì)，選舉產(chǎn)生住宅小區(qū)管理委員會(huì)(以下簡(jiǎn)稱管委會(huì))。 管委會(huì)委員數(shù)額，根據(jù)住宅小區(qū)規(guī)模大小確定，一般為11至15人，設(shè)主任1人(由當(dāng)?shù)厝嗣裾付ǖ慕值擂k事處主任或副主任兼任)，副主任2人(由業(yè)主代表中產(chǎn)生)。 管委會(huì)每屆任期為3年，管委會(huì)委員可連選連任。管委會(huì)委員在任職期間如有變動(dòng)，應(yīng)召開(kāi)業(yè)主代表大會(huì)及時(shí)補(bǔ)選。 管委會(huì)下設(shè)辦公室，聘請(qǐng)工作人員1至3人，負(fù)責(zé)處理日常工作，其費(fèi)用由物業(yè)管理單位負(fù)擔(dān)。 第八條 管委會(huì)為社團(tuán)法人組織，依法登記備案，取得社團(tuán)法人資格。 第九條 管委會(huì)全體會(huì)議應(yīng)每季度召開(kāi)一次。經(jīng)管委會(huì)主任提議或有三分之一以上委員建議，可隨時(shí)召開(kāi)會(huì)議。涉及本住宅小區(qū)物業(yè)管理的重大事項(xiàng)，由管委會(huì)過(guò)半數(shù)以上組成人員實(shí)行無(wú)記名投票表決制度。決定事項(xiàng)，必須達(dá)到三分之二以上多數(shù)通過(guò)。 住宅小區(qū)業(yè)主代表大會(huì)應(yīng)每年召開(kāi)一次，由管委會(huì)組織并報(bào)告工作。 第十條 管委會(huì)通過(guò)招標(biāo)、招聘等形式確定本住宅小區(qū)的物業(yè)管理單位并與其簽定《住宅小區(qū)管理承包合同》?！蹲≌^(qū)管理承包合同》應(yīng)報(bào)市和縣級(jí)市、區(qū)物業(yè)管理部門備案。 《住宅小區(qū)管理承包合同》應(yīng)包括管理項(xiàng)目、管理內(nèi)容、管理費(fèi)用、雙方權(quán)利和義務(wù)、管理與服務(wù)質(zhì)量、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容。 《住宅小區(qū)管理承包合同》期限一般不超過(guò)3年，到期可續(xù)簽或重新簽訂。 第三章 物業(yè)管理單位 第十一條 實(shí)行物業(yè)管理的住宅小區(qū)，由物業(yè)管理單位實(shí)行專業(yè)化統(tǒng)一管理和綜合性服務(wù)。 物業(yè)管理單位是具備相應(yīng)資質(zhì)條件的企業(yè)法人。 第十二條 物業(yè)管理單位成立應(yīng)當(dāng)具備下列條件： (一)有明確的章程和固定的辦公地點(diǎn)； (二)有獨(dú)立健全的組織管理機(jī)構(gòu)，以及與其管理相適應(yīng)的專業(yè)、技術(shù)和管理人員5人以上； (三)有自有流動(dòng)資金10萬(wàn)元以上，注冊(cè)資金不低于10萬(wàn)元。 第十三條 申請(qǐng)物業(yè)管理單位資質(zhì)應(yīng)當(dāng)提交下列證明文件： (一)資質(zhì)申報(bào)表； (二)主管部門的批準(zhǔn)成立文件； (三)企業(yè)法定代表人和專業(yè)、技術(shù)、管理人員的職稱證件； (四)資信證明； (五)當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理部門的初審意見(jiàn)。 第十四條 物業(yè)管理單位必須持有市物業(yè)主管部門頒發(fā)的《物業(yè)管理資質(zhì)證書(shū)》，并向工商行政管理部門領(lǐng)取《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》后，方可從事住宅小區(qū)物業(yè)管理業(yè)務(wù)。
外地和境外物業(yè)管理單位進(jìn)入本市從事物業(yè)管理業(yè)務(wù)的，須經(jīng)市物業(yè)主管部門審查登記。 未按規(guī)定辦理手續(xù)從事住宅小區(qū)物業(yè)管理業(yè)務(wù)的，應(yīng)在本細(xì)則發(fā)布后一個(gè)月內(nèi)申請(qǐng)補(bǔ)辦手續(xù)。 第十五條 住宅小區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)在業(yè)主入住前6個(gè)月，向市或縣級(jí)市物業(yè)管理部門申請(qǐng)自行或委托物業(yè)管理單位對(duì)住宅小區(qū)實(shí)行前期管理，管理費(fèi)用由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位自行承擔(dān)，也可向市或縣級(jí)市物業(yè)管理部門申請(qǐng)借用部分住宅小區(qū)管理基金。 在同等條件下，住宅小區(qū)原開(kāi)發(fā)建設(shè)單位，具有物業(yè)管理的優(yōu)先承包權(quán)。 第十六條 開(kāi)發(fā)建設(shè)單位自行或委托物業(yè)管理單位對(duì)住宅小區(qū)實(shí)行前期管理期間，應(yīng)接受業(yè)主及有關(guān)部門的監(jiān)督。 第十七條 住宅小區(qū)經(jīng)竣工綜合驗(yàn)收合格交付使用后，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)按《辦法》第十條的規(guī)定向負(fù)責(zé)接收的管委會(huì)提供完整的檔案資料。 第十八條 分期驗(yàn)收的住宅小區(qū)，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)在居民入住前6個(gè)月，按規(guī)定向物業(yè)管理部門申請(qǐng)自行或委托物業(yè)管理單位實(shí)行前期管理的同時(shí)提出分期驗(yàn)收的申請(qǐng)。分期驗(yàn)收合格，其房屋及配套設(shè)施具備基本使用功能和符合實(shí)行物業(yè)管理規(guī)定條件的，可入住業(yè)主。 分期驗(yàn)收中，對(duì)按規(guī)劃要求應(yīng)配套建設(shè)的設(shè)施未全部建成的，應(yīng)明確期限，逐步完善。 第十九條 邊建設(shè)邊移交的住宅小區(qū)委托物業(yè)管理時(shí)，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)先將住宅小區(qū)內(nèi)已配套建成的管理用房或商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)用房交由物業(yè)管理單位使用，待管委會(huì)成立后再正式辦理有關(guān)移交手續(xù)。 第二十條 住宅小區(qū)內(nèi)經(jīng)工程質(zhì)量驗(yàn)收合格的房屋自入住之日起，其開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)向物業(yè)管理單位一次性支付該房屋建筑總面積每平方米3元的保修金，1年內(nèi)由物業(yè)管理單位負(fù)責(zé)養(yǎng)護(hù)修繕，并由雙方簽定《住宅小區(qū)房屋回修與保修合同》。 第四章 業(yè) 主 第二十一條 入住住宅小區(qū)的業(yè)主須遵守以下規(guī)定： (一)不得擅自改變房屋的使用性質(zhì)、結(jié)構(gòu)、外形及色調(diào)；不得擅自改裝、拆除公有房屋原附屬設(shè)施；裝修房屋應(yīng)符合有關(guān)規(guī)定。 (二)保持房屋及其他建筑物的完好、整潔和安全；禁止在公用院落、走廊、屋頂、樓梯內(nèi)堆放雜物、砌煤池、建違法建筑；禁止在陽(yáng)臺(tái)上砌墻和存放超重的物品。 (三)禁止隨意接引、拆除和損壞市政公用設(shè)施；不得擅自在住宅小區(qū)內(nèi)占用和挖掘道路；禁止向下水管道中亂扔雜物。 (四)愛(ài)護(hù)住宅小區(qū)內(nèi)的綠地和花草樹(shù)木及綠化設(shè)施；嚴(yán)禁損壞、占用綠地。 (五)按規(guī)定的時(shí)間、地點(diǎn)存放垃圾，逐步實(shí)行袋裝化，禁止亂倒垃圾、亂潑污水、亂扔瓜果皮核和紙屑；禁止在建筑物和構(gòu)筑物上涂寫(xiě)、刻劃、張貼；禁止違法飼養(yǎng)家禽、家畜；二樓以上陽(yáng)臺(tái)圍欄上擺設(shè)花盆，必須采取固定保護(hù)措施，防止墜落傷人。 (六)嚴(yán)禁打架斗毆、酗酒滋事、賭博、傳播淫穢物品；禁止使用高音喇叭，使用組合音響不得影響相鄰關(guān)系；禁止存放易燃、易爆、劇毒、放射性等危險(xiǎn)物品。 (七)不得在住宅小區(qū)內(nèi)隨意停放自行車和機(jī)動(dòng)車輛；非經(jīng)批準(zhǔn)、禁止載重車進(jìn)入住宅小區(qū)(通過(guò)住宅小區(qū)內(nèi)的城市道路除外)。 (八)居民應(yīng)按規(guī)定辦理房屋、戶口登記、變更、遷移手續(xù)；暫住人員，應(yīng)按規(guī)定及時(shí)辦理暫住戶口登記手續(xù)。 (九)不得開(kāi)辦污染住宅小區(qū)環(huán)境的生產(chǎn)、加工型企業(yè)。 (十)居民利用家庭住所從事經(jīng)營(yíng)服務(wù)活動(dòng)和業(yè)主在住宅小區(qū)內(nèi)的公共場(chǎng)地設(shè)點(diǎn)從事經(jīng)營(yíng)服務(wù)活動(dòng)，須征得物業(yè)管理單位的同意，并到有關(guān)管理部門辦理審批手續(xù)。禁止在住宅小區(qū)內(nèi)的公共場(chǎng)所和道路兩側(cè)亂設(shè)攤點(diǎn)。 (十一)其他有關(guān)事項(xiàng)。 第二十二條 業(yè)主入住住宅小區(qū)前，須與物業(yè)管理單位簽訂住宅小區(qū)入住合約；已入住住宅小區(qū)未簽訂住宅小區(qū)入住合約的，應(yīng)在本住宅小區(qū)實(shí)行物業(yè)管理后一個(gè)月內(nèi)補(bǔ)簽入住合約。 第二十三條 入住合約應(yīng)包括下列內(nèi)容： (一)住宅小區(qū)名稱，戶主及居住地點(diǎn)、面積； (二)物業(yè)管理單位名稱及其應(yīng)提供的服務(wù)內(nèi)容； (三)業(yè)主使用住宅小區(qū)物業(yè)的權(quán)益； (四)業(yè)主參與住宅小區(qū)物業(yè)管理的權(quán)利； (五)業(yè)主對(duì)管委會(huì)和物業(yè)管理單位的監(jiān)督權(quán)； (六)住宅小區(qū)物業(yè)維修、養(yǎng)護(hù)和管理費(fèi)用以及預(yù)備金的繳納； (七)業(yè)主的義務(wù)； (八)違反入住合約的責(zé)任； (九)其他有關(guān)事項(xiàng)。
第五章 委托管理與有償服務(wù) 第二十四條 物業(yè)管理單位應(yīng)根據(jù)住宅小區(qū)管理服務(wù)的實(shí)際內(nèi)容，建立健全住宅小區(qū)管理的規(guī)章制度，制定住宅小區(qū)住戶手冊(cè)，住宅小區(qū)管理項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)等，方便業(yè)主，提高管理服務(wù)水平。 第二十五條 按《辦法》第七條、第八條規(guī)定，凡納入住宅小區(qū)物業(yè)管理的委托管理事項(xiàng)，有關(guān)管理部門、產(chǎn)權(quán)單位應(yīng)在接到物業(yè)管理部門的通知后一個(gè)月內(nèi)與所在小區(qū)物業(yè)管理單位簽訂托管合同，明確雙方的管理權(quán)限和責(zé)任。托管合同期限應(yīng)與《住宅小區(qū)管理承包合同》期限一致。對(duì)托管事項(xiàng)，應(yīng)支付委托管理費(fèi)用，具體數(shù)額，國(guó)家、省或市有規(guī)定的按規(guī)定執(zhí)行；未規(guī)定的，由雙方商定。 第二十六條 對(duì)委托物業(yè)管理單位管理的房產(chǎn)及其附屬設(shè)施(包括各種管線)，除由委托人支付相應(yīng)托管費(fèi)用外，其托管房屋的管理費(fèi)和修繕費(fèi)，由產(chǎn)權(quán)人支付。四區(qū)內(nèi)支付房產(chǎn)管理費(fèi)、修繕費(fèi)的具體標(biāo)準(zhǔn)是： (一)屬國(guó)有直管房產(chǎn)的，由市房產(chǎn)管理部門按市有關(guān)規(guī)定扣除應(yīng)上繳部分后，剩余部分撥給區(qū)房產(chǎn)管理部門，其中10%留作管理費(fèi)，90%定期劃撥給物業(yè)管理單位； (二)屬單位自管房產(chǎn)的，由市房租匯繳中心每月將管理費(fèi)的15%返還給產(chǎn)權(quán)單位，剩余部分全部劃撥給物業(yè)管理單位； (三)屬私有房屋的，由物業(yè)管理單位按規(guī)定收取委托管理費(fèi)和公用部位的管理費(fèi)和修繕費(fèi)。具體標(biāo)準(zhǔn)，由市房產(chǎn)管理部門另行制定。對(duì)未托管的房屋，只收取公用部位的管理費(fèi)和修繕費(fèi)。 各縣級(jí)市內(nèi)支付房產(chǎn)管理費(fèi)、修繕費(fèi)的具體標(biāo)準(zhǔn)，由各縣級(jí)市根據(jù)實(shí)際情況制訂。 第二十七條 凡已收取托管費(fèi)用的房產(chǎn)及附屬設(shè)施(包括各種管線)，屬自然損壞的由物業(yè)管理單位負(fù)責(zé)維修，并保證正常使用和安全；屬人為損壞的由損壞責(zé)任人自行維修或承擔(dān)維修費(fèi)用，由物業(yè)管理單位負(fù)責(zé)維修。 第二十八條 房屋租金?？顚Ｓ茫坏门沧魉谩Ｗ≌^(qū)物業(yè)管理單位合同終止或被解聘時(shí)，應(yīng)將結(jié)轉(zhuǎn)的房屋租金全部上繳所在區(qū)管委會(huì)代管，由住宅小區(qū)新聘用的物業(yè)管理單位接收使用。 第二十九條 凡實(shí)行物業(yè)管理的住宅小區(qū)，水、電、供氣、供熱等費(fèi)用，由物業(yè)管理單位負(fù)責(zé)統(tǒng)一代收。有關(guān)管理部門、單位可向其支付所收費(fèi)用1%至3%的勞務(wù)費(fèi)。具體標(biāo)準(zhǔn)由雙方商定。 第三十條 住宅小區(qū)社會(huì)治安綜合治理工作仍實(shí)行屬地化管理。 按照統(tǒng)一管理的原則，住宅小區(qū)日常安全巡邏納入物業(yè)管理單位的公共服務(wù)范圍。物業(yè)管理單位應(yīng)在當(dāng)?shù)毓才沙鏊臉I(yè)務(wù)指導(dǎo)下，負(fù)責(zé)住宅小區(qū)內(nèi)的日常治安保衛(wèi)工作。物業(yè)管理單位應(yīng)從住宅小區(qū)停車場(chǎng)、自行車棚看車費(fèi)中提取凈收入的30%交當(dāng)?shù)毓才沙鏊?，用于住宅小區(qū)社會(huì)治安管理。 第三十一條 物業(yè)管理單位按規(guī)定向住宅小區(qū)內(nèi)的業(yè)主收取綜合服務(wù)費(fèi)，用于住宅小區(qū)內(nèi)的公共服務(wù)項(xiàng)目支出。公共服務(wù)項(xiàng)目包括下列內(nèi)容： (一)負(fù)責(zé)住宅小區(qū)內(nèi)的道路、樓道、甬道、庭院、公廁及公共場(chǎng)所的衛(wèi)生保潔； (二)按時(shí)登門為業(yè)主代收生活垃圾和營(yíng)業(yè)性垃圾； (三)負(fù)責(zé)住宅小區(qū)內(nèi)花、草、樹(shù)木和綠籬的修剪、補(bǔ)植、澆水、滅蟲(chóng)等； (四)負(fù)責(zé)為業(yè)主代收水、電、供氣、供熱等費(fèi)用。 (五)負(fù)責(zé)住宅小區(qū)日常治安保衛(wèi)工作，落實(shí)防范措施。 綜合服務(wù)費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)住宅小區(qū)實(shí)際需要和服務(wù)內(nèi)容由所在區(qū)管委會(huì)提出意見(jiàn)，經(jīng)市和縣級(jí)市、區(qū)物業(yè)管理部門同意后報(bào)物價(jià)部門批準(zhǔn)。管委會(huì)應(yīng)到物價(jià)部門申領(lǐng)《行政性事業(yè)性收費(fèi)許可證》，并使用財(cái)政部門統(tǒng)一印制的收費(fèi)票據(jù)。 綜合服務(wù)費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)需要調(diào)整時(shí)，仍按上款規(guī)定辦理。 第三十二條 物業(yè)管理單位為住宅小區(qū)內(nèi)的業(yè)主提供專項(xiàng)和特約等服務(wù)項(xiàng)目，應(yīng)公開(kāi)收費(fèi)的基本價(jià)格，由雙方議定。 專項(xiàng)和特約服務(wù)項(xiàng)目一般包括：代管房屋、代購(gòu)(送)物品、代送(接)兒童、代送(護(hù))病人、代雇(兼)保姆、代送報(bào)刊郵件等；修理車輛、水電設(shè)備、家用電器等；以及預(yù)約上門洗滌衣物、清掃室內(nèi)衛(wèi)生、粉刷、裝修等。 第三十三條 物業(yè)管理單位可享受國(guó)家對(duì)第三產(chǎn)業(yè)的優(yōu)惠政策。 第三十四條 住宅小區(qū)管理服務(wù)經(jīng)費(fèi)的收支情況，由物業(yè)管理單位每半年向管委會(huì)報(bào)告一次，每年向業(yè)主公布一次，并隨時(shí)接受市或縣級(jí)市、區(qū)物業(yè)管理部門，以及物價(jià)、稅務(wù)、審計(jì)等部門和管委會(huì)的監(jiān)督檢查。 由管委會(huì)代收、代管的房屋租金，應(yīng)專戶儲(chǔ)存，按規(guī)定用途使用或移交，不得擅自挪作他用。 第六章 管理基金與管理用房 第三十五條 住宅小區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)按上年度全市住宅建設(shè)平均建筑面積每平方米實(shí)際造價(jià)的36%的比例，向市或縣級(jí)市物業(yè)管理部門繳納住宅小區(qū)管理基金，用于住宅小區(qū)的公共設(shè)施更新、大型設(shè)施的增改以及為其他已建成住宅小區(qū)實(shí)行物業(yè)管理提供補(bǔ)助資金。其中管理基金的30%，委托金融機(jī)構(gòu)一次性貼息貸款給物業(yè)管理單位作為流動(dòng)資金使用。該項(xiàng)貸款由物業(yè)管理單位分期償還或在解除物業(yè)管理承包合同時(shí)，一次性退還。管理基金在住宅小區(qū)建設(shè)工程報(bào)批時(shí)應(yīng)繳納50%，由市或縣級(jí)市建設(shè)工程收費(fèi)部門統(tǒng)一代收，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位憑繳費(fèi)證明辦理開(kāi)工報(bào)告。其余部分待住宅小區(qū)竣工綜合驗(yàn)收時(shí)繳納；邊建設(shè)邊遷入的住宅小區(qū)應(yīng)在業(yè)主入住時(shí)繳納。 凡符合第三條規(guī)定條件的在建住宅小區(qū)，其管理基金應(yīng)在竣工綜合驗(yàn)收時(shí)一次性補(bǔ)繳。 第三十六條 住宅小區(qū)按規(guī)劃建設(shè)的專業(yè)管理用房，以及停車場(chǎng)、自行車棚等設(shè)施，屬國(guó)有資產(chǎn)，經(jīng)房管部門驗(yàn)收后，委托管委會(huì)負(fù)責(zé)接收，并按民用住宅房屋租金標(biāo)準(zhǔn)提供給物業(yè)管理單位使用和經(jīng)營(yíng)。房屋、場(chǎng)地租金由管委會(huì)負(fù)責(zé)代收，并按有關(guān)規(guī)定返還和使用。 住宅小區(qū)住宅總建筑面積0.5%的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)房，委托管委會(huì)按民用住宅租金標(biāo)準(zhǔn)出租給物業(yè)管理單位使用和經(jīng)營(yíng)。收取的房屋或場(chǎng)地租金納入住宅小區(qū)管理基金。 依照《辦法》規(guī)定，《住宅小區(qū)管理承包合同》終止時(shí)，原物業(yè)管理單位應(yīng)同時(shí)辦理退租手續(xù)并騰空房屋及設(shè)施，委托管委會(huì)出租給新聘用的物業(yè)管理單位使用和經(jīng)營(yíng)。 第三十七條 住宅小區(qū)專業(yè)管理用房和配套商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)用房以及停車場(chǎng)、自行車棚，任何單位和個(gè)人不得擅自改變其用途。已經(jīng)占用或挪作他用的，必須限期移交給管委會(huì)。確有困難的，經(jīng)市或縣級(jí)市物業(yè)管理部門批準(zhǔn)，由占用單位提供相應(yīng)的補(bǔ)償金，另行調(diào)整安排。
第七章 獎(jiǎng) 懲 第三十八條 住宅小區(qū)物業(yè)管理納入城市管理目標(biāo)考核責(zé)任制，對(duì)物業(yè)管理成績(jī)突出的住宅小區(qū)，由市物業(yè)主管部門提請(qǐng)市人民政府予以表彰獎(jiǎng)勵(lì)。并每年進(jìn)行一次優(yōu)秀管理住宅小區(qū)評(píng)選活動(dòng)。具體評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)，由市物業(yè)主管部門參照《全國(guó)優(yōu)秀管理住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)》制定。 第三十九條 開(kāi)發(fā)建設(shè)單位違反本細(xì)則第十五條規(guī)定，不自行或委托物業(yè)管理單位對(duì)住宅小區(qū)實(shí)行前期管理的，工程質(zhì)量監(jiān)督部門，不予進(jìn)行工程質(zhì)量驗(yàn)收。 第四十條 開(kāi)發(fā)建設(shè)單位違反本細(xì)則第十八條規(guī)定，不符合實(shí)行物業(yè)管理規(guī)定條件而擅自辦理居民入住的，房產(chǎn)管理部門和當(dāng)?shù)毓才沙鏊?，不予辦理居民入住手續(xù)。 第四十一條 開(kāi)發(fā)建設(shè)單位違反本細(xì)則第三十五條規(guī)定，不按期繳納住宅小區(qū)管理基金的，建設(shè)工程竣工驗(yàn)收部門，不予進(jìn)行竣工綜合驗(yàn)收；在住宅小區(qū)管理基金未繳齊之前，不得承擔(dān)新的建設(shè)項(xiàng)目。 第四十二條 新建住宅小區(qū)，凡未簽訂入住合約的，不得入住。已經(jīng)入住，未按規(guī)定期限補(bǔ)簽入住合約的，物業(yè)管理單位可提請(qǐng)管委會(huì)予以處理。 第四十三條 物業(yè)管理單位違反入住合約規(guī)定，未給住宅小區(qū)業(yè)主提供相應(yīng)服務(wù)和造成損失的，業(yè)主可向管委會(huì)投訴，管委會(huì)有權(quán)責(zé)令其改正，履行合約，予以補(bǔ)償或賠償。 業(yè)主違反入住合約或有其他違法行為，除由物業(yè)管理單位按合約的規(guī)定追究違約責(zé)任外，還可提請(qǐng)相應(yīng)的行政管理部門依法予以處理。 第四十四條 對(duì)住宅小區(qū)業(yè)主無(wú)故不繳應(yīng)繳費(fèi)用的，物業(yè)管理單位可責(zé)令其限期繳納，期滿仍不繳納的，可依法追償。 第四十五條 管委會(huì)和物業(yè)管理單位任何一方違反《住宅小區(qū)管理承包合同》的，雙方均可申請(qǐng)市或縣級(jí)市、區(qū)物業(yè)管理部門予以調(diào)解，調(diào)解不成的，雙方均有權(quán)依照合同規(guī)定，追究對(duì)方違約責(zé)任直至解除合同；造成經(jīng)濟(jì)損失的，責(zé)任方應(yīng)依法予以賠償。 合同生效期間，管委會(huì)發(fā)現(xiàn)物業(yè)管理單位違反合同有關(guān)規(guī)定的，有權(quán)要求其改正。對(duì)拒不改正的，管委會(huì)可申請(qǐng)物業(yè)管理部門予以處理。 第四十六條 管委會(huì)和物業(yè)管理單位有違反行政管理法律、法規(guī)、規(guī)章行為的，由有關(guān)行政管理部門依法予以處罰。 有關(guān)管理部門、產(chǎn)權(quán)單位違反托管合同，給物業(yè)管理單位造成經(jīng)濟(jì)損失的，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。 第八章 附 則 第四十七條 本細(xì)則具體執(zhí)行中的問(wèn)題由青島市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)負(fù)責(zé)解釋。 第四十八條 本細(xì)則自發(fā)布之日起施行。
九、青島市住宅小區(qū)物業(yè)管理公共性服務(wù)費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)
類別 | 基本條件及服務(wù)內(nèi)容 | 公共性服務(wù)費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn) (元/建筑平方米,月) | 服務(wù)質(zhì)量及標(biāo)準(zhǔn) | ||
等級(jí) | 公寓 | 別墅 | |||
一類 高標(biāo)準(zhǔn)住宅小區(qū) | 1,按照規(guī)劃設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)的3A級(jí)高標(biāo)準(zhǔn)住宅,并有商品房外銷許可證; 2,實(shí)行全封閉管理,設(shè)有先進(jìn)保安設(shè)施和紅外線監(jiān)控報(bào)警閉路監(jiān)控系統(tǒng),配有較高素質(zhì)的安全保衛(wèi)人員,出入口,監(jiān)控室及公共區(qū)域?qū)嵭?4小時(shí)值班巡邏,并實(shí)行客人來(lái)訪及車輛出入登記制度,車輛停放有序; 3,綠化檔次高,綠化覆蓋率50%以上,并有雕塑和園林建筑小品(或噴水池)及別致美觀庭院燈,草坪燈等設(shè)施,綠地及設(shè)施管護(hù)水平高,花草樹(shù)木修剪整齊,造型美觀,且達(dá)到四季常綠,常花的綠化標(biāo)準(zhǔn),綠化物整體生長(zhǎng)好; 4,高層公寓使用優(yōu)質(zhì)電梯,水,電,氣,暖,消防等公共配套設(shè)施設(shè)備先進(jìn)齊全,公共配套設(shè)施設(shè)備維修及時(shí),運(yùn)行狀態(tài)良好,無(wú)事故隱患; 5,環(huán)境清潔美觀,公共區(qū)域每天清掃擦抹,全天保潔,分類收集垃圾及時(shí),日產(chǎn)日清; 6,有方便的生活服務(wù)設(shè)施及會(huì)所或網(wǎng)球場(chǎng),游泳池等高檔文體娛樂(lè)場(chǎng)所,停車場(chǎng); 7,有物業(yè)管理用房. | 一級(jí) | 協(xié)商 | 協(xié)商 | 物業(yè)管理服務(wù)優(yōu)秀,業(yè)主評(píng)議滿 意率達(dá)到85%以上,服務(wù)內(nèi)容,服 務(wù)質(zhì)量高于二級(jí). |
二級(jí) | 2.1 | 2.6 | 物業(yè)管理服務(wù)良好,業(yè)主評(píng)議滿 意率達(dá)到75%以上. | ||
三級(jí) | 1.5 | 2 | 物業(yè)管理服務(wù)一般,業(yè)主評(píng)議 滿意率低于75%的. | ||
二類高標(biāo)準(zhǔn)住宅小區(qū) | 1,按照規(guī)劃設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)的高標(biāo)準(zhǔn)住宅,并有商品房外銷許可證; 2,實(shí)行全封閉管理,設(shè)有先進(jìn)保安設(shè)施和紅外線監(jiān)控報(bào)警閉路監(jiān)控系統(tǒng),配有安 全保衛(wèi)人員,出入口,監(jiān)控室及公共區(qū)域?qū)嵭?4小時(shí)值班巡邏,并實(shí)行客人來(lái)訪 及車輛出入登記制度,車輛停放有序; 3,綠化檔次高,綠化率覆蓋40%以上,并有園林建筑小品(或噴水池)及庭院燈等 設(shè)施,綠地及設(shè)施管護(hù)水平良好,花草樹(shù)木,修剪整齊,造型美觀,綠化物整體生長(zhǎng)好; 4,高層公寓使用優(yōu)質(zhì)電梯,水,電,氣,暖,消防等公共配套設(shè)施設(shè)備先進(jìn)齊全,公共配 套設(shè)施設(shè)備維修及時(shí),運(yùn)行狀態(tài)良好,無(wú)事故隱患; 5,環(huán)境清潔,公共區(qū)域衛(wèi)生每天清掃擦抹,全天保潔,收運(yùn)垃圾及時(shí),日產(chǎn)日清; 6,有較方便的生活服務(wù)設(shè)施及和文體娛樂(lè)場(chǎng)所,停車場(chǎng); 7,有物業(yè)管理用房. | 一級(jí) | 協(xié)商 | 協(xié)商 | 物業(yè)管理服務(wù)優(yōu)秀,業(yè)主評(píng) 議滿意率達(dá)到85%以上,服務(wù)內(nèi)容,服務(wù)質(zhì)量高于二級(jí). |
二級(jí) | 1.7 | 2.1 | 物業(yè)管理服務(wù)良好,業(yè)主評(píng) 議滿意率達(dá)到75%以上. | ||
三級(jí) | 1.2 | 1.6 | 物業(yè)管理服務(wù)一般,業(yè) 主評(píng)議滿意率低于75%的. | ||
三類高標(biāo)準(zhǔn)住宅小區(qū) | 1,按照規(guī)劃設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)的高標(biāo)準(zhǔn)住宅,并有商品房外銷許可證; 2,實(shí)行全封閉管理,配備先進(jìn)保安設(shè)施,配有安全保衛(wèi)人員,出入口及公共區(qū)域?qū)?行24小時(shí)值班巡邏,并實(shí)行客人及車輛出入登記制度,車輛停放有序; 3,綠化檔次高,綠化覆蓋率符合規(guī)劃要求,并有建筑小品及庭院燈等設(shè)施,,綠地及 設(shè)施管護(hù)水平較高,修剪整齊,造型美觀,綠化物整體生長(zhǎng)好; 4,高層公寓使用優(yōu)質(zhì)電梯,水,電,氣,暖,消防等公共配套設(shè)施設(shè)備先進(jìn)齊全,公共 配套設(shè)施設(shè)備維修及時(shí),運(yùn)行狀態(tài)良好,無(wú)事故隱患; 5,環(huán)境清潔,公共區(qū)域全天保潔,收運(yùn)垃圾及時(shí),日產(chǎn)日清; 6,有物業(yè)管理用房及停車場(chǎng). | 一級(jí) | 協(xié)商 | 物業(yè)管理服務(wù)優(yōu)秀,業(yè)主評(píng) 議滿意率達(dá)到85%以上,服務(wù)內(nèi)容,服務(wù)質(zhì)量高于二級(jí). | |
二級(jí) | 1 | 物業(yè)管理服務(wù)良好,業(yè)主 評(píng)議滿意率達(dá)到75%以上. | |||
三級(jí) | 0.7 | 物業(yè)管理服務(wù)一般,業(yè) 主評(píng)議滿意率低于75%的. | |||
備注：別墅庭院綠地由業(yè)主自己負(fù)責(zé)養(yǎng)護(hù)的,其公共性服務(wù)費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn),可參照公寓標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行協(xié)商. | |||||
類別 | 基本條件及服務(wù)內(nèi)容 | 公共性服務(wù)費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn) (元/建筑平方米,月) | 服務(wù)質(zhì)量及標(biāo)準(zhǔn) | |||
等級(jí) | 公寓 | 商用 | 餐飲 | |||
一類普通住宅小區(qū) | 1,封閉式管理小區(qū),并配有安全保衛(wèi)人員對(duì)出入口及公共區(qū)域?qū)嵭?4小時(shí)值班巡邏; 2,小區(qū)建筑,建設(shè)質(zhì)量高,環(huán)境優(yōu)美舒適,綠化覆蓋率35%以上,綠地及設(shè)施管理完好,綠化物生長(zhǎng)良好,修剪整齊,無(wú)雜草和黃土裸露; 3,規(guī)劃,設(shè)計(jì),竣工,驗(yàn)收等檔案資料齊全,主出入口設(shè)有明顯的小區(qū)平面示意圖, 路標(biāo),組團(tuán)及幢,單元,戶門標(biāo)號(hào); 4,水,電,道路,排水,綠化等基礎(chǔ)設(shè)施完備,運(yùn)行使用正常,共用污,雨水管道發(fā)生堵塞及時(shí)疏通. 5,設(shè)有垃圾箱,果皮箱等衛(wèi)生設(shè)施,保潔區(qū)域每天清掃,全天保潔,樓梯及扶手經(jīng)常清掃擦抹保持清潔,垃圾日產(chǎn)日清; 6,有物業(yè)管理用房和物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)的商業(yè)等生活服務(wù)設(shè)施及文體娛樂(lè)場(chǎng)所; 7,公共樓道,庭院公共照明及單元電子對(duì)講門等共用設(shè)施完善,性能良好. | 一級(jí) | 0.40 | 0.6 | 0.8 | 物業(yè)管理服務(wù)優(yōu)良,業(yè)主評(píng)議滿意率達(dá)到80%以上 |
二級(jí) | 0.35 | 物業(yè)管理服務(wù)較好,業(yè)主評(píng)議滿意率70%以上. | ||||
三級(jí) | 0.30 | 物業(yè)管理服務(wù)一般,業(yè)主評(píng)議滿意率低于70%的. | ||||
二類普通住宅小區(qū) | 1,配有安全保衛(wèi)人員,實(shí)行24小時(shí)巡邏; 2,小區(qū)環(huán)境良好,綠化覆蓋率20%以上,綠地及設(shè)施管理完好,綠化物修剪整齊,無(wú)雜草和無(wú)黃土裸露; 3,規(guī)劃,設(shè)計(jì),竣工,驗(yàn)收等檔案資料齊全; 4,水,電,道路,排水,綠化等基礎(chǔ)設(shè)施完備,運(yùn)行使用正常,共用污,雨水管道發(fā)生堵塞及時(shí)疏通. 5,設(shè)有垃圾箱設(shè)施,保潔區(qū)域每天清掃,全天保潔,樓梯及扶手經(jīng)常清掃擦抹保持清潔,垃圾日產(chǎn)日清; 6,有物業(yè)管理用房和物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)的便民服務(wù)設(shè)施; 7,公共樓道,庭院公共照明及單元電子對(duì)講門等共用設(shè)施性能良好. | 一級(jí) | 0.35 | 0.55 | 0.7 | 物業(yè)管理服務(wù)優(yōu)良,業(yè)主評(píng)議滿意率達(dá)到80%以上 |
二級(jí) | 0.3 | 物業(yè)管理服務(wù)較好,業(yè)主評(píng)議滿意率70%以上 | ||||
三級(jí) | 0.25 | 物業(yè)管理服務(wù)一般,業(yè)主評(píng)議滿意率低于70%的. | ||||
三類普通住宅小區(qū) | 1,配有安全保衛(wèi)人員,實(shí)行巡邏,維護(hù)公共秩序; 2,規(guī)劃,設(shè)計(jì),竣工,驗(yàn)收等檔案資料齊全(老區(qū)改造驗(yàn)收檔案資料齊全); 3,按規(guī)劃要求完成道路硬化,綠化,水,電等基本設(shè)施并運(yùn)行正常,共用污,雨水管道發(fā)生堵塞及時(shí)疏通,綠化物修剪整齊美觀; 4,設(shè)有垃圾收集設(shè)施,保潔區(qū)域每天清掃,垃圾日產(chǎn)日清; 5,有物業(yè)管理用房; 6,公共樓道,庭院公共照明及單元電子對(duì)講門等共用設(shè)施性能良好. | 一級(jí) | 0.3 | 0.45 | 0.6 | 一級(jí)物業(yè)管理服務(wù)優(yōu)良,業(yè)主評(píng)議滿意率達(dá)到80%以上. |
二級(jí) | 0.25 | 物業(yè)管理服務(wù)較好,業(yè)主評(píng)議滿意率70%以上. | ||||
三級(jí) | 0.2 | 物業(yè)管理服務(wù)一般,業(yè)主評(píng)議滿意率低于70%的 | ||||
備注:普通住宅高層樓宇公共性服務(wù)費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn),參照一類普通住宅小區(qū)公共性服務(wù)費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行. | ||||||
十、商品房面積計(jì)算辦法
（一）商品房面積計(jì)算辦法
一、概述 1、范圍本規(guī)范適用于商品房銷售活動(dòng)中各類房屋銷售面積的測(cè)量與計(jì)算。 2、引用文獻(xiàn)本規(guī)范引用下列文獻(xiàn)： GBJ96－1986住宅建筑設(shè)計(jì)規(guī)范；建設(shè)部建房[1995]517號(hào)商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則；CH5001－1991房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范。 使用規(guī)范時(shí)，應(yīng)注意使用上述引用文獻(xiàn)的現(xiàn)行有效版本。 3、定義本規(guī)范采用以下定義： 3.1 商品房銷售面積 商品房整幢出售，其銷售面積為整幢商品房的建筑面積（地下室作為人防工程的，應(yīng)從整幢商品房的建筑面積中扣除）。 商品房按“套”或“單元”出售，其銷售面積為購(gòu)房者所購(gòu)買的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積（以下簡(jiǎn)稱套內(nèi)建筑面積）與應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e之和。 3.2 整幢房屋建筑面積整幢房屋建筑面積系指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積之和，包括陽(yáng)臺(tái)、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高2.20米以上（含2.20米）的永久性建筑。 3.3 套內(nèi)建筑面積套內(nèi)建筑面積系指套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積及套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積之和。 3.4 套內(nèi)使用面積套內(nèi)使用面積系指房屋戶內(nèi)全部可供使用的空間面積，按房屋的內(nèi)墻線水平投影計(jì)算。 3.5 套內(nèi)墻體面積商品房各套（單元）內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)和承重墻體，有共有墻及非共用墻兩種。 商品房各套（單元）之間的分隔墻、套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）均為共用墻，共用墻墻體水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積。 非共用墻墻體水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積。 3.6 陽(yáng)臺(tái)建筑面積.陽(yáng)臺(tái)建筑面積系指陽(yáng)臺(tái)地面底板外沿在水平面的投影。 3.7 套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積 套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積系指套內(nèi)各陽(yáng)臺(tái)建筑面積之和。 3.8 共有建筑面積房屋共有建筑面積系指各產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積。 3.9 共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)整幢建筑物的共有建筑面積與整幢建筑物的各套套內(nèi)建筑面積之和的比值，即為共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)。 3.10 應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e為套內(nèi)建筑面積與共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)之積。
二、測(cè)量要求 4、房屋邊長(zhǎng)測(cè)量應(yīng)連續(xù)測(cè)量?jī)纱稳∑骄担ㄖ袛?shù)*）,兩次測(cè)量讀數(shù)之差（較差*）不超過(guò)表1規(guī)定。 鋼卷尺△L’＝±0.0005L（L>10） ＝±0.001L（L≤10） △L’一兩次測(cè)量讀數(shù)之差L－被測(cè)邊長(zhǎng)手持式測(cè)距儀｜△L’｜≤0.005 5、房屋分段邊長(zhǎng)之和與房屋總邊長(zhǎng)之差△L不超過(guò)（1）式規(guī)定： n△L＝±0.004∑L1（1） I=1式中：n－房屋邊段數(shù)；L1－分段邊長(zhǎng)，I=1、2、3……n。 6、商品房面積測(cè)量標(biāo)準(zhǔn)不確定度u（中誤差*）如（2）式所示。 商品房面積測(cè)量標(biāo)準(zhǔn)不確定度： u≤（0.02S 0.001S）（2） 式中：S－商品房實(shí)測(cè)面積，單位：平方米。 其擴(kuò)展不確定度（限差*）： U＝2u（p=95%） *測(cè)繪行業(yè)術(shù)語(yǔ)。
三、測(cè)量項(xiàng)目與測(cè)量設(shè)備
7、測(cè)量項(xiàng)目如表2所示，測(cè)量項(xiàng)目S1套內(nèi)使用面積S2套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積S3套內(nèi)墻體面積S4套內(nèi)建筑面積S5應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣eS6套房銷售面積S7整幢商品房的建筑面積 8、用于商品房面積測(cè)量的設(shè)備如表3所示，也可選用不低于表3給出技術(shù)指標(biāo)要求的其它測(cè)量設(shè)備。 上述測(cè)量設(shè)備須經(jīng)法定計(jì)量檢定機(jī)構(gòu)檢定合格且有效期內(nèi)方可使用。 測(cè)量設(shè)備名稱主要技術(shù)指標(biāo) 1)鋼卷尺示值誤差±（0.3 0.2L）mm式中：L－以米為單位的被測(cè)距離值 2)刻度直角鋼尺測(cè)量面垂直度：0.5mm/500mm示值誤差±0.48mm 3)手持式測(cè)距儀測(cè)量范圍：（0－140）m擴(kuò)展不確定度：5mm（p=95%） 4)經(jīng)緯儀J2級(jí)5拉力計(jì)測(cè)量范圍：（0－100）N
四、測(cè)量方法與面積計(jì)算
9、測(cè)量前準(zhǔn)備
9.1商品房測(cè)量前應(yīng)參照購(gòu)房協(xié)議實(shí)地調(diào)查，對(duì)分戶權(quán)界線及房屋公用共有部位進(jìn)行確認(rèn)，按附錄1對(duì)計(jì)入建筑面積的部位進(jìn)行確認(rèn)。 9.2房屋面積測(cè)量平面草圖應(yīng)實(shí)地繪制，樓房要分層繪制。盡量按幾何圖形分塊，并編寫(xiě)序號(hào)。 房屋面積測(cè)量平面草圖是房屋面積測(cè)量與計(jì)算的原始依據(jù)，其式樣見(jiàn)附錄5。 10、測(cè)量點(diǎn)位的選取
10.1套內(nèi)房屋邊長(zhǎng)測(cè)量測(cè)點(diǎn)一般取距地面1.2m±0.2m的高度，在房屋的兩個(gè)長(zhǎng)邊、兩個(gè)短邊的1/6和5/6位置，兩測(cè)點(diǎn)應(yīng)保持水平。房屋邊長(zhǎng)較長(zhǎng)時(shí)，應(yīng)適當(dāng)增加測(cè)點(diǎn)數(shù)。 10.2墻體厚度測(cè)量測(cè)點(diǎn)一般取距地面1.2m±0.2m的高度，距門（窗）框（左、右兩點(diǎn)）0.2m位置。 10.3陽(yáng)臺(tái)邊長(zhǎng)測(cè)量陽(yáng)臺(tái)邊長(zhǎng)測(cè)量選點(diǎn)參照10.1，陽(yáng)臺(tái)的長(zhǎng)、寬每邊選取兩個(gè)測(cè)量點(diǎn)。 10.4整幢建筑物外圍尺寸測(cè)量測(cè)點(diǎn)一般取建筑物外墻勒腳以上距地面1.2m±0.2m的高度緊貼墻面的水平位置。當(dāng)無(wú)法選取上述測(cè)點(diǎn)的位置時(shí)，可選取盡可能靠近上述測(cè)點(diǎn)位置為測(cè)量點(diǎn)位，或用刻度直角鋼尺在被測(cè)長(zhǎng)度的兩個(gè)端面的延長(zhǎng)線上選取等效測(cè)量點(diǎn)位。 室內(nèi)分段測(cè)量之和（含墻身厚度）與房屋外廊的全長(zhǎng)的差值滿足第5條要求時(shí)，應(yīng)以房屋外廊數(shù)據(jù)為準(zhǔn)，分段測(cè)量的數(shù)據(jù)按比例配賦。超差需進(jìn)行復(fù)測(cè)。 11、測(cè)量方法與面積計(jì)算
11.1套內(nèi)使用面積以矩形房屋測(cè)量為例： 用鋼卷尺（或測(cè)距儀）測(cè)量套內(nèi)各矩形房間長(zhǎng)邊、短邊的邊長(zhǎng)，在每個(gè)測(cè)點(diǎn)上，使測(cè)量線與被測(cè)量邊保持平行，連續(xù)測(cè)量?jī)纱危瑑纱螠y(cè)量值之差應(yīng)不超過(guò)表1規(guī)定。 取連續(xù)兩次測(cè)量值的平均值作為一個(gè)測(cè)量點(diǎn)的測(cè)量值，以各測(cè)點(diǎn)的測(cè)量值的平均值分別作為長(zhǎng)邊和短邊的邊長(zhǎng)測(cè)量結(jié)果L1i和D1i。讀數(shù)精確到0.001m。 套內(nèi)房間邊長(zhǎng)測(cè)量值時(shí)，對(duì)已進(jìn)行墻面裝修的，應(yīng)加上裝飾面厚度1。 裝飾面厚度可參考結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)施工總說(shuō)明或地區(qū)標(biāo)準(zhǔn)圖集說(shuō)明，按墻面材料種類、原料配比計(jì)算。 套內(nèi)第I個(gè)矩形房間使用面積S1i=（L1i 2I）（D1i 2I） 套內(nèi)使用面積nS1＝∑S（5） I=1n—矩形房間數(shù)（或矩形塊數(shù)）；I＝1，2，…n。 11.2套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積 套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積S2為套內(nèi)各陽(yáng)臺(tái)建筑面積之和。其中矩形陽(yáng)臺(tái)建筑面積按11.1測(cè)量方法測(cè)量陽(yáng)臺(tái)圍護(hù)結(jié)構(gòu)的長(zhǎng)、寬，對(duì)有共用墻體的，應(yīng)計(jì)算一半墻體面積。 11.3套內(nèi)墻體面積靠近門窗部位的墻體厚度可直接測(cè)量，其他無(wú)法直接測(cè)量的，測(cè)量墻體的內(nèi)外尺寸，計(jì)算差值求得。對(duì)于已進(jìn)行墻面裝飾的，需減去裝飾面厚度。 對(duì)于磚墻結(jié)構(gòu)，按設(shè)計(jì)圖紙的標(biāo)準(zhǔn)說(shuō)明，取實(shí)測(cè)值最接近的設(shè)計(jì)值作為墻體厚度；對(duì)于其他不屬于標(biāo)準(zhǔn)厚度的墻體，按實(shí)測(cè)值計(jì)算。 各墻體長(zhǎng)度乘以墻體厚度得出各墻體面積。 套內(nèi)墻體面積S3為共用墻體面積的一半與全部非共用墻體面積之和。 11.4套內(nèi)建筑面積
11.4.1套內(nèi)建筑面積S4應(yīng)為11.1、11.2和11.3測(cè)量結(jié)果之和。 S4＝S1＋S2＋S3（6） 11.4.2套內(nèi)建筑面積還可用下述方法測(cè)得。沿各套建筑結(jié)構(gòu)外圍，用鋼卷尺（或測(cè)距儀）測(cè)量各部分的長(zhǎng)邊、短邊，按11.3的方法測(cè)量和計(jì)算出各外墻墻體厚度。再分別計(jì)算出長(zhǎng)邊平均值與其兩端墻體厚度一半的差值、短邊平均值與其兩端墻體厚度一半的差值，則兩差值的乘積與各套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積之和即為各被測(cè)套內(nèi)建筑面積S4。 11.5各套應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e
11.5.1共有建筑面積應(yīng)參照上述有關(guān)測(cè)量方法進(jìn)行測(cè)量。 11.5.2共用建筑面積分?jǐn)偟脑瓌t和方法見(jiàn)附錄2。 11.5.3各套應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣eS5計(jì)算
a．多層商品住宅樓中各套應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e共有建筑面積共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)（幢）＝ 各套內(nèi)建筑面積之和各套分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e＝各套內(nèi)建筑面積×共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)（幢） b．多功能綜合樓中各套應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e 本幢房屋共有建筑面積共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)（幢）＝ 幢內(nèi)各功能區(qū)建筑面積之和 本功能區(qū)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e＝本功能區(qū)自有建筑面積×共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)（幢） 本功能區(qū)獨(dú)用的本功能區(qū)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e＋共有建筑面積共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)（功能區(qū)）＝ 本功能區(qū)內(nèi)各套建筑面積之和 同功能區(qū)內(nèi)某戶（套）＝同功能區(qū)內(nèi)某套建筑面積×分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)（功能區(qū)） 11.6套（單元）房銷售面積套房銷售面積S6應(yīng)為套內(nèi)建筑面積S4與本套分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣eS5之和。 S6＝S4＋S5（7） 11.7整幢商品房建筑面積測(cè)量整幢商品房建筑面積S7時(shí)，用鋼卷尺在房屋外側(cè)勒腳以上處測(cè)量房屋外圍的兩個(gè)長(zhǎng)邊、兩個(gè)短邊，應(yīng)符合10.4的要求。當(dāng)測(cè)量距離大于30m時(shí)，在鋼卷尺零刻線端鉤上拉力計(jì)，當(dāng)拉力計(jì)示值達(dá)到50N時(shí)，讀取邊長(zhǎng)測(cè)量值。 測(cè)量時(shí)現(xiàn)場(chǎng)溫度與檢定時(shí)溫度相差±15℃以上，應(yīng)按下式進(jìn)行溫度修正。 △Lt(t為下角)=L20（a1-a2）（t-20）（8） 式中：Lt－－溫度t時(shí)尺長(zhǎng)修正值；L20－－20℃時(shí)尺長(zhǎng)；t－－測(cè)量現(xiàn)場(chǎng)的溫度；a1－－鋼卷尺的線膨脹系數(shù)；a2－－被測(cè)墻體的線膨脹系數(shù)；若用激光測(cè)距儀測(cè)量房屋外圍邊長(zhǎng)時(shí)，測(cè)距儀的前沿要緊貼被測(cè)邊長(zhǎng)的起點(diǎn)，激光束應(yīng)投射到位于被測(cè)邊末端的目標(biāo)板上，并使光束兩端在同一水平面。 在高海拔地區(qū)使用手持式激光測(cè)距儀，空氣折射率對(duì)被測(cè)距離的修正量計(jì)算公式見(jiàn)附錄4。 11.8非矩形房屋面積與計(jì)算非矩形房屋面積測(cè)量與計(jì)算按附錄3進(jìn)行。 五、測(cè)量結(jié)果的處理
12.1分?jǐn)傁禂?shù)保留在小數(shù)點(diǎn)后4位以上。 12.2所有面積計(jì)算過(guò)程中保留到小數(shù)點(diǎn)后3位。 所有面積計(jì)算結(jié)果保留到小數(shù)點(diǎn)后2位，單位為平方米。
（二）商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則 第一條 根據(jù)國(guó)家有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，制定〈商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則〉（試行）。 第二條 本規(guī)則適用于商品房的銷售和產(chǎn)權(quán)登記。 第三條 商品房銷售以建筑面積為面積計(jì)算單位。建筑面積應(yīng)按國(guó)家現(xiàn)行〈建筑面積計(jì)算規(guī)則〉進(jìn)行計(jì)算。 第四條 商品房整柜銷售，商品房的銷售面積即為整柜商品房的建筑面積（地下室作為人防工程的，應(yīng)從整柜商品房的建筑面積中扣除） 第五條 商品房按“套”或“單元”出售，商品房的銷售面積即為購(gòu)房者所購(gòu)買的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積（以下簡(jiǎn)稱套內(nèi)建筑面積）與應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。 商品房銷售面積==套內(nèi)建筑面積 分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e 第六條 套內(nèi)建筑面積由以下三部分組成： 1.套（單元）內(nèi)的使用面積； 2.套內(nèi)墻體面積； 3.陽(yáng)臺(tái)建筑面積。 第七條 套內(nèi)建筑面積各部分的計(jì)算原則如下： 1.套（單元）內(nèi)的使用面積： 住宅按《住宅建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》（GBJ96-86）規(guī)定的方法計(jì)算。其他建筑，按照專用建筑設(shè)計(jì)規(guī)范規(guī)定的方法或參照《住宅建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》計(jì)算。 2.套內(nèi)墻體面積 商品房各套（單元）內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或承重墻體，有共用墻及非共用墻兩種。 商品房各套（單元）內(nèi)之間的分隔墻、套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）均為共用墻，共用墻墻體水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積。 非共用墻墻體水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積。 3.陽(yáng)臺(tái)建筑面積 按國(guó)家現(xiàn)行《建筑面積計(jì)算規(guī)則》進(jìn)行計(jì)算。 4.套內(nèi)建筑面積的計(jì)算公式為： 套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積 套內(nèi)墻體面積 陽(yáng)臺(tái)建筑面積 第八條 公用建筑面積由以下兩部分組成： 1.電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳和過(guò)道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其他功能上為整柜建筑服務(wù)的公共用房和管理用房建筑面積； 2.套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半。 第九條 公用建筑面積計(jì)算原則 凡已作為獨(dú)立使用空間銷售或出租的地下室、車棚等，不應(yīng)計(jì)入公用建筑面積部分。作為人防工程的地下室也不計(jì)入公用建筑面積。 公用建筑面積按以下方法計(jì)算： 整棟建筑物的建筑面積扣除整棟建筑物各套（單元）套內(nèi)建筑面積之和，并扣除已作為獨(dú)立使用空間銷售或出租的地下室、車棚及人防工程等建筑面積，即為整棟建筑物的公用建筑面積。 第十條 公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)計(jì)算 將整棟建筑物的公用建筑面積除以整棟建筑物的各套套內(nèi)建筑兩積之和，得到建筑物公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)， 公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)=公用建筑面積套內(nèi)建筑面積之和 第十一條 公用建筑面積分?jǐn)傆?jì)算 各套（單元）的套內(nèi)建筑面積乘以公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)，得到購(gòu)房者應(yīng)合理分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。 分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e=公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)*套內(nèi)建筑面積 第十二條 其他房屋的買賣和房地產(chǎn)權(quán)屬登記，可參照本規(guī)則執(zhí)行。 第十三條 本規(guī)則由建設(shè)部解釋。
（三）房地產(chǎn)面積的測(cè)算
1、建筑面積
建筑面積指建筑物外墻（柱）腳以上各層外圍水平投影面積之和，包括陽(yáng)臺(tái)、挑廊、地下室、室外樓梯等。具備有上蓋、結(jié)構(gòu)牢固，層高2.20米以上（含2.20米）的永久性建筑。
2、計(jì)算全部建筑面積有哪些？（按國(guó)家規(guī)定共15條）
1）永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋，按一層計(jì)算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積總和計(jì)算。
2）屋內(nèi)的夾層、插層、技術(shù)層及樓梯、電梯間等其高度在2.20米以上部位計(jì)算建筑面積。
3）穿過(guò)房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳、大廳，均按一層計(jì)算面積。門廳、大廳內(nèi)的回廊部分，層高在2.20米以上的，按其水平投影面積計(jì)算。
4）樓梯間、電梯（觀光梯）井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計(jì)算面積。
5）房屋天面上，屬永久性建筑，層高在2.20米以上的樓梯間、冰箱間、電梯機(jī)房及斜面結(jié)構(gòu)屋頂設(shè)計(jì)在2.20米以上的部位，按外圍水平投影面積計(jì)算。
6）挑樓、全封閉的陽(yáng)臺(tái)按其外圍水平投影面積計(jì)算。
7）屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計(jì)算建筑面積，無(wú)頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積一半計(jì)算建筑面積。
8）與房屋相連有柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱外圍水平投影面積計(jì)算。
9）建筑間永久性的封閉架空通廊，按其外圍水平投影面積計(jì)算建筑面積。
10）地下室、半地下室及其相應(yīng)出入口，層高在2.20以上的，按其外圍（不包括采光井、防潮層及保護(hù)墻）水平投影面積計(jì)算。
11）有柱或有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的門廊、門斗、按其柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積計(jì)算。
12）有玻璃幕墻、金屬板幕墻、石材幕墻或組合幕墻作為房屋外圍的，當(dāng)幕墻框架突出主體結(jié)構(gòu)距離已有設(shè)計(jì)數(shù)據(jù)或?qū)嶋H測(cè)量數(shù)據(jù)時(shí)，按幕墻外圍水平投影面積計(jì)算建筑面積；在建筑施工圖報(bào)建時(shí)，還沒(méi)有設(shè)計(jì)數(shù)據(jù)的，幕墻框架突出主題結(jié)構(gòu)距離一律按150毫米計(jì)算，竣工后面積時(shí)仍采用150毫米的數(shù)據(jù)。
13）屬永久性建筑有柱的車棚、貨棚、站臺(tái)等，按其高度在2.20米以上部位的外圍水平面積計(jì)算。
14）依坡地建筑的房屋，利用吊腳做架空層，有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的，按其高度2.20米以上部位的外圍水平面積計(jì)算。
15）有伸縮的房屋，若其與室內(nèi)相同的，伸縮計(jì)算建筑面積。
3、計(jì)算一半的建筑面積有哪些？
1）有蓋無(wú)柱的外走廊、檐廊、按頂蓋水平投影面積一半計(jì)算面積。
2）獨(dú)立柱的雨篷，單排柱的車棚、貨棚站臺(tái)等，按其頂蓋水平投影面積的一半計(jì)算面積。
3）未封閉的陽(yáng)臺(tái)，按其水平投影面積一半計(jì)算面積。
4）建筑物外有頂蓋，無(wú)柱的走廊、檐廊按其投影面積的一半計(jì)算面積。
5）建筑物間有頂蓋的無(wú)術(shù)架空通廊，按其投影面積的一半計(jì)算。
4、不計(jì)算建筑面積的有哪些？
1）突出房屋墻面構(gòu)件、藝術(shù)裝飾，如柱、垛、臺(tái)階、無(wú)柱雨篷、懸挑窗臺(tái)等。
2）檢修、消防等用的室外爬梯。
3）沒(méi)有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的屋頂水箱、建筑物上無(wú)頂蓋的平臺(tái)（露臺(tái)）、游泳池等。
4）構(gòu)筑物、如獨(dú)立煙囪、煙道、油罐、貯油（水）池、地下人防干道、支線等。
5）舞臺(tái)及后臺(tái)懸掛幕布、布景的天橋、挑臺(tái)。
6）建筑物內(nèi)外的操作平臺(tái)、上料平臺(tái)及利用建筑物的空間安置箱罐的平臺(tái)。
5、什么是套內(nèi)建筑面積？
房屋按套（單元）計(jì)算的建筑面積為套（單元）門內(nèi)范圍的建筑面積，包括（套）單元內(nèi)的使用面積、墻體面積及陽(yáng)臺(tái)面積。
6、什么是公用建筑面積？
各產(chǎn)權(quán)主題共同占有或共同使用的建筑面積，指各套（單元）以外為各戶共同使用，不可分割的建筑面積?？煞譃閼?yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e和不能分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。
7、公用建筑面積的分?jǐn)傇瓌t是什么？
如果面積分割的文件或協(xié)議，應(yīng)按其文件或協(xié)議分?jǐn)傆?jì)算；如無(wú)分割文件或協(xié)議，按規(guī)定的公用面積分?jǐn)傇瓌t進(jìn)行分?jǐn)傆?jì)算。
8、哪些公用面積應(yīng)分?jǐn)偅?/strong>
應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e包括套（單元）門以外的室內(nèi)外樓梯、內(nèi)外廊、公共門廳、通道、電梯、配店房、設(shè)備層、設(shè)備用房、結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層、技術(shù)層、空調(diào)機(jī)房、消防控制室、為整棟樓層服務(wù)的值班警衛(wèi)室、建筑物內(nèi)的垃圾房以及突出屋面有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的樓梯間、電梯機(jī)房、水箱間等。
第五節(jié) 產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移實(shí)務(wù)
購(gòu)買商品房
一、提交證件（房屋開(kāi)發(fā)建設(shè)單位已辦理房屋權(quán)屬登記）
備注：
二、工作時(shí)限
符合辦理?xiàng)l件的，自交易中心權(quán)屬登記窗口收件之日起15日內(nèi)辦理完畢。
三、稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)
買 方 | 賣 方 | |||
登記費(fèi) | 契稅 | 印花稅 | 手續(xù)費(fèi) | |
80元/套或 80-800元/宗 | 6%或3%或 1.5%或免征 | 5元 | 10元/平方米或 3元/平凡米 | |
四、辦理流程
房屋拆遷安置購(gòu)買或保留產(chǎn)權(quán)
一、提交證件（房屋開(kāi)發(fā)建設(shè)單位已辦理房屋權(quán)屬登記）
原房屋承租證明（直管公房）
原房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)的注銷證明和原房屋承租證明（單位自管房）
備注：
二、工作時(shí)限
符合辦理?xiàng)l件的，自交易中心權(quán)屬登記窗口收件之日起15日內(nèi)辦理完畢。
三、稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)
被拆遷人 | 拆遷人 | |||
登記費(fèi) | 契稅 | 印花稅 | 手續(xù)費(fèi) | |
80元/套或 80-800元/宗 | 6%或3%或1.5% | 5元 | 10元/平方米或 3元/平凡米 | |
四、辦理流程
備注：
購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房
一、提交證件（房屋開(kāi)發(fā)建設(shè)單位已辦理房屋權(quán)屬登記）
備注：
二、工作時(shí)限
符合辦理?xiàng)l件的，自交易中心權(quán)屬登記窗口收件之日起15日內(nèi)辦理完畢。
三、稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)
買 方 | 賣 方 | |||
登記費(fèi) | 契稅 | 印花稅 | 手續(xù)費(fèi) | |
80元/套 | 6%或3%或 1.5%或免征 | 5元 | 1.5元/平方米 | |
四、辦理流程
備注：
已購(gòu)公房買賣
一、提交證件
二、工作時(shí)限
符合辦理?xiàng)l件的，自交易中心權(quán)屬登記窗口收件之日起15日內(nèi)辦理完畢。
三、稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)
買 方 | 賣 方 | |||||
登記費(fèi) | 契稅 | 印花稅 | 手續(xù)費(fèi) | 手續(xù)費(fèi) | 土地收益金 | 印花稅 |
80元/套或 80～800元/宗 | 1.5% | 5元 | 3元/平方米或 5元/平方米 | 3元/平方米或5元/平方米 | 1～4% | 5元 |
四、辦理流程
備注：
轉(zhuǎn)讓房屋為非住宅的，自2002年9月20日起（含9月20日）受理權(quán)屬登記申請(qǐng)的，按10元/平方米計(jì)征交易手續(xù)費(fèi)，由轉(zhuǎn)讓雙方各承擔(dān)50%。
房地產(chǎn)抵押
一、提交證件
收 件 內(nèi) 容 | |
持 證 抵 押 |
國(guó)有企業(yè)出具國(guó)有資產(chǎn)管理局或該企業(yè)上級(jí)主管部門批文 集體企業(yè)出具職代會(huì)證明及上級(jí)主管部門證明 |
個(gè)人 購(gòu)買 商品房 抵押 |
房地產(chǎn)權(quán)屬準(zhǔn)予登記通知書(shū)（現(xiàn)房）
|
個(gè)人或 企業(yè)間 抵押 |
國(guó)有企業(yè)出具國(guó)有資產(chǎn)管理局或該企業(yè)上級(jí)主管部門批文 集體企業(yè)出具職代會(huì)證明及上級(jí)主管部門證明 |
二、工作時(shí)限
符合辦理?xiàng)l件的，自交易中心權(quán)屬登記窗口收件之日起7日內(nèi)辦理完畢。
三、稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)
抵 押 人 | 抵押權(quán)人 | ||
手續(xù)費(fèi)（差額定率分檔累進(jìn)計(jì)收） | 印花稅 | 登記費(fèi) | |
抵押金額（萬(wàn)元） | 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（%） | ||
2000（含）以下部分 | 1.4 | 5元 | 80元/宗 |
2000～5000（含）部分 | 0.35 | ||
5000～10000（含）部分 | 0.21 | ||
10000以上部分 | 0.07 | ||
四、辦理流程
初始登記
一、提交證件
類別 | 收 件 內(nèi) 容 |
申請(qǐng)人 為個(gè)人 |
|
申請(qǐng)人 為單位 |
|
備注：
二、工作時(shí)限
符合辦理?xiàng)l件的，自交易中心權(quán)屬登記窗口收件之日起15日內(nèi)辦理完畢。
三、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)
登記費(fèi)80元/套或80～800元/宗、印花稅5元/證。
四、辦理流程
備注：
住宅房屋按80元/套計(jì)征登記費(fèi)；非住宅房屋按每宗計(jì)征登記費(fèi)，具體標(biāo)準(zhǔn)為：100（含100）平方米以下的80元/宗，100～500（含500）平方米的120元/宗，500～1500（含1500）平方米的200元/宗，1500～3000（含3000）平方米的300元/宗，3000～10000（含10000）平方米的500元/宗，10000平方米以上的800元/宗。
變更登記
一、提交證件
備注：
二、工作時(shí)限
符合辦理?xiàng)l件的，自交易中心權(quán)屬登記窗口收件之日起15日內(nèi)辦理完畢。
三、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)
登記費(fèi)80元/套或80～800元/宗、工本費(fèi)10元/證、印花稅5元/證。
四、辦理流程
備注：
住宅房屋按80元/套計(jì)征登記費(fèi)；非住宅房屋按每宗計(jì)征登記費(fèi)，具體標(biāo)準(zhǔn)為：100（含100）平方米以下的80元/宗，100～500（含500）平方米的120元/宗，500～1500（含1500）平方米的200元/宗，1500～3000（含3000）平方米的300元/宗，3000～10000（含10000）平方米的500元/宗，10000平方米以上的800元/宗。
注銷登記
一、提交證件
二、工作時(shí)限
符合辦理?xiàng)l件的，自交易中心權(quán)屬登記窗口收件之日起7日內(nèi)辦理完畢。
三、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)
不收費(fèi)
四、辦理流程
申請(qǐng)人領(lǐng)取并填寫(xiě)《權(quán)屬登記申請(qǐng)表》后，持相關(guān)證件到交易中心權(quán)屬登記收件窗口，經(jīng)收件人員受理后，領(lǐng)取《收件回執(zhí)》。
補(bǔ)證登記
一、提交證件
備注：
個(gè)人委托代辦的，應(yīng)出具公證委托書(shū)及經(jīng)辦人身份證復(fù)印件；單位委托代辦的，應(yīng)出具單位授權(quán)委托書(shū)、經(jīng)辦人身份證復(fù)印件。
二、工作時(shí)限：
符合辦理?xiàng)l件的，自交易中心權(quán)屬登記窗口收件之日起15日（不含公告6個(gè)月期限）內(nèi)辦理完畢。
三、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)
登記費(fèi)80元/套或80～800元/宗、工本費(fèi)10元/證、印花稅5元/證。
四、辦理流程
備注：
住宅房屋按80元/套計(jì)征登記費(fèi)；非住宅房屋按每宗計(jì)征登記費(fèi)，具體標(biāo)準(zhǔn)為：100（含100）平方米以下的80元/宗，100～500（含500）平方米的120元/宗，500～1500（含1500）平方米的200元/宗，1500～3000（含3000）平方米的300元/宗，3000～10000（含10000）平方米的500元/宗，10000平方米以上的800元/宗。
房地產(chǎn)贈(zèng)與
一、提交證件
備注：
二、工作時(shí)限
符合辦理?xiàng)l件的，自交易中心權(quán)屬登記窗口收件之日起15日內(nèi)辦理完畢。
三、稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)
類別 | 受贈(zèng)人 | 贈(zèng)與人 | |||||
手續(xù)費(fèi) | 契稅 | 印花稅 | 登記費(fèi) | 印花稅 | 營(yíng)業(yè)稅 | 手續(xù)費(fèi) | |
個(gè)人贈(zèng)與 | 3元/㎡ 或5元/㎡ | 6%或3% | 5元 | 80元/套或 80～800元/宗 | 5元 | 不征 | 3元/㎡ 或5元/㎡ |
單位贈(zèng)與 | 3元/㎡ 或5元/㎡ | 6%或3% | 5元 | 80元/套或 80～800元/宗 | 5元 | 5.5% | 3元/㎡ 或5元/㎡ |
四、辦理流程
備注：
贈(zèng)與房屋為非住宅的，自2002年9月20日起（含9月20日）受理權(quán)屬登記申請(qǐng)的，按10牙/㎡計(jì)征交易手續(xù)費(fèi)，由贈(zèng)與雙方各承擔(dān)50%。
4、贈(zèng)與住宅的，按80元/套計(jì)征登記費(fèi)，由受贈(zèng)方交納；贈(zèng)與非住宅的，按每宗計(jì)征登記費(fèi)，具體標(biāo)準(zhǔn)為：100（含100）平方米以下的80元/宗，100～500（含500）平方米的120元/宗，500～1500（含1500）平方米的200元/宗，1500～3000（含3000）平方米的300元/宗，3000～10000（含10000）平方米的500元/宗，10000平方米以上的800元/宗，由受贈(zèng)方交納。
持證房屋買賣
備注：
1、該類持證房屋不包括已購(gòu)公房。
2、部隊(duì)、財(cái)政撥款的機(jī)關(guān)、團(tuán)體、事業(yè)單位購(gòu)買私房，應(yīng)提供市國(guó)土資源和房屋管理局出具的備案證明。
3、個(gè)人委托的，應(yīng)出具公證委托書(shū)及經(jīng)辦人身份證復(fù)印件；單位委托代辦的，應(yīng)出具單位授權(quán)委托書(shū)、經(jīng)辦人身份證復(fù)印件。
4、凡提交證件中路名門牌不統(tǒng)一者，應(yīng)由房屋所在地派出所出具證明。
5、賣方為單位的應(yīng)提供：
國(guó)有企業(yè)出具國(guó)有資產(chǎn)管理局或該企業(yè)上級(jí)主管部門批示；
集體企業(yè)出具職代會(huì)證明及上級(jí)主管部門證明。
符合辦理?xiàng)l件的，自交易中心收件之日起15日內(nèi)辦理完畢。
買方 | 賣方 | |||||
登記費(fèi) | 契稅 | 印花稅 | 手續(xù)費(fèi) | 手續(xù)費(fèi) | 營(yíng)業(yè)稅 | 印花稅 |
80元/套 或80-800元/宗 | 6%或 3%或 1.5% | 5元 | 3元/㎡或5元/㎡ | 3元/㎡或5元/㎡ | 5.5%或 差價(jià)*5.5%或免征 | 5元 |
備注：
房地產(chǎn)繼承
一、提交證件
二、工作時(shí)限
符合辦理?xiàng)l件的，自交易中心收件之日起15日內(nèi)辦理完畢。
三、稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)
房屋繼承人 | ||
登記費(fèi) | 手續(xù)費(fèi) | 印花稅 |
80元/套 或80-800元/宗 | 1元/平方米 | 5元 |
四、辦理流程
備注：
繼承住宅的，按80元/套計(jì)征登記費(fèi)，由繼承人交納；繼承非住宅的，按每宗計(jì)登記費(fèi)，具體標(biāo)準(zhǔn)為：100（含）平米以下的80元/宗，100-500（含）平方米的120元/宗，500-1500（含）平方米的200元/宗，1500-3000（含3000）平方米的300元/宗，3000-10000（含10000）平方米的500元/宗，10000平方米以上的800元/宗，由受贈(zèng)方交納。
已購(gòu)公房贈(zèng)與
一、提交證件
二、工作時(shí)限
符合辦理?xiàng)l件的，自交易中心收件之日起15日內(nèi)辦理完畢。
三、稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)
受贈(zèng)人 | 贈(zèng)與人 | |||||
登記費(fèi) | 契稅 | 印花稅 | 手續(xù)費(fèi) | 土地收 益金 | 印花稅 | 手續(xù)費(fèi) |
80元/套 或80-800元/套 | 3% | 5元 | 3元/平方米或5元/平方米 | 1-4% | 5元 | 3元/㎡或5元/㎡ |
四、辦理流程
備注：
贈(zèng)與房屋為非住宅的，自2002年9月20日起（含）受理權(quán)屬登記申請(qǐng)的，按10元/㎡計(jì)征交易手續(xù)費(fèi)，由贈(zèng)與雙方各承擔(dān)50%。
6、贈(zèng)與住房的，按80元/套計(jì)征登記費(fèi)，由愛(ài)贈(zèng)方交納；贈(zèng)與非住宅的，按每宗計(jì)登記費(fèi)，具體標(biāo)準(zhǔn)為：100（含）平米以下的80元/宗，100-500（含）平方米的120元/宗，500-1500（含）平方米的200元/宗，1500-3000（含3000）平方米的300元/宗，3000-10000（含10000）平方米的500元/宗，10000平方米以上的800元/宗，由受贈(zèng)方交納。
檢驗(yàn)售樓經(jīng)理的三大指標(biāo)
閱讀對(duì)象：置業(yè)顧問(wèn)、售樓主管、售樓經(jīng)理、人事部、營(yíng)銷部監(jiān)、營(yíng)銷副總經(jīng)理、總經(jīng)理
關(guān)鍵詞：檢驗(yàn)、售樓經(jīng)理、指標(biāo)。
記憶點(diǎn)：銷售指標(biāo)、庫(kù)存指標(biāo)、資金回籠、指標(biāo)。
效用點(diǎn)：為售樓經(jīng)理制訂考核指標(biāo)，可以有效防止售樓經(jīng)理失職。
許多老板對(duì)營(yíng)銷經(jīng)理職責(zé)的認(rèn)識(shí)上存在著一個(gè)普?。籂I(yíng)銷經(jīng)理稱不稱職，就看樓賣行好不好，？嚴(yán)格來(lái)說(shuō)，就是一種偏見(jiàn)，檢驗(yàn)營(yíng)銷經(jīng)理的標(biāo)準(zhǔn)包含三個(gè)方面：
銷售指標(biāo)
任何一家企業(yè)，都會(huì)制定月、季或年銷售任務(wù)，比如房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)為營(yíng)銷經(jīng)理訂下一個(gè)量化的目標(biāo)：每月銷售商品房160套或銷售金額5000萬(wàn)，如果未達(dá)到這個(gè)目標(biāo)，營(yíng)銷經(jīng)理的工作就失職了，但這是不是說(shuō)，如果達(dá)到或超過(guò)銷售指，這營(yíng)銷經(jīng)理就是稱職呢？不，還有第二個(gè)條件——
庫(kù)存指標(biāo)
老板通常愛(ài)犯的一個(gè)毛病就是，只訂銷售指標(biāo)，而忽視了庫(kù)存指標(biāo)。有一家開(kāi)發(fā)商為營(yíng)銷經(jīng)理制定了銷售3600萬(wàn)的指標(biāo)，結(jié)果每個(gè)月都超額完成任務(wù)，老板很高興，為營(yíng)銷經(jīng)理升職加薪，卻竟外發(fā)現(xiàn)企業(yè)贏得與銷售業(yè)績(jī)不成正比，原因是什么呢？原來(lái)該樓盤(pán)的好單元都銷售一空，可略差的單元卻一直積壓未動(dòng)，營(yíng)銷經(jīng)理也只管賣樓，好單元賣完了，再加推陳出，結(jié)果光積壓下來(lái)的差單元資金總額高達(dá)0。61億個(gè)多，如果開(kāi)發(fā)商為營(yíng)銷經(jīng)理制定了庫(kù)存指標(biāo)，就不會(huì)出現(xiàn)營(yíng)銷經(jīng)理只賣“暢銷品種“而不顧”滯銷品種”的現(xiàn)象。但是，是不是有了上述兩項(xiàng)指標(biāo)就可以全衡出營(yíng)銷經(jīng)理的成敗呢？還不夠，還得確定——
資金回籠指標(biāo)
同樣，有位營(yíng)銷經(jīng)理通過(guò)各種途徑，找到了一個(gè)大買家，在其開(kāi)發(fā)的8幢大樓中選擇了4幢一次性買下，后來(lái)又公下一家集團(tuán)公司的難關(guān)，一下子賣了80多套商品房，該集團(tuán)的公司嫌銀行按揭利息太重而要求開(kāi)發(fā)商允許其免息分兩年支付，開(kāi)發(fā)商為了早點(diǎn)脫用，就同意了，可是其營(yíng)銷經(jīng)理一門心思搞營(yíng)銷，而對(duì)銷售款的回籠卻置之不理，結(jié)果一年下來(lái)，樓是賣了七七八八，可樓款的回收率卻不到30%，兩大買家采鄧拖延戰(zhàn)術(shù)。而開(kāi)發(fā)商賣得好卻未賺到錢，并且資金幾度周轉(zhuǎn)困難，以至延誤了后期開(kāi)發(fā)?？尚Φ氖?，該開(kāi)發(fā)商也為營(yíng)銷經(jīng)理晉升加薪，理由是銷售業(yè)績(jī)驕人，而未將資金回籠列為營(yíng)銷經(jīng)理工作中，營(yíng)銷經(jīng)理也理直氣壯地認(rèn)為營(yíng)銷經(jīng)理只管銷售，假如營(yíng)銷經(jīng)理將資金回籠做為自己份內(nèi)工作，并定下回籠率標(biāo)準(zhǔn)，營(yíng)銷經(jīng)理就會(huì)采取一系列措施保證資金回籠率，這也就不會(huì)出現(xiàn)賣掉樓卻不見(jiàn)錢的情況。
一個(gè)營(yíng)銷經(jīng)理，必須完成以上三項(xiàng)指標(biāo)才能稱得上是稱職的營(yíng)銷經(jīng)理，只要有其中任何一項(xiàng)指標(biāo)未完成，都是營(yíng)銷經(jīng)理的失敗。
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